Eliana Ferreira, Realtor

Eliana Ferreira, Realtor Corretora de Imóveis Brasileira-Americana em Austin
Visão | Estratégia | Acolhimento – transformando sonhos em patrimônio.

Brazilian-American REALTOR® in Austin
Vision | Strategy | Compassionate Guidance – building lasting legacy through real estate.

09/04/2026

A declaração do vendedor mostrou que a casa teve reparo de fundação. E agora?

No Texas, isso não signif**a automaticamente que a casa deve ser descartada. Signif**a que é hora de investigar com calma e fazer as perguntas certas.

Em boa parte do Central Texas, temos solos argilosos que expandem e contraem com a umidade. Por isso, reparos de fundação não são incomuns por aqui.

Se o Seller’s Disclosure, a declaração do vendedor, informa um reparo de fundação, estas são algumas das principais coisas que eu quero analisar:

• Documentação do reparo: o que foi feito, quando e por qual empresa.

• Relatório do engenheiro, se houve avaliação final depois do reparo.

• Teste hidrostático ou outro teste da tubulação, para verif**ar se a movimentação da casa causou vazamentos.

• Garantia: o que cobre, se é transferível, se há taxa e qual é o prazo para a transferência.

E atenção: documentação nunca substitui uma inspeção atual da casa.

Os documentos ajudam a contar a história do que aconteceu. A inspeção ajuda a entender como a casa está hoje.

Reparo de fundação não é motivo para pânico. É motivo para investigar direito.

Salve este post. Essa é uma lista que você vai querer ter à mão se estiver procurando casa no Texas.

09/02/2026

Se você está pensando em se mudar para a região de Austin, vale a pena entender como os subúrbios mudam de uma cidade para outra.

Na Parte 1 desta série, estamos no norte e noroeste da região:

Round Rock: aproximadamente 141 mil habitantes. É sede mundial da Dell Technologies, fabricante dos computadores Dell, e tem forte presença de esportes e entretenimento, incluindo o Dell Diamond e o grande resort e parque aquático Kalahari.

Cedar Park: aproximadamente 79 mil habitantes. Tem comércio, serviços, parques e uma grande arena de esportes e shows, o H-E-B Center. A cidade também está desenvolvendo o Bell District, planejado como um novo centro de restaurantes, comércio, serviços, moradia e espaços públicos.

Leander: aproximadamente 91 mil habitantes e crescimento de cerca de 54% desde 2020. Tem uma estação de trem da CapMetro com ligação ferroviária até Austin e continua recebendo novos empreendimentos residenciais e comerciais.

Georgetown: aproximadamente 107 mil habitantes e crescimento de cerca de 59% desde 2020. Tem um centro histórico muito marcante, o San Gabriel River, áreas de lazer ao ar livre e é oficialmente conhecida como a Capital da Papoula Vermelha do Texas.

Liberty Hill: aproximadamente 13 mil habitantes, mas com crescimento de cerca de 277% desde 2020. F**a na transição para o Texas Hill Country e vem recebendo bastante desenvolvimento novo.

Round Rock, Cedar Park, Leander, Georgetown ou Liberty Hill: qual delas você quer que eu mostre em mais detalhes?

Escreve o nome nos comentários e salva este vídeo, porque na próxima parte da série a gente vai para o nordeste e leste da região de Austin.

08/31/2026

Vai comprar casa no Texas? O nome da cidade que aparece no endereço não conta, sozinho, onde a casa está administrativamente.

Siena é um exemplo perfeito.

O endereço postal é Round Rock, TX 78665.

Mas a comunidade f**a fora dos limites municipais de Round Rock, dentro da jurisdição extraterritorial da cidade, conhecida como ETJ.

As escolas fazem parte do Distrito Escolar Independente de Hutto, conhecido como Hutto ISD.

Incêndio e resgate são atendidos pelo Distrito de Serviços de Emergência do Williamson County número 3, conhecido oficialmente como ESD número 3 e operado como Hutto Fire Rescue.

O atendimento de ambulância é feito pelo serviço médico de emergência do Williamson County.

E ainda existem outras camadas, como o Municipal Utility District, conhecido como MUD, um distrito especial que pode financiar e administrar infraestrutura e determinados serviços, além das diferentes entidades que cobram impostos sobre a propriedade.

Por isso, quando você estiver pesquisando imóveis no Texas, não presuma escola, impostos ou serviços apenas pelo nome da cidade no anúncio.

Cada imóvel precisa ser verif**ado pelo endereço específico.

Qual você quer ver no próximo vídeo: como descobrir qual escola atende um endereço ou como verif**ar se uma casa está dentro dos limites municipais ou em uma ETJ? Comente ESCOLA ou ETJ. Eu faço o mais votado.

08/22/2026

House for sale in Avery Ranch with 5 beds (2 are downstairs), 4 full baths, 3-car garage, 4451 sqft, private smart pool and spa, laundry room upstairs and downstairs. New roof and HVAC is still under warranty. Golf course community of Avery Ranch.

08/19/2026

O Texas é muito maior do que a maioria das pessoas imagina.
Quando se fala do estado, muita gente pensa só em Dallas e Houston, mas o Central Texas é o verdadeiro coração daqui. Tem de tudo um pouco: de metrópoles de tecnologia a rios de água cristalina.
Fiz um resumo das 5 principais áreas para você entender melhor:

• Grande Austin – Cerca de 2,6 milhões de habitantes em 11 mil km² de área metropolitana. Inclui Austin, várias cidades e subúrbios em forte crescimento. É o polo de tecnologia conhecido como Silicon Hills, a Capital Mundial da Música ao Vivo e a casa da University of Texas at Austin, uma das principais universidades públicas do país.

• Killeen, Temple e Belton – Quase 511 mil habitantes em 7.300 km². A região é fortemente ligada ao setor militar e abriga Fort Hood, uma das maiores instalações do Exército americano. Temple também se destaca como centro médico, com hospitais, pesquisa e formação de profissionais de saúde.
• Waco e região de Heart of Texas – A área metropolitana tem aproximadamente 309 mil habitantes em 7.200 km². Waco é conhecida pela Magnolia, do programa Fixer Upper, por ser o local de origem do Dr Pepper e pela Baylor University, importante universidade privada com forte presença acadêmica e cultural na cidade.
• Bryan-College Station – Cerca de 287 mil pessoas em 5.400 km². É a famosa Aggieland, casa da Texas A&M University, marcada por uma forte cultura universitária e tradições que fazem parte da identidade local.
• Texas Hill Country – Região geográf**a enorme que, dependendo da definição, ocupa cerca de 80 mil km². O turismo se destaca com as vinícolas de Fredericksburg, a forte herança alemã e uma paisagem marcada por colinas, rios, nascentes, formações rochosas e cânions.
Me conta nos comentários: em qual dessas regiões você quer morar?
Aproveita e compartilha este post com aquele seu amigo que está planejando se mudar para o Texas.

08/17/2026

MUD no Texas: o que é, quanto custa e por que não é bicho de sete cabeças 👇

Quase todo brasileiro toma um susto quando vê “MUD” na conta do imposto. Mas é mais simples do que parece, e faz parte de morar aqui.

No Brushy Creek MUD, em Round Rock, a taxa de 2025 f**a em torno de 0,39 por 100 dólares de valor avaliado: cerca de 1.500 dólares por ano numa casa de 400 mil. Só que muda bastante de bairro para bairro, distrito novo costuma cobrar mais.

⚠️ E quando o MUD tem parques e piscina, como aqui no Brushy Creek, não confunda com o HOA: são contas diferentes, e dá para ter as duas.

💾 Salve para consultar quando for ver casas.

💬 Comente **MUD** que eu te mando o passo a passo para descobrir a taxa de qualquer imóvel.

08/14/2026

Problema de fundação no Texas é motivo para desistir de uma casa?

Não necessariamente.

Esse é um assunto que assusta muitos brasileiros quando começam a procurar imóveis por aqui, principalmente quando encontram no histórico da casa as palavras “foundation repair”, ou reparo de fundação.

Em várias partes do Texas, inclusive no Central Texas, existem solos com bastante argila. Quando há grandes mudanças de umidade, esse solo pode expandir e contrair, provocando movimentação que pode afetar a fundação.

Mas isso não acontece da mesma maneira em todos os lugares. Há regiões, bairros e até lotes mais suscetíveis do que outros, e fatores como drenagem, árvores e características do terreno também fazem diferença.

E uma casa que já teve a fundação reparada não é automaticamente uma casa problemática.

Quando isso aparece em uma propriedade que meu cliente está considerando comprar, eu quero entender:

• O que aconteceu com a fundação?

• Que reparo foi realizado?

• Qual empresa executou o serviço?

• Existe documentação?

• Existe garantia?

• Essa garantia é transferível ao novo proprietário?

• A empresa continua em atividade?

Também analisamos a declaração do vendedor (Seller’s Disclosure), documento no qual o proprietário informa determinadas condições e problemas conhecidos do imóvel, quando aplicável.

E o comprador normalmente contrata uma inspeção profissional da casa (home inspection). No Texas, esses inspetores precisam ser licenciados pela TREC — Texas Real Estate Commission, órgão estadual que licencia e regulamenta corretores e inspetores de imóveis.

Por isso, quando você escutar “foundation repair”, não precisa entrar em pânico.

É uma informação para investigar, não necessariamente uma razão para abandonar a casa.

Quer que eu faça a Parte 2 mostrando alguns dos sinais que podem indicar movimentação da fundação de uma casa?

👇 Escreva FUNDAÇÃO nos comentários.

O primeiro passo não é procurar casa. É conversar comigo. Você não precisa ter todas as respostas para começar a convers...
08/13/2026

O primeiro passo não é procurar casa. É conversar comigo.

Você não precisa ter todas as respostas para começar a conversar sobre a compra da sua casa no Texas.

Essa primeira conversa existe justamente para organizar o que ainda não está claro. Quando você me conta onde pensa em morar, o que precisa em uma casa e quando pretende se mudar, eu consigo te explicar como funciona a representação do comprador e quais etapas precisam acontecer antes das visitas.

Depois, o loan officer analisa a sua situação financeira e orienta a pré-aprovação. Com prazo, orçamento e critérios alinhados, consigo estruturar uma busca mais objetiva, olhando para regiões e imóveis compatíveis com o seu cenário.

Salve este post para voltar a ele antes de começar a busca.

Se a sua mudança para o Central Texas já tem uma data se formando, me chame no direct. Conte em que momento você está, mesmo que ainda existam dúvidas. A nossa conversa pode começar por elas.

08/10/2026

Tem coisas que o anúncio do imóvel mostra. E tem as que você só descobre vivendo no bairro.

Metragem, quartos e preço cabem na ficha de qualquer casa. Já uma noite de beisebol no Dell Diamond, um domingo de piquenique no Old Settlers Park ou um dia de toboágua no auge do calor texano entram em outra conta: a da vida que começa depois da mudança.

Essa é a grande vantagem da infraestrutura dentro e ao redor do Siena. O bairro oferece um acesso incrível a lazer, esportes e conveniência, permitindo que você tenha uma rotina repleta de entretenimento a apenas alguns minutos de casa.

Com este episódio, o tour do bairro Siena na cidade de Round Rock chega ao fim. A série completa do Siena está salva aqui no perfil: o bairro, o lazer, o comércio e as atrações nas redondezas.

Me conta nos comentários: no bairro onde você quer morar, o que não pode faltar? E compartilha esse reel com quem está planejando se mudar para o Texas.

08/05/2026

Morar no Texas vai muito além de escolher uma casa bonita; é sobre entender como a sua rotina vai funcionar na prática.

Neste terceiro episódio da nossa série sobre o bairro Siena (na cidade de Round Rock, subúrbio ao norte de Austin), eu te mostro o que realmente signif**a ter o comércio local jogando a seu favor. A estrutura americana é pensada para a conveniência, e é assim que ela vai impactar o seu dia a dia:

O seu ecossistema H-E-B: Esqueça tudo o que você sabe sobre mercado. Aqui você vai ter como vizinho o gigante H-E-B Plus! Além da qualidade surreal dos produtos que você vai amar, ele é um centro de serviços completo. Você vai poder abastecer o carro, usar o lava-rápido, passar na farmácia, fazer a unha, tomar vacina e até reconhecer firma de documentos ou pagar seu IPVA no mesmo lugar.

A praticidade do Walmart: Sabe aquela hora em que falta alguma coisa ou surge uma emergência e você precisa resolver rápido? Você vai ter o Walmart super perto de casa para te salvar.

A sua nova cultura do "Faça Você Mesmo" (DIY): Ter a Lowe's e a Home Depot logo ali do lado é essencial. Como o custo de serviços e mão de obra é alto nos EUA, você logo vai perceber que colocar a mão na massa e fazer os próprios reparos faz parte do seu novo estilo de vida americano.

Inteligência para o seu bolso: Ter um corpo de bombeiros colado no seu bairro não é só sobre a segurança e paz de espírito da sua família. É economia direta na hora de calcular o seu seguro residencial.

Por isso, uma dica que dou aos meus clientes: quando for conhecer uma casa, reserve um tempo para rodar pelos arredores. Faça o caminho até o mercado, veja onde f**am os serviços que você mais usa e repare no trajeto da sua rotina real. A casa certa f**a ainda melhor quando o dia a dia funciona ao redor dela.

Este é o terceiro episódio da série pelos bairros da região de Austin. No próximo, fecho o tour mostrando além do bairro.

Você conhece alguém que está planejando se mudar para o Texas? Envia este vídeo para ajudar essa pessoa no planejamento!

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Austin, TX

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