22/03/2026
SỔ ĐỎ ĐANG “GÁNH” CẢ HỆ THỐNG NGÂN HÀNG VIỆT NAM?Phần lớn các khoản vay của doanh nghiệp và cá nhân, dù ngắn hay dài, được cầm cố bằng bất động sản.
Bao nhiêu sổ đỏ được cầm cố ở Vietcombank?
Tại Vietcombank, báo cáo tài chính quý 4-2025 vừa công bố cho thấy ngân hàng này có tổng dư nợ cho vay khách hàng thời điểm 31-12-2025 hơn 1,67 triệu tỉ đồng, tăng 15,5% sau 1 năm.
Theo đó, tổng tài sản đảm bảo được Vietcombank nắm giữ làm tài sản thế chấp đạt 2,63 triệu tỉ đồng, tăng 11% so với cuối năm 2024. Như vậy, tỉ lệ tài sản đảm bảo trên dư nợ của ngân hàng này ở mức 158%.
Trong cơ cấu tài sản bảo đảm cho các khoản vay, bất động sản chiếm tỉ trọng lớn nhất, với giá trị thế chấp hơn 1,89 triệu tỉ đồng, tương đương gần 72% tổng giá trị tài sản bảo đảm. Con số này tăng gần 9,4% so với đầu năm 2024.
Phần tài sản cầm cố còn lại gồm tiền gửi hơn 298.000 tỉ đồng, giấy tờ có giá trên 55.000 tỉ đồng, cùng các loại tài sản khác.
Đi ngược lại với xu thế của nhiều ngân hàng tư nhân, lượng tiền gửi vào Vietcombank vẫn tiếp tục tăng hơn 10%, đạt hơn 1,67 triệu tỉ đồng.
Về tình hình kinh doanh, Vietcombank vẫn giữ vững ngôi “quán quân” lợi nhuận ngành ngân hàng năm 2025.
Nếu tính chung năm 2025, thu nhập lãi thuần của Vietcombank tăng 6% so với năm trước, đạt 58.674 tỉ đồng. Còn lợi nhuận sau thuế đạt 35.198 tỉ đồng, tăng 4%.
Không chỉ Vietcombank, cả 3 ngân hàng còn lại trong nhóm quốc doanh đều có lượng tài sản thế chấp bằng bất động sản lớn. Điều dễ lý giải do quy mô dư nợ cho vay của các ngân hàng này dẫn đầu thị trường.
Trong đó BIDV cho biết dư nợ cho vay khách hàng của ngân hàng này đạt hơn 2,37 triệu tỉ đồng tại cuối năm 2025, tăng gần 15,4% sau 1 năm. Còn dư nợ cho vay khách hàng của Vietinbank tại cuối năm 2025 là hơn 1,99 triệu tỉ đồng, tăng gần 16%.
Cả BIDV, Vietinbank đều chưa thuyết minh riêng về giá trị tài sản cầm cố. Trong khi ngân hàng có lượng bất động sản cầm cố cũng thuộc “top” lớn nhất thị trường là Agribank chưa công bố báo cáo quý 4-2025 và cả năm 2025.
Trước đó, báo cáo tài chính bán niên 2025 của Agribank thuyết minh cho thấy tổng giá trị tài sản thế chấp, cầm cố của khách hàng tại Agribank đã gần đạt 3,53 triệu tỉ đồng tại thời điểm cuối tháng 6-2025, tăng hơn 10% sau 6 tháng.
Trong đó bất động sản vẫn là tài sản đảm bảo chủ yếu tại nhà băng này, khi đạt hơn 3,17 triệu tỉ đồng, tăng hơn 8% so với cuối năm trước. Trong khi động sản và giấy tờ có giá chiếm lần lượt 200.271 tỉ đồng và 85.559 tỉ đồng.
Giải mã đa phần tài sản thế chấp là sổ đỏ
Ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần như ACB, MBBank, Techcombank, Sacombank, HDBank… đều có tỉ trọng tài sản thế chấp là bất động sản tương đối cao.
Trong đó Techcombank ghi nhận giá trị bất động sản được thế chấp làm tài sản đảm bảo có giá trị 686.816 tỉ đồng tại thời điểm cuối tháng 12-2025, tăng mạnh 28% sau 1 năm.
Với tổng giá trị tài sản đảm bảo lên tới hơn 1,45 triệu tỉ đồng, lượng bất động sản thế chấp chiếm 47,2%. Còn lại giấy tờ có giá chiếm 289.803 tỉ đồng, các loại tài sản đảm bảo khác hơn 451.941 tỉ đồng…
Theo chuyên gia, việc bất động sản chiếm tỉ trọng lớn trong cơ cấu tài sản bảo đảm là đặc tính tài sản lẫn cấu trúc tín dụng tại Việt Nam. Bất động sản có giá trị lớn, tương đối ổn định, dễ định giá và có cơ sở pháp lý rõ ràng, giúp ngân hàng thuận lợi trong việc đăng ký thế chấp và xử lý khi rủi ro phát sinh.
Bên cạnh đó, nhu cầu tín dụng của nền kinh tế chủ yếu gắn với nhà ở, dự án, nhà xưởng và đất đai, khiến bất động sản trở thành loại tài sản phổ biến nhất được khách hàng sử dụng để bảo đảm khoản vay.
So với các tài sản khác như hàng tồn kho hay máy móc, bất động sản ít biến động hơn, khó bị tẩu tán và có xu hướng tăng giá trong dài hạn, tạo biên an toàn cho ngân hàng.
Cũng bởi vậy, chuyên gia SHS nhận định việc "giảm tín dụng bất động sản" thực tế rất khó làm mạnh và làm lâu. Lý do nằm ở cấu trúc tài sản bảo đảm: phần lớn khoản vay của doanh nghiệp và cá nhân, dù ngắn hay dài, đều cầm cố bằng bất động sản. Vì vậy siết tín dụng bất động sản dễ biến thành siết tín dụng toàn hệ thống.
Thêm nữa, mảng tín dụng gắn với bất động sản vẫn là nguồn đóng góp quan trọng cho biên lãi ròng (NIM: chênh lệch lãi vay - lãi huy động) của nhiều ngân hàng.
Do đó nếu mục tiêu vẫn là duy trì tăng trưởng cao, kịch bản tín dụng bất động sản giảm sâu và kéo dài thường chỉ xảy ra khi kinh tế buộc phải "hãm phanh" vì rủi ro hệ thống, còn các phương án "đánh giá lại thống kê" để GDP tăng vọt nằm ngoài phạm vi giả định của phần phân tích này.
**o
