Trần Cường-Bất Động Sản Đầu Tư

06/01/2026

TỪ QUAN TRỌNG NHẤT KHÔNG PHẢI LÀ "TIỀN". TỪ QUAN TRỌNG NHẤT LÀ "DÒNG TIỀN". VÀ TỪ QUAN TRỌNG THỨ HAI LÀ "ĐÒN BẨY". (CÔNG THỨC BÍ MẬT CỦA GIỚI SIÊU GIÀU MÀ TRƯỜNG HỌC KHÔNG DẠY BẠN) 💸⚖️🏗️

(Bài viết này khá dài, nhưng nó chứa đựng "Mật mã Da Vinci" của sự thịnh vượng. Nếu bạn là Chủ doanh nghiệp hay Nhà đầu tư Bất động sản đang cảm thấy bế tắc dù sở hữu nhiều tài sản, bạn buộc phải đọc bài này).

Thưa các bạn,

Trong suốt 15 năm lăn lộn trên thương trường, tôi đã chứng kiến vô số bi kịch của những "Đại gia trên giấy".

Họ sở hữu hàng trăm hecta đất. Họ đi xe sang. Họ ở biệt thự.

Nhưng khi khủng hoảng ập đến (như năm 2011 hay 2022), họ chết lâm sàng. Họ phải vay nóng lãi ngày để trả tiền điện nước. Họ phải bán tháo tài sản với giá rẻ mạt để sinh tồn.

Tại sao? Vì họ giàu về TÀI SẢN (ASSETS) nhưng họ chết vì thiếu DÒNG TIỀN (CASH FLOW).

Hôm nay, tôi sẽ giải mã hai từ khóa quyền lực nhất trong thế giới tài chính: DÒNG TIỀN (Vua) và ĐÒN BẨY (Hoàng Hậu). Sự kết hợp của chúng chính là ngai vàng của sự tự do.

PHẦN 1: DÒNG TIỀN (CASH FLOW) - MẠCH MÁU CỦA SỰ SỐNG

1. Định nghĩa lại về sự Giàu có

Hãy tưởng tượng cơ thể con người.

Tài sản (Đất đai, Nhà xưởng, Hàng tồn kho) giống như Cơ bắp và Mỡ. Bạn có thể rất to béo, vạm vỡ.
Nhưng Dòng tiền giống như MÁU.

Một người béo tốt vẫn có thể đột quỵ và chết ngay lập tức nếu máu ngừng chảy về tim (Tắc thanh khoản).

Nhưng một người gầy gò vẫn có thể sống khỏe mạnh, leo núi băng rừng nếu khí huyết lưu thông đều đặn.
Trong kinh doanh và đầu tư:

• Lãi vốn (Capital Gain): Là khi bạn mua mảnh đất 1 tỷ, chờ nó lên 2 tỷ để bán. Đó là CANH BẠC. Bạn đang đánh cược vào tương lai, vào thị trường, vào quy hoạch. Nó là "Bánh vẽ" cho đến khi bạn thực sự bán được.

• Dòng tiền (Cash Flow): Là khi mảnh đất đó mang về cho bạn 10 triệu tiền thuê mỗi tháng. Đó là SỰ THẬT.

Đó là tiền tươi thóc thật giúp bạn trả lãi ngân hàng, mua thức ăn, và tái đầu tư.

2. Câu chuyện về hai nhà đầu tư: Kẻ ăn mày trên đống vàng và Ông hoàng tiền lẻ

Năm 2022, khi lãi suất ngân hàng tăng vọt.

Anh A sở hữu 5 lô đất nền vùng ven (tổng giá trị 20 tỷ), nhưng để hoang, không ai thuê. Anh vay ngân hàng 10 tỷ. Mỗi tháng trả lãi 120 triệu.

Anh A không có dòng tiền. Anh gồng được 6 tháng thì kiệt sức. Anh buộc phải bán tháo đất giảm giá 40% để cắt nợ. Anh mất trắng 8 tỷ trong chớp mắt.

Anh B sở hữu một tòa nhà văn phòng cho thuê ở trung tâm (giá trị cũng 20 tỷ). Anh cũng vay 10 tỷ.

Nhưng tòa nhà mang về cho anh dòng tiền 150 triệu/tháng.

Anh B dùng tiền thuê nhà để trả lãi ngân hàng (120 triệu), vẫn dư ra 30 triệu đi uống cafe.

Khi anh A bán tháo đất, anh B dùng 30 triệu tích lũy và đòn bẩy uy tín để mua lại đất của anh A với giá rẻ mạt.

Kết quả: Anh A phá sản. Anh B nhân đôi tài sản.

Sự khác biệt không nằm ở độ thông minh. Sự khác biệt nằm ở DÒNG TIỀN.

Dòng tiền là tấm khiên bảo vệ bạn trước mọi biến động của thị trường. Nó cho phép bạn GIỮ tài sản qua mùa đông khắc nghiệt để chờ đến mùa xuân tăng giá.

PHẦN 2: ĐÒN BẨY (LEVERAGE) - CHIẾC CẦN CẨU CỦA NGƯỜI KHỔNG LỒ

Nếu Dòng tiền giúp bạn "Sống sót", thì Đòn bẩy giúp bạn "Bứt phá".

Archimedes từng nói: "Hãy cho tôi một điểm tựa, tôi sẽ nâng bổng trái đất."

Trong tài chính, điểm tựa đó là Dòng tiền, và cánh tay đòn chính là Đòn bẩy.

1. Tại sao phải dùng Đòn bẩy?

Nếu bạn chỉ dùng tiền của mình (Vốn tự có) để làm giàu, bạn đang đi bộ.

Nếu bạn dùng tiền của người khác (OPM - Other People's Money), bạn đang đi tên lửa.

Làm công ăn lương tích cóp cả đời may ra mua được 1-2 cái nhà.

Nhưng dùng đòn bẩy, bạn có thể sở hữu 10, 20, 100 bất động sản trong một đời người.

2. Hai mặt của con dao sắc

Tuy nhiên, Đòn bẩy là con dao hai lưỡi sắc lẹm nhất.

• Nếu bạn dùng Đòn bẩy vào tiêu sản (mua xe, mua điện thoại, du lịch): Bạn đang tự cứa cổ mình. Đó là NỢ XẤU.

• Nếu bạn dùng Đòn bẩy vào tài sản đầu cơ (đất không dòng tiền) mà không có nguồn thu bù đắp: Bạn đang chơi dao đứt tay.

• Nhưng nếu bạn dùng Đòn bẩy vào TÀI SẢN CÓ DÒNG TIỀN: Bạn đang mượn sức gió để bay cao. Đây là NỢ TỐT.

Công thức bí mật của giới siêu giàu:

DÒNG TIỀN + ĐÒN BẨY = TỐC ĐỘ LÀM GIÀU VÔ CỰC

Họ không bao giờ dùng tiền túi để mua tài sản 100%.

Họ vay ngân hàng 70%.

Họ dùng chính Dòng tiền từ tài sản đó để trả gốc và lãi cho ngân hàng.

Sau 10-15 năm, ngân hàng (thực chất là người thuê nhà) đã trả hết nợ cho họ. Họ sở hữu tài sản miễn phí.

Đó là cách người giàu "in tiền".

PHẦN 3: LỜI KHUYÊN GAN RUỘT CHO CHỦ DOANH NGHIỆP VÀ NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Từ hai từ khóa trên, tôi muốn gửi đến các bạn những lời khuyên chiến lược để áp dụng ngay vào thị trường Việt Nam hiện nay:

⚠️ ĐỐI VỚI CHỦ DOANH NGHIỆP:

1. Đừng nhìn Lợi nhuận (Profit), hãy nhìn Dòng tiền (Cash Flow):

Nhiều công ty báo lãi hàng tỷ đồng nhưng vẫn phá sản. Tại sao? Vì tiền nằm hết trong Công nợ và Hàng tồn kho.

Lợi nhuận là con số trên giấy (Opinion). Dòng tiền là thực tế (Fact).

Hãy tập trung thu hồi công nợ, tối ưu vòng quay vốn. "Tiền mặt là Vua" (Cash is King) đặc biệt đúng trong giai đoạn kinh tế biến động.

2. Sử dụng Đòn bẩy OPM (Vốn ngân hàng/Nhà đầu tư) khôn ngoan:

Đừng sợ vay để mở rộng sản xuất, NHƯNG phải đảm bảo dự án mới tạo ra dòng tiền dương ngay lập tức để gánh lãi vay.

Tuyệt đối không dùng vốn vay ngắn hạn để đầu tư dài hạn. Đó là tự sát.

⚠️ ĐỐI VỚI NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:

1. Chấm dứt tư duy "Lướt sóng", chuyển sang "Lãi kép":

Thời đại mua miếng đất cỏ mọc rồi chờ 2 tháng x2 tài sản đã qua rồi.

Bây giờ là kỷ nguyên của Bất động sản Giá trị thực.

Hãy tìm kiếm những BĐS có thể tạo ra dòng tiền ngay (Nhà phố, Căn hộ dịch vụ, Đất ven KCN cho thuê kho bãi).

Tiêu chí của tôi: Dòng tiền thuê hàng tháng phải đủ để trả ít nhất 50-70% lãi vay ngân hàng. Phần còn lại bạn bù từ thu nhập khác. Như vậy bạn mới an toàn.

2. Đòn bẩy phải dựa trên "Sức chịu đựng" của Dòng tiền:

Trước khi vay 1 đồng, hãy tự hỏi: "Nếu ngày mai mình mất việc, hoặc không có khách thuê trong 6 tháng, mình có trả được nợ không?"

Nếu câu trả lời là KHÔNG, đừng vay.

Tỷ lệ vay an toàn hiện nay là dưới 40-50% giá trị tài sản. Đừng tham vay 70-80% khi lãi suất thả nổi đang là ẩn số.

3. Chiến lược "Mỡ nó rán nó":

Hãy dùng Dòng tiền từ BĐS số 1 để nuôi Đòn bẩy cho BĐS số 2.

Đừng dùng lương của bạn để nuôi đất. Hãy bắt đất nuôi đất.

Khi bạn xây dựng được một hệ thống dòng tiền đủ lớn, bạn sẽ đạt được Tự do tài chính. Lúc đó, bạn không cần quan tâm giá đất lên hay xuống trong ngắn hạn nữa. Bạn đã thoát khỏi cuộc đua của đám đông.

KẾT LUẬN

"Dòng tiền giúp bạn ngủ ngon. Đòn bẩy giúp bạn dậy sớm và giàu nhanh."

Nếu bạn muốn trở nên giàu có bền vững, hãy khắc cốt ghi tâm hai từ này.

Đừng chạy theo những ảo ảnh về lãi vốn. Đừng để lòng tham làm mờ mắt trước những cơn sốt đất ảo.

Hãy quay về với những điều cơ bản nhất:

1. Tạo ra Dòng tiền (từ kinh doanh, từ lương, từ cho thuê).

2. Sử dụng Dòng tiền đó làm bệ đỡ để sử dụng Đòn bẩy.

3. Dùng Đòn bẩy để thâu tóm Tài sản giá trị.

4. Lặp lại quy trình.

Không có đường tắt. Chỉ có con đường đúng đắn và kỷ luật.

Chúc các bạn đầu tư thông thái và xây dựng được đế chế tài chính vững chắc cho riêng mình!
Tiền không phải là tất cả nhưng không có tiền thì vất vả thế thôi !!! Nhưng để làm được điều đó bạn phải có TIỀN + KIẾN THỨC, nếu không cả đời bạn chỉ là nô lệ của đồng tiền.

02/12/2025

SỰ TRỖI DẬY CỦA SIÊU ĐẠI ĐÔ THỊ – HẠ TẦNG ĐANG THAY ĐỔI CUỘC CHƠI CỦA TP.HCM

Trong 30 năm qua, TP.HCM luôn là “đầu tàu” kinh tế, nhưng chưa từng vận hành như một siêu đại đô thị đúng nghĩa. Thành phố phát triển nhanh nhưng manh mún, phụ thuộc vào lõi trung tâm, thiếu hạ tầng kết nối vùng.

Tuy nhiên giai đoạn 2024–2035 đang đánh dấu sự chuyển mình lớn nhất của TP.HCM trong lịch sử: từ một thành phố 10 triệu dân trở thành siêu đại đô thị 20 triệu dân, được định hình bởi các tuyến vành đai, cao tốc, metro và tam giác phát triển với Đồng Nai – Bình Dương – Bà Rịa–Vũng Tàu.

Hạ tầng đang thay đổi toàn bộ cuộc chơi – từ dòng vốn, dân cư, công nghiệp đến thị trường bất động sản.

1. TP.HCM chuyển từ “đô thị lõi” sang “đô thị siêu vùng”

Trước đây, giá trị của TP.HCM tập trung ở 7 quận trung tâm. Nhưng cấu trúc này đã lỗi thời vì 3 lý do:

(1) Trung tâm cũ đã hết khả năng mở rộng
• Mật độ cao
• Hạ tầng quá tải
• Quỹ đất sạch không còn
• Giá nhà vượt xa thu nhập thực

Lõi trung tâm không còn là nơi tạo ra đột phá mới.

(2) Dân số và kinh tế đòi hỏi không gian mới

TP.HCM mỗi năm cần thêm 25.000–30.000 căn hộ, thêm 1.000 ha đất phát triển công nghiệp – logistics, điều mà khu nội đô không thể đáp ứng.

(3) Sự xuất hiện của Vành Đai – Cao Tốc – Sân bay Long Thành

Hạ tầng mới kéo TP.HCM giãn ra theo hướng Đông – Nam – Tây, hình thành siêu đại đô thị 3 lớp:
• Lõi 1: Quận 1 – 3 – Bình Thạnh – Phú Nhuận
• Lõi 2 (Đô thị mở rộng): Thủ Đức – Quận 7 – Bình Tân – Tân Phú
• Lõi 3 (Siêu vùng phát triển): Nhơn Trạch – Long Thành – Biên Hòa – Dĩ An – Thuận An – Đức Hòa – Bến Lức – Cần Giờ

Đây là sự thay đổi bản chất của một siêu đại đô thị.

2. Hạ tầng là “lực nén” tái định hình bản đồ giá trị

(1) Vành đai 3 – tuyến giao thông thay đổi 40% quy hoạch khu Đông & Tây

Khi hoàn thành, Vành Đai 3 biến TP.HCM thành một “vòng tròn kinh tế”, giống Seoul – Bangkok – Thượng Hải.

→ Mọi khu nằm gần vành đai đều trở thành điểm nén giá trị.
→ Các đại đô thị như Vinhomes Grand Park – Khu đô thị Thủ Đức – Khu Tây Nam Bình Chánh hưởng lợi lớn.

(2) Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây mở rộng + Sân bay Long Thành

Đây là trục xương sống giúp:
• Kéo dịch chuyển chuyên gia, dân cư, logistics về Thủ Đức – Nhơn Trạch – Long Thành
• Tạo một tam giác vàng: Thủ Đức – Biên Hòa – Long Thành
• Hình thành chuỗi đại đô thị mới quy mô 1.000–3.000 ha

Đây chính là trung tâm tăng trưởng 20 năm tới, không còn là Quận 1.

(3) Cao tốc TP.HCM – Mộc Bài & các tuyến Tây Bắc

Kéo dòng tiền về Củ Chi – Hóc Môn – Tây Ninh.
Hai huyện này chuẩn bị được nâng cấp lên quận → giá trị đất tăng theo cấu trúc đô thị hóa.

(4) Metro – yếu tố tạo giá trị bền vững

Metro số 1 là tín hiệu, nhưng từ tuyến số 2–3A–4… mới là cuộc cách mạng giá trị.
Metro đi đến đâu → mật độ dân cư tăng đến đó → thương mại phát triển → giá trị đất và căn hộ tăng theo mô hình TOD.

3. Sự trỗi dậy của các Siêu Đại Đô Thị mới của TP.HCM

TP.HCM đang chứng kiến sự hình thành của các đại đô thị có quy mô 200–1.000 ha, nơi hạ tầng là nền tảng, không phải “trang trí”.

(1) Siêu đô thị Thủ Đức – trung tâm kinh tế tri thức của khu vực

Bao gồm:
• Khu công nghệ cao (SHTP)
• Đại học Quốc gia
• Khu đô thị Thảo Điền – An Phú – Thủ Thiêm
• Vành đai 2 – 3
• Metro 1

Thủ Đức trở thành “trái tim mới” của TP.HCM giống Pudong (Thượng Hải) hoặc Gangnam (Seoul).

(2) Cụm đại đô thị – công nghiệp Đông Sài Gòn: Thủ Đức – Nhơn Trạch – Long Thành

Định hình bởi:
• Sân bay Long Thành
• Cao tốc
• Đại lộ Bắc – Nam
• Hệ cảng Cát Lái – Phú Hữu – Long Bình – Cái Mép

Khu vực này sẽ trở thành siêu vùng 12–15 triệu dân trong 20 năm tới.
Các đại đô thị tiêu biểu:
• Vinhomes Grand Park
• Vinhomes Green City
• Aqua City
• Khu đô thị Long Thành

(3) Khu Nam – Cần Giờ: Cửa ngõ biển mới của TP.HCM

Sự xuất hiện của:
• Cầu Cần Giờ (khởi công 2025–2026)
• Khu đô thị du lịch biển 2.800 ha
• Trục Rừng Sác mở rộng

Sẽ đưa Cần Giờ trở thành “Phú Quốc thứ hai” của miền Nam.

(4) Khu Tây – vùng phát triển mới theo cao tốc & đại lộ

Đức Hòa – Bến Lức – Bình Chánh được dẫn dắt bởi:
• Cao tốc Trung Lương
• CAO TỐC Bến Lức – Long Thành
• Metro số 3A

Nơi đây sẽ hình thành các đại đô thị công nghiệp kiểu mới, tương tự Bình Dương cách đây 15 năm.

4. Cuộc chơi của bất động sản thay đổi hoàn toàn

(1) Vị trí không còn là “trung tâm”, mà là “kết nối hạ tầng”

Một căn hộ 25 km nhưng nằm ở nút giao Vành Đai 3 có tốc độ tăng giá nhanh hơn căn hộ trong nội đô chật hẹp.

(2) Đại đô thị thắng thế

Nhà đầu tư chuyển từ:
• đất lẻ → đại đô thị
• theo sóng tin đồn → theo quy hoạch & hạ tầng thật
• đầu cơ → đầu tư giá trị dài hạn

(3) Dòng tiền dịch chuyển về phía Đông & Tây
80% sản phẩm hút vốn từ 2024–2030 nằm ở:
• Thủ Đức – Long Thành – Nhơn Trạch
• Đức Hòa – Bến Lức – Bình Chánh
• Cần Giờ

Đây là vùng “tăng trưởng thực”, không phải tăng giá ảo.

5. Ai hiểu được cấu trúc siêu đô thị sẽ thắng trong 5–10 năm tới.

TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ nhất kể từ năm 1975, và người chiến thắng sẽ là những người:

• Nhìn thị trường bằng lăng kính quy hoạch – kết nối vùng – hạ tầng
• Đầu tư theo siêu đại đô thị, không theo tin đồn
• Nắm được điểm rơi hạ tầng: Vành Đai 3, Long Thành, Metro, Cao Tốc

Tư duy mới:

Không còn hỏi “dự án ở đâu”, mà phải hỏi “dự án nằm ở đâu trên dòng chảy hạ tầng của siêu đô thị TP.HCM?”.

Ai đọc được bản đồ tương lai – người đó làm chủ cuộc chơi.

HOÀNG QUỐC DŨNG - Review BĐS

31/10/2025

09/10/2024

📍📍📍 Note lại những kinh nghiệm khi đầu tư đa tài sản:

📍 Các phân lớp tài sản tài chính có mối liên hệ thường là ngược chiều nhau trong tuỳ giai đoạn của chu kỳ kinh tế. Giai đoạn bạn thấy chứng khoán tăng, thường thì vàng sẽ giảm và ngược lại.
Hình dưới đây (xem ở bài viết) là lịch sử diễn biến giá của Vnindex và Giá vàng thế giới. Nó cho thấy mối quan hệ nghịch chiều, trong một giai đoạn kinh tế, cứ vàng tốt thì chứng khoán kém và ngược lại. Tất nhiên cũng sẽ có những giai đoạn nhiễu trong ngắn hạn, nhưng xu hướng trung dài hạn thì vẫn tuân theo nguyên tắc này.

📍 Về bản chất, chứng khoán tăng là khi nền kinh tế đang tích cực, doanh nghiệp làm ăn tốt tăng trưởng mạnh. Còn vàng tăng là khi tăng trưởng khó, bế tắc, nỗi sợ hãi và rủi ro từ môi trường bên ngoài (cả kinh tế và chính trị) nhiều. Do đó, từ cả diễn biến giá và logic suy luận đều có thể hiểu được mối quan hệ này là ngược chiều.

📍 Một ví dụ khác nữa là lãi suất và bất động sản. Không khó để nhìn thấy mối quan hệ giữa hai tài sản này là ngược chiều nhau. Mặc dù X-team hiện chưa xây dựng được khối dữ liệu bất động sản để vẽ mối quan hệ giữa 2 loại tài sản cho các bạn như hình trên nhưng có thể mô tả cho các bạn lại 1 số giai đoạn đã xảy ra trong lịch sử.

📍 Gần đây nhất, lãi suất tiết kiệm trong vòng 3 năm qua rơi từ mức 8-9% xuống còn phân nửa, thị trường BDS cũng có đợt tăng mạnh, đặc biệt là thị trường chung cư và nhà đất trung tâm như LeoX đã phân tích nhiều lần. Nếu bạn nào tầm tuổi LeoX trải qua giai đoạn khủng hoảng 2008 thì chắc sẽ nhớ, năm 2011 đỉnh lãi suất cũng là năm BDS đóng băng cho tới tận 4-5 năm sau đó.

📍 Tương tự như vậy với mối quan hệ giữa lãi suất và Vnindex, lãi suất tăng chứng khoán giảm và lãi suất giảm chứng khoán tăng như hình dưới (xem hình ở bài viết)

📍 Như vậy, mối quan hệ giữa các phân lớp tài sản thường là ngược chiều nhau. Ở mỗi giai đoạn sẽ có loại tài sản đầu tư mang lại hiệu quả tốt hơn, và đủ biên an toàn để vào quy mô đủ lớn vì nó thuận chiều với chu kỳ kinh tế. Tưởng tượng nếu đi ngược với chu kỳ của các tài sản thì một việc dễ lại trở thành khó như cá bơi ngược dòng, vất vả hơn rất nhiều dù có thể vẫn có ăn.

📍 Trong giai đoạn vàng thuận, gần như bạn chẳng cần làm gì nhiều trong khi cổ phiếu thì kiếm trầy trật. Cũng như vậy, lúc xu hướng tiền quay lại trung tâm, chủ yếu vào các phân khúc phục vụ nhu cầu thật thì hầu như mua căn nào tới giờ cũng lãi, chỉ là nhanh hơn chậm hơn, ít hơn nhiều hơn thôi. Cổ phiếu cũng vậy, đúng giai đoạn thì mua hú hoạ cũng có thể có ăn, còn ko phải giai đoạn thì vẫn có thể ăn nhưng cần bỏ rất nhiều công sức. Nhưng công sức này chả phí tí nào đâu, vì nó bổ ngang bổ dọc cho cả 1 chặng đường dài phía trước. Lúc khó còn tìm được ăn thì lúc dễ lo gì?

📍 Có thể thấy việc quản lý tài sản trên phương diện phân bổ lớp tài sản rất quan trọng. Việc đánh giá chu kỳ kinh tế, các yếu tố vĩ mô sẽ liên quan tới phân bổ tài sản nhiều hơn là chọn mua cổ phiếu nào , hay đầu tư đất chỗ nào. Nhiều khi đặt câu hỏi sai thì câu trả lời dù đúng cũng sẽ không còn ý nghĩa mấy.

📍 Một số đặc điểm khác LeoX rút ra khi phân bổ tài sản ở góc độ asset class như sau:

📍 📍 Cầm tiền mặt ko phải lựa chọn tệ nếu chưa tìm được cơ hội. Trong một số giai đoạn, tiền mặt là thứ hiếm hoi bạn có thể bảo toàn tài sản để chờ 1 cơ hội thực sự.

📍📍 Vàng cũng là 1 dạng tiền mặt, nó thanh khoản rất tốt chẳng kém gì tiền mặt cả, có thể chuyển đổi sang tài sản khác đơn giản. Nên trong phân bổ tài sản, phải coi nó là tài sản lỏng.

📍📍 Tính thanh khoản của tài sản rất quan trọng. Với người quy mô vốn bé càng quan trọng. Nếu dồn hết tiền mua 1 lô đất mà lô đất ấy ko tăng lại còn khó bán thì cái mất không chỉ là khoản đầu tư đó mà còn cả các cơ hội đáng ra có thể làm với khoản tiền đó. Mà thường là 2 yếu tố này sẽ đi cùng nhau, nếu tăng thì lại dễ bán hoặc đến lúc dễ bán thì nó thường mới tăng, mãi chả bán được, tới lúc bán được nó lại tăng là vì vậy.

📍📍 Khi chưa tìm được bất động sản, hoặc size bất động sản to quá chưa đủ tiền mua, hãy nghĩ tới mua vàng vì bản chất BDS hay Vàng đều là loại bảo vệ tài sản của bạn khỏi lạm phát. Vàng còn có ưu điểm là k phải đi tìm nhiều và sợ chọn sai, thanh khoản cũng dễ hơn nhiều. Ngày xưa ông bà ta thường ko tính mua BDS là bao nhiêu tỷ đâu mà tính là mua hết bao nhiêu cây. Và nhiều BDS sau vài chục năm là tính ra còn lỗ khi quy đổi sang vàng ấy.
Bất động sản thì có tính đặc thù rất cao, không thể hỏi một câu có nên đầu tư bất động sản không được mà còn tuỳ vào địa bàn, loại hình, phân khúc. Như năm 2024 chung cư và nhà đất HN, phân khúc phục vụ nhu cầu thật vẫn tăng vù vù trong khi nhiều nơi khác thì im lìm thậm chí vẫn giảm giá, bán chả ai mua.

📍📍 Sự phân bổ tài sản nên thuận chu kỳ nhưng cần có sự hài hoà, không phải là BDS thuận thì tất tay vào BDS, vàng hay cổ phiếu cũng vậy. Vì không có sự chắc chắn tuyệt đối. Cần có sự dịch chuyển từ từ khi có thêm thông tin rõ ràng hơn, đặc biệt là những giai đoạn mà xu hướng chưa đủ rõ ràng, vừa đi phải vừa dò dẫm.
📍📍 Những người có tư duy đơn giản thường muốn gói gọn mọi thứ vào một câu trả lời, một bước đi tới kết quả, kiếm tiền cũng muốn thật nhanh, nhưng càng nhanh lại càng chậm. Hình ảnh dưới đây minh hoạ rất chuẩn cho điều này:

07/08/2024

VÙNG GIÁ TRỊ (Viết tiếp)

(Viết cho sinh viên, Học viên BĐS)

Luật Đất đai 2024 đề cập đến định giá theo VÙNG GIÁ TRỊ.

Nói đến vùng giá trị, cần được hiểu theo nghĩa rộng, trong từng bối cảnh cụ thể. Về mặt nguyên lý, khi nói đến giá trị, luôn phải đặt trong bối cảnh (Context) mới hiểu đúng, đo lường đánh giá đúng về giá trị. Bản thân giá trị không thể đứng độc lập như một khái niệm đơn nghĩa. Mà đó là hệ quả tạo sinh từ bối cảnh, mục tiêu và trạng thái tương tác giữa những đối tượng tham gia. Giá trị:

- Cho ai?
- Để làm gì?
- Bằng cách nào? Cơ chế tạo sinh giá trị thế nào?
- Chất xúc tác, ngòi nổ gì?
- Khi nào, lúc nào, thời điểm, giai đoạn nào?
- …

Hơn nữa, Vùng - giá - trị phải được phân chia, tiếp cận theo cặp phạm trù: Khách quan - Chủ quan; Ngoại cảnh - Nội suy. Ví dụ cùng 1 sự vật, hiện tượng, mỗi cá thể, tổ chức sẽ nhận định, đánh giá khác nhau. Vì vậy có thể nói vùng giá trị được tạo nên trong đầu mỗi cá thế là khác nhau, xuất phát từ nhiều nguyên nhân như: xuất thân, môi trường văn hóa - xã hội, tính cách - sở thích - quan điểm - nhân sinh quan …

Sờ được, khoanh vùng được, làm chủ được, hiểu được sơ đồ, trọng số, những điểm G thuộc vùng giá trị “Trong đầu” của cá nhân hay tổ chức về BĐS mới quan trọng. Nhờ đó có thể đo lường và thiết kế được Giá trị cho những đối tượng này.

Các bạn học viên, sinh viên BĐS nói chung; Đất đai - BĐS nông nghiệp đa dụng nói riêng chú ý nhé!

02/08/2024

Bất động sản nông nghiệp kết hợp thương mại dịch vụ du lịch... bất động sản đa dụng lên ngôi- Chính thức hôm nay đã có hiệu lực 👇

Điều 99. Sử dụng đất kết hợp đa mục đích

1. Sử dụng đất kết hợp đa mục đích là việc sử dụng một phần diện tích đất của mục đích sử dụng đất chính vào mục đích khác quy định tại Điều 218 Luật Đất đai. Mục đích sử dụng đất chính là mục đích của thửa đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, đang sử dụng đất ổn định đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

2. Phạm vi, điều kiện sử dụng đất kết hợp đa mục đích

a) Sử dụng đất vào mục đích kết hợp không thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 121 Luật Đất đai;

b) Diện tích đất sử dụng vào mục đích kết hợp không quá 50% diện tích đất sử dụng vào mục đích chính, trừ diện tích đất ở sử dụng kết hợp đa mục đích;

c) Công trình xây dựng trên đất nông nghiệp để sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải có quy mô, tính chất phù hợp, dễ dàng tháo dỡ. Diện tích đất xây dựng công trình để sử dụng vào mục đích kết hợp trên đất trồng lúa, đất lâm nghiệp thực hiện theo quy định của Nghị định quy định chi tiết về đất trồng lúa và pháp luật về lâm nghiệp. Đất có mặt nước không được san lấp làm thay đổi dòng chảy, diện tích bề mặt nước, chiều sâu tầng nước;

d) Việc xây dựng, cải tạo công trình để sử dụng vào mục đích kết hợp phải phù hợp với quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật khác có liên quan;

đ) Thời gian sử dụng đất vào mục đích kết hợp không vượt quá thời hạn sử dụng đất còn lại của mục đích chính.

3. Nội dung phương án sử dụng đất kết hợp vào mục đích thương mại, dịch vụ

a) Thông tin về người sử dụng đất;

b) Thông tin về thửa đất, khu đất đang sử dụng vào mục đích chính, gồm: vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, hình thức sử dụng đất (Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhà nước giao đất, cho thuê đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ tổ chức, cá nhân khác); thời hạn sử dụng đất (thời hạn lâu dài, thời hạn sử dụng đất còn lại đối với trường hợp sử dụng đất có thời hạn);

c) Thông tin về diện tích đất sử dụng kết hợp, gồm: vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, thời gian sử dụng kết hợp;

d) Phương án xây dựng, cải tạo công trình đối với trường hợp sử dụng đất vào mục đích kết hợp có công trình xây dựng, gồm công trình xây dựng mới, công trình cải tạo công trình có sẵn;

đ) Phương án tháo dỡ công trình, khôi phục lại để đủ điều kiện sử dụng đất vào mục đích chính khi hết thời hạn sử dụng vào mục đích kết hợp;

e) Cam kết, biện pháp theo quy định của pháp luật có liên quan để bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh; hạn chế ảnh hưởng bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường; không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề;

g) Sơ đồ, bản đồ có liên quan đến thửa đất, khu đất sử dụng vào mục đích kết hợp.

4. Hồ sơ, trình tự, thủ tục phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích

a) Hồ sơ gồm: văn bản đề nghị sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo Mẫu số 15 tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này; phương án sử dụng đất kết hợp; giấy chứng nhận đã cấp hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai;

b) Cá nhân có nhu cầu sử dụng đất kết hợp đa mục đích nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký sử dụng đất kết hợp đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện chủ trì, phối hợp với các phòng, ban liên quan thẩm định phương án sử dụng đất kết hợp trình Ủy ban nhân dân cấp huyện. Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm xem xét, chấp thuận phương án sử dụng đất kết hợp. Thời gian thực hiện việc thẩm định, phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp không chấp thuận thì phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do;

c) Tổ chức có nhu cầu sử dụng đất kết hợp đa mục đích nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký sử dụng đất kết hợp đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan thẩm định phương án sử dụng đất kết hợp trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, chấp thuận phương án sử dụng đất kết hợp. Thời gian thực hiện việc thẩm định, phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp không chấp thuận thì phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.

5. Diện tích đất sử dụng kết hợp vào các mục đích thương mại, dịch vụ; cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; sử dụng cho hoạt động khoáng sản; xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ, thông tin; quảng cáo ngoài trời; điện mặt trời thì phải nộp tiền thuê đất hằng năm.

Giá đất để tính tiền thuê đất là giá đất trong bảng giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Trường hợp đất sử dụng vào mục đích chính đã nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì chỉ phải nộp số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chênh lệch giữa mục đích sử dụng đất chính và mục đích kết hợp.

Trình tự tính, thu, nộp tiền sử dụng, tiền thuê đất sử dụng vào mục đích kết hợp thực hiện theo quy định của Nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

6. Việc gia hạn phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích thực hiện như sau:

a) Trước khi hết thời gian sử dụng đất kết hợp 30 ngày, người sử dụng đất nếu có nhu cầu gia hạn thì gửi văn bản đề nghị gia hạn phương án sử dụng đất kết hợp đến cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 4 Điều này;

b) Trong thời hạn không quá 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn đề nghị, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, gia hạn phương án sử dụng đất kết hợp;

c) Việc xem xét, gia hạn phương án sử dụng đất kết hợp căn cứ vào các yêu cầu quy định tại khoản 2 Điều 218 Luật Đất đai.

7. Trong quá trình sử dụng đất kết hợp mà người sử dụng đất không tiếp tục sử dụng theo phương án đã được phê duyệt thì phải có văn bản gửi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại khoản 4 Điều này và phải khôi phục lại để đủ điều kiện tiếp tục sử dụng vào mục đích chính theo quy định.

Khi hết thời hạn sử dụng đất vào mục đích kết hợp mà không được gia hạn, tổ chức, cá nhân sử dụng đất có trách nhiệm khôi phục lại để đủ điều kiện sử dụng đất vào mục đích chính theo phương án đã được phê duyệt.

8. Trường hợp đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng nhà, công trình gắn liền với đất được Nhà nước giao, được đầu tư xây dựng, mua sắm để thực hiện nhiệm vụ Nhà nước giao nhưng chưa sử dụng hết công suất để kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết theo quy định của pháp luật về tài sản công thì không phải chuyển sang thuê đất mà thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng tài sản công.

24/07/2024

Những điều thú vị về Măng Đen

Sống ở đây hơn 2 năm nhưng mình chưa bao giờ tổng kết lại những đặc điểm ở nơi này. Bây giờ xin chia sẻ về thị trấn nhỏ này bằng những nhìn nhận cá nhân. Mong bạn sẽ thích nó.

1. Măng Đen là cách gọi chệch của tên T’mang Deeng của người Mơ Nâm. Nó có nghĩa là “Vùng đất rộng lớn và bằng phẳng.” Nếu lên đây thì bạn sẽ thấy nó có rất nhiều đồi dốc.

2. Măng Đen có diện tích 148.07 km2 và nằm ở độ cao 1,200m so với mặt nước biển. Vì ở trên cao nên khí hậu mát mẻ quanh năm. Mình rất ít khi nào phải mở quạt.

3. Măng Đen là thị trấn thuộc huyện Kon Plông, tỉnh Kom Tum. Để hình dung, nó cách trung tâm thành phố Kom Tum 55 km về phía Đông Bắc.

4. Măng Đen có dân số tầm 7,000 người vào năm 2022. Thực tế theo mình quan sát, con số này đông hơn. Nhất là khi ngày càng nhiều người lên đây sinh sống và làm việc.

5. Măng Đen đã đón hơn 1 triệu lượt khách trong năm 2023. Trong khi đó, cả tỉnh Kon Tum đón 1.13 triệu lượt khách. Nghĩa là Măng Đen chiếm 90% lượng khách du lịch của tỉnh. Đây là một thành tựu lớn của một thị trấn nhỏ.

6. Măng Đen hiện nay có gần 160 homestay đã đăng ký. Còn số thực tế nhiều hơn. Đây là mức tăng trưởng gấp đôi chỉ trong một năm.

7. Măng Đen có tượng Đức Mẹ. Nếu đến, bạn sẽ thấy nhiều người Công Giáo đến viếng thăm và hành hương. Mình may mắn đã tiếp đón nhiều người trong hành trình đó. Tuy không phải là người Công Giáo, nhưng cảm thấy vui.

8. Măng Đen có Thác Pa Sỹ. Nó cũng như bao thác khác. Nhưng vì nó nằm ở Măng Đen nên trở thành điểm thu hút du khách.

9. Măng Đen có đặc sản là gà nướng cơm lam. Nói đúng ra là không phải đặc sản vì ở vùng cao cũng có. Nhưng vì ở đây có khí hậu mát mẻ, nên bạn ăn cái gì cũng thấy ngon hơn. Gà nướng hay đồ rừng cũng vậy. Nếu đến Măng Đen, bạn có thể thấy vài quán luôn đông khách ở các trục đường chính.

10. Măng Đen có vô số điểm để sống ảo với thiên nhiên. Từ rừng thông, thác nước, suối, và đường thông.

11. Măng Đen nổi lên một phần nhờ Tony Buổi Sáng và mạng xã hội. Khá ít chiến dịch quảng cáo ngoại trừ một số sự kiện địa phương. Phần lớn là các hộ làm du lịch hoặc bạn trẻ đến đây, thấy cảnh đẹp nên chia sẻ. Từ đó hiệu ứng truyền thông tự nhiên tồn tại đến bây giờ.

12. Măng Đen không phải là Đà Lạt 2 và cũng không nên đem hai nơi ra để so sánh. Tuy có nhiều điểm tương đồng về khí hậu nhưng mỗi chỗ có đặc điểm khác nhau và bổ sung cho nhau.

13. Măng Đen có nhiều du khách từ Đà Nẵng và Quảng Ngãi. Cái này không có thống kê, chỉ là quan sát của mình khi thấy nhiều biển số 43 và 76 thôi. Tìm hiểu thì lý do là nơi đây thuận tiện cho người dân 2 vùng này lái xe đến.

14. Măng Đen là vùng đất mới nên gần như không có giọng nói đặc trưng. Đừng bất ngờ khi chủ quán là người miền Nam, phục vụ là người Bắc, hướng dẫn viên là người Sài Gòn, và du khách là người miền Trung.

15. Tuy Măng Đen thuộc tỉnh Kon Tum nhưng kha khá người dân Kon Tum không thích Măng Đen và chưa bao giờ đi Măng Đen. Vậy nên phần lớn các hộ kinh doanh ở Măng Đen đều là người từ nơi khác đến, đặc biệt là Đà Nẵng, Quảng Ngãi và Bình Định.

Mình chỉ có thể nêu bấy nhiêu thôi. Còn nhiều điều nữa nhưng hãy để cho dịp khác. Nếu có lên Măng Đen, bạn có thể ghé qua Kon Tum hay Pleiku. Trên hết, nhớ ghé thăm quán mình nha.

11/06/2024

Thị trường đất nông nghiệp
(Xem bài đính kèm: Bất động sản Trung Quốc nguy cơ trì trệ giống 'thập kỷ mất mát' của Nhật Bản)

Thị trường đất đai nói chung, đất nông nghiệp nói riêng tại Việt Nam có nguy cơ diễn ra kịch bản này giống như Nhật (Vào những năm 90 thế kỷ trước và kéo dài 18 năm) hay như dự báo về thị trường BĐS Trung Quốc hiện tại?

Mọi thứ đều có thể xảy ra. Sau đại dịch Covid-19, mọi kịch bản xấu đều dễ dàng xảy ra hơn!

Chỉ có năng lực phát triển, tạo lập các mô hình để đưa vào sử dụng, khai thác cùng với đất đai mới có thể cứu vãn được cá nhân, tổ chức đang nắm giữ quỹ đất nông nghiệp mà thôi.

Nói đến phát triển đất đai - BĐS nông nghiệp đa dụng, cần nhìn từ nhiều khía cạnh khác nhau. Về tốc độ phát triển: Nóng - Bình thường - Bền vững lâu dài; Về định hướng phát triển: theo chiều sâu hay chiều rộng; Về mục tiêu phát triển: Sử dụng, vận hành khai thác, mua bán, tài chính hóa ...; Về phương thức phát triển: Đơn hay đa chuyên môn, lĩnh vực; Về giai đoạn phát triển: Hiện tại - tương lai gần hay tương lai xa ...

Phát triển đất đai - BĐS nông nghiệp đa dụng cần nhiều chuyên môn có chiều sâu. Vì vậy đây đồng thời là hoạt động hội tụ nhiều tri thức, trí tuệ trong 1 mô hình. Kinh tế tri thức chiếm vai trò chủ đạo trong công việc này.

Nếu không bắt đầu quá trình trưởng thành; Hoặc không bắt đầu đi tìm nguồn lực trí tuệ để vận dụng cho thửa đất nông nghiệp đang nắm giữ, chắc chắn đến 1 ngày đất nông nghiệp (Dù là thửa to hay mảnh nhỏ) sẽ trở thành gánh nặng, rất nặng cho người nắm giữ, đầu tư.

Càng sớm càng có lợi thế; Càng chủ động.