04/06/2026
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN SẬP, GIÁ SẼ QUAY VỀ "THỜI KỲ ĐỒ ĐÁ"?
Hơn hai thập kỷ quan sát và lăn lộn trong cái xã hội này, Tôi nhận ra một sự thật vừa nực cười vừa cay đắng: Không có thứ gì bền bỉ và chung thủy bằng sự kiên nhẫn... ngồi chờ người khác ngã của con người.
Cứ mỗi khi thị trường địa ốc bước vào một đợt điều chỉnh hay siết chặt dòng tiền, trên các diễn đàn mạng xã hội lại mọc lên như nấm những "nhà tiên tri". Họ mang một niềm tin sắt đá, hô hào cùng một kịch bản: "Bất động sản sắp sập rồi, b**g bóng sắp nổ tung!"
Thời kỳ b**g bóng mười mấy năm trước: Họ ngồi chờ.
Giai đoạn băng giá sau đó: Họ vẫn kiên nhẫn chờ.
Rồi đến những đợt sốt đất vùng ven, rồi dịch bệnh, rồi siết tín dụng gần đây: Họ tiếp tục chờ.
Có những người bắt đầu sự nghiệp "chờ đợi" từ lúc mới ra trường, đầu tóc vuốt keo bóng lộn đi xin việc. Đến nay đầu đã hai thứ tóc, con cái chuẩn bị bước vào giảng đường đại học mà "ngày tận thế" của đất đai vẫn là một lời hẹn xa vời. Quả thực là một tình yêu son sắt, bền bỉ hiếm thấy trên đời!
Câu chuyện xương máu từ chính gia đình tôi...
Tôi không nói suông. Bản thân gia đình tôi từng nếm mùi cay đắng từ những quyết định sai lầm của mình. Chúng tôi từng tháo chạy, bán cắt lỗ một căn nhà phố hẻm từ 4 tỷ xuống còn chưa đầy 2,8 tỷ, rồi nghĩ: “BẤT ĐỘNG SẢN SẼ KHÔNG THỂ NÀO TĂNG GIÁ NỔI NỮA”, hết cơ hội rồi.
Chính Tôi ở chu kỳ điều chỉnh trước cũng từng đinh ninh thị trường phải chia đôi giá mới là hợp lý. Nhưng thực tế luôn vả cho chúng ta tỉnh mộng. Cấu trúc nền kinh tế bây giờ đã phức tạp và liên kết chặt chẽ hơn giai đoạn trước rất nhiều rồi.
Tôi chỉ muốn hỏi thẳng các bạn một câu cực kỳ đơn giản: "BẤT ĐỘNG SẢN SẬP" theo định nghĩa của bạn là gì?
Là giá giảm 15%? 30%? Hay phải chia ba, chia bốn?
Hay phải đưa giá nhà đất về thời kỳ bao cấp thì bạn mới vừa lòng?
Nói thật, nếu kịch bản đưa giá đất về mốc sơ khai đó xảy ra, thì không riêng gì chủ đầu tư hay dân đầu cơ khóc ròng đâu. Cả một hệ thống tài chính, các doanh nghiệp xây dựng, vật liệu, nội thất, cho đến hàng triệu lao động trực tiếp lẫn gián tiếp ngoài kia cũng sẽ rơi vào cảnh lao đao.
Nhiều người nhìn Bất động sản giống như một toa tàu riêng lẻ tự vận hành trên đường ray: muốn dừng thì dừng, muốn lật thì lật, chẳng liên quan đến ai. Nhưng Bất động sản không phải toa tàu độc lập, nó là cái đầu kéo. Đầu kéo mà trật bánh thì các toa sản xuất, dịch vụ, tiêu dùng và toàn bộ hành khách ngồi phía sau đều sẽ chịu chung số phận lao xuống vực.
Đừng hả hê với giấc mơ "Giá nhà sập 70% mới là công lý"
Nghe thì rất khí thế, rất chính nghĩa, giống như một cuộc khởi nghĩa của những người bị áp bức bởi giá nhà. Nhưng giả sử cái ngày "công lý" đó xảy ra thật, điều đầu tiên đón chờ bạn không phải là việc thong thả xách vali tiền đi mua nhà giá rẻ đâu.
Mà là: Doanh nghiệp đóng cửa hàng loạt, ngân hàng khóa chặt van tín dụng, làn sóng cắt giảm nhân sự càn quét, thu nhập của bạn bị bốc hơi nghiêm trọng. Lúc đó, căn hộ từ 8 tỷ có giảm xuống 3,5 tỷ thật, liệu bạn có còn giữ nổi công việc và có sẵn 3,5 tỷ trong tay để mua không?
Nếu cụ Vũ Trọng Phụng còn sống ở thời đại số này, tôi tin cụ sẽ có ngay chất liệu để viết một chương mới cho tác phẩm "Số Đỏ" trào phúng để đời:
Trong đó sẽ có một anh công chức nghèo mẫn cán, sáng nào cũng ngồi quán trà đá vỉa hè, tay lướt điện thoại và... chửi. Anh chửi chủ đầu tư ăn dày, chửi cò đất, chửi người giàu, chửi cả nền kinh tế. Anh chờ thị trường sụp đổ với một niềm tin mãnh liệt như chờ ngày phán xét cuối cùng. Mười năm sau, giá nhà tăng gấp ba. Anh vẫn ngồi đúng góc quán cũ, chỉ khác là ly và phê vỉa hè từ 6.000 đồng đã lên mốc 22.000 đồng. Còn anh thì... vẫn kiên định ngồi đợi thị trường "SẬP".
Lịch sử kinh tế luôn kể một câu chuyện rất phũ phàng và lạnh lùng...
Nhiều người vẫn ngây thơ nghĩ rằng đất giảm giá thì người nghèo sẽ được lợi. Nhưng thực tế lịch sử nói gì?
Cuộc đại suy thoái tài chính toàn cầu năm 2008, ai gom được tài sản giá rẻ?
Cơn bão tài chính Đông Á năm 1997, ai đi thâu tóm những vị trí đất vàng?
Hay đợt thanh lọc địa ốc khổng lồ ở quốc gia láng giềng gần đây cũng thế.
Tuyệt đối không phải người nghèo! Người thâu tóm được tài sản giá trị cao với giá rẻ luôn là những cái đầu lạnh có sẵn lượng tiền mặt lớn và tiềm lực tài chính cực mạnh. Kịch bản luôn lặp lại một cách nhàm chán: người nghèo mất việc, tầng lớp trung lưu co cụm phòng thủ, còn giới siêu giàu thì thong thả đi gom tài sản chiết khấu sâu.
Nên mỗi lần nghe ai đó hùng hồn tuyên bố: "Tôi đang đợi thị trường sập để vào bắt đáy", tôi chỉ muốn hỏi nhẹ một câu:
👉 "Bạn đang chờ giá đất giảm, hay bạn đang chờ bản thân mình giàu lên?"
Đây là hai việc hoàn toàn khác nhau. Một việc phụ thuộc vào ngoại cảnh (ông trời quyết). Một việc phụ thuộc vào chính nỗ lực của bạn. Và kinh nghiệm của tôi cho thấy, tập trung vào vế thứ hai luôn mang lại hiệu quả cao hơn gấp vạn lần!
Góc nhìn thực tế từ một người đi trước
Tôi không bênh vực cho việc giá nhà ở Việt Nam hiện tại là hợp lý. Nhiều khu vực giá đã bị thổi lên quá ảo, vượt quá xa khả năng chi trả của đại đa số người dân. Đó là sự thật hiển nhiên 100%.
Nhưng "giá cao" và "thị trường sụp đổ" là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau. Cũng giống như một người có chỉ số huyết áp cao vậy. Huyết áp cao là một dấu hiệu cảnh báo sức khỏe cần phải điều chỉnh lối sống, nhưng bảo người ta sẽ đột quỵ ngay trong chiều nay thì lại là một phán đoán quá vội vàng và thiếu cơ sở.
Tôi hiểu, những bạn đang mong đất sập thực ra không ghét bỏ gì bất động sản đâu. Bạn chỉ đang khát khao một cơ hội để đổi đời, muốn bước lên chuyến tàu tài sản mà mình lỡ hẹn. Điều đó tôi hoàn toàn thấu hiểu, đồng cảm và không bao giờ cười cợt các bạn.
Nhưng hãy nhớ: Muốn tồn tại trong cuộc chơi tài chính, bạn phải cực kỳ thực tế. Bí quyết lớn nhất của những người giàu lên bền vững là họ không ngồi im chờ thị trường sập. Họ tìm cách tối ưu hóa năng lực, gia tăng dòng tiền và thu nhập của bản thân để nó chạy nhanh hơn tốc độ tăng giá của tài sản. Cách này khó hơn, mệt hơn, đau đầu hơn nhưng chắc chắn là con đường duy nhất có lối thoát!
Thay vì tự hỏi: "BAO GIỜ BẤT ĐỘNG SẢN SẬP?"
Hãy tự hỏi: "Nếu ngày mai thị trường chiết khấu 30%, tài khoản của mình đã sẵn sàng nguồn lực để xuống tiền chưa?"
Nếu câu trả lời vẫn là "Chưa", thì rõ ràng vấn đề không nằm ở thị trường đâu bạn ạ. Đi tìm và giải quyết cái "vấn đề của chính mình" sẽ có ích hơn rất nhiều so với việc ngồi đợi một cơn bão – mà ngay cả khi nó tới, chưa chắc bạn đã có nổi cái ô để che!
Chúc bạn luôn tỉnh táo và có những quyết định đầu tư hiệu quả!
_Coach Hiệp Nguyễn_
