21/10/2025
KİM NE ÖDER - ALTIN KURAL ( Kiracı - Ev Sahibi )
Türk Borçlar Kanunu’nun 317. maddesine göre kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve olağan bakımını yapmakla yükümlüdür. Bu kapsamda kullanıma bağlı arızalar ve küçük onarımlar (örneğin ampul, priz, sigorta, musluk contası, duş başlığı, kapı kolu değişimi, tıkanan lavabo açılması, kombi bakım ücreti, boya-badana gibi masraflar) kiracıya aittir. Bunlar, günlük kullanımdan doğan ve düşük maliyetli giderlerdir. Kiracı, bu tür arızaları ev sahibinden talep edemez ve kendi kullanım hatasından kaynaklanan masrafları da üstlenmek zorundadır.
Buna karşılık, rutin dışı bozulma veya esaslı onarım gerektiren durumlarda (örneğin kombi, klima veya tesisat arızası, çatı akması, duvar çatlağı, mantolama, doğalgaz hattı veya su-elektrik tesisatı sorunları gibi) sorumluluk ev sahibine aittir. Çünkü bu tür onarımlar, kiralananın bütünlüğünü ve güvenliğini ilgilendirir. Yargıtay kararları da bu ayrımı net biçimde destekler: küçük bakım kiracıya, büyük onarım ev sahibine. Dolayısıyla görseldeki tablo, mevzuat ve içtihatlarla tamamen uyumlu bir şekilde, pratikte “kim ne öder” sorusuna doğru bir rehber niteliğindedir.
Taraflar, kira sözleşmesinde bu bakım ve onarım giderlerini farklı şekilde düzenleyebilir; ancak bu düzenleme kanunun emredici hükümlerine ve dürüstlük kuralına aykırı olamaz. Yani sözleşmeye, örneğin “tüm bakım ve onarımlar kiracıya aittir” şeklinde bir madde konulabilir, fakat bu hüküm kiracıyı ağır bir külfet altına sokuyorsa veya kiralananın kullanılamaz hale gelmesine neden olacak düzeyde bir sorumluluk yüklüyorsa, geçerli sayılmaz. Yargıtay uygulamasında da, ev sahibinin asli yükümlülüklerinden (örneğin tesisat, çatı, duvar, yapı güvenliği gibi büyük onarımlar) sözleşme yoluyla kurtulamayacağı kabul edilmektedir. Bu nedenle sözleşmede yer alan hükümler, tarafların iradesine göre geçerli olsa da, adil dengeyi bozan veya kiracının temel kullanım hakkını engelleyen maddeler hukukça korunmaz.
Atilla ÖZTÜRK
📞0 (533) 701 65 36
Gayrimenkul Danışmanı
