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🌕 中秋佳節愉快！月圓人團圓，心意更圓滿！ 🌕在這個充滿溫馨與感恩的團聚日子裡，【詠達地政士聯合事務所】 攜手全體專業團隊，向大家致上最誠摯的節日祝福！祝各位好朋友：中秋節快樂！願您與家人平安順心、萬事如意！🍡🍵🏠 「家」是我們最溫暖的避風...
24/09/2026

🌕 中秋佳節愉快！月圓人團圓，心意更圓滿！ 🌕

在這個充滿溫馨與感恩的團聚日子裡，【詠達地政士聯合事務所】 攜手全體專業團隊，向大家致上最誠摯的節日祝福！祝各位好朋友：中秋節快樂！願您與家人平安順心、萬事如意！🍡🍵

🏠 「家」是我們最溫暖的避風港，也是您努力打拼下來的珍貴資產。
在與家人團聚賞月、品嚐月餅的同時，也別忘了您最重要的不動產權益。無論是：
✅ 房屋買賣與過戶登記
✅ 財產繼承與贈與規劃
✅ 不動產節稅與稅務諮詢
✅ 信託、傳承及保險規劃

您的資產與未來，請放心交給我們來守護！我們將持續秉持「專業・用心」的服務精神，為您提供最安心、最嚴謹的把關，讓您的財產規劃與傳承，就像中秋節一樣「月圓、家圓、萬事圓」！滿滿圓滿！

祝大家烤肉吃得開心，假期愉快！❤️
如果有任何不動產相關的問題，中秋過後歡迎隨時私訊粉專，或來電/來店諮詢喔！

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🏡 【生前兩年贈與土地？小心遺產稅「計價方式」大不同！】 ⚖️長輩生前規劃將土地贈與給子女，但如果發生在過世前的「兩年內」，這筆土地依法還是得乖乖計入遺產總額課稅喔！不過，到底該怎麼算？關鍵就在於土地「有沒有轉手」！💡 死亡前兩年贈與土地的...
23/09/2026

🏡 【生前兩年贈與土地？小心遺產稅「計價方式」大不同！】 ⚖️

長輩生前規劃將土地贈與給子女，但如果發生在過世前的「兩年內」，這筆土地依法還是得乖乖計入遺產總額課稅喔！不過，到底該怎麼算？關鍵就在於土地「有沒有轉手」！

💡 死亡前兩年贈與土地的兩大計價關鍵:

--受贈人土地已轉手（受贈人已賣給第三人）--
為避免土地增值稅與遺產稅重複課稅，改以「贈與時」的公告土地現值來計算遺產價值。

--土地仍持有（繼續留在受贈人名下）--
若土地還在受贈人的名下，則會以被繼承人「死亡時」的公告土地現值來計入遺產總額。

📊 簡單舉例看差別（資料來源：國稅局）
假設父親在 2026 年 5 月過世，生前在 2025 年 2 月將 A、B 兩筆土地贈與給兒子：

A 土地： 贈與時現值 310 萬元，後來兒子在 2025 年 12 月以 400 萬元市價轉手賣給第三人。因為已轉手，所以計入遺產的價值是以贈與時的 310 萬元計算。

B 土地： 贈與時現值 334 萬元，父親過世時現值漲到 420 萬元，且兒子仍繼續持有。因此，計入遺產的價值是以死亡時較高的 420 萬元計算。

(💡 貼心提醒：已繳納的贈與稅及土地增值稅都可以在限額內扣抵遺產稅！)

生前房地產移轉眉角多，若不小心踩到兩年內視為遺產的規定，稅負規劃可能就會大不同。建議在進行家族財產規劃時，務必先向專業稅務或地政士諮詢，才能合法節稅不踩雷！

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🏠 房子生前送給子女，2年內過世，就一定會被「抓回來」課遺產稅嗎？很多人做資產傳承時，都會有一個想法：「趁早把房子過戶給孩子，以後就不用處理遺產稅了吧？」但這裡有一個非常重要的時間點——「死亡前2年」。而且，這個規定其實還有一個容易被忽略的...
18/09/2026

🏠 房子生前送給子女，2年內過世，就一定會被「抓回來」課遺產稅嗎？

很多人做資產傳承時，都會有一個想法：

「趁早把房子過戶給孩子，以後就不用處理遺產稅了吧？」

但這裡有一個非常重要的時間點——
「死亡前2年」。

而且，這個規定其實還有一個容易被忽略的例外。⚡

⸻

🔍 什麼是「死亡前2年贈與」？

依《遺產及贈與稅法》第15條規定，被繼承人在死亡前2年內，將財產贈與給特定親屬，例如配偶、各順序繼承人及其配偶，原則上會被視為遺產的一部分，併入遺產總額計算遺產稅。

舉個例子：

👨 爸爸在生前將一間房子贈與給兒子。
🏠 房子也已經完成過戶。
⚠️ 但爸爸在過戶後2年內不幸過世。

這時候，這間房子原則上仍可能被列入爸爸的遺產總額計算。

而且要注意的是，遺產稅的計算，並不是單純看當初贈與時的房屋價值，不動產涉及公告土地現值、房屋評定標準價格等相關規定，實際申報仍要依身故時的課稅規定核算。

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💡 但有一個容易被忽略的例外

如果財產贈與之後，到被繼承人死亡前，原本的配偶或親屬關係已經消滅，在符合相關法規要件的情況下，該筆贈與就可能不適用第15條，而不必併入遺產總額。

例如：

夫妻離婚後，原本的配偶關係已經消滅。

因此，處理遺產申報時，不能只看到「死亡前2年內有贈與」就直接認定一定要併入遺產。

👉 身故當時的身分關係，才是判斷的重要關鍵之一。

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✨ 詠達幫大家整理3個重點

① 死亡前2年贈與，不代表過戶完成就完全與遺產稅無關

符合《遺產及贈與稅法》第15條規定的贈與，即使生前已經完成移轉，仍可能被視為遺產，併入遺產總額計算。

② 親屬或配偶關係是否仍存在，非常重要

贈與後如果發生離婚等身分關係消滅的情況，可能涉及第15條的例外規定。

③ 資產傳承不能只看「過戶」，還要看「稅源」

很多家庭真正遇到的問題，不是房子留不留得住，而是：

「房子留給孩子了，稅金要從哪裡來？」

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💰 真正值得思考的，其實是「現金流」

假設一個家庭擁有一間價值很高的不動產。

生前把房子移轉給子女，原本是希望完成傳承；但如果後續涉及遺產稅，繼承人又沒有足夠現金可以繳稅，就可能面臨：

「房子有了，但現金不夠。」

最後甚至可能必須出售部分資產籌措稅款。

所以在實務上的資產傳承規劃，除了考慮：

🏠 房子怎麼移轉
📜 遺囑怎麼安排
💰 贈與稅、遺產稅怎麼估算
🤝 家族成員如何分配

還有一個很重要的問題：

「萬一現在發生繼承，稅金的現金從哪裡來？」

這也是為什麼有些家庭在進行不動產傳承的同時，也會進一步評估壽險等工具，作為可能的稅源與現金流安排。

保險不是用來取代稅務規劃，而是可以放在整體傳承架構裡一起思考。

⸻

🧩 傳承不是「把房子過戶出去」就結束

真正完整的資產傳承，應該同時思考：

資產 → 稅負 → 現金流 → 分配 → 家族關係

房子怎麼留，是第一步。

能不能讓下一代「留得住」，才是傳承規劃真正值得關注的地方。

如果您正在考慮：

✔️ 不動產生前贈與
✔️ 遺產稅／贈與稅
✔️ 遺囑與資產分配
✔️ 保險與稅源規劃
✔️ 家族信託與資產傳承

歡迎私訊詠達。

我們可以先從您的家庭資產結構與需求開始了解，再一起把問題一項一項釐清。

傳承不是越早過戶越好，而是要把「過戶後的風險」也一起想清楚。

💬 你有沒有聽過「房子都過戶了，結果還是被算進遺產」的案例？

歡迎私訊及留言聊聊

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爸媽疼愛小孩想幫忙買房，用錯方法竟然會多繳好幾百萬的稅？！😱最近一則國稅局的案例引起熱議：有一位爸爸拿出 5,600 萬元幫未成年兒子買了一間精華地段的豪宅。如果爸爸是直接把 5,600 萬元現金轉帳給小孩，讓小孩自己去買房，扣除免稅額後，...
16/09/2026

爸媽疼愛小孩想幫忙買房，用錯方法竟然會多繳好幾百萬的稅？！😱

最近一則國稅局的案例引起熱議：

有一位爸爸拿出 5,600 萬元幫未成年兒子買了一間精華地段的豪宅。如果爸爸是直接把 5,600 萬元現金轉帳給小孩，讓小孩自己去買房，扣除免稅額後，算下來要繳大約 663 萬元的贈與稅！

但聰明的爸爸選擇「直接幫小孩出資購屋」，贈與價值的認定竟然大不同——
不動產是以「房屋評定標準價格」與「土地公告現值」來計算。結果本案核定下來，贈與稅只要 195 萬餘元！兩種做法一差，竟然省下了 468 萬元的真金白銀！💡

✨ 詠達幫大家畫重點：
1. 現金 vs. 不動產認定差很大：現金贈與是看實際金額；而直接幫忙購置不動產，是以「公告地價」及「房屋評定現值」計算，通常遠低於市價或實際成交價。

2. 資金流向是關鍵：國稅局對於未成年人買房的資金來源查核相當嚴格，若由父母直接匯款給建商或賣方，會被視同贈與，務必依法誠實申報。

3. 提前布局更安心：資產傳承與不動產移轉眉角非常多，如何合法節稅又能保障家人，需要全盤的專業規劃！

但這個案例不應該只看節省贈與稅的部分，需要通盤考量，未來在售屋時的房地合一稅等，由於出售贈與房屋的成本認定是「公告地價」及「房屋評定現值」，並非一般認定的買賣價格，所以要特別注意

資產傳承不只要有愛，更需要懂法律與稅務的專業導航。如果您對不動產贈與、繼承或資產配置有任何疑問，歡迎隨時私訊詠達，讓專業團隊為您的資產把關！👇

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【拿生活照、外送紀錄、里長證明都沒用！國稅局查這幾樣，63萬換屋退稅直接飛了💸】你以為只要「戶籍遷進去」、「拍幾張有住的照片」、「請里長蓋個章」，就能順利拿到房地合一稅重購退稅嗎？事實上國稅局的查核，堪比徵信社！近期有一個非常經典的真實案例...
15/09/2026

【拿生活照、外送紀錄、里長證明都沒用！國稅局查這幾樣，63萬換屋退稅直接飛了💸】

你以為只要「戶籍遷進去」、「拍幾張有住的照片」、「請里長蓋個章」，就能順利拿到房地合一稅重購退稅嗎？

事實上國稅局的查核，堪比徵信社！

近期有一個非常經典的真實案例，值得所有計畫換屋的朋友高度警惕👇

🔍 案例回顧：以為能退62.7萬，結果全泡湯！
新北一名屋主在2018年買了鶯歌房子，2023年以1,338萬賣出，繳了約 62.7萬元 的房地合一稅。
隔年他買了淡水新房，依規定申請「重購退稅」，希望能把這近63萬退回來。
為了證明自己「確實有在鶯歌自住」，他準備超齊全：
✅ 室內居家生活照
✅ 外送平台點餐紀錄
✅ 信用卡消費明細
✅ 甚至連「里長開的居住事實證明」都拿出來了！
但國稅局一調資料，直接打臉駁回申請。

🕵️‍♂️ 國稅局是怎麼拆穿「假自住」的？
國稅局不只看所提供的資料，更看客觀的「生活軌跡」：

1️⃣ 致命的時間點（設籍時間過短）
屋主持有5年多，全家戶籍都在萬華老家。直到2023/5/9跟房仲簽下委賣契約後，才在 5/15急忙把戶籍遷入鶯歌；8/25房子賣掉，9/1就光速遷回萬華。設籍僅短短3個半月，意圖太明顯。

2️⃣ 騙不了人的水電度數
查核這段設籍期間的水費：56月「0度」、78月「僅1度」。一家三口如果真的天天生活起居，洗澡、洗衣怎麼可能幾個月只用1度水？

3️⃣ 生活軌跡比對：就醫與小孩疫苗紀錄
這點最致命！國稅局調閱健保就醫紀錄，夫妻倆幾乎都在萬華看診；未成年子女的幼兒常規疫苗接種、疫情隔離通知單，填寫的通訊地與施打診所全在萬華。

國稅局認定：屋主的生活重心地顯然在萬華，鶯歌房屋根本沒有「實質居住事實」，因此不給退稅！

💡 換屋族該注意什麼？
1. 生活軌跡：國稅局現在查核自住，水電瓦斯度數是標配，連小孩就學、就醫地、通訊地址、網購常收件地址都會綜合評估。

2. 提前規劃設籍與生活：如果有換屋退稅計畫，請務必提早完成設籍，並留下連續、正常的用水用電等實質居住軌跡，切忌「賣了才遷、退了就撤」。

3. 里長證明不等於免死金牌：在行政法院與稅捐稽徵實務上，「客觀數據（水電、健保、就學）」的證據力遠大於主觀證明書或擺拍照。
換屋退稅動輒數十萬甚至上百萬，千萬不要因小失大！

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📢【賣房簽「專任約」又\找別人賣？賠了違約金，還「不能」抵稅！】💡很多屋主賣房時，為了快點成交，簽了「專任委託」後又偷偷找其他仲介簽約帶看，以為「誰先賣掉給誰賺」。但小心！這樣做不僅要賠原仲介一筆違約金，這筆費用在報【房地合一稅】時，國稅局...
09/09/2026

📢【賣房簽「專任約」又\找別人賣？賠了違約金，還「不能」抵稅！】💡

很多屋主賣房時，為了快點成交，簽了「專任委託」後又偷偷找其他仲介簽約帶看，以為「誰先賣掉給誰賺」。
但小心！這樣做不僅要賠原仲介一筆違約金，這筆費用在報【房地合一稅】時，國稅局是「不准扣除」的！ ❌💸

🔍【真實案例一次看懂】
國稅局近期分享了一個真實案例：

簽訂專委：甲君於 113/11/01 與 A仲介 簽署「專任委託銷售契約」（專委期限至 114/01/30）。

違約重簽：113/12/01 甲君在專委期限內，又與 B仲介 簽訂一般委託。

成交移轉：113/12/10 透過 B仲介 順利媒合成交。

結果：A仲介 發現甲君在專任期間內私下委託他人成交，要求甲君依約給付「服務報酬（實質為違約金）」10 萬元。

⚠️等到申報房地合一稅時，甲君把「B仲介費」和「賠給A仲介的10萬元」一起列報扣除，結果被國稅局打回票！

⚖️【為什麼賠給原仲介的錢不能抵稅？】
國稅局針對房地合一稅的「必要費用」認定相當明確：

🟢 B仲介的服務費（可列報扣除）
👉 這是「本次交易實際促成移轉」通常且必要的支出。

🔴 A仲介的違約金／服務報酬（不可扣除）
👉 雖然名義上寫服務報酬，但本質是「甲君違約」所生的損害賠償與懲罰性支出，並「非」出售該房地的必要處分成本，因此不能拿來減除所得稅！

💡【提醒屋主 2 大重點】
委託合約要看清：「專任約」與「一般約」責任大不同。
專任約有效期間內，千萬不可自售或另行委託他人銷售，否則賠了夫人又折兵。

🏠📌費用扣除看實質：房地合一稅扣除費用，只認「與本次交易直接、必要相關」之成本費用，違約金、罰款性質的支出一律不得扣除！

高雄國稅局新聞稿: https://www.ntbk.gov.tw/singlehtml/8edee6a2f90d4254a5e8d38c1db38137?cntId=0610b61654e74a11ada11c81a0d17bb0

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【買了預售屋又買成屋？小心一招讓你的「重購退稅」全飛了！💸】換屋族、買房族注意了！很多人以為「只要兩間都自住，賣掉其中一間就能申請重購退稅」，但其實魔鬼藏在細節裡，國稅局認定順序的標準，跟你想的完全不一樣！最近國稅局分享了一個真實踩雷案例👇...
05/09/2026

【買了預售屋又買成屋？小心一招讓你的「重購退稅」全飛了！💸】

換屋族、買房族注意了！很多人以為「只要兩間都自住，賣掉其中一間就能申請重購退稅」，但其實魔鬼藏在細節裡，國稅局認定順序的標準，跟你想的完全不一樣！

最近國稅局分享了一個真實踩雷案例👇

🧑‍💼 苦主阿明的故事：
1️⃣ 2019年：簽約買了 A 預售屋，結果工程延宕，等了 4 年都沒交屋。
2️⃣ 2023年3月：等不及了，先買了 B 成屋入住。
3️⃣ 2023年8月：A 預售屋終於完工，辦理「所有權移轉登記」。
4️⃣ 2024年5月：阿明把 A 房子賣掉，並以「兩間都自住」申請房地合一重購退稅。

結果:國稅局直接駁回，並要求補稅！ 😱

🔍 為什麼退稅失敗？關鍵在於「登記日」！

國稅局強調，房屋取得的時間先後：
❌ 不是看你哪時候簽約
⭕ 而是看「所有權移轉登記日」！

在稅法認定上：
👉 阿明先取得 B（2023年3月登記）
👉 後取得 A（2023年8月登記）
👉 最後把較晚取得的 A 賣掉

這在稅捐機關眼裡，不是「賣舊買新」，而是「買新賣新」！
因為重購退稅的立法初衷是「減輕換屋族負擔（賣掉舊家換新家）」，如果你先把後買的新屋賣掉、留下舊屋，就不符合退稅資格了。

💡 給換屋族的避坑小叮嚀：
如果你也是預售屋等太久、中途忍不住先買成屋的人，一定要特別核對兩間房子的「產權移轉登記日期」！

千萬別因為順序搞錯，白白跟大筆退稅款擦身而過～

新聞來源: https://udn.com/news/story/7243/9734837

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非常感謝「大台中危老建築諮商中心」的熱情邀請！✨今天由 佳雯地政士 為大家帶來乾貨滿滿的精采分享 🎙️從繼承老屋切入，一次解析：🔹 民法應繼分與最新修改的特留分重點🔹 遺產及贈與稅法、房地合一稅等稅務眉角🔹 危老重建條例與政府相關補助政策課...
27/08/2026

非常感謝「大台中危老建築諮商中心」的熱情邀請！✨
今天由 佳雯地政士 為大家帶來乾貨滿滿的精采分享 🎙️
從繼承老屋切入，一次解析：
🔹 民法應繼分與最新修改的特留分重點
🔹 遺產及贈與稅法、房地合一稅等稅務眉角
🔹 危老重建條例與政府相關補助政策
課堂上資訊量直接拉滿！💯
課後更有學員熱情跑來反饋：「早知道內容這麼豐富實用，今天就該把全家人通通拉來聽了！」😆

錯過這次講座別扼腕～🙌
詠達地政士團隊持續與大台中危老建築諮商中心、各家房仲、保經及人壽公司深度合作開辦講座。

歡迎大家持續追蹤我們的粉絲專頁，隨時掌握第一手房產、稅務與傳承實務資訊！💡
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2026/8/21 立法院三讀通過修正「大老婆條款」即《遺產及贈與稅法》部分條文。條文明定，被繼承人死亡前二年內贈與特定親屬的財產（擬制遺產），應依照受贈財產占遺產總額比率計算遺產稅，並分別以受贈人為納稅義務人。也就是説，被繼承人死亡前2年...
22/08/2026

2026/8/21 立法院三讀通過修正「大老婆條款」即《遺產及贈與稅法》部分條文。

條文明定，被繼承人死亡前二年內贈與特定親屬的財產（擬制遺產），應依照受贈財產占遺產總額比率計算遺產稅，並分別以受贈人為納稅義務人。

也就是説，被繼承人死亡前2年贈與將視為遺產，受贈人須按比例繳稅，以避免財產由受贈人取得、稅負卻由他人承擔的情形

特別注意的地方是2024年10月28日起算的案件都適用喔!!

此外，在遺產稅納稅義務人的部分
1️⃣為「繼承人」及「受遺贈人」
2️⃣ 增訂有遺囑執行人之案件，得由遺囑執行人代納稅義務人辦理申報、繳納遺產稅及申請復查相關事項之規

而在計算配偶剩餘財產差額分配請求權扣除數額時，被繼承人死亡「前二年內」贈與其配偶之財產視為被繼承人現存財產；納稅義務人應實際給付依法請求權金額之財產，予被繼承人之配偶。

更特別的是，在遺贈稅法第41條增訂了應稅不動產設定抵押予稽徵機關，得申請核發同意移轉證明書的規定，這點就得看之後國稅局對於這一塊的作業辦法。

如果您對於傳承規劃或繼承有任何問題，歡迎聯絡詠達地政士聯合事務所的代書們😀😀

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#圖片來源為財政部

感謝大台中危老建築諮商中心的邀請，也歡迎想要了解繼承房屋的粉絲們，一起來聆聽報名網址：https://reurl.cc/Ymdzxo
10/08/2026

感謝大台中危老建築諮商中心的邀請，

也歡迎想要了解繼承房屋的粉絲們，

一起來聆聽

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