31/03/2026
💥NHÀ ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG CÓ ĐƯỢC KÝ ĐẶT CỌC CÔNG CHỨNG?💥
👉Chào anh chị là E .TRỌNG PHÁT đây!
❇️Em xin đưa ra đây là 3 căn cứ pháp lý để chứng minh cho điều đó ( nguồn từ Luật sư Hà)
👉1. Không có điều luật nào cấm
Căn cứ theo Điều 320, Bộ luật Dân sự 2015, pháp luật chỉ quy định nghĩa vụ của bên thế chấp là không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp (trừ trường hợp có sự đồng ý của bên nhận thế chấp). Hoàn toàn không có bất kỳ câu chữ nào nghiêm cấm việc thực hiện nhận đặt cọc.
Bản chất của đặt cọc chỉ là bước đệm để hướng tới giao dịch mua bán. Khi hai bên chính thức ký Hợp đồng mua bán (HĐMB), tài sản đó chắc chắn phải được giải chấp ra ngoài. Do đó, việc nhận cọc không hề vi phạm Điều 320.
👉2. Công văn số 196 (Ngày 03/10/2023) của TAND Tối cao
Tại Khoản 13, Mục 3 của văn bản này đã giải thích rất rõ một tình huống: Bên bán nhận cọc nhà đang thế chấp để thực hiện việc trả nợ ngân hàng, nhưng sau đó lại mang số tiền đó đi tiêu xài dẫn đến kiện cáo. Khi xét xử, TAND Tối cao khẳng định: Hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này KHÔNG VÔ HIỆU và hoàn toàn có hiệu lực pháp luật.
👉3. Án lệ số 79/2025
Án lệ mới nhất này cũng một lần nữa trả lời rõ ràng: Việc đặt cọc đối với nhà đang thế chấp ngân hàng là hợp lệ và hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này vẫn phát sinh hiệu lực bình thường.
⭐️Giải oan cho các Văn phòng Công chứng (VPCC)
⭐️Một số người làm video "giật tít" cho rằng, để công chứng được hợp đồng này là do anh quen biết VPCC, đi "cửa sau". Xin thưa là không hề có chuyện đó!
👉Để được cấp chứng chỉ Công chứng viên và mở được một VPCC, họ tốn kém rất nhiều công sức và chi phí. Không ai dại gì vì một hợp đồng đặt cọc vài triệu đồng mà làm sai luật để đánh đổi sự nghiệp. Họ ký vì việc đó hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật.
👉Tuy nhiên, các Công chứng viên sẽ yêu cầu thêm một điều kiện bắt buộc trong nội dung hợp đồng: "Số tiền đặt cọc này được dùng để hướng đến việc trả nợ ngân hàng".
👉Tất nhiên, vẫn có một số VPCC quá kỹ lưỡng, họ chọn cách từ chối hồ sơ cho an toàn. Đó là quyền của họ. Nhưng chúng ta không thể lấy việc một vài VPCC từ chối để quy chụp nhận định rằng "Pháp luật cấm" được.
🌟🌟Để anh chị khách hàng đi mua nhà đang thế chấp được kê cao gối ngủ, E. xin chia sẻ một mẹo nhỏ nhưng cực kỳ an toàn:
👉 Hãy thực hiện đặt cọc công chứng ngay tại thời điểm đi trả nợ ngân hàng!
❇️Cụ thể, số tiền anh chị xuất ra để đặt cọc công chứng chính là số tiền mang đi tất toán khoản vay cho bên bán ngay tại thời điểm đó. Tiền được nộp thẳng vào ngân hàng để giải trừ dư nợ. Cách này đảm bảo 100% bên bán không thể ôm tiền đi giải quyết việc cá nhân khác.
❇️Sau khi tất toán xong, lấy tài sản ra, tiến hành xóa đăng ký thế chấp. Khi sổ đã "sạch" và đủ điều kiện pháp lý, hai bên ung dung ký HĐMB chính thức hoàn toàn bình thường.
❇️Một mẹo rất nhỏ nhưng E. tin chắc sẽ bảo vệ tối đa quyền lợi cho người mua và giúp anh em môi giới chốt deal mượt mà hơn rất nhiều.
👉Cuối cùng, nếu ai đó vẫn khăng khăng "Nhà thế chấp không được đặt cọc công chứng", anh chị cứ nhẹ nhàng yêu cầu họ trích dẫn đúng điều luật. Tránh việc nghe theo những video mang ý kiến chủ quan cá nhân, không có căn cứ, gây hoang mang cho cả quá trình giao dịch.
!TRỌNG PHÁT!
