13/08/2026
CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI CÓ SỰ THAY ĐỔI LỚN
*Quyền sử dụng đất tiệm cận quyền sở hữu.
Ban Chấp hành Trung ương (khóa XIV) vừa thông qua Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về "Quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan", đánh dấu bước ngoặt thể chế quan trọng trong việc quản lý và khai thác nguồn lực đất đai.
Bài viết sau đây của tác giả Chu Hồng Quý nêu rõ tác động của Nghị quyết này tới hoạt động sản xuất kinh doanh của khối doanh nghiệp.
TÁC ĐỘNG CỦA NGHỊ QUYẾT 21-NQ/TW TỚI HOẠT ĐỘNG SXKD CỦA CÁC DOANH NGHIỆP
1. Minh bạch hóa dữ liệu và cắt giảm chi phí tiếp cận mặt bằng.
Thực tế nhiều năm qua cho thấy, chi phí tìm kiếm mặt bằng, xác minh pháp lý và quy hoạch đất đai chiếm tỷ trọng đáng kể trong chi phí gia nhập thị trường của doanh nghiệp. Nghị quyết 21-NQ/TW đặt ra các mốc tiến độ cụ thể mang tính đột phá:
- Đến hết năm 2026: Hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số đối với toàn bộ các thửa đất đã thu thập thông tin.
- Đến hết năm 2027: Cơ bản hoàn thành đo đạc, lập bản đồ, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đối với diện tích còn thiếu.
- Đến năm 2030: Hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai đồng bộ, thống nhất.
Tác động: Việc số hóa toàn bộ dữ liệu địa chính giúp doanh nghiệp dễ dàng tra cứu quy hoạch, nguồn gốc thửa đất trực tuyến. Điều này cắt giảm tối đa các chi phí không chính thức, hạn chế rủi ro "quy hoạch treo" và rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị dự án đầu tư.
2. Siết đầu cơ đất đai – Hướng dòng vốn vào sản xuất thực, tạo ra giá trị thực. Đây là vấn đề cót lõi nhất, có thể tạo nên hiệu quả thiết thực nhất để thúc đẩy tăng trưởng.
Nghị quyết 21-NQ/TW chỉ đạo nghiên cứu các chính sách tài chính và thuế theo lộ trình nhằm hạn chế tình trạng đất bỏ hoang, găm giữ đất, đầu cơ làm méo mó thị trường.
- Giảm chi phí đầu vào: Hiện tượng găm giữ đất bị đẩy lùi sẽ giúp giá thuê mặt bằng trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và mặt bằng kinh doanh trở về mức giá trị thực. Doanh nghiệp sẽ giảm bớt gánh nặng chi phí cố định.
- Tăng hiệu quả sử dụng vốn: Tình trạng "đầu cơ đất lời hơn sản xuất" sẽ giảm bớt, tạo động lực để dòng vốn trong xã hội và của bản thân doanh nghiệp quay trở lại phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh, đổi mới công nghệ và mở rộng quy mô.
3. Bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp và tăng khả năng tiếp cận vốn.
Nghị quyết khẳng định quyền sử dụng đất là loại tài sản, hàng hóa đặc biệt được pháp luật bảo hộ. Đồng thời nêu rõ 2 nguyên tắc:
- Nhà nước không xem xét lại quyền sử dụng đất hợp pháp đã được xác lập qua các thời kỳ.
- Không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao cho người khác sử dụng theo quy định pháp luật.
Ý nghĩa: Quy định này tạo sự an tâm pháp lý tuyệt đối cho các doanh nghiệp khi đầu tư dài hạn vào nhà xưởng, hạ tầng kỹ thuật. Quyền sử dụng đất hợp pháp tiếp tục là tài sản bảo đảm tin cậy, giúp doanh nghiệp dễ dàng thế chấp để vay vốn tín dụng ngân hàng hoặc huy động vốn đầu tư.
4. Chuyển đổi tư duy giải phóng mặt bằng và tái thiết sinh kế.
Nghị quyết 21-NQ/TW yêu cầu chuyển mạnh từ tư duy "bồi thường tài sản bị thu hồi" sang "tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất".
- Đối với tiến độ dự án: Khi quyền lợi của người dân bị thu hồi đất được đảm bảo về nơi ở và sinh kế, sự đồng thuận xã hội sẽ tăng lên. Điều này giúp đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng – vướng mắc lớn nhất làm trễ hạn các dự án hạ tầng, nhà máy, khu công nghiệp hiện nay.
- Đối với trách nhiệm doanh nghiệp: Doanh nghiệp chủ đầu tư dự án cần chuẩn bị phương án tài chính và lộ trình phối hợp cùng chính quyền địa phương bài bản hơn trong khâu tái định cư, tạo việc làm cho cộng đồng bị ảnh hưởng.
5. Tác động phân hóa theo từng nhóm doanh nghiệp.
- Đối với nhóm ngành Sản xuất & Lắp ráp: Dễ tiếp cận quỹ đất sạch; chi phí thuê mặt bằng công nghiệp ổn định; tích tụ đất nông nghiệp hợp pháp tạo đà cho nông nghiệp công nghệ cao.
- Đối với nhóm ngành Bất động sản: Buộc phải thay đổi mô hình kinh doanh: dịch chuyển từ "xí đất", phân lô bán nền sang phát triển dự án thực, tăng tỷ trọng nhà ở thương mại có giá phù hợp và nhà ở cho thuê, xóa bỏ tình trạng bất động sản đóng băng, nhà dự án thừa thãi mà dân vẫn thiếu nhà ở, doanh nghiệp thiếu mặt bằng kinh doanh.
- Đối với nhóm Doanh nghiệp FDI & Kiều bào: Khung pháp lý rõ ràng: Tuyệt đối không cho phép cá nhân người nước ngoài nhận chuyển nhượng đất, nhưng rộng cửa và minh bạch cho người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
6. Những thách thức trong giai đoạn chuyển tiếp
Bên cạnh cơ hội, quá trình sửa đổi luật cũng có thể tạo ra giai đoạn chuyển tiếp. Doanh nghiệp có thể phải cập nhật quy trình pháp lý, điều chỉnh chiến lược đầu tư hoặc chờ các văn bản hướng dẫn được ban hành. Một số dự án đang triển khai cũng có thể chịu tác động nếu quy định mới thay đổi cách thức thực hiện thủ tục. Do đó, hiệu quả của Nghị quyết không chỉ phụ thuộc vào nội dung sửa đổi luật mà còn phụ thuộc vào tốc độ ban hành văn bản hướng dẫn, năng lực thực thi của chính quyền các cấp và mức độ thống nhất trong áp dụng pháp luật.
7. Ý nghĩa đối với môi trường kinh doanh
Ở góc độ kinh tế học, cải cách đất đai không đơn thuần là sửa đổi một đạo luật mà là cải cách một trong những thị trường yếu tố sản xuất quan trọng nhất của nền kinh tế.
Một thị trường đất đai minh bạch sẽ góp phần: giảm chi phí giao dịch; nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực; thúc đẩy đầu tư tư nhân; tăng năng suất của nền kinh tế; cải thiện năng lực cạnh tranh quốc gia. Đó cũng là nền tảng để doanh nghiệp yên tâm đầu tư dài hạn thay vì phải dành nhiều nguồn lực xử lý các rủi ro về thủ tục và pháp lý.
Kết luận
Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 đánh dấu một định hướng cải cách quan trọng đối với thể chế quản lý và sử dụng đất ở Việt Nam. Nếu các định hướng này được cụ thể hóa thành hệ thống pháp luật đồng bộ, minh bạch và được thực thi hiệu quả, kết hợp giữa minh bạch hóa dữ liệu số, siết chặt đầu cơ thông qua công cụ tài chính/thuế và bảo hộ an toàn quyền tài sản hợp pháp, thì doanh nghiệp có thể được hưởng lợi từ việc giảm chi phí, rút ngắn thời gian triển khai dự án, nâng cao khả năng tiếp cận đất đai và thu hút thêm nguồn vốn đầu tư. Tuy nhiên, tác động thực tế sẽ phụ thuộc vào nội dung của các luật sửa đổi và cách thức triển khai trong thời gian tới, nên các doanh nghiệp cũng cần theo dõi sát quá trình xây dựng và ban hành các văn bản pháp luật liên quan.
Rồi đây Quốc hội sẽ ra luật để cụ thể hóa chủ trương này của BCHTW. Tinh thần yêu nước của các đại biểu quốc hội, đại diện cho toàn dân, là hiểu ý đảng để xây dựng luật nhằm tạo cơ sở cho tăng trưởng kinh tế, thúc đẩy phát triển, đưa đất nước vươn mình. Tinh thần yêu nước của hệ thống báo chí tuyên truyền là lan tỏa tinh thần nghị quyết tới toàn bộ hệ thống chính trị, chính quyền các cấp - Đó mới là yêu nước chân chính, thiết thực. Chứ yêu nước không phải là xăm hình cờ tổ quốc khắp mình mẩy như mấy đứa giang hồ mạng hay dùng tiền thuế mua cờ phát cho dân cắm lung tung khắp nơi, vừa thiếu sự trang trọng của một biểu tượng tôn nghiêm, vừa lãng phí ngân sách.
