10/07/2020
MẤT TRẮNG KHI MUA BẤT ĐỘNG SẢN QUA VI BẰNG
Những căn nhà không có giấy chứng nhận được các đối tượng lừa đảo, đầu nậu đất đai nhờ các văn phòng thừa phát lại lập vi bằng khi chuyển nhượng khiến người mua bị lừa trắng tay.
Điển hình là trang website của UBND quận 12 vừa phát hành thông báo để người dân cảnh giác với các thủ đoạn lừa đảo mua bán, chuyển nhượng nhà, đất thông qua hình thức lập vi bằng trên địa bàn quận 12.
Mua bán nhà, đất: phải xác lập Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng
Theo quy định tại Điều 503 Bộ luật dân sự thì “Thời điểm chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”. Theo Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”. Do vậy, từ các quy định trên có thể xác định rằng quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà ở, các tài sản khác gắn liền với đất chỉ chính thức thuộc quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà, công trình khi và chỉ khi bất động sản được đăng ký theo quy định pháp luật.
Trình tự thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trải qua tất cả các công đoạn từ ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng, hoàn thành các nghĩa vụ tài chính và đăng ký cập nhật chủ sở hữu bất động sản nhận chuyển nhượng. Chính vì lẽ đó, trừ trường hợp giao dịch bất động sản có một bên chủ thể là tổ chức, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì toàn bộ các giao dịch chuyển nhượng có đối tượng là bất động sản thì đều phải được xác lập tại tổ chức công chứng và làm tiền đề thể thực hiện các thủ tục tiếp theo cho đến khi bất động sản được đăng ký thành công.
Tuy nhiên, kể từ khi tổ chức Thừa phát lại được thí điểm áp dụng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh năm 2009 và được nhân rộng trên các tỉnh thành khác năm 2013 thì có rất nhiều đối tượng lợi dụng sự chưa rõ ràng của hoạt động thừa phát lại mà mặc nhiên xem đó là hình thức hoạt động như tổ chức công chứng để thực hiện các hoạt động mua bán bất động sản – mà chủ yếu là các bất động sản chưa đủ điều kiện thực hiện giao dịch chuyển nhượng hợp pháp để chiếm đoạt tiền của người dân. Việc mua bán, chuyển nhượng nhà, đất với hình thức vi bằng, lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua, các đối tượng lừa đảo, đầu nậu đất đai đã thu gom đất xây nhà, rao bán bằng vi bằng do TPL lập để trục lợi.
Nội dung thông báo của UBND Quận 12 nêu rõ, trên địa bàn đã xuất hiện nhiều trường hợp mua bán, chuyển nhượng nhà, đất bằng giấy tay thông qua hình thức lập vi bằng tại các văn phòng thừa phát lại. Với những căn nhà không có giấy chứng nhận được mua bán bằng giấy tay, để tăng sự tin tưởng các đối tượng này nhờ các văn phòng TPL lập vi bằng. Thậm chí nhiều căn nhà chung một giấy chứng nhận cũng được bán bằng hình thức đồng sở hữu, lập vi bằng. Nhiều nạn nhân dính vào nhà đất tranh chấp, cầm cố ngân hàng, xây dựng trái phép khiến cuộc sống khó khăn. Thông điệp của UBND quận 12 đưa ra để cảnh báo dân chúng trên địa bàn tuyệt đối không thực hiện mua bán, chuyển nhượng nhà, đất bằng giấy tay thông qua hình thức lập vi bằng để tránh bị lừa đảo.
Có thể dễ dàng nhận thấy những phần đất phân lô “lụi”, những căn nhà không đủ điều kiện pháp lý để giao dịch… là miếng mồi béo bở mà các đối tượng lừa đảo đưa ra để chiêu dụ người mua khi họ đang cần đầu tư hay chỗ ở. Người mua cả tin nghe theo “cò” hoặc các đầu nậu, rằng cứ yên tâm mua bằng giấy tay, mọi thứ có vi bằng do TPL lập. Nhiều người cả tin, cứ nghĩ vi bằng là “bảo bối”, là bằng chứng pháp lý chắc chắn cho việc giao dịch để rồi sau đó lãnh quả đắng.
Thông báo cảnh giác của UBND quận 12, TP.HCM về mua bán nhà, đất qua vi bằng.
Không có cái gọi là “công chứng vi bằng”
Trước đó, UBND huyện Hóc Môn, TP.HCM từng khuyến cáo người dân khi mua nhà, đất phải tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch, vị trí nhà, đất và tính pháp lý của nhà, đất dự kiến giao dịch. Người dân cần liên hệ với các cơ quan chức năng, chính quyền địa phương (Phòng Quản lý đô thị, TN&MT, UBND xã, phường, thị trấn nơi có nhà, đất…) để tìm hiểu thông tin chính xác về nhà, đất trước khi thực hiện giao dịch cho an toàn.
Tại xã Đông Thạnh, huyện Hóc Môn (TP.HCM) có tình trạng cò đất giả dạng làm người mua đất nông nghiệp với diện tích lớn. Sau đó, họ mượn giấy tờ đất của các hộ gia đình, cá nhân rồi tự phân lô vẽ nền trên giấy để rao bán đất nền bằng tờ rơi quảng cáo, bán trên các trang điện tử, Facebook, Zalo… với giá 12-20 triệu đồng/m2. Thậm chí khách hàng chỉ cần đặt cọc 50-400 triệu đồng thì trong vòng một năm sẽ có giấy chứng nhận để xây nhà ở.
Các cò đất chỉ vẽ, làm người mua tin tưởng bằng cách là việc mua bán này được “công chứng vi bằng” có dấu đỏ nên không phải lo. UBND xã kiểm tra thực địa các khu đất mà cò đất rao bán thì đều là đất nông nghiệp, không phải đất ở và cũng không có dự án đất ở nào cả. UBND xã đã báo cáo ngay với cấp trên và ra thông báo, làm biển báo… đặt tại các khu đất nhằm cảnh báo cho người dân.
Công an xã Đông Thạnh từng chuyển hồ sơ để đề nghị công an huyện xử lý những người phân nền đất nông nghiệp và người làm môi giới bán đất nông nghiệp qua vi bằng TPL trái quy định của pháp luật. Được biết hiện nay công an huyện đã chuyển hồ sơ lên Công an TP.HCM để xử lý theo thẩm quyền.
4 lý do không nên mua bán nhà, đất qua vi bằng
Đúng là có tình trạng TPL chưa giải thích rõ giá trị pháp lý của vi bằng, làm một số đối tượng lợi dụng lừa gạt người dân nhầm tưởng giá trị của vi bằng. Vì vậy, việc giải thích giá trị của vi bằng là yêu cầu bắt buộc đối với TPL trước khi lập vi bằng.
Vi bằng là văn bản do TPL lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Việc lập vi bằng của TPL là để tạo lập chứng cứ mang lại lợi ích cho người dân, phòng ngừa tranh chấp, giảm tải hoạt động của tòa án khi giải quyết vụ án. Người dân cần hiểu đúng về giá trị của vi bằng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Có bốn lý do để người dân không nên mua, bán nhà, đất qua vi bằng. Một là vi bằng là văn bản có giá trị chứng cứ, không phải là hợp đồng, giao dịch. Do đó không thể mua bán nhà, đất bằng vi bằng mà phải mua bán qua công chứng. Khi thực hiện hợp đồng công chứng, các bên có thể yêu cầu TPL lập vi bằng để ghi nhận việc bàn giao tiền, tài sản, ghi nhận hiện trạng tài sản để làm chứng cứ chứ không có giá trị như hợp đồng công chứng mua bán nhà, đất.
Hai là không nên mua bán nhà, đất chưa đủ điều kiện giao dịch theo quy định của pháp luật, mua bán bằng giấy tay. Trường hợp này vi bằng của TPL chỉ có giá trị chứng cứ chứng minh các bên có thực hiện giao dịch, làm cơ sở để tòa án giải quyết, xem xét công nhận hợp đồng, giao dịch hoặc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Vi bằng không phải là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua.
Ba là người mua cần yêu cầu TPL giải thích rõ giá trị pháp lý của vi bằng, phải đảm bảo mình đã hiểu rõ trước khi giao tiền, tài sản để thực hiện hợp đồng, giao dịch. Hợp đồng công chứng có giá trị pháp lý khi đã được công chứng viên ký tên, đóng dấu phát hành, còn vi bằng chỉ ghi nhận lại sự kiện, hành vi diễn ra trước mặt TPL. Do vậy, nếu như các bên đã giao tiền, tài sản mà sau đó phát sinh tranh chấp, hoặc đổi ý… thì việc đòi lại tiền, tài sản đã giao sẽ rất phức tạp.
Bốn là nên hiểu đúng về vi bằng của TPL. Vi bằng của TPL là chứng cứ trong tố tụng, không phải là hình thức mua bán nhà, đất. Việc hiểu sai giá trị chứng cứ của vi bằng làm chệch hướng hoạt động quản lý về đất đai cũng như quản lý về TPL.
Thừa phát lại NGUYỄN TIẾN PHÁP, Trưởng Văn phòng Thừa phát lại Thủ Đức, TP.HCM
Thừa phát lại không được “lập lờ đánh lận con đen”
Trước đây, Bộ Tư pháp từng có công văn (số 560 ngày 30-6-2017) yêu cầu TPL phải thực hiện nghiêm chỉ đạo của Bộ. Bộ Tư pháp yêu cầu: TPL không được cố tình lập vi bằng việc mua bán nhà, đất thông qua hình thức ghi nhận việc giao nhận tiền, lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền để che giấu mục đích không phù hợp với quy định của pháp luật.
Mới đây nhất, ngày 10-5-2019, Sở Tư pháp TP.HCM cũng đã có thông báo (số 2634) nhắc lại nội dung liên quan này. Theo đó, trưởng các văn phòng TPL và các TPL tổ chức rút kinh nghiệm, rà soát kỹ về hình thức và nội dung của vi bằng để đảm bảo tính chặt chẽ, hợp pháp của vi bằng và hạn chế đến mức thấp nhất việc sửa lỗi kỹ thuật vi bằng. Trưởng các văn phòng TPL và TPL chủ động phối hợp chặt chẽ với UBND quận, huyện thực hiện tuyên truyền chế định TPL.
(St: Propzy)
