26/02/2025
บริหารคอนโดปล่อยเช่า 10 ห้องเหนื่อยไหม ??? … พอดีมีโอกาสได้คุยกับ landlord ที่พี่เค้ามีคอนโดหลายๆห้อง ส่วนตัวเค้าก็ทำงานประจำอื่นๆไปด้วย และเรื่องคอนโดปล่อยเช่าก็เป็นเหมือน side project เลยจะเอาประสบการณ์เค้าเก็บมาฝาก
1. ถามว่ามี 10 ห้อง เหนื่อยไหม ? โดยรวมๆก็บอกว่าไม่ได้เหนื่อยนะครับ เพราะมันเหมือนทำงานจริงๆปีละครั้งเท่านั้นเองเวลาที่ลูกค้าย้ายออก ก็ถึงจะค่อยมีงานที่เป็น workload จริงๆ นอกนั้นระหว่างปีก็ค่อยตามเรื่องค่าเช่า ดูค่าไฟผ่าน app ของ MEA ว่ามีคนเช่าลืมจ่ายหรือป่าว กลัวโดนมายกหม้อไฟ ส่วนเรื่องยิบย่อยก็ให้ agent ที่เค้าเป็นคนหาลูกค้าช่วยประสานงานให้ ก็ไม่ได้เหนื่อยอะไรนะ ถ้าเทียบว่ามี 1 ห้อง มี 5 ห้อง มี 10 ห้อง ก็ดูจะเหนื่อยพอๆกันครับ ทำงานเท่าๆกัน ดังนั้นใครที่มีคอนโดปล่อยเช่าอยู่แล้วจะ scale ซื้อเพิ่ม ก็ทำได้เลยนะ ไม่ต้องกังวลว่าจะไม่มีเวลาจัดการ
2. พี่มีคนช่วยบ้างไหม ??? … คนที่ต้องมีอยู่รอบตัวคือ Agent หาคนเช่าให้ , แม่บ้าน มาช่วยทำความสะอาดห้องตอนคนเช่าย้ายออก, สารพัดช่าง ที่จะมาช่วยซ่อมเฟอร์ ซ่อมไฟ ซ่อมน้ำต่างๆ, เจ้า deep clean เวลาคนเช่าทำห้องรกมากๆ ถ้ามีพี่ๆเหล่านี้ช่วยทำ เค้าคิดค่าทำ make sense ก็ให้ keep contact พี่ๆเหล่านี้ไว้ครับ ใช้งานกันตลอดๆ เราเองจะได้ไม่ต้องเหนื่อยมากนัก ไม่ใช่ว่าห้องไหนคนย้ายออก เราก็ต้องไปเป็นคนถูบ้านเอง แบบนั้นทำแล้วหมดแรงครับ ให้คนอื่นมาช่วย มาช่วย outsource งานไปครับ ใช้เงินไปตัวช่วยดีกว่าครับ เรามีหน้าที่หา active income บริหารเรื่องเงินเข้าเงินออก (อันนี้ห้ามให้คนอื่นทำแทนเลยนะ) ต้องเก็บค่าเช่าเองดีที่สุดครับ
3. หาเงินมาจ่ายธนาคารกันอย่างไร ? … ก็ต้องบอกว่าการซื้อมันเป็นการทยอย ค่อยๆซื้อคอนโด เก็บในทำเลที่เราชอบไปเรื่อยๆหลายๆปีครับ กรุงโรมไม่ได้สร้างเสร็จในวันเดียว เมื่อมีทั้ง active income ก็เอามาโปะหนี้ ตัวไหนปลดหนี้ได้หมดแล้ว ค่าเช่าของพวกนั้นก็มาช่วยจ่ายหนี้ตัวที่ยังกู้อยู่ ทำวนไปวนมา เมื่อผ่านจุดที่รายจ่ายแบงค์มันน้อยกว่า รายรับจากค่าเช่า ก็จะถือว่าสบายๆ ให้คนเช่ามาช่วยผ่อนคอนโดเรา ทำไปเรื่อยๆ เดี๋ยวมันก็จะเป็นอิสระในตัวไปเองครับ แต่ที่แน่ๆคือ มันต้องมีการเอา active income ของเราไปโป๊ะด้วยนะ จะได้หมดหนี้เร็วขึ้นไปอีก ถ้าจะทำโดยไม่โป๊ะเลย คิดว่า สมการการซื้อคอนโดมันทำได้ยากครับ
4. ทำเลไหนที่ชอบ ที่คิดว่าเช่าดี ? … ใน port ของพี่เค้าจะกระจายๆกันนะ แต่ก็จะหนักไปที่โซนสุขุมวิท มีออกไปพญาไทบ้าง มีออกไปนอกเมืองบ้าง แต่บอกเลยว่าที่ active สุดคือ โซนอโศกนะ คนชอบโทรมาถามกันตลอดๆห้องไม่ว่างก็ยังโทรกันมาอยู่นั่นหล่ะ พวกพร้อมพงษ์ก็ ok มี demand ต่างชาติต้องการเช่าตลอดครับ ถ้าเทียบกลางเมือง จะแบ่งเป็น โซน mid สุขุมวิท, สีลม-สาทร, พญาไท-ราชเทวี-อารีย์ … ใน 3 โซนนี้ยังไงก็ต้องยกให้สุขุมวิทครับ ถ้าจะให้เช่า แนะนำให้มือใหม่ดูตรงนี้ก่อน ราคาคอนโดอาจจะแพง ก็สามารถจะกระเถิบออกไป พระโขนง อ่อนนุช ก็ได้ราคาคอนโดถูกลง แต่เช่าก็ยังดี ได้ค่าเช่า ok นะครับ
5. มีคนเช่าอยู่ยาวๆบ้างไหม ? … บอกเลยว่า 80% คนเช่าอยู่แค่ 1 ปีครับ ถ้าเป็นต่างชาติ เค้าอยู่ 1 ปีแล้วก็จะมีพี่ๆ agent มาชวนให้ย้าย อาจจะย้ายไปที่ที่ดีกว่า หรือ ย้ายแล้วพี่ agent เค้าก็ได้ค่า com เต็มอีก ก็อาจจะ happy ครับไม่ว่ากัน หรือไม่อยู่ 1 ปีแล้วเริ่มรู้ใจตัวเองว่า อยากจ่ายน้อยลง อยากจะไปอยู่ในห้องที่ใหญ่ขึ้น อันนี้ก็ตามนั้นเอง ก็หาคนเช่ากันใหม่ ส่วนคนเช่าที่อยู่ยาวๆจากที่พี่เค้าเจอ ก็คนไทยทำงาน มั่นคงในทำเลแล้ว เค้าอยู่สบาย ก็ไม่อยากจะย้าย หรือกรณีต่างชาติที่อยู่ยาวๆเค้าก็ชอบห้อง ชอบคอนโดน ชอบทำเล อยู่แล้ว happy จากอยู่คนเดียว ก็อยู่เป็นสองคน แต่งงานแล้วแฟนก็ย้ายมาอยู่คอนโดห้องเดียวกัน ช่วยกันแชร์ค่าเช่ากัน ก็ grow old ไปพร้อมกับห้องครับ 555 , แล้วก็มีแบบอยู่ยาวๆ สัญญาใจกันว่าถ้ามีเงิน จะมาซื้อห้องต่อจากพี่เจ้าของเค้าก็มีครับ 555 ก็ว่ากันไปนะ เอาว่าโดยรวมๆไม่มี pattern ว่าจะหาลูกค้าอยู่ยาวอย่างไร นอกเสียจากถ้าเป็นพวกน้องๆนักเรียน นักศึกษาเช่า เค้าก็เรียนจนจบ อยู่จบแล้วค่อยย้ายออกก็มีครับ
6. คนเช่าคนไทย กับ คนเช่าต่างประเทศ ต่างกันอย่างไร ? … โดยมากพี่เค้าจะ focus คนเช่าต่างชาติมากกว่านะครับ เพราะงบเค้าเยอะกว่า มีการอยู่ที่คงที่ 1-2 ปี ชอบอยู่ใจกลางเมือง ส่วนคนไทย ที่อยู่ใจกลางเมือง ส่วนมากจะเป็นเรื่อง นักเรียน นักศึกษานะ ที่เจอๆบ่อยๆ แต่ค่าเช่าอาจจะไม่ได้สูงมากนัก พวกคนเช่าที่ค่าเช่าประมาณ 7-8 พันบาท ต้องวัดดวงหน่อยครับ เจอที่ดีน่ารักก็อยู่กันยาวๆไป แต่ถ้าเจอไม่ดี ก็มาๆไปๆ อยู่ไม่ครบสัญญาก็บ่อย
7. คนเช่าแบบไหนที่ไม่เอา? … จากที่พี่เค้าเจอๆนะ พวกคนเช่าที่แบบว่าดูวันนี้แล้วจะเข้าอยู่พรุ่งนี้ และเป็นคนไทยนะ ส่วนใหญ่อยู่ได้ไม่ครบสัญญาทั้งนั้นเลย จะเป็น feel แบบว่ามีปัญหาหนีมาอยู่คอนโดพักใจหล่ะมั้ง อยู่ไม่นานก็หนีไป 555 ค่อนข้างจะเป็น pattern เลย ก็เลยจะไม่ค่อยรับ ถ้าบอกว่าจะรีบๆมาอยู่ ก็ไปหาห้องอื่นเลยไป แต่ ๆ ๆ ๆ ถ้าเป็นต่างชาติ ที่เค้าอยู่โรงแรม อยู่ระหว่างกำลังหาห้องคอนโด เค้าก็อยากจะรีบๆย้าย ถ้ารู้เหตุผลแบบนี้ก็ยังพอจะ ok นะครับ
8. ฟังดูไม่มีอะไรเหนื่อย ... แล้วอะไรที่ปวดใจ หมดแรงบ้างครับ จากที่ทำมา ? … ตอนที่ห้องว่างพร้อมๆกันหลายๆห้องอ่ะ จะเหนื่อยใจ และเหนื่อยกายนะ เริ่มตั้งแต่ไปส่งมอบห้องคืน เราต้องสู้ ต้องเป็นคน fighting หน่อย ถ้าตรงไหนของห้องพัง เสียหาย ไม่สะอาด ก็ต้องใจแข็งๆปรับ หักมัดจำไปครับ อย่าไปใจดีมาก แล้วปัญหาจะตกกับตัวเองนะ เช่นถ้า sofa เลอะ ก็ต้องปรับค่าซักโซฟา หินอ่อนพัง ก็ต้องปรับค่าหินอ่อนครับ เพราะสุดท้ายถ้าเราไม่ปรับ cost ก็มาตกกับเราอยู่ดี แต่ก็ต้อง fair กับทุกๆฝ่ายนะครับ ไม่ไปเอาเปรียบเค้า เราสบายใจ คนเช่าย้ายออกสบายใจ ก็จบ แต่บอกเลยว่าส่วนใหญ่นะ ต่างชาติย้ายออก ไม่ค่อยจะมีอะไรเสียหายเท่าไหร่ครับ ค่าเช่ายิ่งเยอะ คนเค้าอยู่ก็ดูเหมือนจะดูแลห้องดีนะ
9. อะไรอีกเรื่องที่ปวดใจคือ เวลาคนเช่าทิ้งห้อง ออกก่อนโดยไม่แจ้งเหตุผล คือ ยิ่งพวกอยู่ห้องแค่ 2-3 เดือนนี้ ก็แอบเศร้านะ แต่ทำอะไรไม่ได้ก็ต้องยึดมัดจำไปครับ ส่วนค่า agent ที่จ่ายไปแล้วเพื่อการเช่า 1 ปี ก็ตามเอาคืนไม่ได้ครับ ตามหลักการ agent เค้าก็ต้องคืนค่า agent กลับมาให้เราบางส่วนนะ แต่ก็คุยกันยากครับ ถ้าทวงไม่ได้ ก็ไม่ทวงครับ เน้นรีบหาคนเช่าใหม่ และอีกเรื่องที่ปวดใจก็พวกทำห้องพังนี่หล่ะ ส่วนใหญ่นะ พวกรีบย้ายออก จะมี co relation กับการทำห้องพังครับไม่รู้ทำไม 555 ทิ้งห้องรก ไม่เก็บของ ทำห้องสกปรก สูบบุหรี่ เจาะห้อง ทำเฟอร์เสียหาย พวกนี้ก็แอบเศร้าหมดหล่ะ แต่ถ้าเราถือคติว่า ห้องเช่า เสียก็ซ่อม เงินก็ปรับ อะไรจ่ายเงินให้คนเช่าไปซ่อม เข้าไปทำความสะอาดได้ ก็ทำๆไป ไม่ต้องมาเสียดายห้อง เดี๋ยวเราก็แข็งแกร่งขึ้นมาเองครับ 555 สิ่งที่เราทำได้มีแค่เพียง รีบๆทำห้องให้กลับมาพร้อมปล่อยเช่า แล้วก็หาคนเช่าใหม่ครับ
10. ช่องทางการทำตลาดอะไรที่ทำให้ได้คนเช่า ... บอกเลยว่า 100 ทั้ง 100 พี่เค้าหาคนเช่าผ่านทาง agent นะครับ การที่ landlord จะไปเจอคนเช่าเอง โอกาสน้อยมากๆเลย ไม่ต้องไปเสียดายค่า agent ครับถือว่าเป็นค่าการตลาดไปมันต้องจ่ายอยู่แล้ว เห็นบางคนบอกว่า จะรับตรงไม่ผ่าน agent บอกเลยว่ายากครับ ส่วนการ post ก็ post ใน facebook กับทาง livinginsider จ่ายเงินให้เค้าไป ซื้อเครดิตไม่กี่ร้อยบาท จ่ายค่า boost เล็กๆน้อย ไม่เท่าไหร่เราก็ได้คนเช่าแล้วครับ บางคนประหยัดเงินไม่กี่ร้อย ไม่กี่พันบาท ไม่ยอม promote ห้องว่างนานๆหลายๆเดือน เสียค่าโอกาสมากกว่านั้นมากมายครับ หรือเห็นพี่ๆบางคนมีคอนโดเยอะหลายห้อง ก็ตั้ง group chat ส่วนตัว ค่อย update ห้องว่างให้กับ agent ที่รู้จักกันก็ทำได้นะ เร็วดี พี่ๆ agent ที่เค้า active อยู่แล้ว พอรู้ว่าห้องไหนว่า ก็รีบทำตลาด ห้องก็จะได้ไม่ว่างครับ ยิ่งมีช่องทางสื่อสาร กับคนมากๆ ก็ยิ่งดีครับผม
11. ถัดจากนี้จะซื้อคอนโดเพิ่มอีกไหม ??? … พี่เค้าให้ความเห็นว่า คงดูจังหวะดู deal มากกว่า ถ้าได้ห้องราคาดีๆคุ้มค่าเช่า และตัวเองมี credit เหลือกู้ได้ ก็ยังซื้อได้นะ เพราะสิ่งที่ทำอยู่นี่มันเหมือนว่าเป็นระบบแล้ว รู้วิธีการทำหมดแล้ว ทำเพิ่มอีกก็ไม่ได้เหนื่อยอะไรเพิ่มขึ้นมากมาย และ at the end of the day ก็มีทรัพย์มีค่าเช่า มีคนช่วยผ่อน แต่ก็ต้องทำอย่างระมัดระวัง ทำแต่พอดี ไม่ทำเกินตัวครับ ถึงจุดนี้ ก็ทำงานเพื่อรักษาสภาพให้ค่าเช่ารวม มันมากกว่าค่าผ่านต่างๆรวมกัน ตอนแก่ๆจะได้สบาย นั่งนับเงินกันเมื่อทรัพย์เราปลดหนี้ไปหมดแล้ว 555 แต่ในทางกลับกัน ถ้าคอนโดไหน พอจะขายออกได้ ลด port ได้บ้าง ก็อยากจะขายนะ แต่ ๆ ๆ ๆ ทำได้ยากเหลือเกิน ไม่ใช่แค่เรื่องการขายมันยากนะ พอห้องเช่า มีคนเช่า มันก็จะเปิดห้องยาก คนมาซื้อเค้าอยากดูห้อง แต่ดูไม่ได้ มันก็ขายไม่ได้ หรือ คนซื้อจะหาห้องอยู่ ก็ไม่ได้ติดคนเช่า หรือเราจะปล่อยห้องว่างๆ เอาไว้รอคนซื้อก็เสียโอกาส เสียดายค่าเช่าอีก 555 เรื่องนี้ก็แก้ไม่ได้ครับ ก็เลยขายไม่ได้ เพราะทุกห้องมาเช่าเต็มไปหมด
12. มีอะไรจะฝากถึงมือใหม่หัดซื้อคอนโดปล่อยเช่าไหม ? ค่อยๆทำไปๆ ค่อยขยาย port ทำให้เราไม่ต้องเหนื่อยเกินไป อย่าทำอะไรเกินตัวครับ รวยเร็วแต่ผมร่วงหมดหัว สู้รวยช้าๆแต่ผมเต็มหัว หน้าไม่เหี่ยวดีกว่านะ ทำแล้วถ้าชอบก็ทำต่อ อยากให้ทำแล้วมันต้อง happy ด้วย มันต้องดูจริตตัวเองอ่ะ ถ้าเราอยากเห็นเงินมากองเยอะๆอาจจะไปเล่นหุ้น ไปเล่น cryto ก็อาจจะรวยเร็วกว่าคอนโดนะ แต่ในมุมคอนโด มันทำได้เรื่อยๆไม่ได้เหนื่อย ไม่ได้รู้สึกว่าเสี่ยงอะไร กลับบ้านมา นอนหลับ ไม่เครียด แต่นี้ก็ถืว่า happy แล้วครับ อาจจะกระจายความเสี่ยงไปทำอย่างอื่นบ้างก็ได้ ไม่ต้องมีเป็น 10 ห้องแบบพี่เค้า อีกเรื่องก็คอนโดมันขายยาก ขายช้านะครับ ซื้อแล้ว คิดว่าต้องอยู่กับเราไปยาวๆก่อน อย่าเพิ่งคิดว่าจะซื้อมาแล้วต้องขายได้ภายใน 1 ปี ให้คิดว่ามันไม่ง่ายอย่างนั้นครับ
