24/09/2025
Đã đến lúc phải thẳng thắn nhìn vào thực tế thị trường bất động sản, không thể né tránh hay nuôi hy vọng mơ hồ nữa. Người mua nhà luôn ở vào thế yếu, phải chấp nhận giá tăng liên tục trong khi thu nhập thì gần như bất động suốt nhiều năm. Vậy ai mới là người nắm đằng chuôi, và vì sao giá bất động sản gần như chỉ có xu hướng đi lên?
Trước hết là ngân hàng. Bất kỳ dự án nào cũng cần có vốn vay và bảo lãnh từ ngân hàng. Mức lãi suất trung bình hiện nay khoảng 10% một năm, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư buộc phải bán hàng với giá tăng tối thiểu 10% mới đủ để trả lãi. Đối với chủ đầu tư, ngoài việc gánh khoản lãi vay, họ còn cần thêm lợi nhuận khoảng 10% nữa, nên mức giá bán phải tăng khoảng 20% mỗi năm mới đáp ứng được cả hai điều kiện. Khi đến tay nhà đầu tư thứ cấp hay đầu cơ, giá đã cộng thêm 20% so với ban đầu, và họ lại tiếp tục kỳ vọng tối thiểu 10% nữa để có lãi hoặc đủ trả ngân hàng nếu cũng đi vay. Như vậy, ngay từ lớp đầu cơ đầu tiên, giá đã tăng ít nhất 30%. Thực tế một năm qua, giá chung cư đã tăng tới 40%, hoàn toàn khớp với logic này bởi còn có thêm một vài lớp đầu cơ khác chen vào.
Một nhân tố khác cũng mong giá tăng chính là cơ quan thuế. Ngân hàng lãi nhiều thì nộp thuế nhiều, chủ đầu tư bán giá cao thì đóng thuế cao, nhà đầu tư mua đi bán lại càng nhiều giao dịch, giá càng cao thì càng phải nộp thuế nhiều hơn. Như vậy, ngoại trừ người mua ở thế yếu, tất cả những bên còn lại đều cần giá bất động sản đi lên. Và khi họ đều nắm đằng chuôi, thị trường khó có lý do để giảm giá.
Cơ chế này đặc biệt thuận lợi trong giai đoạn lãi suất thấp và tín dụng được nới lỏng. Hiện nay tình huống đó đang xảy ra: lãi suất thấp, tín dụng được bơm mạnh. Vì vậy giá bất động sản tiếp tục leo thang là điều tất yếu. Đây không còn là vấn đề cung cầu đơn thuần mà là kết quả trực tiếp từ các yếu tố kinh tế đầu vào, từ A chắc chắn phải đi tới B.
Câu hỏi đặt ra là ai sẽ làm trọng tài. Về lý thuyết, đó là Nhà nước. Tuy nhiên thị trường bất động sản quá lớn và quá mạnh, khó có một hai cơ quan nào đủ sức kiểm soát triệt để. Giải pháp kỹ thuật duy nhất là nâng lãi suất, khiến dòng vốn chậm lại, việc vay vốn để đầu cơ bớt dễ dàng. Nhưng điều này lại đi ngược với chủ trương kích thích kinh tế và xu hướng nới lỏng toàn cầu hiện nay.
Tóm lại, đây là một bài toán kẹt. Và trong khi chưa có lời giải, giá bất động sản sẽ còn tiếp tục tăng, cho đến khi cả xã hội không thể chịu đựng thêm được nữa thì mới dừng lại.
Liên hệ ngay với chúng tôi để giải đáp các thắc mắc:
🏠 Bất động sản Starlake
🏠 Khu Trung tâm Khu Đô thị Tây Hồ Tây, Xuân Tảo, Bắc Từ Liêm, HN
📲 Hotline: 05.23.25.3333
🛜Tiktok: https://www.tiktok.com/.bds
🌐 Website: https://batdongsan-starlake.com
