22/10/2024
投資實戰/商圈趨勢分析
再會了！東區商圈不會再回來！
東區對臺北市來講是一個具有絕佳代表性的商圈！
30多年前，許多奢侈品、高級精品、好吃好玩的東西都集中在東區。也因此很多人會一直往東區集中消費，包括每天往返的上班族、國外來的觀光客、甚或是中南部上台北遊玩的民眾，都會想要來東區逛逛走走。因此東區在過往的消費歷史裡面，是一個非常具有指標性的地方。
但，長拓董事長–林文進先生大膽直說：「東區這個商圈是不可能再回來了，不但不可能再回來，而且有可能會越來越往下！」
為什麼？！！！！WHY？WHY？WHY？
原因一 信義區崛起帶來的衝擊
信義區每出現一家新百貨公司，就拉走東區百貨3~5%營業額。初期華納威秀兩館剛開始蓋的時候，似乎影響不大。但從華納開始，新的百貨公司不斷出現，包含ATT for FUN、新光A8、A9館、微風及誠品百貨，包括現在遠東百貨統籌進駐，每一家百貨公司一出現，就會拉走東區百貨公司3~5%的營業額。信義計畫區總共十幾家，當然會帶走30至40%以上的營業額。而且信義計畫區內的百貨公司，都是以最現代化的購物環境進行規劃，消費體驗感相對舒服，不僅商品樣式現代化，高質感商品也是一應俱全。
換言之，信義區崛起、新百貨公司的出現，帶走了忠孝東路四段東區的百貨公司們很大營業額！
原因二 東區商店結構改變不再吸引年輕人
原來東區裡面的巷弄當中，藏了很多年輕人覺得好玩好吃的商店，然而這些店卻越來少、甚至搬走。所以，年輕人還會再回來這裡嗎？當然不會。因為每個世代的消費模式都不一樣，觀念想法也不一樣。5年前的小孩，他以前有印象的商店、商品在東區販售，過了5年之後，這些東西已經不是他想要的，而且這些商店也不會在東區設立了，所以年輕人當然也就不會再回到東區。
原因三 捷運系統改變了交通及商圈消費模式
捷運系統的出現，建構出更便利的消費模式。因為捷運系統改變所有交通的分流，到雙北購物也變得更加方便，沒有主題的消費模式基本上是不會吸引人的，所以在捷運系統的影響下，消費模式跟著被改變，從商圈型到住宅型的消費型態都不斷在改變，更連帶影響東區在商圈中的頂級地位！
原因四 東區老舊的建築樣貌不易改變
老舊的建築及硬體設備不易改變，也就越難跟上新型態消費的腳步！目前東區的百貨公司當中仍然存在一些比較老舊的建築物，這些百貨公司硬體上面要做改變其實是不容易的，林文進先生認為東區目前很難去改變或更新硬體建設，在這種侷限之下，也就更不容易產生出那些以新形態消費方式經營的店家出現。
原因五 消費型態轉變外，公司搬遷也讓人潮遷移了
原本東區上班族的生活圈將隨著商圈及公司搬遷一併遷移。要說到東區上班人口的改變，這裡面還包含了消費趨勢的轉變，首先就是網路購物風行，很多商品不一定要到百貨公司去購買。其次，東區原來有很多大公司在這邊落地生根，公司辦公室都設在這裡。然而這些公司目前陸續都轉移到內科或信義計畫區裡面的101大樓，或是更現代化、完成都市計劃的地段，例如南港。這些人口隨著上班地點的改變，可能就不會再回到這邊來消費！
在這五項原因影響下，林文進先生認為東區絕對不會再回來，而且再過5年、甚至10年之後，東區狀況可能比現在還更差。
#東區的往事只能回味
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