25/10/2021
BỐN YẾU TỐ QUYẾT ĐỊNH XUỐNG TIỀN KHI ĐẦU TƯ BĐS
Lí do mỗi ngày có 500 AC thành viên mới tham gia group, nên JD xin phép post lại.
Câu hỏi: Một cá nhân khi đang có dòng tiền nhàn rỗi thì khi họ muốn mua 1 sản phẩm bđs, để bắt đầu tiền đẻ ra tiền, họ cân nhắc những vấn đề tiên quyết nào?
Để trả lời chuẩn xác câu hỏi này rất khó, khó ở chổ BĐS vô cùng rộng lớn. Để mua 1 miếng đất, nhà hay mảnh vườn, 1 căn hộ, 1 căn nhà, nói chung là 1 sản phẩm bđs và bán lại có lãi, ắt hẳn phía sau có rất nhiều lí do:
Nhưng để NĐT quyết định xuống tiền chỉ 1 yếu tố duy nhất thôi, đó chính là LỢI NHUẬN. Để xác nhận bđs đó có lợi nhuận hay không thì đó là chuyện của tương lai, mà việc của tương lai thì 50-50( không ai dám chắc chắn 100%).
Bất động sản rộng lớn rất nhiều mảng để làm, ví dụ: BĐS Công nghiệp( trăm sản phẩm quanh bđs Công nghiệp) BĐS đất dân, Tỉnh, vùng ven BĐS căn hộ( trung- cao cấp) BĐS đất nền Tỉnh, vùng ven BĐS nông nghiệp( mấy chục loại...) BĐS hạ tầng( BOT) BĐS khai thác cho thuê( trên dưới vài loại) BĐS nghỉ dưỡng/ du lịch.....
Vì thế, từng phân khúc, sẽ có tiêu chí để đầu tư khác nhau, miễn sao NĐT tính được lợi nhuận sao khi đầu tư.
Ngoài ra, còn phụ thuộc vào NAV của mỗi người, kì vọng tăng giá của ngắn hạn 2 năm, trung hạn 5 năm, dài hạn trên 10 năm. Tuổi tác, giới tính, tài chính cũng tác động đến suy nghĩ của NĐT. Ví dụ: NĐT 7.x có NAV 30-40 tỷ sẽ suy nghĩ khác NĐT 8.X có NAV 10-20 và khác NAV 9.x có 0-10 tỷ. Vì thế, thị trường mới đa dạng sản phẩm, phân khúc... để đáp ứng nhu cầu, và mỗi sản phẩm sẽ nhắm đến đối tượng KH khác nhau, có sự nghiên cứu về trình độ, thói quen, dẫn đến quyết định của họ.
Mình sẽ sơ lược về các tiêu chí để 1 NĐT có độ tuổi 30-40 chọn 1 sản phẩm 3-4 tỷ để đầu tư( đầu tư riêng lẻ, bđs đã là thành phẩm và không theo hội nhóm), mong rằng các tiêu chí này là suy nghĩ chung của đại chúng.
1. Tài chính: Giá sẽ là tiêu chí đầu tiên, để quyết định mua cái gì? mua ở đâu? và sản phẩm nào phù hợp để lợi nhuận chạy đuổi kịp lãi suất ngân hàng/ lạm phát. Giá bao gồm đòn bẫy tài chính, dùng bao nhiêu % để phòng lúc thị tường không tốt gây mất kiểm soát về tài chính, ở đây bao gồm cả tài chính thuê mượn và tài chính vay với lãi suất ngân hàng -+ 3% ( thả nổi).
2. Vị trí: Sau khi khoanh vùng được mặt trận dựa vào yếu tố tài chính, thì bước 2 là xác định vị trí cần mua, cần liên hệ sales khu vực để làm việc trực tiếp, nắm thông tin giá bán thực tế, gía tăng sau 3 năm, qui hoạch, hạ tầng, sự đột phá về đường, kết nối với các tuyến lớn, có phát triển được khu thương mại gần đấy hay không? bệnh viện, trường học và mật độ dân lấp đầy dự án/ cụm khu vực đó như thế nào? được bao nhiêu %? ngoài ra, cần phải khảo sát cả khu vực đấy về thói quen tiêu dùng, tiêu tiền, kinh tế đầu ngành phát triển khu vực. Cần tính toán rõ các vấn đề đấy thì khả năng bại trận sẽ thấp ( chưa xét yếu tố thành công).
Làm việc với anh em sales trong nghề bạn chỉ được lợi chứ không hại gì( điều kiện sales có tâm, và bạn đủ kiến t
