02/06/2026
QUY HOẠCH TỔNG THỂ TPHCM - TẦM NHÌN 100 NĂM
Một vài điểm nổi bật mà tôi nghĩ người làm BĐS và đầu tư cần nắm.
TP.HCM không phải lần đầu có quy hoạch. Nhưng lần này có một điểm căn bản khác so với trước.
Sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, TP.HCM mới có diện tích 6.772 km², dân số 14 triệu người. Trước đó 3 khu vực này vừa mới được phê duyệt quy hoạch riêng lẻ: TP.HCM vào cuối 2024, Bình Dương giữa 2024, Bà Rịa – Vũng Tàu cuối 2023. Mực chưa ráo thì địa giới đã thay đổi.
Toàn bộ hệ thống quy hoạch cũ phải làm lại. Không phải vá víu, mà viết lại từ đầu trên một địa bàn gộp 3 thành 1.
Đó là lý do bản đề cương này quan trọng hơn bất kỳ bản quy hoạch TP.HCM nào trước đây.
Mô hình “3 vùng” và tại sao nó thay đổi cách đọc thị trường
Về phần quy hoạch cấu trúc không gian. Quy hoạch dự kiến phân TP.HCM mới theo mô hình 01 trung tâm – 03 vùng – 01 đặc khu.
Nói nôm na: mỗi vùng sẽ có vai trò kinh tế riêng, không đá nhau.
📍Vùng lõi TP.HCM cũ giữ vai trò tài chính, dịch vụ, công nghệ cao, trung tâm tài chính quốc tế.
📍Vùng Bình Dương là công nghiệp công nghệ cao, sản xuất.
📍Vùng Bà Rịa – Vũng Tàu là kinh tế biển, cảng quốc tế, logistics, năng lượng tái tạo ngoài khơi.
📍Đặc khu Côn Đảo phát triển thành trung tâm du lịch nghỉ dưỡng sinh thái tâm linh.
Nghe thì có vẻ quen vì đây là định hướng từ nhiều năm trước. Nhưng sự khác biệt lần này là: lần đầu tiên 3 vùng này nằm dưới 1 bộ máy quản lý duy nhất, với 1 bản quy hoạch tích hợp duy nhất. Không còn chuyện Bình Dương làm cảng riêng, Bà Rịa – Vũng Tàu làm khu công nghiệp riêng, TP.HCM phát triển dịch vụ riêng rồi 3 bên cạnh tranh nhau thu hút FDI.
Đây là thay đổi về cơ chế vận hành, không chỉ là thay đổi về ranh giới.
Dòng vốn FDI chất lượng cao không đổ vào nơi có nhiều thứ. Nó đổ vào nơi phân công chức năng rõ ràng, hạ tầng kết nối đồng bộ, và chi phí giao dịch thấp. Singapore, Thâm Quyến, Busan đều đi theo nguyên tắc đó.
📌 Ba hành lang - đọc kỹ phần này nếu đang nắm đất phía Nam
Quy hoạch xác định 3 hành lang kinh tế chiến lược.
📍Hành lang Bắc – Nam chạy dọc sông Sài Gòn – Đồng Nai ra vịnh Gành Rái. Nối Bình Dương xuống cụm cảng Cái Mép – Thị Vải. Hành lang này không mới; nó đã có nền tảng thực và đang chạy. Quy hoạch tổng thể chỉ là bước hoàn thiện pháp lý.
📍Hành lang Đông – Tây từ Mộc Bài qua TP.HCM ra Vũng Tàu, gắn với hành lang kinh tế xuyên Á. Tầm nhìn xa hơn là kết nối đường sắt sang Campuchia, Lào qua cửa khẩu Mộc Bài.
📍Hành lang ven biển phía Nam là hành lang mình theo dõi nhiều nhất vì nó mới nhất và ít người để ý nhất.
Nó kết nối các tỉnh ven biển miền Tây qua Cần Giờ, ra cụm cảng Cần Giờ – Cái Mép – Thị Vải ở vịnh Gành Rái, khả năng kéo dài về Vũng Tàu. Văn bản ghi rõ đây là động lực cho kinh tế biển, đô thị logistics, FTZ và các khu đô thị sinh thái ven biển trải dài từ Cần Giờ đến Hồ Tràm.
Ai đang nắm đất ở Cần Giờ, Long An ven biển, hoặc dọc trục Vũng Tàu thì nên đọc phần này thêm vài lần.
Quy hoạch đặt mục tiêu GRDP TP.HCM đạt khoảng 1.200 tỷ USD vào năm 2050, với tốc độ tăng trưởng bình quân tối thiểu 10%/năm suốt 25 năm. Dân số dự kiến đạt 20–22 triệu người.
GDP cả Việt Nam năm 2024 khoảng 430 tỷ USD. Con số 1.200 tỷ USD chỉ riêng cho TP.HCM yêu cầu mức độ chuyển đổi cơ cấu kinh tế rất lớn và rất nhiều điều kiện thuận lợi phải hội tụ.
Mình không bình luận khả thi hay không; đó là việc của chuyên gia kinh tế. Điều tôi muốn nói là khi Nhà nước đặt mục tiêu như vậy và đặt vào văn bản pháp lý, toàn bộ hệ thống ngân sách, đầu tư công, chính sách đất đai sẽ được căn chỉnh theo hướng đó. Đây là tín hiệu về ý chí, không phải dự báo kinh tế.
“Siêu đô thị đa trung tâm” cái này mới thật sự ảnh hưởng đến giá BĐS.
Quy hoạch xác định TP.HCM phát triển theo mô hình siêu đô thị đa trung tâm với các cực đô thị tại Dĩ An, Thủ Dầu Một, Bến Cát, Phú Mỹ, Bà Rịa, Vũng Tàu.
Tư duy “đầu tư BĐS phải gần quận 1” sẽ không còn đúng nữa.
Khi một thành phố chuyển từ cấu trúc đơn trung tâm sang đa trung tâm, giá trị BĐS không tăng đều mà tăng có chọn lọc theo vị trí trong cấu trúc đó. Những khu vực nằm trên hành lang kết nối các cực, hoặc chính là cực đô thị mới được xác định, thường là nơi tăng giá sớm nhất và mạnh nhất.
Osaka không phải Tokyo. Gwangju không phải Seoul. Nhưng ai mua đúng thời điểm các cực đó hình thành thì vẫn ăn lớn.
Đây mới là đề cương, không phải quy hoạch được phê duyệt. Sớm nhất đầu 2027 mới có bản hoàn chỉnh.
Bản quy hoạch này khác ở chỗ nó phân công chức năng kinh tế theo thực lực từng vùng, không phải theo địa giới cũ. Đó là dấu hiệu của tư duy quy hoạch trưởng thành hơn.
Không phải mọi thứ trong bản quy hoạch đều sẽ xảy ra đúng như vậy. Nhưng hướng đi thì rõ ràng. Và dòng vốn không chờ đến khi mọi thứ hoàn chỉnh mới chạy.
Nên ai đang có định hướng đầu tư BĐS tại TPHCM thì vẫn nên nghiên cứu qua bản quy hoạch này.
![🎉 [SAIGON'S NEW CHAPTER] BÙNG NỔ KHAI MỞ VĂN PHÒNG BÁN HÀNG & RA MẮT SA BÀN DỰ ÁN VINHOMES SAIGON PARKMột cột mốc đáng n...](https://img4.estateagents1.com/534/455/122101763325344556.jpg)
