Tư Duy Giao Dịch Bất Động Sản

Tư Duy Giao Dịch Bất Động Sản “Trở thành tập đoàn Bất động sản hàng đầu Việt Nam và vươn tầm quốc t?

CÔNG THỨC THÀNH CÔNG CỐT LÕI NHẤT TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ ?Bất kể bạn đang đầu tư bất động sản, chứng khoán, Bit...
27/03/2018

CÔNG THỨC THÀNH CÔNG CỐT LÕI NHẤT TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ ?

Bất kể bạn đang đầu tư bất động sản, chứng khoán, Bitcoin, công nghệ… dù là đầu tư trong lĩnh vực gì thì chỉ số quan trọng nhất quyết định đến thành công của bạn, đó chính là ROI - Tỷ suất lợi nhuận trên số vốn đầu tư.

😊 ROI = Lợi Nhuận/Vốn đầu tư
Lợi nhuận = Tổng thu về - Tất cả chi phí bỏ ra
Vốn đầu tư là số vốn bạn bỏ ra cho giao dịch bất động sản đó

Bạn hiểu hơn rồi chứ?
Chỉ số này cực kỳ quan trọng, bởi nó giúp bạn tính được phần lợi nhuận trước khi đầu tư (profit in the buy), bám sát nguyên tắc đầu tư. Chỉ số này cho phép bạn vượt qua những cảm tính, trường hợp trong các thương vụ chúng ta xuống tiền đầu tư vì chúng ta thấy những người đi trước đầu tư đã có lời, hoặc chỉ đơn giản vì bạn thấy thích.

Điều này hoàn toàn sai lầm khi bạn chưa tính toán được con số cụ thể làm cơ sở quyết định, chưa tính xem lợi nhuận thực tế và đo lường rủi ro có thể xảy ra trong giao dịch bất động sản này.
Vậy chỉ số này sẽ giúp bạn đưa ra quyết định không theo cảm tính.

Cảm tính ban đầu cho ta cảm giác đầu tư giao dịch có lời, nhưng để quyết định chúng ta phải ngồi xuống tính toán với con số cẩn thận và chi tiết.

Thêm nữa, nếu bạn đang phân vân giữa hai hay nhiều bất động sản, bạn sẽ cần tính một chỉ số nữa để ra quyết định chọn bất động sản nào.

Đó là chỉ số: ROI/tháng
Lấy tỷ suất lợi nhuận đã tính, chia cho số tháng bạn dự kiến bạn kết thúc giao dịch. Bất động sản nào có chỉ số cao hơn thì bạn chọn.

Chính vì vậy, đứng trước bất cứ quyết định đầu tư nào bản thân tôi đều luôn đặt ra câu hỏi:

@ ROI của giao dịch như thế nào?
@ Thời gian sẽ ra hàng như thế nào?
@ Chiến lược ra hàng như thế nào? (exit strategy)

Kết luận: Để thành công trong đầu tư bất động sản nói riêng và đầu tư nói chung chỉ số đầu tiên cần được đưa ra trong đầu bạn là ROI.

😊 😊
ROI (Return on investment - Tỷ suất lợi nhuận/ vốn đầu tư) = Lợi nhuận ‘Net’ thu về (profit)/ Tổng vốn thực bỏ vào đầu tư trong deal (total money put in)
Profit = Tổng thu về - tổng các loại chi phí trong 1 giao dịch bất động sản
Nền tảng cơ bản để so sánh: Quy về ROI/ 1 tháng
Theo các chuyên gia đầu tư bất động sản nước ngoài, tỷ suất ROI = % lãi vay trả ngân hàng + 4% → là tỷ số an toàn để đầu tư
ví du cụ thể: bạn đang dự định đầu tư vào 1 dự án hay 1 bất động sản cụ thể nào đó, tỷ suất ROI bạn tính ra là A, bạn đang suy nghĩ có phù hợp để đầu tư hay không? Hãy làm bài toán: lãi vay ngân hàng tại thời điểm 2018 trung bình 12%/1 năm + 4% = 16%. Vậy nếu dự án bạn đầu tư có ROI > 16% - là mức bạn chấp nhận được để quyết định đầu tư.
Ví dụ cụ thể hơn về bài toán tính tổng ch phí và tổng thu về của 1 giao dịch đầu tư mau sửa bán nhà tại Quận 7 ( file ảnh)

😊 Vậy hãy tính ra chi tiết ROI cho từng thương vụ bạn muốn đầu tư để có những con số cụ thể nhất làm cơ sở cho các quyết định đầu tư của bạn.

Bạn hãy share để mọi người cùng biết nhé!!!

Cám ơn bạn.

Nguồn từ chị Hong Nhung Nguyen

Các Cấp Độ về Bán Hàng, Bạn có biết :Ad tư duy giao dịch bất động sản vô tình lang thang trên mạng lượm lặt được thấy cũ...
23/03/2018

Các Cấp Độ về Bán Hàng, Bạn có biết :
Ad tư duy giao dịch bất động sản vô tình lang thang trên mạng lượm lặt được thấy cũng hay nên chia sẻ cho các anh chị cùng tham khảo nhé

02/01/2015

DỰ BÁO 8 XU HƯỚNG BĐS 2015 (hưởng ứng phong trào bác Le khởi xướng)

1. "Sóng ngầm M&A" - M&A trong BĐS thường không được IAMM hay các tổ chức khác thông kê vì sự "đổi chủ" diễn ra âm thầm và kín đáo. Đặc thù của ngành BĐS là việc sử dụng các SPV (pháp nhân đặc dụng) để phát triển dự án, các giải pháp dùng cá nhân thâu tóm để "tối ưu hóa" thuế và hầu hết các "đại gia" BĐS là công ty tư nhân do đó thực tế không có cách nào thống kê được "độ sâu - độ rộng" của M&A BĐS. Chỉ biết rằng từ 2013 các nhà đầu tư "sống sót" trận "đại hồng thủy" 2010-2012 và tìm ra cách làm ra lợi nhuận mặc dù phải trả giá đất theo NĐ 69 đã và đang sôi động hơn bao giờ hết
2 - Dòng đời dự án ngắn lại- có thể thấy các dự án mới được triển khai trên quỹ đất "sạch và sẵn", chả ai "dại" mà sờ vào khâu giải tỏa - đền bù, do đó sẽ hầu như không còn các phi vụ "buôn giấy phép". Họ sẽ không chọn các dự án có thời gian thu hồi vốn quá 5 năm và mục tiêu là 3 năm, vì họ đã hiểu một cách đau đớn khái niệm "chu kỳ" BĐS.
3-Thời của "thương hiệu", người ta sẽ nhắc đến tên Chủ Đầu Tư thay vì tên dự án, người mua bây giờ hỏi "ai làm" trước khi hỏi "làm gì". Các đại gia hình thành thế mạnh đặc thù trong chuỗi giá trị, có người chọn khả năng kiểm soát chi phí, bán hàng-tiếp thị, thiết kế sản phẩm hoặc khả năng vận hành sau bàn giao.
4 - Mua nhà cho thuê - Lãi suất giảm và lợi nhuận gộp chủ đầu tư mỏng đi là cơ hội cho đối tượng mua nhà cho thuê. Nếu "khéo chọn" sẽ có suất thu hồi vốn 5%-8%/năm, tiền nhàn rỗi sẽ chảy vảo mảng này. Môi giới cho thuê sẽ là nghề hot trong 2015.
5 - Nhà giá rẻ - "Cơn mơ tan dần" - 3 năm trước Nhà Nước "động viên" doanh nghiệp làm nhà giá rẻ, tung ra gói 30.000 tỷ và giao đất không thu tiền cho CĐT để làm những "khu tập thể kiểu mới" giá dưới 10tr/m2. Các chủ đầu tư lao vào xu hướng này đã hiểu họ phải đánh đổi lợi nhuận hoặc chất lượng để đạt được mục tiêu. Giờ nhiều người hiểu "nghèo nhưng muốn mưu cầu hạnh phúc" thì làm ơn...thuê nhà để ở.
6 - "Nhà phát triển dự án" vs. "Chủ đầu tư" - khái niệm đã manh nha từ 2 năm nay và sẽ "nở rộ" trong thời gian tới, việc "dàn xếp cuộc chơi" giữa kẻ có thương hiệu - tên có đất - người thừa vốn ngày càng sáng tạo và phức tạp.
7 - Chuỗi giá trị cô đặc - Không những chủ đầu tư mà các đơn vị cung cấp dịch vụ dọc chuỗi giá trị như VLXD, nhà thầu, sàn BĐS và vận hành cũng trải qua cuộc đào thải và khẳng định vị trí của mình.
8 - "Hàng ngoại" thất thế - Các chủ đầu tư ngoại dần hiểu ở VN ngoài thiết kế ra họ không có thế mạnh đặc thù nào so với NĐT trong nước. Thị trường 2015 bàn cơ sẽ thuộc về các CĐT "nội", hàng ngoại phải len vào thị trường ngách để tồn tại.

Kiểm soát rủi ro trong giao dịch bất động sản (Số 1)Rủi ro trên thị trường bất động sản (BĐS) xuất phát từ nhiều yếu tố....
21/05/2014

Kiểm soát rủi ro trong giao dịch bất động sản (Số 1)

Rủi ro trên thị trường bất động sản (BĐS) xuất phát từ nhiều yếu tố. Tuy nhiên, điều đầu tiên dễ nhận thấy là khách hàng còn bị tâm lý đám đông chi phối, thiếu kinh nghiệm, kỹ năng cần thiết để phân tích, nhận định về BĐS trước khi mua bán. Đây là cơ hội cho chủ đầu tư làm ăn chụp giật, khi mà các hệ thống pháp lý vẫn không theo kịp thực tế.

LTS: Trong bối cảnh đó, loạt bài chuyên đề: “Kiểm soát rủi ro trong giao dịch bất động sản” được Chuyên trang BĐS Báo VietNamNet – Vland xây dựng để hỗ trợ khách hàng hiểu rõ hơn về các rủi ro và cách kiểm soát rủi ro đó trước khi mua nhà đất ở những dự án cụ thể.

Những văn phòng luật sư, chuyên gia BĐS nhiều năm kinh nghiệm sẽ đồng hành cùng Vland để đưa ra những tư vấn cụ thể, sâu sát về từng dự án khi có yêu cầu từ bạn đọc. Để giảm thiểu rủi ro, trước khi mua nhà đất dự án, khách hàng có thể gửi thông tin (Hợp đồng, hồ sơ pháp lý, giới thiệu của môi giới…) cùng những vấn đề cần giải đáp đến email: [email protected] để được chuyên gia tư vấn kịp thời. Thông tin tư vấn sẽ được đăng trong các số chuyên đề “Kiểm soát rủi ro trong giao dịch bất động sản” và gửi đến bạn đọc yêu cầu tư vấn.

Giá căn hộ “ăn theo” lạm phát!

Chuyên đề “Kiểm soát rủi ro trong giao dịch bất động sản” nhận được câu hỏi từ bạn đọc với nội dung như sau:

Tôi có dự định chuyển vào TP.HCM và mua căn hộ trung tâm để ở. Dự án mà tôi quan tâm hiện đang xây dựng phần thô. Vị trí dự án rất tốt, nhưng hiện có nhiều dự án chậm tiến độ, chất lượng không như cam kết, nhiều rủi ro pháp lý. Qua chuyên đề này, rất mong các luật sư, chuyên gia BĐS tư vấn giúp tôi làm sao để đánh giá uy tín, năng lực, khả năng dự án hoàn thành đúng tiến độ hay không? Ngoài ra, tôi có gửi kèm hợp đồng mua bán căn hộ, nhờ luật sư tư vấn giúp những điều khoản nào bất lợi, làm sao để hạn chế rủi ro khi mua căn hộ này.

Qua câu hỏi của bạn đọc, PV VietNamNet đã trao đổi cùng chuyên gia, Tiến Sỹ Lê Bá Chí Nhân và luật sư Lâm Thị Hồng Cẩm, công ty luật TNHH MTV CT Law để giải đáp những thắc mắc này.

mua bán bất động sản, kiểm soát rủi ro, thị trường tài chính, bất động sản
Rủi ro trên thị trường bất động sản xuất phát từ nhiều yếu tố
Qua hồ sơ bạn đọc gửi, có 5 điểm cần lưu ý như sau:

Thứ nhất: Về diện tích căn hộ

Theo hợp đồng, Điều 1: Thuật ngữ và giải thích, Khoản 8 có ghi: “Diện tích căn hộ bao gồm cả diện tích vách ngăn và cột nằm bên trong căn hộ.” Những phần này thuộc về diện tích chung; nhiều dự án đang xảy ra tranh chấp khi chủ đầu tư (CĐT) bán luôn phần diện tích này trong khi các nghị định và thông tư hướng dẫn chưa thống nhất. Khách hàng cần làm rõ với CĐT ngay từ đầu để tránh thiệt hại về sau.

Thứ 2: Về trang thiết bị nội thất trong căn hộ

Phụ lục “Thông tin và mô tả chi tiết căn hộ”, trong phần “trang thiết bị và vật liệu hoàn thiện căn hộ” không ghi rõ nhãn hiệu, chủng loại sản phẩm. Nhiều trang thiết bị nội thất được ghi là “Hàng nhập khẩu theo phong cách Thụy Sỹ” điều này không được giải thích rõ ràng. Đặc biệt, “Đèn trang trí Swarovski (thiết kế miễn phí, giá đèn theo giá gốc của Swarovski)”, như vậy khách hàng phải trả tiền để mua đèn trang trí. Những điểm này khách hàng cần tìm hiểu kỹ và làm rõ với chủ đầu tư.

Thứ 3: Về giá căn hộ và lịch trình thanh toán

Trong phụ lục 2, phần lịch trình thanh toán ghi số tiền thanh toán các đợt được tính phụ thuộc tỉ lệ lạm phát và tổng giá trị căn hộ là tạm tính. Đơn cử đợt 1, số tiền nộp là 10% Giá trị căn hộ x K với K = (1 + tỉ lệ lạm phát). Theo cách tính này thì lạm phát càng cao, số tiền phải mua căn hộ càng tăng.

Ngoài ra, chủ đầu tư huy động vốn của khách hàng đến 95% giá trị căn hộ đến khi bàn giao, trong khi theo quy định hiện hành con số này tối đa là 70%.

Thứ 4: Về quyền và nghĩa vụ bên A (chủ đầu tư)

Khoản 5.2. Nghĩa vụ của Bên A: “Có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ cho Bên B và bàn giao cho Bên B các giấy tờ có liên quan đến căn hộ với chi phí do Bên B chịu;”. Ở đây, không ghi thời hạn bàn giao “sổ hồng” và “chi phí do bên B chịu” không xác định rõ ràng.

Thứ 5: Về thời hạn hoàn trả tiền khi bên A vi phạm

Khoản 7.2. Quy định vi phạm Hợp đồng với Bên A: “Thời hạn hoàn trả sẽ được thực hiện trong vòng 30 (ba mươi) ngày, kể từ ngày Bên A thông báo chấm dứt Hợp đồng, đồng thời phải chịu phạt bằng 8% (tám phần trăm) giá trị Hợp đồng.” Điều này hết sức bất lợi cho khách hàng nếu bên A trì hoãn “thông báo chấm dứt Hợp đồng”. Chủ đầu tư có thể lợi dụng điều này để chiếm dụng vốn hợp pháp.

Ngoài những phân tích trên, khách hàng có thể tham khảo bài “Rủi ro uy tín, năng lực chủ đầu tư” để bổ sung thêm kinh nghiệm trong giao dịch bất động sản.

Lưu ý:

Để đảm bảo tính khách quan khi bạn đọc gửi thông tin cũng như việc đưa ra phân tích, nhận định của chuyên gia không bị ảnh hưởng, chuyên đề này không nêu tên dự án và thông tin người gửi. Các số chuyên đề sau khi xuất bản sẽ được gửi đến bạn đọc yêu cầu tư vấn chính dự án đó.

Tuy nhiên, vì thông tin bạn đọc gửi có giới hạn nên khó bao quát hết mọi yếu tố liên quan; để được tư vấn chi tiết bạn đọc cần liên hệ chuyên gia, luật sư thực sự am hiểu chuyên sâu lĩnh bất động sản.
Nguồn: Vietnamnet

02/04/2014

SỬ DỤNG NGUYÊN LÝ NỀN TẢNG S-A-P ĐỂ TRÁNH SAI LẦM KHI TẠO LẬP, ĐẦU TƯ HOẶC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.

Mình có đưa ra một trường hợp tiêu biểu khi tạo lập một bất động sản tại đây: (http://on.fb.me/18T7dUH)
nhận được khá nhiều bình luận về những sai lầm tiêu biểu của Cô A. Bạn PHẢI đọc nó trước khi xem phần tiếp theo của bài viết.
Mình cũng nhận được rất nhiều băn khoăn, thắc mắc, câu hỏi của nhiều bạn qua FB, email, điện thoại hỏi về vấn đề này và mình hiểu là không chỉ riêng các bạn, còn rất nhiều những người khác cũng đang gặp khó khăn nên mình quyết định chia sẻ nguyên lý này.
Đây là một nguyên lý rất tuyệt vời để tránh các sai lầm khi tạo lập, đầu tư, hoặc kinh doanh một bất động sản.

***S – STATEGIES (Chiến lược)***: Trả lời câu hỏi “Mình tạo lập, đầu tư, kinh doanh bất động sản này để làm gì?”

Không chỉ riêng tại Việt Nam, khi nói đến việc đầu tư bất động sản, đại đa số cách nghĩ của các nhà đầu tư cá nhân là làm thề nào mua một bất động sản, cầu trời cho giá lên rồi bán. Trong cấu trúc vốn/nợ lại sử dụng đòn bẩy rất lớn (vốn tự có 3 đồng, vay đến 7 đồng). Tâm lý “Đầu tư bất động sản chắc chắn thắng” ăn sâu vào tư duy đầu tư của rất đông, rất nhiều nhà đầu tư bất động sản (không chỉ có cá nhân). Chưa kể yếu tố lệch pha về cung cầu, chiến lược này có một điểm yếu chết người là người đầu tư chỉ có lợi nhuận khi thị trường tăng giá (thị trường lên). Mà thị trường nhà đất thì có lên mãi đâu?

Khi thị trường xuống, với một chiến lược cứng nhắc và cấu trúc vốn yếu kém như vậy, việc một nhà đầu tư cá nhân ngồi nhìn “cục đất” của mình mất giá mà ôm đầu kêu trời hoặc thắt bụng bán lỗ hay tìm cách đổ lỗi cho vận may, cho thị trường và cho môi giới.

Lại nữa khi thị trường lên, số đông các nhà đầu tư kiếm được lợi nhuận quá dễ dàng, qua đêm thành tỷ phú nên họ lại càng củng cố thêm tư duy vốn đã có vấn đề về đầu tư bất động sản để tìm kiếm lãi vốn. Cách nghĩ mua bất động sản, để đó vài năm lên giá rồi bán là tư duy phổ biến đối với số đông các nhà đầu tư bất động sản để rồi họ cay đắng nhận ra tất cả chỉ là tiền trên giấy tờ và khi thị trường xuống, họ không có bất kỳ một phương án nào để bảo vệ khoản đầu tư của mình, cộng thêm khoản lãi vay phải trả nhiều lúc khiến họ mất trắng và suy nghĩ tiêu cực về thị trường bất động sản.
Như Warren Buffet đã nói: “Khi nước biển rút, mới biết ai tắm mà không mặc quần!”

Bạn cần hiểu là việc mua/ đầu tư một bất động sản cũng như tôi đã chia sẻ về việc thuê bất động sản (phần 1: http://on.fb.me/1iOX9py và phần 2: http://on.fb.me/1kvJwHs), phải là bước cuối cùng trong kế hoạch của bạn. Mở báo Mua Bán, Tuổi Trẻ, Thanh Niên…và hàng trăm trang rao vặt khác đi, bạn sẽ thấy hàng ngày có hàng ngàn bất động sản được rao bán, cho thuê hoặc sang nhượng? Bạn chọn bất động sản nào là tùy thuộc vào câu hỏi :”Bạn mua/tạo lập bất động sản đó để làm gì?”

Rất nhiều lần khi tư vấn, lúc mình hỏi câu hỏi này, nhiều người ngắc ngứ. Câu trả lời nếu có thì rất chung chung: “Anh mua để đó, bán không được thì cho thuê!”, “Thấy rẻ quá cô mua con ạ.”, “Mình mua lướt sóng, không được thì để đầu tư dài hạn…”

Những câu trả lời như vậy thực sự sẽ làm bạn mất tiền khi thị trường đi xuống hoặc đi ngang. Vậy thì làm thế nào để xác định được chiến lược của mình trước khi xuống tiền?

Trong thế giới đầu tư bất động sản, có 2 chiến lược mà bạn có thể sử dụng cho bất kỳ một bất động sản nào:
1. LÃI VỐN (capital gain)
2. DÒNG TIỀN (cash flow).

Là một người đầu tư LÃI VỐN, bạn cần phải có thông tin về giá của thị trường một cách cực kỳ chính xác, biết đâu là người muốn mua (khách hàng của bạn), thị trường nào đang có rất nhiều khách hàng tiềm năng, và bạn cần rất nhiều kỹ năng và kiến thức để có thể mua một bất động sản giá rẻ hơn thị trường. Và phải tính cho được thời gian để thu hồi vốn cùng với khoảng lợi nhuận tương ứng. Không tính ra được các thông số này, bạn tuyệt đối không được xuống tiền. Phải hiểu rằng với một nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp, bạn có LỢI NHUẬN lúc MUA, chứ không phải lúc BÁN (Hãy tìm trên Google các bài báo về việc cô Tư Hường xây, bán một nhà máy cho San Miguel và thu lợi nhuận hơn 10.000.000 đô-la Mỹ để hiểu hơn về khái niệm này.). Tin không vui là không phải ai cũng hiểu điều này, người ta cứ lao đầu đi mua rồi cầu trời cho giá lên. Thi thoảng cách làm này cũng thắng nhưng cơn sốt giật cục như thị trường 2007-2008 sẽ KHÔNG BAO GIỜ TRỞ LẠI ít nhất là cho đến khi những người đọc bài này qua đời.

Tin vui là bạn không cần phải mày mò nữa, các chiến lược và cách thức để MUA một bất động sản với giá rẻ hơn thị trường từ 20-30% đã được mình đóng gói và cung cấp hoàn chỉnh trong khóa học (http://bit.ly/1epYzop) rồi. Bạn chỉ việc có mặt ở đó để nghe và thảo luận cùng với các nhà đầu tư khác mà thôi!

Là một người đầu tư DÒNG TIỀN, bạn cần phải hiểu là dòng tiền của mình đến từ mô hình kinh doanh (kinh doanh cà phê, spa, bánh ngọt, bún đậu, trà chanh, salon tóc, quán nhậu…) hay đến từ mô hình đầu tư (cho thuê nhà trọ, căn hộ dịch vụ, cao ốc văn phòng, mặt bằng bán lẻ, nhà xưởng, kho bãi, khu công nghiệp…).
Và phải tìm hiểu, tham quan, tính toán cho kỹ lưỡng các thông số khi kinh doanh cho đến khi bạn có một hiểu biết thật tường tận rồi mới tính đến chuyện đầu tư. Nếu cảm thấy còn quá mơ hồ, hãy tìm gặp các chuyên gia để cho bạn lời khuyên. Lời khuyên để tìm CHUYÊN GIA TỐT là họ phải có trải nghiệm (tức là đã làm qua mô hình mà bạn tìm hiểu) với những hiểu biết cụ thể về cả những thành công và thất bại để bạn có thể học hỏi tường tận cả quá trình. Thật không may là những chuyên gia như vậy ở Việt Nam hơi khó tìm, cho nên mình sẽ rất trân trọng giới thiệu cho các bạn học viên trong lớp học một số chuyên gia mà mình đã làm việc và hợp tác một thời gian khá dài để các bạn rút ngắn thời gian nếu cần tìm một mô hình đầu tư cụ thể.
Túm cái áo lại, để bắt đầu tìm hiểu về bất động sản, điểm xuất phát của bạn tuyệt đối phải là CHIẾN LƯỢC, trả lời cho cụ thể câu hỏi :”Bạn tạo lập/ đầu tư/ kinh doanh bất động sản này để làm gì?” trước khi bắt đầu. Điều này sẽ giảm thiểu cho bạn không biết bao nhiêu là rủi ro không đáng có trước khi xây, mua, đầu tư một bất động sản cụ thể.

Với trường hợp của cô A. đã đề cập, mục tiêu của cô ấy là xây nhà để ở có 2 cái sai.

>>> 1. Trong phần lớn trường hợp, căn nhà đầu tiên để ở luôn luôn là một món NỢ (TIÊU SẢN), tức là hàng tháng nó móc từ trong túi bạn ra hàng đống tiền để chi trả cho hàng chục chi phí: điện, nước, cáp, nét, rác, vệ sinh, chi phí duy tu, bảo dưỡng…Thật không khôn ngoan để đi vay nợ xây nhà cho to nhằm giải quyết khâu OAI (sĩ diện) mà không có một tính toán kỹ lưỡng trước khi xây.

>>> 2. Việc cô ấy đánh đổi các bất động sản đầu tư (bán 2 cái sạp đang có dòng tiền) chỉ để giải quyết chỗ ở cho to cho đẹp là một sai lầm căn bản do thiếu KIẾN THỨC ĐÚNG rất hay gặp xung quanh chúng ta. Và rất có thể sẽ đẩy cả gia đình vào một tình thế còn ngặt nghèo hơn tình thế mình đã đề cập trong bài viết trước trong thời gian tới.

***A – AREA (Khu vực) ***: Đâu là khu vực phù hợp với chiến lược của bạn?

Phải hiểu rằng bất động sản có một tính chất đặc thù của từng địa phương: thị trường tại TP.HCM khác tại Hà Nội, thị trường tại Bình Dương khác ở Đồng Nai. Đơn giản không chỉ khác nhau về văn hóa, về giá cả, nó còn khác nhau trên bình diện khí hậu, thổ nhưỡng, quy hoạch toàn cục. Thị trường ở Singapore chắc chắn khác xa Việt Nam, ở Mỹ sẽ khác ở Myanmar. Và việc làm đúng đắn nhất của bạn là tìm cho được một chuyên gia địa phương có am hiểu sâu sắc về khu vực mà bạn đang định đầu tư. Rất nhiều lần được mời đi tư vấn ở Hà Nội, Nha Trang, Cần Thơ, Đồng Nai, Bình Dương, Long An và các tỉnh thành khác trên khắp cả nước nhưng mình chỉ chia sẻ chung về nguyên lý, chưa có ở đâu mình tự tin hơn khi nói về những việc tạo lập, đầu tư và kinh doanh bất động sản như ở thành phố Hồ Chí Minh. Mà thậm chí khi ở thành phố Hồ Chí Minh, mình chỉ dám nói về những khu vực nhất định thôi chứ không phải khu vực nào mình cũng biết hết. Nếu nói hết sự thật mà khách hàng vẫn cứ khăng khăng mời cho được thì mình phải dành thời gian để nghiên cứu sát sườn khu vực đó mới dám đưa ra những tư vấn cho khách hàng.

Lời khuyên của Dr. Rohan - người phụ trách các khoản đầu tư bất động sản của Robert Kiyosaki tại Anh - một nhà đầu tư bậc thầy, thầy dạy bất động sản cho mình là: “Nếu không có KHU VỰC nào phù hợp với CHIẾN LƯỢC của bạn, hãy tìm một KHU VỰC MỚI!”
Việc này đòi hỏi nhiều thời gian nhưng bạn phải đầu tư cho nó, nếu không muốn vất tiền qua cửa sổ. Mình sẽ chia sẻ những trải nghiệm sâu sắc của mình về 5 phương pháp nghiên cứu khu vực cho các bạn học viên trong khóa học , các bạn tung hoa múa lụa ăn mừng đi )

Trở lại với trường hợp của cô A., mình có tư vấn cho cô các giải pháp là: 1. Cho thuê nguyên căn để lấy tiền trả ngân hàng, cả gia đình sẽ dọn về ở trong khu tập thể một thời gian (5 năm) hoặc cho đến khi việc làm ăn của cô tốt trở lại. Phương án này có ưu điểm là sẽ giúp cô nhẹ nhàng về đầu óc để chuyên tâm lo chữa bệnh mất ngủ, nhưng cần phải khảo sát thêm mức giá cho thuê ở khu vực này có được 45.000.000 VNĐ/tháng không khi mà khu vực này nằm khá biệt lập và nếu có người thuê, họ chỉ có thể mở công ty hoặc phòng nha hoặc làm kho bãi.

2. Bán căn hộ trong khu tập thể trả bớt nợ ngân hàng, cho thuê bớt một số phòng (3-4 phòng) trong căn nhà để lấy tiền trả lãi vay hàng tháng. Phương án này có ưu điểm là giữ được mặt bằng kinh doanh phía dưới nhưng nhược điểm là có quá nhiều người ra vô gia đình sẽ không thoải mái. Phải chọn lọc khách vì khu vực này khách thuê khá tạp nham.

Phù, ca này khó vì CHIẾN LƯỢC đã sai mà KHU VỰC cũng không phù hợp. Mình chỉ mong là cô A. đừng SĨ để giải quyết việc của gia đình, để bệnh kéo dài thì không biết việc gì sẽ xảy ra.
***P: PROPERTY - Bất động sản cụ thể***: Bước cuối cùng trong S-A-P, chọn lựa bất động sản.
Nếu đã làm đúng 2 bước đầu thì bước này dễ thở hơn rồi. Một kinh nghiệm hay là hãy tìm một người môi giới ở địa phương và nói cho họ nghe nhu cầu của bạn, bạn sẽ rút ngắn thời gian của mình. Câu hỏi chỉ là làm thế nào để tìm một môi giới tốt mình sẽ chia sẻ trong một bài viết khác he.

Túm lại, S-A-P là một nguyên lý nền tảng trong hoạt động tạo lập, đầu tư, hay kinh doanh bất động sản. Trong thực tế, các nhà đầu tư cá nhân hay làm ngược, mua một bất động sản (P) rồi mới đặt câu hỏi là nên làm gì với nó (S), thậm chí đôi lúc bỏ qua luôn đặc thù của khu vực (A). Nên hiểu biết về nguyên lý này, mình hi vọng là các bạn sẽ hoàn toàn làm chủ trong việc tiếp cận một giao dịch bất động sản, he.

Cuối cùng, kiểm tra bài:
Trainer: Nguyên lý đúng khi tạo lập, đầu tư, kinh doanh bất động sản là gì?
Trainee: Dạ, SAP chứ không phải (PAS: bỏ qua) ạ.
Trainer: SAP là gì?
Trainee: Là CHIẾN – KHU - BẤT ĐỘNG ạ.
Trainer: Hả???
Trainee: Dạ, là CHIẾN LƯỢC – KHU VỰC - BẤT ĐỘNG SẢN ạ.
Trainer: Móa, làm hết hồn. Giỏi, 10 điểm, về chỗ quỳ xơ mít. Kaka!
******************************************************************
Nếu thấy có ích, hãy chia sẻ bài viết này cho những người thân yêu của bạn cũng được đọc nó. Nếu bạn muốn có những hiểu biết sâu sắc hơn về thế giới của những nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp, hãy tham gia khóa học 2 ngày duy nhất trong 6 tháng đầu năm 2014 có tên gọi . Thông tin chi tiết tại đây: (http://bit.ly/1epYzop)
(Bản quyền của Phan Công Chánh Trainer – Chuyên gia bất động sản cá nhân – Email: [email protected], điện thoại: 0936 006 274) — tại PVI Corp.

02/04/2014

ĐỪNG XÂY NHÀ TO ĐỂ LO NGAY NGÁY !

Căn nhà này (hình minh họa) do một người cô của mình (cô A.) xây rất to. Gồm có 4 tầng, 6 phòng ngủ, 7 toilet trên một mảnh đất ngang 4,5m dài 35m (diện tích đất: 157,5m2; tổng diện tích sử dụng: 630m2). Mặt tiền trước nhà 12m.

>>> TRƯỚC KHI XÂY:
Căn nhà là nhà cấp 4 do ông bà (cha mẹ của cô) để lại cũng rất rộng, phía trước được sử dụng để bán vải. Ông mất, bà (mẹ của cô) cũng đã gần 75 tuổi, lại hay đau ốm, tiểu đường, cao huyết áp, lãng tai. Bà có mong ước xây lại nhà cửa cho khang trang trước khi mất.

Gia đình cô có 6 chị em gái trong đó có 2 người ở nước ngoài hàng năm về thăm bà 2 lần, nhưng từ lúc có em bé, 2 cô ấy cũng ít khi về.

Chồng cô là giảng viên một trường đại học tên tuổi và cũng sắp về hưu trong 2-3 năm nữa. Thu nhập hàng tháng tầm 5-6tr. Chú cũng được cấp một căn nhà trong khu tập thể của trường khoảng 33m2. Gia đình có 2 đứa con: 1 gái 1 trai. Cô con gái đã ra trường đi làm lương tháng tầm 4tr, cậu con trai thì vẫn còn đang đi học.

Cô có 02 cái sạp ở chợ để buôn bán thu nhập rất khá (mình không tiện hỏi kỹ). Chỉ biết nếu cho thuê với thời giá hiện tại, có người sẵn sàng trả 30tr/tháng để thuê một sạp.

Cô có bệnh mất ngủ 15 năm nay vẫn phải uống thuốc ngủ đều đặn.
Nói chung với thu nhập lúc đó, gia đình cô sống cực thoải mái. Vải bán được, sạp có tiền, công việc làm ăn cứ gọi là cực kỳ “thuận buồm xuôi gió”.

>>> SAU KHI XÂY:
Bẵng đi một thời gian không gặp, khi biết tin cô xây nhà mới, mình rất mừng cho cô. Nhưng thấy cô buồn và suy sụp hẳn, mình hỏi chuyện thì mới biết.

Trước khi xây nhà, cô A. phải đứng ra trả tiền lại cho các anh chị em khác trong nhà. Không phải bằng tiền, mà bằng vàng. Cô lại không biết định giá nhà nên khi họp và quyết định giá nhà là 400 lượng thì cô phải lo mua vàng trả lại cho mọi người.

Sau khi mua xong, thể theo ước nguyện của bà, cô muốn dốc sức xây một căn nhà cho đẹp, vừa nở mày nở mặt với hàng xóm, vừa để bà vui, vừa có chỗ cho các em cô ở nước ngoài về thăm mà ở. Do không đủ tiền nên tính tới tính lui cô quyết định sang 2 cái sạp ở chợ được gần 3 tỷ, vay thêm ngân hàng 1,5 tỷ để xây nhà.
Thời gian xây nhà cũng rất gian nan do cô phải đứng ra lo hết. Số cực nó vậy.

Trong lúc xây thì cô em út của cô A. mua nhà ở một quận ngoại thành để đón bà về ở, bà quyến luyến tay chân lại thương con gái út nên xây xong bà không chịu về nhà to.

Khoản vay ngân hàng 1,5 tỷ để xây nhà phải trả trong 05 năm. Tiền lãi hàng tháng phải trả cả gốc lẫn lãi tầm 45tr. Kinh tế xuống dốc, việc buôn bán không thuận lợi nữa, sạp thì cô A. cũng đã bán đi mà tiền lãi thì vẫn phải trả đều đặn, chứng mất ngủ của cô thêm trầm trọng. Gia đình về mỗi người một phòng, mạnh ai nấy ở. Cô nói với chú rút hết tiền trong sổ hưu ra để giúp cô trả ngân hàng nhưng cũng chỉ có khoảng 200tr, chẳng thấm đâu vào đâu.

Thu nhập của cả gia đình cô A hiện giờ phải xoay sở rất vất vả đủ để trang trải chi phí hàng tháng, vốn đã tăng lên rất nhiều sau khi xây căn nhà to. Hiện giờ tình trạng của cô ấy là thực sự rất tội nghiệp, suy sụp và đang tính tới chuyện bán nhà và những bữa cơm của gia đình đầy ắp sự cãi cọ chung quy lại là kiếm tiền ở đâu để trả nợ. Kinh khủng!
*************************************

Đây có thể xem như là một trường hợp điển hình trong thị trường bất động sản cá nhân, nó đầy rẫy xung quanh mình, xung quanh bạn và sẽ còn nhiều còn nhiều những trường hợp như thế này xuất hiện. Bạn có thể tặc lưỡi nói rằng cô A tính toán không cẩn thận, rằng cô ấy không gặp may hoặc là do tình hình kinh tế.
Mình nhìn ở góc độ khác: đây là một trường hợp mắc lỗi do THIẾU KIẾN THỨC ĐÚNG về bất động sản. Cô A. đã mắc hàng loạt sai lầm trong tính toán, ngay từ những bước đầu tiên và đẩy cả gia đình vào một tình trạng rất tệ. Mình đã tư vấn giải pháp cho ca này. Có ai cũng gặp hoặc thấy những người xung quanh mình gặp trường hợp tương tự như thế này không? Đặt gạch đi mình sẽ viết bài phân tích lại trong lúc chờ làm hậu kỳ cờ-clip “Xây dựng thương hiệu: để mua bất động sản với giá 0 đồng và tạo lợi thế cạnh tranh”. Hehe.
*************************************

Còn hơn 10 case-study khác được phân tích trong sự kiện nóng hổi đầu năm 2014: Khóa học 2014 chỉ tổ chức duy nhất 01 lần trong 06 tháng. Thông tin chi tiết tại đây: http://www.phuvinh.org/property-masterty.html
(Tớ là Phan Công Chánh Trainer – Chuyên gia bất động sản cá nhân)

4 LỜI KHUYÊN DÀNH CHO NGƯỜI CHO THUÊ NHÀ: “NHÂN - KINH - LOẠI - HỢP” *** Trong phần lớn trường hợp, người đi thuê phải “...
01/04/2014

4 LỜI KHUYÊN DÀNH CHO NGƯỜI CHO THUÊ NHÀ: “NHÂN - KINH - LOẠI - HỢP”

*** Trong phần lớn trường hợp, người đi thuê phải “lụy” người cho thuê.***
*** Tuy nhiên điều này không phải lúc nào cũng đúng. ***
*** Những lời khuyên dành cho người có bất động sản cho thuê:
Cho thuê để thu tiền nhà thôi mà, có gì mà khó khăn. Chỉ cần khách thuê đóng đủ tiền nhà là okay rồi. Suy nghĩ đơn giản theo kiểu này sẽ đem lại cho bạn rất nhiều phiền toái từ khách thuê của mình đặc biệt là khi bạn không thường xuyên có mặt/ giám sát bất động sản cho thuê của mình.
Hãy hình dung tình huống hàng xóm xung quanh ngôi nhà bạn cho thuê gọi vào lúc nửa đêm để thông báo là người thuê nhà của bạn mở quán karaoke làm ồn ào cả khu phố; hoặc công an khu vực mời bạn lên làm việc vì có người báo là người thuê nhà của bạn có dấu hiệu buôn bán chất gây nghiện. Bạn có bực mình không? Chắc chắn rồi. Nên để tìm được khách thuê đúng đắn, bạn cũng cần phải lắng nghe và trang bị cho mình những kiến thức. Dưới đây là những lời khuyên:

1. Hỏi thăm kỹ lưỡng NHÂN THÂN của người thuê, quê quán và nghề nghiệp xuất thân của họ:
Mục tiêu ở bước này là cố hiểu về người sắp trở thành đối tác của chúng ta trong một giao dịch kéo dài 1, 2, 3 thậm chí 5, 10 năm nên thực sự là rất quan trọng. Việc này nên làm khéo léo bằng những câu hỏi xã giao, tránh gay gắt dễ gây mất thiện cảm. Phương pháp này tôi học được từ một anh bạn làm trong ngành công an. Cực kỳ đơn giản và hiệu quả. Người không có nghề nghiệp, công việc làm ăn bất ổn định mà đi thuê nhà thì đơn giản là tiền đâu mà trả.

Có lần tôi cho một anh ăn mặc cực kỳ sành điệu thuê một căn phòng để ở, anh ấy xem qua căn phòng 20m2 có giá 5.000.000 VNĐ ở quận Tân Bình một cách rất qua loa rồi đồng ý thuê ngay, nhưng khi người quản lý của tôi hỏi giấy CMND để làm hợp đồng thì anh ấy đánh trống lảng rồi chuồn êm. Luôn có những người thuê nhà với mục đích xấu. Kỹ lưỡng một chút khi cho thuê sẽ giúp bạn tránh được các rắc rối về sau.

2. Hỏi thăm KINH NGHIỆM đi thuê nhà của họ:
Người đã có kinh nghiệm đi thuê nhà để kinh doanh sẽ tốt hơn rất nhiều so với người mới lần đầu tiên đi thuê nhà. Lý do là cho dù thành công hay thất bại, họ cũng đã có những suy tính chín chắn và chắc chắn hơn nhiều so với người đi thuê lần đầu do đó tính đảm bảo và mức độ thực hiện suốt thời gian hợp đồng sẽ ở mức độ cam kết cao nhất đảm bảo đáp ứng được hài hòa yêu cầu của hai bên
3. Hỏi thăm LOẠI HÌNH mà họ sẽ kinh doanh:
Ăn uống thì khác thời trang, địa ốc thì khác du lịch, bán hàng online thì sẽ khác kinh doanh nhà trọ…. Từng lọai hình kinh doanh sẽ có những đối tượng khách hàng khác nhau, bắng cách hỏi thăm loại hình kinh doanh sẽ giúp cho bạn có thêm một góc nhìn cụ thể và chi tiết về đối tượng mà mình sẽ cho thuê nhà.

4. HỢP ĐỒNG cho thuê phải cực kỳ chặt chẽ và kín kẽ:
Nếu không có kinh nghiệm, hãy nhờ tư vấn chuyên nghiệp. Đừng sợ chi tiền cho việc này. Sử dụng tiền bạc đúng cách và đúng lúc chính là biểu hiện của một người cho thuê có sự thông minh về tài chính.
Chúc Bạn luôn tìm được người đi thuê đàng hòang, tốt bụng và suôn sẻ. Hãy nhớ “NHÂN – KINH – LOẠI - HỢP” để tìm được người cho thuê tốt. Nếu có phản hồi, câu hỏi hay thắc mắc Bạn hãy comment để tôi giải đáp thêm cho Bạn.

Đừng ngại ngần chia sẻ bài viết nếu Bạn thấy nó có ích, việc này là hoàn tòan miễn phí.

Nếu Bạn cần tư vấn chi tiết và gỡ rối khi cho thuê về tất tần tật các vấn đề, có thể gửi mail cho tôi [email protected], hoặc gọi điện thọai 0936 006 274. Chi phí tư vấn trực tiếp cho người cho thuê là 1.000.000 VNĐ/giờ. Bạn cần đặt trước lịch hẹn 2 ngày. Cảm ơn.

Property Trainer/Coach Phan Công Chánh.

Address

Ho Chi Minh City

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when Tư Duy Giao Dịch Bất Động Sản posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Shortcuts

Share

Category