26/06/2023
วันนี้ลุงมีโอกาสดูสนามกอล์ฟและที่ดินจัดสรรรอบสนามแห่งหนึ่งใน จ.กาญจนบุรี
#มูลค่าทางการตลาด ทั้งโครงการผมอาจจะคิดไม่เหมือนใคร คนอื่นจะประเมินแบบ Tangible assets.เห็นอะไรก็ประเมินไปแบบนั้นตามราคาตลาด มีสปส.ก็ตามสภาพ ถ้าเป็นแนวผมก็จะแบ่งเป็น3สถานะให้ชัดก่อนว่าเป็น Active.project, InActive.project หรือDead Project. จากนั้นก็จะแยกธุรกิจสนามกอล์ฟ ออกจากที่ดินจัดสรร โดยส่วนที่เป็นสมาชิกและสิทธิประโยชน์ก็จะอยู่ในส่วนของสนาม(เริ่มง่ายขึ้นแล้วใช่ไม๊ครับ)
ธุรกิจสนามกอล์ฟก็จะคล้ายๆกับธุรกิจโรงแรมก็จะเป็นทรัพย์สินเชิงพาณิชย์(Commercial properties)มูลค่าตลาดจะเป็นรายได้สุทธิเฉลี่ยหารด้วยอัตราผลตอบแทนของธุรกิจ V=I/R อันนี้ไปหาอ่านเอา มูลค่าขึ้นอยู่กับการทำ marketing
#มูลค่าที่ดินรอบโครงการสนามกอล์ฟ ก็จะไม่เหมือนที่ดินจัดสรรทั่วไป มูลค่าจะขึ้นอยู่กับศักยภาพทางการตลาดของสนามกอล์ฟ ซึ่งหากมีปฏิสัมพันธ์กันโดยตรง สนามดีคนตีเยอะมูลค่าที่ดินก็ดีไปด้วย สนามที่เป็น InactiveหรือDead.project ก็จะเหนื่อยหน่อย ที่ต้องรีโนเวทปรับปรุงให้ทันสมัยเท่าคู่แข่งโดยเฉพาะทางการตลาด บางรายถึงกับ Rebranding&Re-engineeringเลยทีเดียว ที่ดินในส่วนนี้อาจจะใช้ราคาตลาดเทียบเคียงในลักษณะที่คล้ายกัน แต่ถ้าหามูลค่าตลาดที่แท้จริงก็น่าจะใช้ การตั้งสมมติฐานในการพัฒนา(Hypothetical Development Approach or Residual Technique) และต้องพิจารณาตามสภาวะการตลาดขณะนั้น อันนี้จะเหนื่อยหน่อยเพราะต้องทำวิจัยและออกภาคสนาม เพื่อหาอัตราดูดทรัพย์ที่จะเกิดขึ้นจากการทำการตลาด เพื่อสร้างDemand(เปลี่ยนสภาพการณ์)หากไม่รอดจริง ทรัพย์สินทั้ง2ประเภทนั้นจะใช้หลักLiquidate.model กลับไปสู่ทรัพย์สินต้นน้ำ ว่าดั่งเดิมมันมาจากอะไรเท่านั้นเอง
โครงการลักษณะนี้ถือเป็นคัมภีร์การเรียนรู้ที่ดี หาทำได้ยาก แต่ไม่ควรทำ projectManagerส่วนใหญ่ชอบทำโครงการใหม่ๆมากกว่า
#ลุงคมพาชมอสังหา
#คมสันนักการเงิน
#การเงินอสังหา
#ที่ดิน #บ้าน #คอนโด
