15/03/2024
QUY TRÌNH DỰ ÁN 1/500
Người ta hay nói đến cụm từ “Lộ trình pháp lý”, nghĩa là làm pháp lý thì phải có bước trước bước sau đàng hoàng. Bước sau chỉ thực hiện được khi hoàn thành bước trước. Bởi thế khi muốn tầm soát pháp lý của dự án, chỉ cần hỏi cái pháp lý cao nhất của dự án đó đang là bước nào, thì mặc nhiên những bước trước đó phải hoàn thành rồi. Pháp lý cao nhất (trong quá trình triển khai dự án) của một dự án chung cư là Giấy phép xây dựng.
Kỹ hơn, đọc vào giấy phép xây dựng sẽ có tham chiếu đến những bước pháp lý trước đó, từ Phê duyệt quy hoạch 1/500, chấp thuận Dự án đầu tư nhà ở, Thẩm duyệt thiết kế cơ sở…. Có rất nhiều bước pháp lý, tuy nhiên lại chỉ có 1 số bước quan trọng, ảnh hưởng đến Dự án, còn lại thì không ảnh hưởng nhiều. Các bước pháp lý quan trọng bao gồm.
Bước 1: Chấp thuận chủ đầu tư hay Thuận chủ trương đầu tư: Đây là văn bản đầu tiên cần có của mỗi dự án, thường thì UBND TP sẽ là nơi phát hành, nhưng đơn vị thụ lý hồ sơ là Sở Xây dựng. Chủ đầu tư tập hợp hồ sơ và trình lên Sở Xây dựng, Sở Xây dựng sẽ xem xét đơn với các tiêu chí như: Năng lực chủ đầu tư, Nguồn gốc đất, Sự phù hợp quy hoạch…, nếu cái mục nào không rõ thì Sở Xây Dựng sẽ hỏi các Sở ban ngành khác bằng văn bản hoặc tổ chức một cuộc họp. Ổn thoả hết thì làm tờ trình gửi lên UBND TP để UBND TP ra quyết định chấp thuận.
Bước 2: Phê duyệt quy hoạch 1/500: Sau khi được thuận chủ trương đầu tư, Chủ đầu tư sẽ có cơ sở để trình hồ sơ phê duyệt quy hoạch 1/500, trong hồ sơ này sẽ thể hiện đầy đủ về tầng cao, mật độ, GFA, FAR… (gọi chung là thiết kế phù hợp với Chỉ tiêu quy hoạch được duyệt). Còn cái Chỉ tiêu quy hoạch được duyệt này từ đâu mà có thì là một câu chuyện khác. (Đã có bài viết nói về giá trị khu đất ngoài diện tích còn tuỳ thuộc vào FAR, mà Chỉ tiêu quy hoạch chính là FAR, liên quan đến giá trị khu đất nên Chỉ tiêu quy hoạch được quản lý chặt chẽ). Thường thì xong bước này là các chủ đầu tư có thể mang bản vẽ đi chào hàng khách hàng được rồi, vì sẽ không có thay đổi về hình dạng khối nhà, tầng cao… Hồ sơ nộp lên Sở Quy hoạch Kiến trúc hoặc Uỷ ban nhân dân Quận (tuỳ vào vị trí quản lý), nếu có thắc mắc gì thì Sở hoặc Quận sẽ hỏi các Sở khắc và xin ý kiến UBND TP, sau đó thì Sở hoặc Quận sẽ ra quyết định phê duyệt.
Bước 3: Phê duyệt dự án đầu tư nhà ở: Sau khi phê duyệt quy hoạch thì sẽ đi đến bước này. Trong bước này sẽ ghi rất rõ về dự án, được phép làm gì, không được phép làm gì, có nghĩa vụ gì không…? Văn bản này Nộp hồ sơ ở Sở XD, sở XD tập hợp ý kiến và trình UBND TP phê duyệt. Từ bước này trở đi, pháp lý dự án tách thành 2 nhánh. Nhánh 1 đi theo pháp lý về đất, mà đến cuối cùng là sổ đỏ. Nhánh 2 đi theo pháp lý về thiết kế và xây dựng, mà cuối cùng là Giấy phép xây dựng. Một số dự án có sẵn Sổ đỏ rồi thì sẽ không làm nhánh 1 nữa.
NHÁNH 1.
1: Ký quỹ: Chủ đầu tư phải liên hệ Sở Kế hoạch đầu tư để thực hiện thủ tục ký quỹ cho Dự án. Tiền ký quỹ cũng khoảng 3%-1% tổng mức đầu tư (tính theo từng mức tổng mức đầu tư).
2: Giao đất: Chủ đầu tư nộp hồ sơ lên Sở Tài nguyên Môi trường xin thủ tục giao đất, Sở xử lý hồ sơ, và trình UBND TP ra quyết định giao đất.
3: Tính và đóng tiền sử dụng đất: Sở Tài nguyên Môi trường sẽ làm thủ tục tính tiền sử dụng đất. Chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất vào kho bạc.
4: Sở Tài nguyên Môi trường cùng VP Đăng ký đất đai ra sổ đỏ cho Chủ đầu tư.
NHÁNH 2.
1: Phê duyệt thiết kế cơ sở: Từ bản vẽ quy hoạch, sẽ triển khai chi tiết thiết kế để đi phê duyệt. Cơ quan phê duyệt là Bộ XD. Thông thường Thiết kế cơ sở nộp vào, xử lý trong khoảng 30 ngày thì cho ra kết quả chấp thuận. Và thường thì Bộ XD cũng không phải hỏi ai hết.
2: Các văn bản về đấu nối: Có 3 loại chính là Phòng cháy chữa cháy, Đấu nối giao thông, và Báo cáo đánh giá tác động môi trường.
3: Thẩm duyệt Thiết kế kỹ thuật: Từ Thiết kế cơ sở, đi sâu hơn nữa thì đến bước Thiết kế kỹ thuật, và cơ quan thẩm duyệt cũng là Bộ Xây dựng.
4: Giấy phép xây dựng: Giấy phép xây dựng thì Sở Xây dựng cấp dựa trên hồ sơ Thiết kế kỹ thuật của Bộ xây dựng duyệt ở bước 3, nhánh 2. Những pháp lý thuộc nhánh 2 này đa số là thuộc vấn đề kỹ thuật, nên việc xử lý tương đối đơn giản. Chỉ khó mỗi bước 4 là Xin phép xây dựng, bước này tập hợp tất cả các pháp lý từ trước đó của cả nhánh 1 lẫn nhánh 2. Thế nên nếu có Giấy phép xây dựng rồi, thì có thể an tâm rằng các pháp lý đã cơ bản hoàn thành.
Biết được các bước pháp lý như trên, sẽ dễ dàng “tầm soát” tình trạng pháp lý của một dự án. Bằng cách xem pháp lý cao nhất là gì thì sẽ định vị được tình trạng pháp lý dự án đang ở đâu. Từ đó sẽ biết được còn thiếu pháp lý gì, đã có pháp lý gì. Và trong mỗi văn bản pháp lý luôn đề cập đến những pháp lý trước đó, đây cũng là cơ sở để tra cứu các văn bản pháp lý đã hoàn thành.
Đương nhiên cũng sẽ có vài trường hợp đặc biệt, những lúc như vậy thì cần có một chuyên gia để tư vấn xem tại sao nó như thế.
(Công Phạm sưu tầm)
