葉孟諭 - 要專業 找小葉

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以專業為基石,以真誠為信念——我是土地與商用不動產顧問,小葉。

在變動的市場中,我不只看價格,更為您精準佈局未來的「價值」。

我深信「土地是不動產之母,商用資產是企業的加速器」。

無論是建地開發、廠房選址,或是商辦店面投資,我皆以縝密的數據分析與最高標準,為您降低風險、創造更高價值。

「土地商用找小葉,資產翻倍事業旺!」

讓我用專業與誠意,成為您商場上最信賴的不動產戰略夥伴。

老品牌,選了一個新的起點。最近七股科技工業區的招商消息,我覺得有一個細節特別值得注意。不是只有「小美冰淇淋要投資6億元」這件事。而是——這個陪我們很多人長大的老品牌,選擇進駐的是台南最新的工業區之一:七股科技工業區。從小美冰淇淋,到東陽、黑...
31/08/2026

老品牌,選了一個新的起點。

最近七股科技工業區的招商消息,我覺得有一個細節特別值得注意。

不是只有「小美冰淇淋要投資6億元」這件事。

而是——

這個陪我們很多人長大的老品牌,選擇進駐的是台南最新的工業區之一:七股科技工業區。

從小美冰淇淋,到東陽、黑橋牌、璨揚等企業陸續卡位,這其實正在透露一件事情:

七股,正在從「還沒發展完成的地方」,變成「企業正在提前布局的地方」。

我覺得小美冰淇淋這次特別有意思。

一個橫跨老中青三代記憶的品牌,過去我們想到的是冰淇淋、福利社、童年的味道。

但這一次,它不只是「賣冰淇淋🍦」。

而是直接砸下6億元,在七股打造新的食品智慧製造基地,導入自動化生產與冷鏈技術。

老品牌,做新產業。
老味道,換一個新基地。

這種「新舊交會」,反而讓我開始重新看七股。

因為工業區最重要的,從來都不是今天有幾間工廠。

而是第一批進來的是誰。

當指標企業願意在一個「還正在發展中的新工業區」提前卡位,後面可能帶來的就不只是工廠。

還有就業人口、物流需求、商業服務、租屋需求,甚至是周邊住宅與土地市場的重新評估。

當人開始進來,生活機能才會開始出現。

當企業越來越多,交通建設也會被重新檢視。

最後才慢慢形成我們熟悉的:

產業 → 人口 → 交通 → 商業 → 住宅

一個區域真正的發展,往往就是從這條鏈開始。

所以我現在反而很好奇。

七股科工區現在還只是一個「起點」,
但10年後,它會不會成為台南沿海另一個重要的產業聚落?

小美冰淇淋只是其中一個故事。

真正精彩的,可能才正要開始。

資料參考:https://www.tainan.gov.tw/news_content.aspx?n=13371&s=8833226 #

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#不動產
#土地
#土地開發
#買房
#賣房

這次成交蠻有意思的,直接搞定一件跨新竹-台南的案子。一開始是我手上的專任委託,找新竹學姊跨區合作,剛好學姊身邊的朋友有買房需求。這對新竹夫妻的女兒在台南讀書,算盤一打:每月繳房租給房東,不如直接買一間,住得舒服又能順便養資產。問題是他們對台...
26/08/2026

這次成交蠻有意思的,直接搞定一件跨新竹-台南的案子。

一開始是我手上的專任委託,找新竹學姊跨區合作,剛好學姊身邊的朋友有買房需求。這對新竹夫妻的女兒在台南讀書,算盤一打:每月繳房租給房東,不如直接買一間,住得舒服又能順便養資產。

問題是他們對台南房市不熟。透過學姊轉介,台南這邊由我全程接手帶看。

帶看時直接拆解細節:生活機能、交通動線、區域行情、未來發展潛力一次分析清楚。數據跟邏輯給夠,買方身為資深工程師自然有信心。

這就是專業分工的價值🤫

從一間專任委託出發,靠同業信任與在地專業聯手,幫外地客戶把風險壓到最低、精準置產。

房地產買賣沒在分區域,服務也沒有距離限制。不管你在新竹、台南還是其他縣市,有買賣房屋、土地或資產規劃需求,找我。

🐉 要專業 •找小葉 🐉

8/18臺南市先進運輸系統第一期藍線暨後續路線統包工程🚇 臺南捷運藍線,公開招標後接下來怎麼走?目前進度:公開招標階段接下來大致會經過:① 公開招標⬇️廠商投標、評選② 決標簽約⬇️確定由哪個團隊負責興建③ 細部設計⬇️確認車站、路線、管線...
18/08/2026

8/18
臺南市先進運輸系統第一期藍線暨後續路線統包工程

🚇 臺南捷運藍線,公開招標後接下來怎麼走?

目前進度:公開招標階段

接下來大致會經過:

① 公開招標
⬇️
廠商投標、評選

② 決標簽約
⬇️
確定由哪個團隊負責興建

③ 細部設計
⬇️
確認車站、路線、管線及施工方式

④ 先期工程
⬇️
進行管線遷移、道路調整等準備工作

⑤ 正式施工 🚧
⬇️
陸續興建高架、車站及相關設施

⑥ 完工、測試
⬇️
系統測試、試營運

⑦ 正式通車 🚇

⸻

⚠️ 哪些地方可能「卡關」?

捷運工程不是決標後就一路順利,以下幾個環節都可能影響進度:

🔸 招標不順
如果廠商投標意願不足,可能流標、重新招標。

🔸 土地取得
部分工程涉及土地或施工範圍,若協調不順,可能影響進度。

🔸 地下管線
施工前需要處理水、電、瓦斯、電信等管線,實際狀況可能比原本預期複雜。

🔸 交通維持
藍線經過市區主要道路,施工期間需要維持交通,可能增加施工難度。

🔸 設計調整
如果施工前發現現場條件與原規劃不同,就可能需要修改設計。

資料參考:政府電子採購網
https://web.pcc.gov.tw/prkms/tender/common/basic/readTenderBasic?pageSize=50&firstSearch=true&searchType=basic&isBinding=N&isLogIn=N&level_1=on&orgName=%E8%87%BA%E5%8D%97&orgId=&tenderName=&tenderId=&tenderType=TENDER_DECLARATION&tenderWay=TENDER_WAY_ALL_DECLARATION&dateType=isNow&tenderStartDate=2026%2F08%2F12&tenderEndDate=2026%2F08%2F18&radProctrgCate=&policyAdvocacy=

👻撕掉「陰廟公墓」標籤之後:二王重劃區會是真蛋黃,還是被地形與聯外道路拖累?📌 最新進度與重劃摘要 為什麼非開闢不可?二王公墓剛好卡在東區平實重劃區與永康砲校(創意設計園區)之間的「超強蛋黃區」,加上以前地形高低起伏大,嚴重限制了周邊交通與...
14/08/2026

👻撕掉「陰廟公墓」標籤之後:二王重劃區會是真蛋黃,還是被地形與聯外道路拖累?

📌 最新進度與重劃摘要
為什麼非開闢不可?

二王公墓剛好卡在東區平實重劃區與永康砲校(創意設計園區)之間的「超強蛋黃區」,加上以前地形高低起伏大,嚴重限制了周邊交通與公設發展。

🔔最新工程進度(2026年8月動工)➡️

區公所已於 2026/8/6 舉辦遷葬開工法會,採「遷葬與工程同步進行」模式。預計 118 年(2029 年)交地,117 年 5 月底前完成全數表層與地下墳墓遷葬。

📈公共設施大幅提升➡️

地政局已規劃將忠孝路拓寬為 20 米、中山南路 316 巷拓寬為 15 米,並新闢 2 處公園綠地、體育園區及滯洪池,整體取得 14.16 公頃公設施用地。

🏠 小葉分析房地產角度:三大優點 vs 三大缺點

🟢 三大優點(看好方)

1. 地段極佳,接軌蛋黃區:夾在平實重劃區(房價 6 字頭)與大橋重劃區中間,重劃完能直接補齊永康最後一塊市區缺角。

2. 交通公設一次補齊:拓寬忠孝路與中山南路 316 巷,加上公園、體育園區與滯洪池,擺脫過去邊緣化的印象。

3. 釋出稀有大面積建地:釋出近 18.3 公頃可建築用地,成為台南市中心極少數擁有大面積整地推案潛力的區域。

🔴 三大缺點(觀望方)

1. 民間信仰與心理抗性:雖然市府進行表層與地下全面遷葬,但「公墓變住宅區」傳統上仍會考驗部分自住買家的接受度。

2. 整體開發期漫長:光遷葬到 117 年完工,再加上建商購地、推案與興建,要形成完整成熟商圈至少需 5–10 年。

3. 周邊舊街區路幅狹窄:重劃區內部道路雖寬,但聯外的舊永康與復國生活圈路幅狹小,未來人口大量進駐後可能面臨交通壅塞。

❓ 小葉個人延伸思考:地勢高低差會是問題嗎?

二王部位於「台南台地」北端,地形帶有坡度落差,市府已將滯洪池與拓寬工程納入考量。這對房市來說是雙面刃:

🌊完全不怕淹水(優點):比起大灣或崑山等低窪區,二王地勢偏高,淹水機率極低。

💰建商水保成本增高(控房價):坡度地形使削山填土與水土保持造價變高,這些成本最終會反映在建商的開案單價上。

👀高樓層景觀視野極佳(加分):順著天然高差,高地邊緣建案的高樓層能俯瞰市區無遮蔽視野,將會是很大賣點。

小葉總結:動工代表過去的發展瓶頸正式解開!只要不介意它過去是公墓的背景,等道路拓寬與公園綠地落成後,二王將會是永康最具爆發力的轉型板塊。🔥

資料參考:
https://tnh.org.tw/news.asp?ID=15131

https://land.tainan.gov.tw/News_Content.aspx?n=29687&s=7811394 #

小葉開發🥐市場稀有|東區南紡生活圈8米面寬三角窗店住🥨*現況店家營業中,如需安排看屋,敬請提前預約為避免影響店家正常營運,請勿自行前往或隨意打擾,感謝您的配合與體諒*物件資料🥢價格┋4180萬地區┋台南市東區格局┋3房3廳4衛總坪┋約117...
10/08/2026

小葉開發🥐市場稀有|東區南紡生活圈8米面寬三角窗店住🥨

*現況店家營業中,如需安排看屋,敬請提前預約
為避免影響店家正常營運,請勿自行前往或隨意打擾,感謝您的配合與體諒*

物件資料🥢
價格┋4180萬
地區┋台南市東區
格局┋3房3廳4衛
總坪┋約117.446坪
主建物┋約88.094坪
附屬建物┋約5.829坪
樓層┋B1~4樓/共4樓

物件特色🥢
🍩民國95年1樓至3樓有打到剩結構,補強後重新裝潢,現況保持良好

🥯外牆重新拉皮,頂樓鐵皮重蓋

🧇怡東路屬於成熟商圈,本案為三角窗店面曝光度高

🥞地段優勢適合多元業種,未來出租接受度高,自營品牌、企業據點都合適

以上資訊依照權狀、現場狀況為主
圖片有使用補光與濾鏡調色。
••───────────••
🐉┋ 0910-892-615(小葉)
🐉┋ Line|https://line.me/ti/p/libT7fjfaL
🐉┋ 永慶不動產-南紡銘星加盟店
🐉┋ 銘星頂森不動產仲介經紀有限公司
🐉┋ 楊叔銘(103)南市字第00110號
🐉┋ 營業員(112)南市登字第444532

新青安2.0即將走入歷史,3.0如果正式上路,你支持嗎?🤔最近大家都在討論「新青安3.0」,有人覺得政策更完善,也有人認為門檻變高了。我整理了一下兩者最大的差異:✅ 3.0的優勢• 支持婚育,新婚家庭最高貸款1,200萬元、育兒家庭最高1,...
16/07/2026

新青安2.0即將走入歷史,3.0如果正式上路,你支持嗎?🤔

最近大家都在討論「新青安3.0」,有人覺得政策更完善,也有人認為門檻變高了。

我整理了一下兩者最大的差異:

✅ 3.0的優勢
• 支持婚育,新婚家庭最高貸款1,200萬元、育兒家庭最高1,500萬元。
• 增加所得、房價等限制,希望資源留給真正有需要的人。
• 減少投資客鑽漏洞,讓首購族更有機會買到房。

⚠️ 3.0可能的缺點
• 年收入超過200萬元就無法申請。
• 房屋總價依縣市設有限制,高總價物件較難適用。
• 年齡限制提高,未滿50歲且「年齡+貸款年限」不得超過80。
• 補貼方式可能不再像2.0一樣一路到底,未來可能逐年遞減。

你覺得這樣的調整公平嗎?

💬 如果是你,你會選擇:
A. 支持3.0,資源應該留給真正首購族。
B. 比較喜歡2.0,限制少、申請更彈性。
C. 還有其他想法,歡迎留言分享。

我也很好奇大家的看法,一起來討論👇

資料來源:行政院全球資訊網
https://share.google/zrymt8z7w8MCn0YO1

孟諭專簽🥐東區仁和商圈🥨築城生活1🥨輕屋齡三房平車雙機車位物件資料🥢價格┋1️⃣5️⃣9️⃣8️⃣萬地區┋東區崇善二街格局┋3房 2廳 2衛建坪┋約45.276坪地坪┋約10.873坪樓層┋5樓/共8樓屋齡┋約2.4年物件特色🥢🍩東區黃金地...
04/07/2026

孟諭專簽🥐東區仁和商圈🥨築城生活1🥨輕屋齡三房平車雙機車位

物件資料🥢
價格┋1️⃣5️⃣9️⃣8️⃣萬
地區┋東區崇善二街
格局┋3房 2廳 2衛
建坪┋約45.276坪
地坪┋約10.873坪
樓層┋5樓/共8樓
屋齡┋約2.4年

物件特色🥢
🍩東區黃金地段,核心生活圈,購物、餐飲、娛樂一次到位,地段保值性高

🥯未來捷運藍線加持,交通便利性與房價成長性兼具

🍰輕屋齡屋況新好入住,省時又省裝潢成本,三房標準配置實用

🧇平面車位,自住或投資都很加分,此物件配有「二個」機車車位,雙車家庭,通勤族最愛

🥖雙衛浴皆採光通風,開窗設計保持乾爽不潮濕

以上資訊依照權狀、現場狀況為主
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04/07/2026

有些地段,現在住得舒服;
有些地段,未來更值得期待。

走路就到南紡購物中心,日常採買、餐飲、休閒,都在生活步調之中。

而隨著平實重劃區持續發展、未來捷運藍線規劃,這裡不只是成熟的東區生活圈,更是一個持續成長的城市核心。

選擇一間房子,也是在選擇未來的生活價值。

想拿詳細資料、價格資訊
留言「國泰」我私訊給您📩

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🏗️ 核心建設利多• 砲校二期動工: 預計2026 年 7 月開工、2029 年底完工,將啟動「經貿複合區」招商。• 三大建設外溢: 區域同時坐擁鐵路地下化延伸、台南捷運藍線、砲校遷建三大指標紅利。• 整體機能提升: 市府近年在永康、南科等...
03/07/2026

🏗️ 核心建設利多

• 砲校二期動工: 預計2026 年 7 月開工、2029 年底完工,將啟動「經貿複合區」招商。

• 三大建設外溢: 區域同時坐擁鐵路地下化延伸、台南捷運藍線、砲校遷建三大指標紅利。

• 整體機能提升: 市府近年在永康、南科等區開發超 1,000 公頃,新闢 83 座公園,大幅健全生活機能。

📈 房市與資產價值利多

• 房價看漲: 緊鄰的東橋重劃區新成屋穩站 4 字頭,景觀戶達 45~48 萬/坪,未來新案預計朝 5 字頭邁進。

• 限量稀缺效應: 東橋重劃區與創意設計園區翻轉為大生活圈,但因區域內建地釋出漸趨稀缺,具備強烈的保值與限量效應。

• 買盤結構堅實: 持續吸引科技新貴、自營商、醫生等高所得客層置產,且 35~40 歲青壯年剛需買方比例高,支撐力道強。

自住客的你還看不到東橋的未來嗎?

22/06/2026

沒有多餘敘述,只有當季食材最直接的表達。
主廚用很安靜的方式,把夏天拆成一道一道料理。

不像餐廳,更像走進一個熟悉的空間
溫度剛好,節奏剛好,讓人自然放下日常。

我不替味道下定義。
因為真正的答案,要你親自坐下來才成立。

這個夏天,留一席給自己。

留言「信樂鮨」我私訊給您📩

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