10/01/2024
Kinh nghiệm sống của tôi:
MUA BÁN NHÀ ĐẤT Ở VN, ĐÊM 30 VẪN CHƯA PHẢI LÀ TẾT!
Năm 2014, gia đình chúng tôi trải qua những biến cố to lớn về làm ăn, tài chính ngoài Hà Nội. Chúng tôi quyết định chuyển vô Sg sinh sống và phải bán đi một trong những tài sản cuối cùng của mình để lấy tiền trang trải nợ nần, phát triển công việc kinh doanh.
Căn nhà chúng tôi bán nằm trên mặt tiền một con đường có vị trí rất đẹp thuộc phường tân chánh hiệp, quận 12, tp hcm.
Năm 2014 là năm đáy của giá bđs thành phố hcm, lại phải bán gấp vì cần tiền. Vì vậy mặc dù nhà cấp 4, ngang đến 8m mặt tiền, tổng diện tích sử dụng hơn 200m2, đang cho mướn 20tr/tháng. Nhưng chúng tôi cũng chỉ bán được 4,5 tỷ đồng( căn nhà này hiện họ đã xây khách sạn và có giá khoảng 20 tỷ, tức khoảng gần 1 tr đô la mỹ).
Chuyện bán căn nhà với đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vn là không có gì phức tạp nếu như mà suýt tôi đã bị mất tiền một cách ấm ức.
Thú thực, lúc đó vừa là mới vô sg, chưa có nhiều mối quan hệ, vừa là cũng dễ tin người, chủ quan chỉ là việc nhỏ. Thành ra cho dù là người tương đối từng trải và cẩn thận. Nhưng tôi vẫn bị ( đội lái đất) qua mặt.
Vì là bán rẻ hơn thị trường một chút, lại giấy tờ hợp lệ. Cho nên căn nhà của tôi chỉ trong một ngày rao bán đã có người đặt cọc. Khách mua là 2 người đàn ông giàu có, đi xe sang( sau này khi lăn lộn trong nghề kinh doanh bđs ở sg, tôi mới biết họ là dân buôn đất ở gò vấp). Chúng tôi thỏa thuận giá bán là 4,5 tỷ. Khách đặt cọc trước 300tr, hẹn trong vòng 1 tháng 2 bên sẽ ra công chứng sang tên. Tiền sẽ được thanh toán khi công chứng xong, mọi chi phí về thuế, công chứng, tiền môi giới... đều do người mua chịu. Tôi chỉ biết nhận đủ 4,5 tỷ đồng, tất cả những cam kết nêu trên đều được ghi trong hợp đồng đặt cọc.
Lại nói về căn nhà đang bán, Căn nhà này chúng tôi mua từ 5 năm trước đó, sau khi mua xong thì cho một doanh nghiệp thuê làm xưởng sản xuất với giá là 20tr/tháng trong 5 năm đầu. Sau khi hết hợp đồng, phần vì muốn bán , phần vì muốn xây nhà. Cho nên chúng tôi thống nhất không ra hạn hợp đồng, mà thỏa thuận bằng văn bản rằng bất cứ bên nào muốn chấm dứt hợp đồng thì chỉ cần báo trước 03 tháng cho bên còn lại là ok.
Trước khi vào thuê, họ đã đặt cọc trước 3 tháng là 60 tr, tôi đã dùng 60tr này để lắp đặt cửa cuốn, điện 3 pha và một số hạng mục để phục vụ nhu cầu của họ. Hay nói một cách khác là khi bán nhà tôi phải trả lại cho người thuê 60tr trước đó đã nhận của họ.
Cũng vì những lý do trên mà trong lúc thương lượng với khách mua, tôi đã thỏa thuận: 1 là phải tiếp tục cho người thuê ở tiếp tối thiểu 03 tháng, 2 là phải nhận trách nhiệm 60tr mà trước đây tôi đã lấy trước của người thuê để sửa chữa vào căn nhà.
Lúc đó bên mua đồng ý, nhưng chúng tôi không ghi vào hợp đồng đặt cọc, mà chỉ thỏa thuận với nhau bằng mồm.
Nhận cọc xong, tôi có dẫn bên mua gặp trực tiếp người thuê. Vừa là thông báo đã bán nhà, vừa là các bên nói rõ những thống nhất như thỏa thuân khi đặt cọc. Do chủ quan chỉ nghĩ là trước mặt người thuê và chủ mới đã nói rõ như vậy rồi, các bên đều nhất trí cho nên không cần văn bản.
Sau gần một tháng thì người mua hẹn công chứng sang tên. Mọi việc diễn ra rất thuận lợi và nhanh chóng. Từ sang tên, trả tiền.... sau đó tôi có gọi điện thông báo với bên thuê về việc tôi đã bán nhà và chủ mới sẽ thu tiền thuê từ tháng sau như các bên đã thỏa thuận.
Buổi chiều, bất ngờ tôi nhận được điện thoại của người thuê thông báo rằng phải sang ngay vì những người chủ mới mang hợp đồng mua bán đã công chứng đến và yêu cầu người thuê trong vòng 03 ngày phải dọn ra khỏi nhà để bàn giao. Chưa hết, họ nói không liên quan đến 60tr trước đây tôi đã nhận cọc của người thuê.
Như vậy là họ đã nuốt lời, tôi thoáng bối rối vì chuyện không ngờ sảy ra. Người thuê ngoài việc yêu cầu tôi trả lại 60tr trước đã nhận cọc, thì họ còn đòi bồi thường ngần ấy tiền về việc phải chuyển xưởng ngay làm tức chứ không phải là sau 03 tháng như thỏa thuận.
Khi tôi gọi điện lại cho bên mua để hỏi han tình hình thì họ không bắt máy.
Khi tôi đến xưởng thì gặp mấy người lạ hoắc!, họ nói họ mới là chủ mới. Những người ký kết hợp đồng mua bán với tôi đã bán lại cho họ, họ không biết về những thỏa thuận mà chúng tôi đã giao kèo, họ cần nhận nhà ngay làm tức.
Sau một hồi suy nghĩ, tôi nói với tất cả mọi người rằng: về luật pháp thì tôi vẫn đang là chủ căn nhà này, luật quy định chỉ khi nào phòng tài nguyên và môi trường xem xét, chấp nhận điền thông tin của họ vào sổ hồng thì lúc đó họ mới là chủ. Nếu họ có bất cứ hành động gì can thiệp đến căn nhà này trước khi điều đó sảy ra là vi phạm pháp luật và tôi sẽ gọi công an. Tôi cũng trấn an bên thuê rằng cứ yên tâm, dù có thế nào tôi cũng sẽ chịu trách nhiệm.
Sau khi thấy tôi cứng rắn, đám người bỏ đi với lời đe dọa: phải dọn đi trong vòng 3 ngày nếu không họ sẽ xử!.( vì mình là bên bán thành thử cũng không biết nhà người mua, gọi điện thì không cầm máy. Muốn gặp họ mà không được ).
Thật là tồi tệ....! Tình ngay, lý gian. Thực tế thì do chủ quan mà tôi đang cầm đằng lưỡi và nguy cơ mất 120tr đền bù cho người thuê là rất lớn.
Thực ra, đối với hoàn cảnh gia đình tôi lúc đó thì 120tr là rất lớn và rất quan trọng. Kèm theo sự ức chế về tâm lý.
Mẹ kiếp!,Thiệt là tức quá đi thôi!. Vợ thì nước mắt ngắn , nước mắt dài khi biết chuyện. Người thân đều tặc lưỡi: " công chứng, nhận tiền, giao sổ rồi thì hết quyền rồi nhé!, dại thì mất tiền thôi!.".
Đêm đó vừa tức, vừa cũng tiếc tiền. Vì vậy không sao ngủ được, bao nhiêu suy nghĩ trong đầu hiện lên: hay là nhờ xh đen làm thịt bọn này?!, oh không...!. báo chính quyền?, báo cái quái gì khi không có bằng chứng?. Mà chính quyền vn thì....!
Thôi được! Chúng mày thích chơi lý thì tao sẽ tìm cách chơi lý. Nghĩ đến đây, tôi bật dậy mở hết các luật, văn bản dưới luật từ đất đai, khiếu nại, công chứng, tổ chức tòa án....và trời gần sáng thì mặt tôi cũng bừng sáng!. Với các đơn từ soạn sẵn trong tay, tôi gọi vợ dậy để cho con đi học:" em yên tâm nhé!. chúng ta sẽ không mất tiền, anh sẽ sớm lấy lại gấp đôi cho em coi!" vợ tôi gượng cười như mếu!
Sau khi cho con đi học, tôi rẽ vào tòa án nhân dân quận 12." tôi muốn nộp đơn yêu cầu tòa tuyên hợp đồng mua bán bđs của chúng tôi vô hiệu" tôi nói với nhân viên tiếp nhận hồ sơ ngoài cửa. Tôi nộp đơn khởi kiện, kèm theo bản sao hợp đồng đặt cọc, hợp đồng công chứng, giấy nhận tiền, giấy tờ tùy thân các bên ... Nội dung đơn khởi kiện yêu cầu tòa tuyên vô hiệu bản hợp đồng đã công chứng, vì nó là một hợp đồng ẩn dưới bản hợp đồng đặt cọc thật( hợp đồng đặt cọc (thật) giá là 4,5 tỷ, trong khi đó bản hợp đồng công chứng (giả) giá chỉ ghi là 1 tỷ). Đây chính là gót chân A sin mà tôi đã tìm ra.
Sau khi nhận đơn và giấy tờ, bạn gái thư ký tòa khẽ nheo mày vẻ khó chịu, nhưng khi nghe tôi cứng rắn trình bày theo các điều luật tổ chức tòa án thì chấp nhận làm biên bản tiếp nhận hồ sơ để tào án xem xét. Biên bản ghi rõ: Tòa án nhân dân quận 12 tiếp nhận đơn khởi kiện của ông...(tất nhiên đầy đủ các thông tin tôi cần), trong vòng 15 ngày nguyên đơn( là tôi) phải nộp tạm ứng 2% tiền án phí là 90tr đồng để tòa xem xét (vì tôi khởi kiện vụ án với tài sản là 4,5 tỷ đồng).
Tất nhiên, sẽ chẳng có phiên tòa nào sẽ diễn ra và chẳng có chuyện tôi sẽ nộp án phí đến 90tr đồng!. Cái tôi cần không phải là một phiên tòa xét sử vụ việc. Thứ duy nhất tôi muốn là tờ biên bản tiếp nhận hồ sơ khởi kiện của tòa!. Đây sẽ là vũ khí lợi hại làm thay đổi cuộc chơi!
Trên đường về, lần lượt tôi rẽ qua ubnd phường tân chánh hiệp, ubnd quận 12. Đến phường, tôi vào phòng địa chính nộp tờ biên bản tiếp nhận hồ sơ của tòa, kèm đơn yêu cầu ban địa chính ngưng xác nhận bđs đang được tòa án thụ lý. Sau khi nghe tôi trình bày, địa chính phường nói không có tiền lệ và không thể ngăn chặn khi chưa có lệnh của tòa. Tôi giải thích rằng theo luật thì cơ quan hành chính phải có nghĩa vụ ngưng giao dịch tài sản đang bị tranh chấp ở tòa án, nhưng họ không nhận.
Tôi lên gặp phó chủ tịch phường phụ trách đô thị đất đai. Bạn này còn trẻ, nghe có vẻ là người có học, am hiểu. Nên sau khi nghe tôi trình bày thì gọi điện yêu cầu địa chính tiếp nhận. Ở ubnd quận thì bộ phận 1 cửa tiếp nhận đơn thư để chuyển về phòng tài nguyên môi trường bình thường mà không làm khó.
Việc cuối là tôi về nhà và.... đợi!
Ngày thứ 1, 2 rồi 3 trôi đi mà không có động tĩnh ngoài tiếng thở dài nỉ non của....vợ!.
Sáng ngày thứ 4 từ lúc tôi nộp đơn thì đt của tôi đổ chuông và là người mua gọi điện. 1 cuộc, 2 , 3 cuộc hối hả liên hồi nhưng tất nhiên tôi không cầm máy. Tôi biết mình đã chiến thắng!
Chắc chắn tôi đã cầm lại đằng chuôi và bọn họ mới là kẻ đang cầm lưỡi. Về sau này khi đã thông thạo địa hình, quen biết nhiều mối quan hệ, tôi mới biết được rằng đội lái đất này đặt cọc, thực tế đã bán lại căn nhà của tôi cho đội lái khác ngay khi mới thỏa thuận xong giá mua. Đó cũng là một phần nguyên nhân khiến họ lật mặt và vì là dân lái đất nên chuyện gặp rắc rối khi sang tên không khác nào một cơn ác mộng, vì vậy lúc này họ rất lo lắng.
Buổi chiều tôi nhận cuộc gọi lạ, biết là bọn họ nhưng tôi vẫn cầm máy:" chào em!. chị là vợ anh..T người mua đất của em, 2 anh em hiểu nhầm nhau sao mà kiện cáo tùm lum để họ không sang tên cho nhà chị vậy?!" giọng nữ đầu dây ngọt ngào vang nên. Rồi thì chỉ là hiểu lầm thôi, anh chị chấp nhận hết, em muốn sao cũng được và rút đơn cho bọn chị.... Tôi nói: "bây giờ tôi muốn là 120tr mới rút đơn chứ không phải là 60tr,", người nghe phản đối yếu ớt rồi cuối cùng muốn hẹn gặp. Thực ra nói vậy thôi chứ chắc chắn tôi chỉ cần lấy đủ 60tr tiền cọc cho người thuê và phải cam kết cho họ thuê thêm 03 tháng là được rồi.
Ngay chiều hôm đó tôi, người mua, người thuê thống nhất làm được văn bản bên chủ mới chấp nhận trả 60tr cho bên thuê và đồng ý ra hạn cho bên thuê đến 1 năm . Chủ mới mặt mềm như bún chứ không côn đồ như mấy hôm trước. tất nhiên tôi đã sớm đi rút đơn ở phường và quận cho họ.
Qua câu chuyện này, tôi thấy rằng: mua bán bđs ở việt nam đừng lầm tưởng đã công chứng xong là đã an toàn.
Thực tế vẫn còn rất nhiều rủi ro phía sau. Vì vậy khi công chứng xong, hãy nhanh chóng làm các thủ tục sang tên ở phòng tài nguyên môi trường một cách nhanh nhất có thể. Nếu bạn ghi giá mua bán ở hợp đồng công chứng khác với hợp đồng đặt cọc, thì các hợp đồng đặt cọc phải nên hủy hết sau khi công chứng xong ( vì gần như giá mua ghi ở phòng công chứng là thấp hơn giá trị thật khi đặt cọc). Nếu bạn không hủy, sẽ gặp rắc rối sau này, thậm chí là vướng vòng lao lý về tội trốn thuế.
Vụ việc vợ chồng luật sư vũ Hải vừa qua bị cơ quan cảnh sát điều tra công an tỉnh khánh hòa khởi tố về tội trốn thuế khi mua bán nhà đất, là một lời cảnh tỉnh cho bất cứ ai.
Hãy là người hiểu biết, cẩn thận trong chuyện mua bán nhà đất. Để cho cuộc sống của mỗi chúng ta được an toàn hơn các bác ạ!
fb: Cà Phê Lộc Vừng
