31/01/2026
📊 ตัวเลขสำคัญอสังหาฯ ไทย (ใหม่ – เก่า)
📉 ยอดโอนรวม & เปิดตัวโครงการ
ปี 2568 (2025):
• ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศลดลงประมาณ 6% อยู่ที่ ~294,335 หน่วย เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า 
• โครงการเปิดตัวใหม่ลดลงถึง ~33% อยู่ที่ประมาณ 41,160 หน่วย 
• ยอดขายเป็นจำนวนน้อยที่สุดในรอบ 7 ปี (ประมาณ 46,000 หน่วย) 
คาดการณ์ปี 2569 (2026):
• ยอดโอนทั้งปีคาดว่าจะคงอยู่ในระดับ ทรงตัวหรือหดตัวเล็กน้อย (บางการคาดการณ์ -0.7%) อยู่ที่ประมาณ ~320,000 หน่วย 
• มูลค่าการโอนโดยรวมอาจลดลงเล็กน้อยอยู่ที่ ~866.2 พันล้าน บาท 
⸻
🏠 มือหนึ่ง vs มือสอง
มือหนึ่ง (สินค้าใหม่):
• ตัวเลขเปิดตัวปี 2568 ต่ำสุดในรอบหลายปีสะท้อนความระมัดระวังของผู้ประกอบการ 
• ผู้พัฒนาหลายรายชะลอเปิดโครงการเพราะ อุปสงค์ลด & สต็อกเก่า (inventory) สูง 
มือสอง (ตลาดรีเซล/รอขาย):
• การเสนอขายบ้านมือสองเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะบ้านแนวราบ ผู้คนต้องการตัวเลือกราคาย่อมเยามากขึ้น 
• สต็อกมือสองเติบโตจากการค้างชำระสินเชื่อและยึดทรัพย์มากขึ้น (foreclosures เพิ่มขึ้น) 
⸻
📌 จำนวนสต็อกที่อยู่อาศัยคงค้าง
• มีรายงานว่ามี สต็อกที่อยู่อาศัยว่างสูง (หลายแสนหน่วย) โดยเฉพาะคอนโดในหลายเมืองใหญ่ 
• บางการวิเคราะห์จากแหล่งอื่นชี้ว่าอาจสูงถึง มากกว่า 1.6 ล้านยูนิตที่ว่างอยู่ ซึ่งเป็น “ทรัพย์สินที่ไม่ได้ใช้งาน” มากในระบบเศรษฐกิจ 
⸻
📈 แนวโน้มตลาดปี 2026
✅ เชิงบวก
1. มาตรการของรัฐช่วยสนับสนุน: ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเกือบเป็นศูนย์ แก้เงื่อนไข LTV และปล่อยกู้ง่ายขึ้น ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อบางส่วน 
2. บางพื้นที่ฟื้นตัวได้: ตลาดรีสอร์ตและเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตยังมีการโอนเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะจากลูกค้าต่างชาติและผู้ซื้อเชิงลงทุน 
3. ราคาไม่ลดฮวบ: ราคาขายเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยทั้งปีไม่ตกหนัก และบางส่วนยังเพิ่มขึ้นเล็กน้อย (ปรับตัวช้า) 
⸻
❌ เชิงลบ
1. ยอดโอน & ยอดขายยังต่ำเมื่อเทียบปีฐาน: การหดตัวต่อเนื่องหลายปีตั้งแต่ 2023–2025 
2. กำลังซื้อผู้บริโภคอ่อนแอ: หนี้ครัวเรือนสูงและธนาคารปฏิเสธสินเชื่อในอัตราที่สูง ส่งผลให้การซื้อบ้านใหม่ยากขึ้น 
3. สต็อกค้างและอุปทานล้นตลาด: โดยเฉพาะคอนโดสูงในเมืองใหญ่ ยังกดดันราคาและความเชื่อมั่น 
⸻
🧭 แนวทางปฏิบัติและรับมือ
🏘️ สำหรับเจ้าของบ้าน/ผู้ขาย
• ปรับราคาตั้งขายให้เหมาะสมกับตลาดรีเซลแทนการตั้งราคาใหม่สูงเกินจริง — การตั้งราคาตามระดับความต้องการจริงช่วยขายเร็วขึ้นในตลาดชะลอ 
• เน้นรีโนเวทหรือปรับปรุงเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่ม เช่น ปรับปรุงบ้านให้พร้อมเข้าอยู่ และเน้นจุดเด่น (location, ห้องพร้อมเช่า)
• พิจารณาปล่อยเช่าเป็นระยะยาวแทนการขาย เพื่อรับกระแสเงินสดในช่วงที่ขายยาก
📊 สำหรับนักพัฒนาอสังหาฯ
• ทำ Segment น้อยลง & เน้นประเภทที่มี Demand จริง เช่น บ้านแนวราบราคากลาง-ล่าง, คอนโดสำหรับนักลงทุนต่างชาติ/รีสอร์ท 
• ใช้มาตรการ โปรโมชั่นแรง & เงื่อนไขสินเชื่อร่วมกับสถาบันการเงิน
• รักษาสภาพคล่อง และชะลอเปิดตัวเพื่อหลีกเลี่ยงสต็อกทับซ้อนสูงเกินไป
📈 สำหรับนักลงทุน
• มองในมุม โอกาสซื้อในจังหวะ “ตลาดอ่อนตัว” โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีอุปสงค์จริง เช่น จังหวัดท่องเที่ยวหรือเมืองรอง 
• กระจายพอร์ตไม่จำกัดเฉพาะอสังหาฯ แบบซื้อ–ขาย แต่รวมถึง ปล่อยเช่า เพื่อสร้างกระแสเงินสด
สรุปแนวโน้มหลัก
🔹 ภาพใหญ่ตลาดยังอยู่ในช่วงปรับฐานยาว ของอุปสงค์และสินเชื่อ
🔹 มาตรการรัฐ+การผ่อนเกณฑ์ LTV ช่วยหนุน แต่ยังไม่เพียงพอให้ฟื้นตัวร้อนแรง
🔹 พื้นที่เฉพาะ (เช่น ภูเก็ตหรือเมืองรอง) มีโอกาสเด่นกว่า
📈 แนวโน้มรายประเภทอสังหาฯ ปี 2569
🟢 เชิงบวก (โอกาส)
📌 บ้านเดี่ยว & ทาวน์เฮาส์
✅ ยังคงเป็นสินค้าที่มีแรงซื้อจริงจากครอบครัวที่ต้องการที่อยู่อาศัยและพื้นที่ใหญ่ขึ้น (แนวโน้มดีกว่าคอนโด) 
✅ ราคาปรับตัวดีในบางภูมิภาค และยังมีอุปสงค์ในช่วงกลาง-บน โดยเฉพาะบ้านแนวราบในเมืองรองและชานเมือง 
📌 ภูมิภาคที่ไล่ตามการฟื้นตัว
• เมืองท่องเที่ยว (ภูเก็ต, เชียงใหม่, พัทยา): ความต้องการบ้านตากอากาศและคอนโดสำหรับต่างชาติยังมีศักยภาพสูง 
• บางทำเลที่เชื่อมระบบขนส่งสาธารณะ ทำให้ทาวน์เฮาส์-บ้านแนวราบน่าสนใจกว่า. 
⸻
🔴 เชิงลบ (ความเสี่ยง)
📉 คอนโดมิเนียม
🔻 ยอดโอนคอนโดลดลงและอุปทานค้างเยอะ (สต็อกสูง) ส่งผลให้ต้องต่อสู้เรื่องราคาและโปรโมชั่นหนักขึ้น 
🔻 ราคาคอนโดมือสองเฉลี่ยลดลงในบางพื้นที่ ทำให้อัตราเรตาร์นต่ำกว่าเมื่อก่อน (ราคาเฉลี่ยคอนโดมือสองในบางพื้นที่ลดลงจากปีก่อนหน้า) 
📉 ตลาดโดยรวมยังไม่ฟื้นเต็มที่
🔸 ตัวชี้วัดรวมตลาดก็ยังทรงตัวหรือชะลอตัว โดยดัชนีรวมลดลง ~12% YoY, ยอดโอนลดลงต่อเนื่องหลายไตรมาส. 
🔸 บางเซ็กเมนต์บ้านหลังเล็ก–ราคาต่ำ อาจเจอแรงกดดันด้านราคาจากอุปทานล้น. 
⸻
🧠 วิธีปฏิบัติ & รับมือโดยละเอียด
🏡 สำหรับผู้พัฒนาหรือผู้ขาย
กลยุทธ์ราคา & โปรโมชั่น
• ปรับราคาให้เข้ากับกลุ่มกำลังซื้อจริง (เช่น ราคากลุ่ม mid-market)
• เพิ่มสิ่งจูงใจ: ฟรีค่าส่วนกลาง, ของแถม, ส่วนลดเงินดาวน์
จัดสรรสต็อกให้เหมาะ
• ให้ความสำคัญกับการเร่งระบายสต็อกคอนโดในทำเลที่อุปทานเยอะก่อน
• เลือกพัฒนาแบบ “ปล่อยเช่า” เพื่อสร้างรายได้ระยะยาวแทนการขายทันที
ตลาดมือสอง
• เริ่ม partnerships กับตัวแทนรีเซลเพื่อเร่งการดูดซับสต็อกมือสองที่มีจำนวนมาก. 
⸻
📈 สำหรับผู้ซื้อ / นักลงทุน
ซื้อเฉพาะ “สินค้าที่ส่งผลตอบแทนชัด”
• บ้านแนวราบและทาวน์เฮาส์ในชานเมืองและเมืองรองมักมีอัตราการดูดซับเร็วกว่า
• หาคอนโดในทำเลพรีเมียม (ใกล้ BTS/MRT) ที่อาจมีศักยภาพปล่อยเช่าดี
ถือยาว & ปล่อยเช่า
• ปล่อยเช่าช่วยสร้างกระแสเงินสดในสภาวะที่กำลังซื้อชะลอ
• เหมาะสำหรับนักลงทุนที่รับความเสี่ยงได้และมองระยะยาว
⸻
📊 สรุปภาพใหญ่เชิงเทรนด์ปี 2569
🔹 บ้านเดี่ยว & ทาวน์เฮาส์: แนวโน้มฟื้นตัวดีกว่าคอนโด ราคายังมีโอกาสเติบโตเฉพาะเส้นทางการพัฒนาใหม่และแหล่งที่อยู่อาศัยจริง
🔹 คอนโดมิเนียม: ต้องเผชิญอุปทานรอขายสูง ต้องใช้กลยุทธ์ราคา/โปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นยอดขาย
🔹 ตลาดโดยรวม: ฟื้นตัวช้า แต่มีโอกาสในกลุ่มสินค้าที่ตรงกับความต้องการจริง (Real Demand)
