22/03/2022
3 Chú ý khi đầu tư đất ven thành phố & đất tỉnh cho nhà đầu tư không chuyên.
Chu kỳ đỉnh sóng BĐS vừa qua năm 2016-2019 chứng kiến sự tăng giá vọt của đất nền, nhà đất như nhiều người chứng kiến tại Phú Quốc 2017, Q9 TP HCM 2018, Long Thành 2019. Vì bởi lẽ gắn liền với đô thị hoá là mở rộng phạm vi trung tâm đô thị biến đất ven đô trước là đất nông nghiệp thành đất đô thị, và tốc độ đô thị hoá sẽ đẩy cao nhất khi mà nền kinh tế phục hồi sau một chu kỳ suy thoái.
Những người có tầm nhìn họ đã để ý đất Q9 những năm 2013-2015, khi mà thị trường BĐS trầm lắng, một lô đất chia lô đâu đó 8-15 triệu/m2, đất lớn thổ cư nhà dân 5-10 triệu/m2. Những người mua thời điểm này khi vào chu kỳ mới ra hàng năm 2017-2018 đều thắng đậm khi giá đất vọt lên bình quân 45-80 triệu/m2.
Đó là bài học đầu tư với nhiều người đã có kinh nghiệm từ chu kỳ trước khi mua đất nền ở Q7, Q2 năm 2005 bán ra năm 2007 (là vùng ven TP thời điểm đó), họ đã có kinh nghiệm, và biết cách làm tiền đẻ ra tiền khi vận dụng lại bài học lịch sử.
Họ đều chắc chắn một điều khi đô thị hoá thì đất của người nông dân vài năm trước sẽ thành đất của đô thị của ngày ra hàng, họ có tiềm lực (có vốn) và có quan hệ để nghe ngóng thông tin quy hoạch, thông tin các con đường sắp mở hay những công trình hạ tầng trường, viện, chợ v.v. sắp được triển khai.
Như vậy có thể thấy nhóm người này rất tinh khôn, họ đã hình thành những hội nhóm chia sẻ thông tin với nhau, chịu khó học hỏi, tích luỹ tri thức BĐS tức là có TẦM NHÌN. Họ đã thành công ít nhất qua 1-2 mùa, làn sóng BĐS nên lượng vốn đã tích luỹ khá tức là đã có TIỀN. Khi vừa có hiểu biết và vừa có tiền đương nhiên họ biết luôn kết giao, mở rộng quan hệ xã hội để tìm kiếm các cơ hội mới - tức là họ có QUAN HỆ.
Khi họ đã đủ cả 3 thứ này thì họ ngày càng tìm thấy nhiều cơ hội để đầu tư hơn, tiền họ đẻ ra tiền ngay cả khi họ ngủ, họ được tự do tài chính và tiệm cận với giới thượng lưu – giới Tinh Hoa.
Đầu tư đất vùng ven trung tâm TP như Q9, Hóc Môn, Củ Chi v.v. chắc chắn đều thắng khi mua ở thời điểm cuối chu kỳ BĐS. Cách xác định chu kỳ BĐS như thế nào các bạn có thể tham khảo loạt bài lược sử BĐS VN mô tả 3 làn sóng BĐS ứng với năm 1996-2006-2016 của mình chia sẻ trong cả group Review và An Cư.
Vậy với những nhà đầu tư không chuyên, vốn mỏng, hoặc lần đầu đầu tư chỉ có lượng tiền ít ỏi thì làm thế nào. Có rất nhiều bài chia sẻ đầu tư đất nền tỉnh của các thành viên BQT chia sẻ trong group An Cư các bạn cũng nên tìm đọc lại. Còn trong phạm vi bài viết này thì mình gợi ý các bạn 3 chú ý quan trọng sau:
📌Thứ nhất là : Xác định tầm nhìn quy hoạch của khu vực đầu tư. Thông thường khi tìm hiểu mua đất nên bám sát ở vành đai ngoài cùng của TP, nếu chu kỳ này đã max giá ở phía đông chẳng hạn như Q2, Q9, Thủ Đức. Thì chu kỳ sau các bạn hướng đến phía Tây Bắc, hướng Nam, hay hướng Tây Nam nguyên lý thường là vậy, hoặc thường phải đợi 2-3 năm khi vùng ven khu Đông giảm nhiệt hoàn toàn, giá hạ đáy (việc xác định đáy còn do kinh nghiệm quan sát thực tế mỗi người và cả may mắn nên thường gây tranh cãi nhiều nhất kiểu như BIẾT TRƯỚC ĐÃ GIÀU).
Với việc đầu tư vào đất ven đô, đất xã huyện ở nông thôn sát đất nông nghiệp đi theo vành đai tuần tự 1-2-3-4 v.v ở mỗi trung tâm đô thị lớn như TP HN hay HCM luôn thắng qua từng thập niên không chỉ ở Việt Nam mà nó còn diễn ra ở các trung tâm các TP Trung Quốc ở Thượng Hải, Thâm Quyến, Trùng Khánh v.v. phát triển trong 50 năm qua, tức là dần dần sẽ không còn mảnh đất nông nghiệp nào trong địa giới hành chính TP, toàn bộ được đô thị hoá. Việc đầu tư đất vùng ven khi xác định tầm nhìn quy hoạch thì dễ dàng rồi, nhưng việc xác định tầm nhìn quy hoạch ở tỉnh thì khó hơn nhiều.
Như các bạn đã thấy năm 2019-2020 là sự rầm rộ trên các phương tiện thông tin đại chúng nói nhiều về khu vực Long Thành khi Quốc Hội bấm nút quyết định làm sân bay năm 2019 và do ảnh hưởng của Covid thì Chính Phủ đốc thúc giải ngân đền bù khu vực xây sân bay năm 2020. Nhiều người ra hàng, chốt lời, và nhiều nhà đầu tư mới đầu tư bắt đầu gia nhập theo phong trào khi nơi sốt đất được các công ty liên tục ra hàng và làm thị trường.
Nhưng mấy ai biết rằng kế hoạch xây dựng sân bay Long Thành, tầm nhìn quy hoạch có từ những năm 2000, Chính Phủ lấy ý kiến các nhà khoa học, học giả, diễn đàn kinh tế những năm 2004, và nhiều nhà đầu tư nhanh chân đã ôm đất từ những năm 2005-2008, và chốt lời hay triển khai phân lô bán nền những năm 2008-2010.
Những người mua kế tiếp thời điểm này đã giữ đất tới tận những năm 2019-2020 để ra hàng giá cao như hiện nay. Những người thức thời hơn ở giai đoạn sau thì họ vào đầu tư đất Long Thành những năm 2014-2016, tới thời điểm này là thu hoạch chốt lời sau 3-4 năm đầu tư.
Nhưng nếu sân bay không được Quốc Hội phê duyệt năm 2019 thì họ cũng không có cơ hội chốt lời sớm. Vì thế để có kinh nghiệm giác quan nhận ra tính cấp thiết của khu vực quy hoạch đầu tư của Chính Phủ thì mới thành công được, vì thế chúng ta phân tích tiếp chú ý thứ 2 khi đầu tư đất tỉnh dưới đây.
📌Thứ 2 : Tính khả thi hiện thực tầm nhìn quy hoạch khu vực đầu tư. Điều này gây tranh cãi rất lớn khi các kế hoạch mới công bố, giá đất vọt lên, nhưng sau đó hoãn kế hoạch, giá đất tụt xuống đáy, nằm im, chỉ bán cực rẻ thậm chí dưới giá mua mới ra được hàng. Nếu muốn chốt lời cao hơn thì lại chờ tiếp tới khi các kế hoạch lại khởi động nhắc trở lại, giá tăng lên gấp 2-5 lần đơn giá mua trước đó thì ra hàng, người mới mua lại kế tục ôm thêm 5-10 năm nữa.
Điều này thấy rõ nhất ở Nhơn Trạch từ năm 1996 khi sốt lần đầu tiên nâng cấp từ Huyện lên TP loại II. Lần thứ 2 năm 2006 khi thông tin phê duyệt cầu Cát Lái nối Nhơn Trạch với TP HCM. Lần thứ 3 ăn theo việc thông qua chủ trương quyết định xây sân bay Long Thành năm 2014. Và lần thứ 4 năm 2016 kế hoạch tái khởi động xây cầu Cát Lái ăn theo cơn sốt đất toàn quốc giai đoạn đỉnh năm 2016, cùng với nhiều dự án lớn trước đó đắp chiếu, đổi chủ và tái khởi động lại như SWAN BAY, SWAN PARK v.v.
Như vậy lựa chọn đầu tư ở đâu ở một thời điểm cụ thể là Long Thành, Nhơn Trạch, thậm chí xa hơn như Phú Quốc, là nỗ lực của mỗi người tìm hiểu thông tin và phán đoán về tính khả thi của Tầm nhìn quy hoạch đầu tư như việc tự trả lời thời điểm nào xây sân bay, xây cầu lớn, hay làm đặc khu Phú Quốc hay Vân Đồn v.v.
Với người lão luyện thì tính khả thi hiện thực tầm nhìn quy hoạch còn là thời điểm vào ra, mua vào bán ra khi mua vào trầm lắng, bán ra khi kế hoạch tái khởi động, truyền thông ra hàng của ông lớn – chiến thuật mà giới mua đất nhỏ lẻ (cá lòng tong) đi theo phán đoán hành vi ông lớn (cá mập).
Vốn càng ít thì càng phải tính đến việc đi xa, và càng phải tìm hiểu nhiều thông tin cùng một lúc : quy hoạch giao thông logicstic quốc gia, khu công nghiệp, khu kinh tế, hạ tầng sân bay, cầu kết nối huyết mạch vùng, v.v. Tới khi chọn được khu vực rồi thì phải tìm hiểu quy hoạch chi tiết xã, huyện, tình trạng pháp lý đất, và các đặc điểm thực tế hơn là liền kề dân hiện hữu, trường trạm, diện tích & đơn giá phù hợp với số tiền đầu tư.
Và chính vì đặc thù có sự hên xui khi đầu tư đất ven, đất tỉnh một là thời điểm chốt lời có thể đến sớm (đạt nhân 3, nhân 5 giá trị đầu tư) sau 2-3 năm, hoặc có thể mất 5-10 năm không thanh khoản được. Vì thế khi đầu tư đất ven đô, đất tỉnh thì chú ý tới điều 3 tiếp theo đây.
📌Thứ 3 : Cân đối tài chính khi đầu tư đất ven đô và đất tỉnh. Chính vì nguyên nhân 5 ăn – 5 thua về thời điểm chốt lời nên có lẽ một bài toán tài chính ưa dùng nhất của các nhà đầu tư không chuyên nghiệp, nhỏ lẻ ít tiền, đầu tư lần đầu vẫn nên chỉ đầu tư ½ số tiền hiện có. Ví dụ bạn đang có 2 tỷ thì tìm đất 1 tỷ, có 1 tỷ thì tìm đất 500 triệu, có 500 triệu thì tìm đất 200-300 triệu, càng rẻ thì càng xa trung tâm TP hơn, nghe hơi mông lung nhưng vẫn có nhiều người vẫn đầu tư thành công với số tiền ít ỏi.
Viết đến đây mong một số bạn đã đầu tư thành công đừng ngại vì món đầu tư nhỏ mà không viết bài chia sẻ nhé. Sự thành công dù nhỏ nhưng là sự tìm hiểu, phán đoán và tìm đúng người cần để bán lại phải chăng là nguyên lý tự nhiên của thị trường 1000 năm nay vẫn là mua người chán bán người cần, vấn đề là bạn thực sự chuẩn bị hành trang và tham gia vào việc đầu tư BĐS.
🍀P/S Lời tác giả: Dù sao đi nữa khi tìm hiểu sâu, và tham gia nhiều công việc đầu tư BĐS có thể là bạn sẽ dành rất nhiều thời gian cho nó, và xác suất nhiều bạn sau một thời gian đầu tư buôn bán đất cát đã chuyển sang hẳn mảng BĐS.
Chính vì thế trước khi bắt đầu các bạn hãy xác định chi phí cơ hội của việc hết sức với cơ hội sự nghiệp hiện có đang làm có ổn không. Cân nhắc dứt khoát điểm dừng để coi việc đầu tư chỉ như 1 nghề tay trái hỗ trợ chuyên môn tay phải sau 1 vài vụ đầu tư. Còn khi phát triển kỹ năng tay trái đầu tư BĐS, thì cũng sẵn sàng tâm thế là có thể bạn đi quá xa, quá sâu, tương lai bạn sẽ là người của lĩnh vực BĐS.
Nguồn: **g DC
