25/09/2026
BỨC TRANH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ÚC NỬA CUỐI 2026
✨ Thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng và phân hóa
Có thể tóm tắt thị trường bất động sản Úc nửa cuối năm 2026 bằng 5 yếu tố:
Giá điều chỉnh – lãi suất cao – nguồn cung hạn chế – nhu cầu vẫn lớn – thị trường phân hóa.
Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) hiện duy trì mức lãi suất tiền mặt (cash rate) ở mức 4,35%, sau ba lần tăng lãi suất trong năm 2026. Mặt bằng lãi suất cao và các điều kiện tài chính thắt chặt đang tạo áp lực lên khả năng vay cũng như sức mua của người dân, khiến thị trường nhà ở hiện hữu yếu hơn so với giai đoạn trước.
Đáng chú ý, giá nhà trên toàn nước Úc đã giảm khoảng 1,6% từ đỉnh tháng 3/2026. Trong đó, Sydney và Melbourne ghi nhận mức điều chỉnh rõ rệt hơn, trong khi Perth và một số khu vực khác vẫn duy trì xu hướng tăng, dù tốc độ đã chậm lại.
Điều này cho thấy thị trường hiện không vận động theo một xu hướng đồng nhất mà đang bước vào giai đoạn tái cân bằng và phân hóa mạnh theo từng thành phố, khu vực và phân khúc tài sản.
✨ Giá nhà điều chỉnh nhưng chưa phải một chu kỳ giảm sâu
Việc giá nhà giảm trong năm 2026 không đồng nghĩa thị trường đang bước vào một chu kỳ suy giảm diện rộng. Thay vào đó, diễn biến hiện tại có thể được nhìn nhận như một quá trình định giá lại sau nhiều năm tăng trưởng mạnh, trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao và khả năng vay của người mua chịu nhiều áp lực hơn.
Trong khi Sydney và Melbourne đang chịu tác động rõ rệt hơn, một số thị trường như Perth và các khu vực khác vẫn duy trì được nhu cầu tương đối tốt.
Sự khác biệt này cho thấy khi đánh giá bất động sản Úc trong giai đoạn hiện nay, không thể chỉ nhìn vào xu hướng chung của toàn thị trường mà cần xem xét cụ thể từng khu vực và từng loại tài sản.
✨ Nguồn cung vẫn là một bài toán dài hạn
Một trong những yếu tố quan trọng cần theo dõi là sự cân bằng giữa nguồn cung nhà ở và nhu cầu thực tế. Trong ngắn hạn, lãi suất cao có thể làm giảm sức mua và khiến thị trường chậm lại. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở vẫn chịu ảnh hưởng từ tăng trưởng dân số, nhu cầu di chuyển, giáo dục và việc làm, trong khi nguồn cung nhà ở mới vẫn cần thời gian để đáp ứng.
Chính sự khác biệt giữa cung và cầu này góp phần khiến thị trường Úc có sự phân hóa đáng kể giữa các thành phố, khu vực và phân khúc.
✨ Với người mua Việt Nam, FIRB vẫn là yếu tố đặc biệt quan trọng
Đối với người mua nước ngoài, câu chuyện bất động sản Úc không chỉ nằm ở giá cả hay khả năng sinh lời mà còn liên quan trực tiếp đến quy định đầu tư nước ngoài của Australia – FIRB.
Hiện chính sách của Chính phủ Úc định hướng dòng vốn nước ngoài vào nhà ở mới (new dwellings) thay vì nhà đã qua sử dụng (established dwellings). Từ 1/4/2025 đến 30/6/2029, người nước ngoài nhìn chung không được mua established dwellings, ngoại trừ một số trường hợp được quy định cụ thể.
Điều này khiến phân khúc Off-the-plan và các dự án nhà ở mới trở thành một lựa chọn đáng được quan tâm đối với nhóm khách hàng đủ điều kiện mua bất động sản tại Úc.
Với các dự án Off-the-plan, người mua có thêm thời gian để tìm hiểu và đánh giá trước khi đưa ra quyết định, từ vị trí, chủ đầu tư, thiết kế, chất lượng xây dựng, tiến độ dự án, khả năng cho thuê đến nhu cầu sử dụng thực tế.
✨ Mỗi nhóm khách hàng có một ưu tiên khác nhau
- Phụ huynh có con du học quan tấm: Vị trí gần trường học, CBD, giao thông công cộng và các tiện ích phục vụ sinh hoạt
- Nhà đầu tư dài hạn quan tâm: Pháp lý, vị trí, chất lượng dự án, khả năng thanh khoản và triển vọng khu vực
- Người mua với mục tiêu cho thuê quan tâm: Nhu cầu thuê thực tế, mức thuê, tỷ suất cho thuê và khả năng duy trì dòng tiền
- Người mua để tích lũy tài sản quan tâm: Giá trị tài sản dài hạn, vị trí và khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng trong tương lai
✨ Không có một "thời điểm tốt" chung cho tất cả người mua
Trong bối cảnh thị trường đang tái cân bằng, khái niệm "thời điểm tốt" hay "thời điểm xấu" không nên được nhìn nhận một cách đơn giản. Quan trọng hơn là xác định loại tài sản nào phù hợp với mục tiêu của người mua, nằm ở khu vực nào, có nhu cầu sử dụng hoặc nhu cầu thuê thực tế ra sao, và có phù hợp với các quy định dành cho người mua nước ngoài hay không.
Đối với người mua Việt Nam, một quyết định bất động sản tại Úc vì vậy cần được xem xét đồng thời trên nhiều yếu tố: giá trị tài sản, vị trí, pháp lý, nhu cầu sử dụng, dòng tiền, tỷ giá và thời hạn đầu tư.
Trong một thị trường đang phân hóa, lựa chọn đúng tài sản và hiểu rõ điều kiện pháp lý có thể quan trọng không kém việc lựa chọn thời điểm.
📩 Bạn đang quan tâm đến bất động sản Úc?
Nếu bạn đang tìm hiểu mua nhà cho con du học, tích lũy tài sản dài hạn hoặc đầu tư bất động sản tại Úc, hãy trao đổi trực tiếp với đội ngũ Rilands để được phân tích theo mục tiêu tài chính, nhu cầu sử dụng và điều kiện của từng gia đình.
👉 Rilands International – Tư vấn 1-1 về bất động sản Úc
==========================
𝐑𝐈𝐋𝐀𝐍𝐃𝐒 𝐈𝐍𝐓𝐄𝐑𝐍𝐀𝐓𝐈𝐎𝐍𝐀𝐋 𝐏𝐓𝐘
🏠 Địa chỉ: 82A Waverley Street - Moonee Ponds - Vic 3039
📧 Email: [email protected]
☎ Hotline: (+61) 412 845 063 / 413 068 547
==========================
𝐑𝐈𝐋𝐀𝐍𝐃𝐒 𝐈𝐍𝐓𝐄𝐑𝐍𝐀𝐓𝐈𝐎𝐍𝐀𝐋 𝐂𝐎., 𝐋𝐓𝐃 𝐕𝐈𝐄𝐓 𝐍𝐀𝐌
🏠 Địa chỉ: G 521, 89 Nguyen Huu Canh Street, Ward 22, Binh Thanh District, HCMC
📧 Email: [email protected]
☎ Hotline: 096 256 1707 / 094 834 9899
