02/06/2024
Bangkok မှာ Condo ဝယ်မယ်ဆိုရင်...
𝗖𝗮𝗽𝗶𝘁𝗮𝗹𝗶𝘇𝗮𝘁𝗶𝗼𝗻 𝗥𝗮𝘁𝗲 ဆိုတာကို နားလည်ထားရင် ပိုကောင်းပါတယ်။ Bangkok မှာမှ မဟုတ်ပါဘူး၊ Real Estate Valuation or Comparison (တန်ဖိုးဖြတ်ခြင်း/ နှိုင်းယှဉ်ခြင်း) လုပ်တဲ့အခါ ဒါဟာ အသုံးဝင်တဲ့ (Metrics) ညွှန်းကိန်းတစ်ခု ဆိုရင် မမှားပါဘူး။
*****
𝐂𝐚𝐩 𝐑𝐚𝐭𝐞 = 𝐍𝐞𝐭 𝐎𝐩𝐞𝐫𝐚𝐭𝐢𝐧𝐠 𝐈𝐧𝐜𝐨𝐦𝐞 / 𝐏𝐫𝐨𝐩𝐞𝐫𝐭𝐲 𝐕𝐚𝐥𝐮𝐞
Capitalization Rate ကို သိချင်ရင် Condo အခန်းရဲ့ တစ်နှစ်စာ ဝင်ငွေ ကိုတည်ပြီး Condo ရဲ့ ကာလတန်ဖိုးနဲ့ စားရမှာပါ။
*****
𝐏𝐫𝐨𝐩𝐞𝐫𝐭𝐲 𝐕𝐚𝐥𝐮𝐞 = 𝐍𝐞𝐭 𝐎𝐩𝐞𝐫𝐚𝐭𝐢𝐧𝐠 𝐈𝐧𝐜𝐨𝐦𝐞 / 𝐂𝐚𝐩 𝐑𝐚𝐭𝐞
အလားတူပဲ ... Condo ရဲ့ တန်ရာတန်ကြေးကို သိချင်ရင်လဲ သူ့ရဲ့ NOI ကို တည်ပြီး CR ရဲ့ စားရင် Property Value ကိုရပါတယ်။
*****
AP Thailand ရဲ့ The Address Asoke Condo ကို ဥပမာပေးပါမယ်။
The Address Asoke , အဆင့်မြင့် ကွန်ဒို
Built 2012 , ၁၀ နှစ်သက်တမ်း
2 Mins to MRT, နေရာကောင်း မြို့လယ်ခေါင်, MRT အနီး
Price 6,590,000 baht
Price per Square Metre 144,000 baht
20,000 baht per Month အခန်းငှားခ တစ်လစာ
တစ်နှစ်စာ 12 x 20,000 = 240,000 baht / annum
Minus Agent Fees ပွဲစားခ တစ်လစာနှုတ် 20,000
Maintenance Fees တစ်နှစ်စာနှုတ် ခန့်မှန်း 30,000
Net Operating Income 240,000 - (20,000+30,000)
190,000 baht
Cap Rate = 190,000 / 6,590,000
2.88 %
2.88% ဆိုတော့ ဒီကွန်ဒိုကို ဒီဈေးနဲ့ ဝယ်မယ်ဆိုရင် ကိုက်မယ် ထင်လား ? ဒါမှမဟုတ် တခြားနေရာမှာ Invest လုပ်မလား ?
အကယ်၍ ဒီကွန်ဒိုကို အရင်က ဈေးသက်သက်သာသာနဲ့ ဝယ်ထားတယ် ဆိုပါစို့။ ကွန်ဒိုက တန်ဖိုးတက်လာပေမယ့် ဝင်ငွေက တက်မလားဘူးဆိုရင် (Cap Rate decreased) ကွန်ဒိုကိုရောင်း၊ ငွေဖော်ပြီး ဘဏ်ထဲ ထည့်ထားရင် ဘဏ်တိုးက ပိုကိုက်မလား ???
2.88% ဟာ မြန်မာပြည်က ဘဏ်တိုးနဲ့ ယှဉ်ရင်တော့ မကိုက်ပါဘူး။ သို့ပေမဲ့ နိုင်ငံရပ်ခြားမှာတော့ အတိုးနှုန်း အင်မတန်နည်းပါတယ်။ ထိုင်းဘဏ်တွေရဲ့ စုငွေအတိုးနှုန်းဟာ တစ်နှစ်ကို 1% အောက်ပဲ ရပါတယ်။ ဘဏ်တိုးထက် သာတာကြောင့် ထိုင်းလူမျိုးတော်တော်များများဟာ Property Invest လုပ်ကြပါတယ်။ ကျွန်တော်အရင်က ငှားနေတဲ့ Condo ပိုင်ရှင် ထိုင်းလင်မယားဆို Condo ၅ ခန်းလောက်ပိုင်ပါတယ်။
ကဲ ... အပေါ်က ဥပမာအရဆို ဒီ Property ရဲ့ Cap Rate ဟာ 2.88% ရှိတယ်။ အဲ့နားပတ်ဝန်းကျင်မှာ ရှိတဲ့ အလားတူ အဆင့်တူ Property တွေကို 2.8 to 3% Cap Rate နဲ့ တန်ဖိုးဖြတ်ကြည့်ကြရအောင် ...
*****
The Address ရဲ့ မျက်နှာချင်းဆိုင်မှာ ရှိတဲ့ Segment တန်းတူ Villa Asoke Condo ဆိုရင် 46sqm အခန်း တစ်လငှားခဟာ 19,000 ပါ။ ဒီအခန်းရဲ့ တန်ဖိုးကို ခန့်မှန်း သိချင်ရင်
Propert Value = 180,000 / 2.88% = 6,250,000 baht
ဝန်းကျင် ကျသင့်တယ်လို့ ခန့်မှန်းလို့ရပါတယ်။
*****
ကျွန်တော်တို့ Property တွေကို တန်ဖိုးဖြတ်တဲ့အခါ Cap Rate Method တစ်ခုတည်းကိုပဲ အမှီပြုလို့တော့ မရပါဘူး။ တခြားနည်းလမ်းတွေနဲ့ ပေါင်းစပ်နှိုင်းယှဉ်ပြီး သုံးရင်တော့ ပိုပြီး နီးစပ်ပါလိမ့်မယ်။
Cap Rate များရင် ဝင်ငွေများတယ်၊ ဝယ်ထားတဲ့ဈေးထက် ဝင်ငွေက ပိုကောင်းတယ် ဆိုတဲ့သဘော။ High Risk လဲ ဖြစ်ပါတယ်။
Cap Rate နည်းရင်တော့ အမြတ်များများလိုချင်တဲ့ Investor တွေက Low Risk ဆိုပေမဲ့ သိပ်သဘောမတွေ့ကြပါဘူး။
BKK CONDO TOUR
#ထိုင်းကွန်ဒို
