24/07/2024
QUY TRÌNH 5 BƯỚC BÁN NHÀ PHỐ AN TOÀN & HIỆU QUẢ 2024
(Do bài viết khá dài, anh chị nào không có thời gian có thể lưu 5 hình ảnh tóm gọn quy trình bán nhà lại để xem sau ạ).
Theo mình thấy có một điều khá thú vị là những bài viết về người mua nhà thì nhiều, đầy đủ chi tiết các thể loại, nhưng tìm hiểu về tâm tư của những người bán nhà thì lại không có mấy. Có thể một phần do tình trạng “bất cân xứng thông tin” trong quá trình mua bán nhà mà người ta thường nghĩ chỉ có người mua lầm chứ người bán ít khi nào lầm được.
Chính vì vậy, mình muốn chia sẻ bài viết đúc kết về 05 bước cơ bản trong quá trình bán nhà phố dành cho anh chị và các bạn bán nhà lần đầu hoặc chưa có kinh nghiệm mua bán nhà cùng tham khảo:
Bước 1: Xác định rõ nhu cầu
* Chủ nhà phải xác định rõ nhu cầu bán nhà của mình là cấp thiết chưa, hay chỉ muốn tham khảo giá của căn nhà hiện tại của mình. Dựa vào tính cấp thiết của nhu cầu bán nhà thì sẽ có những phương án tiếp cận và hướng chào bán nhà cho phù hợp ở những bước tiếp theo.
* Ví dụ: nếu trước đó bạn mua một căn nhà với giá 10 tỷ, vay ngân hàng 3 tỷ. Lúc kinh tế bình thường bạn vẫn xoay sở đóng lãi đều cho NH, nhưng nay do kinh tế khó khăn, tài chính suy giảm, nên bạn quyết định bán căn nhà theo giá thấp hơn thị trường (có thể bán thấp hơn 10 – 20% chẳng hạn) với giá 8 – 9 tỷ để giải quyết nợ vay NH và tìm một căn nhà nhỏ hơn để ở.
=> Thì đây chính là nhu cầu cấp thiết cần phải bán nhà.
* Trong trường hợp ngược lại, lúc bạn mua căn nhà giá 10 tỷ, và đó hoàn toàn là tiền tích lũy của bạn. Bây giờ bạn chưa thực sự có nhu cầu bán, tài chính ổn định, nhưng bạn lại thấy có một căn nhà còn đẹp hơn căn mình đang ở mà giá bây giờ lại giảm xuống thấp hơn căn nhà của bạn do họ cần bán gấp. Thì lúc đó bạn chào nhà ra bán với giá 10 tỷ (có thể cao hơn) với tâm lý được giá thì bán, không được giá thì căn nhà bạn vẫn ở bình thường.
=> Chính vì vậy mà tại sao khi khách đi xem nhà cùng một khu, có thể cùng một kết cấu mà có nhà lại bán 8-9 tỷ, có nhà lại bán 10 tỷ…
Bước 2: Xác định giá bán căn nhà
Trong việc xác định giá trị căn nhà, người bán nên dựa vào hai yếu tố chính:
1. Pháp lý của căn nhà:
+ Nhà đã có sổ hồng hay chưa?
+ Nhà có vướng quy hoạch gì hay không?
+ Nhà ở đã hoàn công đầy đủ hay chưa? (*)
(*) LƯU Ý CẦN NHỚ: Hiện nay ở TP.HCM, sau khi ký hợp đồng công chứng mua bán nhà xong, nộp hồ sơ đăng bộ thì có một bước là kiểm tra hiện trạng nhà từ cơ quan quản lý Nhà nước trước khi tiến hành cập nhật sang tên chuyển nhượng.
+ Nếu nhà không đúng hiện trạng sẽ KHÓ có thể đăng bộ sang tên được.
=> Vì vậy, những anh chị nào cần bán nhà lưu ý kỹ vấn đề này, và tốt nhất là nên tìm hiểu và chuẩn bị hoàn thiện hồ sơ cần thiết để việc giao dịch mua bán được suôn sẻ.
* Về pháp lý, nếu như gặp vấn đề, người mua thường sẽ dựa vào đó để ép giá hoặc tình hình xấu hơn là không tìm được khách mua. Để tìm hiểu chính xác về pháp lý của căn nhà, người bán nên tự mình kiểm tra các thông tin quy hoạch tại phòng quản lý đô thị hoặc tài nguyên môi trường ở địa phương để có những thông tin chính xác nhất.
=> Mình đã gặp nhiều trường hợp các anh chị mua nhà từ nhiều năm trước xong không biết là nhà mình vướng quy hoạch đường dự phóng, quy hoạch đất quốc phòng, cây xanh… đến khi bán nhà mới tá hỏa khi khách mua nhà đi kiểm tra quy hoạch.
2. Giá nhà trong khu vực và thị trường bất động sản hiện tại như thế nào.
* Định giá bán là phần quan trọng nhất trong quá trình bán nhà mà bạn cần chú ý. Giá bán phù hợp sẽ giúp cho quá trình bán nhà diễn ra một cách nhanh chóng và thuận lợi.
* Vậy làm thế nào để định giá căn nhà bạn một cách chính xác nhất có thể:
· So sánh với các sản phẩm nhà đất đã bán trước đó ở trong cùng khu vực (thời gian từ 3 – 6 tháng đổ lại);
· Tham khảo giá các sản phẩm đang rao bán trong khu vực có những điểm tương đồng với căn nhà của mình;
· Thẩm định giá độc lập qua một đơn vị thẩm định giá có chuyên môn hoặc qua ngân hàng;
· Tìm đến một số chuyên gia bất động sản uy tín nhờ tư vấn thẩm định giá.
* Từ đó bạn định ra các mức giá bán phù hợp bao gồm:
· Giá kỳ vọng: đây thường là mức giá bạn mong muốn bán nhất và thường là giá chào bán ban đầu (Ví dụ: 10 tỷ).
· Giá bình quân: đây là mức giá bán mà bạn có thể chấp nhận được dù không được như kỳ vọng (Ví dụ: 9 tỷ).
· Giá thấp nhất chấp nhận (áp dụng cho sau một thời gian chờ đợi ít có khách; hoặc có khách trả giá và thương lượng trở về giá này): đây là mức giá tối thiểu mà bạn có thể chấp nhận bán (Ví dụ: 8 tỷ).
=> Việc xác định trước mức giá cho bạn cái nhìn đúng hơn về giá thị trường nói chung và giá căn nhà của bạn nói riêng đồng thời không để các đơn vị trung gian “múa” bạn.
Bước 3: Bắt đầu chào bán căn nhà
Có 3 cách phổ biến hiện nay để chào bán nhà:
1. Chủ nhà tự chào bán trực tiếp thông qua các hình thức sau: treo biển bán nhà, đăng tin bán nhà trên các website BĐS, chào bán trực tiếp thông qua các mối quan hệ…
2. Chủ nhà giao cho một bên trung gian để chào bán nhà: có thể là sàn BĐS hoặc môi giới chuyên nghiệp, môi giới tự do… và chi tiền hoa hồng môi giới cho bên trung gian nếu giao dịch thành công (đây là phương thức phổ biến nhất hiện nay).
3. Chủ nhà giao cho một bên làm quảng cáo chào bán nhà cho mình và chi tiền cho phần làm hình ảnh quảng cáo (không phụ thuộc vào việc có bán được nhà hay không). Đây là cách mà một số đơn vị đang review các sản phẩm mà không bán hàng, để số điện thoại chủ nhà cho người có nhu cầu cần liên hệ trực tiếp.
=> Mỗi cách làm đều có ưu và nhược điểm riêng. Trong vai trò người bán thì anh chị sẽ là người hiểu rõ hơn hết mình sẽ tiếp cận với phương thức nào hoặc chọn cả 3 phương thức.
Bước 4: Tiếp khách xem nhà và thương lượng đàm phán
Sau khi chào bán căn nhà ra ngoài thị trường, tùy thuộc vào nhiều yếu tố mà anh chị có thể gặp khách xem nhà và giao dịch nhanh hay chậm.
Nếu đã có khách thiện chí giao dịch, anh chị cũng nên quyết định nhanh gọn.
* Một số lưu ý trong quá trình tiếp khách và đàm phán:
· Xem khách mua nhà có phải là khách thật hay chỉ là “chân gỗ” vào đạp giá.
· Khi khách yêu cầu xem sổ chính cần theo sát kỹ lưỡng không rời tầm mắt (tránh trường hợp tráo sổ…). Mình hay khuyên các anh chị chủ nhà nên có một ký hiệu riêng chỉ có mình anh chị biết trên sổ hồng bản chính của các anh chị.
· Xem khách đang đi đàm phán có phải là người có quyền quyết định giao dịch hay phải về bàn bạc với vợ/chồng, gia đình…
· Xem khách mua nhà thiện chí tới đâu: trả giá được có xuống tiền cọc luôn hay chỉ muốn làm giá…
· Phương thức thanh toán như thế nào? Thời gian thanh toán nhanh hay chậm? Có vay ngân hàng hay không?...
· Thỏa thuận luôn phần nội thất để lại hoặc mang đi như thế nào?
· Nếu có hợp đồng cho thuê nhà thì nên làm rõ luôn ở bước này.
* LƯU Ý THÊM: Bạn cần tính toán dự trù các chi phí mình cần phải chi trả trước khi chốt giá bán bao gồm:
· Thuế thu nhập cá nhân: 2% x Giá chuyển nhượng.
Bạn sẽ được miễn thuế TNCN nếu như chỉ có một căn nhà duy nhất (*).
(*) Điều kiện được miễn thuế TNCN: chủ nhà chỉ có 01 căn nhà ở - đất ở duy nhất và phải sở hữu đủ 183 ngày trở lên (từ ngày sang tên trên sổ hồng tới ngày bán trên 183 ngày) cũng như bán toàn bộ căn nhà ở - đất ở đó (không phải bán một phần).
· Lệ phí công chứng: tùy theo từng văn phòng công chứng.
· Thuế phi nông nghiệp năm mới nhất (chủ nhà nên đóng hàng năm và lưu giữ biên lai đầy đủ).
· Hoa hồng môi giới: tùy theo thỏa thuận ban đầu mà bạn nên chi trả cho môi giới dẫn khách giao dịch thành công (nếu có).
· Chi phí quảng cáo bán nhà (nếu có).
Bước 5: Chốt giao dịch và hoàn tất thủ tục
Khi anh chị và người mua đồng ý giao dịch với nhau, anh chị sẽ bước tới quy trình chốt giao dịch, đặt cọc, hẹn ngày ký hợp đồng công chứng mua bán.
Anh chị nên trao đổi thẳng thắn với người mua trong trường hợp anh chị đang vay tại ngân hàng và cần người mua hỗ trợ lấy sổ ra để công chứng mua bán.
* Thông thường anh chị sẽ nhận cọc 10% giá trị căn nhà hoặc tùy theo thỏa thuận bằng hình thức: cọc giấy tay (nên lăn tay) hoặc cọc công chứng.
Trong hợp đồng đặt cọc có đầy đủ thông tin cần thiết và cả những thỏa thuận chung đã được xác nhận giữa hai bên về tình trạng căn nhà (ví dụ: đặt cọc bao nhiêu; cọc tay hay cọc công chứng; đồ nội thất nào để lại; khi nào bàn giao nhà, có hỗ trợ lấy sổ vay ngân hàng hay bên mua vay ngân hàng…)
=> LƯU Ý: anh chị tuyệt đối không nên chấp nhận cọc công chứng nếu số tiền bên mua đặt cọc quá thấp so với giá trị căn nhà (mình đã chứng kiến có nhiều trường hợp nhà giá trị lớn bị khách mua cố tình đặt cọc công chứng số tiền nhỏ xong chây ì không ra ký công chứng mua bán; sau này bán lại cho khách khác còn phải năn nỉ trả thêm tiền để bên đó ra hủy hợp đồng cọc công chứng ban đầu; hoặc nếu có kiện để tòa tuyên hủy HĐ cọc công chứng đó cũng tốn rất nhiều thời gian và công sức).
* Tới ngày ký công chứng: để đảm bảo quyền lợi của 2 bên mua bán tốt nhất là 2 bên nên ký treo trước hợp đồng mua bán (đọc, ký tên, lăn tay nhưng chưa đóng dấu của phòng công chứng) và giao công chứng viên giữ hồ sơ, rồi sau đó bên mua chuyển tiền cho bên bán; bên bán nhận được tiền thì báo công chứng viên cho đóng dấu phát hành hợp đồng công chứng.
Có thể để lại cho bên mua giữ một số tiền tương đương hoặc cao hơn một chút so với tiền đóng thuế TNCN (2% x Giá chuyển nhượng) và các chi phí liên quan đến bên bán để bên mua hoàn thành các thủ tục đăng bộ suôn sẻ.
* Trong ngày ký công chứng anh chị nên đảm bảo rằng đã bàn giao toàn bộ căn nhà cho bên mua theo đúng thỏa thuận (tốt nhất nên có một biên bản bàn giao nhà ký tên của 2 bên để tránh những tranh chấp về sau).
* Thời gian hoàn thành thủ tục cập nhật đăng bộ sang tên theo quy định từ 14 – 28 ngày tùy địa phương. Nếu đổi sổ mới thì thời gian có thể kéo dài lâu hơn.
* Sau khi có thông báo thuế và bên mua đóng thuế TNCN dùm cho anh chị (bằng số tiền còn giữ lại), anh chị nhận lại số tiền còn thừa (nếu có) là kết thúc một quá trình căn bản giao dịch mua bán nhà
