25/04/2026
ขายฝาก-จำนอง มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?
ต้องเตรียมเงินประมาณเท่าไหร่ก่อนทำธุรกรรม
หลายคนเวลาคิดจะนำบ้าน ที่ดิน หรือคอนโดไปทำ ขายฝาก หรือ จำนอง มักจะโฟกัสแค่ว่า “จะได้เงินเท่าไหร่” แต่ลืมคิดอีกเรื่องสำคัญมาก นั่นคือ ค่าใช้จ่ายวันทำธุรกรรมที่กรมที่ดิน ซึ่งจริง ๆ แล้วมีผลกับเงินที่ต้องเตรียมพอสมควรเลยครับ
เรื่องที่อยากให้เข้าใจก่อนคือ ขายฝาก กับ จำนอง เป็นคนละนิติกรรม และ ค่าใช้จ่ายก็ต่างกันชัดเจน เพราะขายฝากมีลักษณะเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ไปก่อน ส่วนจำนองเป็นการนำทรัพย์ไปค้ำประกันหนี้ โดยกรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของเดิมอยู่ จึงทำให้โครงสร้างค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร ไม่เหมือนกันครับ
1) ถ้าเป็น “จำนอง” มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?
สำหรับการจดจำนอง ค่าใช้จ่ายหลักที่คนส่วนใหญ่เจอคือ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง และกรมที่ดินระบุว่าเรียกเก็บ สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายย่อย เช่น ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท และ ค่าพยาน 20 บาท รวมถึงมีการเรียกเก็บ อากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท ด้วยในกรณีที่เกี่ยวข้องครับ
พูดแบบเข้าใจง่าย ถ้าคุณทำ จำนอง 1,000,000 บาท ค่าใช้จ่ายหลักจะอยู่ที่ประมาณ 10,000 บาท สำหรับค่าจดจำนอง และถ้าจำนอง 3,000,000 บาท ก็จะอยู่ที่ประมาณ 30,000 บาท ยังไม่รวมค่ารายการย่อยเล็กน้อย เช่น ค่าคำขอ ค่าพยาน และอากรแสตมป์ตามเกณฑ์ครับ
ดังนั้นถ้าจะจำแบบเร็ว ๆ สำหรับการวางแผนเบื้องต้น ให้เผื่อไว้ก่อนว่า จำนอง = ประมาณ 1% ของวงเงิน แล้วบวกค่ารายการย่อยอีกเล็กน้อย จะช่วยให้คำนวณภาพรวมได้ง่ายขึ้นครับ
2) ถ้าเป็น “ขายฝาก” มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?
ฝั่ง ขายฝาก จะมีค่าใช้จ่ายมากกว่าจำนอง เพราะถือเป็นการจดทะเบียนในลักษณะเดียวกับการขาย โดยกรมที่ดินอธิบายชัดว่า การจดทะเบียนขายและขายฝากเสียค่าใช้จ่ายเช่นเดียวกัน รายการหลักที่มักเจอ ได้แก่ ค่าธรรมเนียม 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย, และ อากรแสตมป์ 0.5% หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แล้วแต่กรณี ซึ่งถ้าต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ก็จะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ซ้ำครับ
ตรงนี้มีจุดสำคัญที่หลายคนสับสน คือ อากรแสตมป์ 0.5% กับ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จะไม่ใช่เสียพร้อมกันทั้งสองตัว โดยหลักทั่วไปถ้าเข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็จะได้รับยกเว้นอากรแสตมป์ครับ และกรณีที่ถือครองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างมาไม่เกิน 5 ปี ในหลายกรณีจะเข้าหลักเกณฑ์เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แทน
ส่วน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เป็นรายการที่ไม่มีตัวเลขตายตัว เพราะกรมที่ดินคำนวณจากหลายปัจจัย เช่น ราคาประเมิน, วิธีได้มาของทรัพย์, และ จำนวนปีที่ถือครอง โดยกรณีบุคคลธรรมดาจะใช้หลักเกณฑ์ตามอัตราภาษีก้าวหน้า ไม่ใช่คิดเป็นเปอร์เซ็นต์เดียวจบทุกเคสครับ
3) แล้วต้องเตรียมเงิน “ประมาณเท่าไหร่”?
ถ้าอยากได้ภาพง่าย ๆ ลองดูตัวอย่างสมมติจากทรัพย์มูลค่า 3,000,000 บาท
กรณีทำ “จำนอง” วงเงิน 3,000,000 บาท
ค่าจดจำนอง 1% จะอยู่ที่ประมาณ 30,000 บาท และมีค่าใช้จ่ายย่อยอื่นอีกเล็กน้อย เช่น ค่าคำขอ ค่าพยาน และอากรแสตมป์ตามเกณฑ์ จึงมักคิดเผื่อแบบง่าย ๆ ได้ว่า ประมาณ 30,000 บาทขึ้นไปเล็กน้อย ครับ
กรณีทำ “ขายฝาก” มูลค่า 3,000,000 บาท และไม่เข้าเกณฑ์เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
จะมีค่าใช้จ่ายหลักประมาณนี้
•ค่าธรรมเนียม 2% = 60,000 บาท
•อากรแสตมป์ 0.5% = 15,000 บาท
•ภาษีหัก ณ ที่จ่าย = คิดเพิ่มตามเกณฑ์
แปลว่าในเบื้องต้นอาจต้องเผื่อไว้ ประมาณ 75,000 บาท + ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ครับ
กรณีทำ “ขายฝาก” มูลค่า 3,000,000 บาท และเข้าเกณฑ์เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
จะกลายเป็นประมาณนี้
•ค่าธรรมเนียม 2% = 60,000 บาท
•ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% = 99,000 บาท
•ภาษีหัก ณ ที่จ่าย = คิดเพิ่มตามเกณฑ์
แบบนี้ยอดค่าใช้จ่ายเบื้องต้นจะขยับเป็น ประมาณ 159,000 บาท + ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ซึ่งจะเห็นเลยว่าค่าใช้จ่ายต่างจากจำนองค่อนข้างมากครับ
4) ทำไมบางคนบอกค่าใช้จ่ายไม่เท่ากัน ทั้งที่ราคาทรัพย์ใกล้กัน?
คำตอบคือ ค่าใช้จ่ายไม่ได้ดูแค่ราคาทรัพย์อย่างเดียว แต่ยังขึ้นกับรายละเอียดของแต่ละเคส เช่น
•ใช้นิติกรรมแบบ ขายฝาก หรือ จำนอง
•ราคาที่ใช้คิดเป็น ราคาประเมิน หรือ วงเงินจำนอง
•เจ้าของทรัพย์ถือครองมา กี่ปี
•เป็น บุคคลธรรมดา หรือ นิติบุคคล
•เคสนี้ต้องเสีย ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือเสียแค่ อากรแสตมป์
ดังนั้นทรัพย์ราคาใกล้กัน ก็อาจมีค่าใช้จ่ายต่างกันได้เยอะ โดยเฉพาะฝั่งขายฝากครับ
5) ตอน “ไถ่จากขายฝาก” มีค่าใช้จ่ายอีกไหม?
มีครับ กรมที่ดินตอบไว้ว่าในการ ไถ่จากขายฝาก โดยทั่วไปจะมี ค่าธรรมเนียมไม่มีทุนทรัพย์แปลงละ 50 บาท และมีกรณีที่เกี่ยวข้องกับ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย รวมถึงโดยหลายกรณีอาจมี อากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาสินไถ่ แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า ด้วย ดังนั้นขายฝากจึงไม่ได้มีค่าใช้จ่ายเฉพาะวันทำสัญญาอย่างเดียว แต่วันไถ่คืนก็ต้องวางแผนไว้ล่วงหน้าด้วยครับ
6) สรุปแบบภาษาคนทั่วไป
ถ้าอยากจำง่าย ๆ แบบใช้คุยกับลูกค้าหรือใช้วางแผนเบื้องต้น ให้จำประมาณนี้ครับ
-จำนอง
เหมาะกับคนที่ต้องการนำทรัพย์ไปค้ำประกันหนี้ โดยยังถือกรรมสิทธิ์ไว้ ค่าใช้จ่ายหลักมักอยู่แถว ๆ 1% ของวงเงินจำนอง บวกค่าใช้จ่ายย่อยเล็กน้อย
-ขายฝาก
ค่าใช้จ่ายมักสูงกว่า เพราะเป็นนิติกรรมที่มีผลเรื่องการโอนสิทธิ โดยทั่วไปให้เผื่อไว้ประมาณ 2.5%–5.5% ขึ้นไปของมูลค่าทรัพย์ และยังต้องเผื่อ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เพิ่มอีกตามแต่ละกรณีครับ
7) ข้อแนะนำก่อนทำจริง
ก่อนวันไปกรมที่ดิน ควรตรวจให้ชัด 4 เรื่องนี้
1.ใช้ ราคาประเมิน เท่าไหร่
2.จะทำเป็น ขายฝาก หรือ จำนอง
3.ถือครองทรัพย์มากี่ปี
4.เคสนี้เข้าเกณฑ์เสีย ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือไม่
ถ้าเช็ก 4 จุดนี้ก่อน จะช่วยให้คาดการณ์ค่าใช้จ่ายได้ใกล้เคียงความจริงมากขึ้น และไม่ตกใจวันทำธุรกรรมครับ
นอกจากนี้กรมที่ดินยังมีระบบคำนวณภาษีอากรเบื้องต้นสำหรับนิติกรรมอย่างขาย ขายฝาก และจำนอง เพื่อใช้ประเมินยอดคร่าว ๆ ก่อนวันนัดได้ด้วย
ปิดท้ายแบบเข้าใจง่าย
ถ้าเน้นค่าใช้จ่ายไม่สูงมาก ฝั่ง จำนอง มักเบากว่า แต่ถ้าเป็น ขายฝาก ต้องเตรียมใจเรื่องค่าธรรมเนียมและภาษีให้มากกว่า โดยเฉพาะถ้าเข้าหลักเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะ เพราะยอดรวมอาจต่างจากจำนองหลายเท่าตัวครับ
#ขายฝากจำนอง #อุบลราชธานี
