12/09/2026
Dubai: dove stanno cercando casa gli inquilini e cosa significa per chi investe nel 2026?
Quando analizziamo il mercato immobiliare di Dubai, tendiamo spesso a concentrarci sui prezzi di vendita, sui nuovi lanci e sull’off-plan.
Ma per un investitore c’è un altro dato che considero fondamentale:
dove vogliono realmente vivere gli inquilini?
Un recente articolo di Khaleej Times, basato sui dati delle ricerche effettuate su Bayut tra il 1° giugno e il 25 agosto 2026, evidenzia un fenomeno interessante: le ricerche di immobili in affitto a Dubai sono aumentate del 44% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Non significa automaticamente che gli affitti aumenteranno del 44%.
Le ricerche misurano l’interesse, non i contratti Ejari effettivamente registrati.
Ma ci dicono qualcosa di estremamente importante: dove si sta concentrando l’attenzione dei tenant.
E per chi compra un immobile con l’obiettivo di metterlo a reddito, questa informazione merita attenzione.
Le 5 zone più cercate per affittare un appartamento
Secondo i dati riportati nell’articolo, le community che hanno generato il maggior interesse per gli appartamenti in affitto sono:
1. Jumeirah Village Circle (JVC)
2. Business Bay
3. Dubai Marina
4. Arjan
5. Downtown Dubai
È una classifica che trovo particolarmente interessante perché mette insieme mercati completamente differenti.
JVC e Arjan rispondono soprattutto a una domanda legata al rapporto tra budget, spazio e qualità dell’immobile.
Business Bay offre centralità e vicinanza ai principali business district.
Dubai Marina combina lifestyle, infrastrutture e un mercato residenziale ormai molto maturo.
Downtown Dubai rappresenta invece un segmento più premium, dove location e qualità dell’asset assumono un peso maggiore.
Questo ci dice che non esiste un unico tenant di Dubai.
Ed è proprio da qui che, secondo me, dovrebbe partire l’analisi di un investimento.
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JVC: la domanda continua ad esserci, ma attenzione alla futura offerta
JVC è la zona più cercata per appartamenti in affitto nel periodo analizzato.
Il canone mediano richiesto riportato nell’analisi è di circa AED 70.000 all’anno.
Il motivo della sua popolarità è relativamente semplice.
JVC continua a offrire una combinazione interessante tra prezzo, dimensione degli appartamenti, posizione e disponibilità di immobili nuovi.
Per un investitore è certamente positivo sapere che esiste una forte base di tenant interessati alla community.
Ma qui farei una distinzione importante.
Alta domanda non significa automaticamente buon investimento.
JVC ha anche una pipeline significativa di nuovi appartamenti.
Questo significa che nei prossimi anni il tenant potrebbe avere sempre più scelta.
E quando aumenta la scelta, aumenta anche la competizione tra proprietari.
Per questo in JVC oggi non comprerei semplicemente perché “JVC rende bene”.
Guarderei attentamente developer, edificio, qualità costruttiva, layout, vista, prezzo d’ingresso e service charge.
La domanda esiste.
La vera domanda è: perché un tenant dovrebbe scegliere il mio appartamento rispetto ai molti altri disponibili?
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Business Bay: la forza della centralità
Al secondo posto troviamo Business Bay.
Il canone mediano richiesto riportato nell’articolo è di circa AED 99.900 all’anno.
Qui il profilo del tenant cambia.
Business Bay intercetta una parte importante della popolazione professionale che vuole rimanere vicina a Downtown, DIFC e alle principali aree lavorative della città.
Per un investitore considero questo un vantaggio strutturale.
Gli edifici possono cambiare.
I nuovi progetti possono aumentare.
Ma la centralità geografica è molto più difficile da replicare.
Anche qui, però, esiste una forte pipeline di nuovi immobili.
Per questo personalmente guarderei con grande attenzione anche al mercato secondario, soprattutto quando un appartamento già completato può essere acquistato a condizioni interessanti rispetto a un nuovo lancio.
Un buon 1-bedroom in un edificio corretto, acquistato al prezzo corretto, continua secondo me ad avere molto senso.
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Dubai Marina: un mercato che non ha più bisogno di dimostrare di funzionare
Dubai Marina è terza nelle ricerche di appartamenti in affitto, con un canone mediano richiesto nell’ordine di AED 120.000 annui.
Marina presenta una caratteristica diversa dalle community emergenti.
È già un mercato maturo.
Possiamo vedere concretamente quali torri funzionano meglio, quali hanno service charge elevate, quali sono mantenute correttamente, quali layout vengono affittati più facilmente e quali edifici mantengono maggiore liquidità sul mercato secondario.
Questo riduce una parte dell’incertezza.
Il rendimento percentuale può essere inferiore rispetto a zone con prezzi di ingresso più bassi, ma il rendimento non dovrebbe mai essere l’unico parametro.
Per un investitore contano anche:
occupancy, facilità di riaffitto, liquidità alla rivendita e capacità dell’immobile di mantenere domanda nel tempo.
Da questo punto di vista, Dubai Marina rimane per me uno dei mercati più interessanti della città.
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Arjan: il mercato che osserverei con particolare attenzione
La presenza di Arjan al quarto posto è forse uno degli elementi che trovo più interessanti.
Non è Downtown.
Non è Marina.
Non è Business Bay.
Eppure sta attirando una quantità importante di ricerche rental.
Questo ci ricorda una cosa fondamentale.
Il tenant non cerca necessariamente la community più famosa.
Cerca quella che gli permette di ottenere il miglior equilibrio possibile tra affitto, qualità dell'appartamento, dimensione e posizione.
Per un investitore Arjan può offrire prezzi di ingresso inferiori rispetto alle zone centrali e quindi rendimenti potenzialmente interessanti.
Ma considero la selezione dell'edificio ancora più importante.
La qualità tra un progetto e l'altro può cambiare considerevolmente.
Ad Arjan comprerei l'edificio, non semplicemente la zona.
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Downtown Dubai: rendimento o protezione del capitale?
Downtown chiude la Top 5.
E qui secondo me bisogna evitare un errore molto comune.
Confrontare semplicemente il rendimento percentuale di Downtown con quello di JVC o Arjan può essere fuorviante.
Chi acquista Downtown sta pagando anche per qualcosa che non compare immediatamente nella percentuale di yield:
location, reputazione internazionale, qualità dell'asset, liquidità e scarsità relativa delle posizioni migliori.
Un investimento che produce il 7% non è automaticamente migliore di uno che produce il 5,5%.
Bisogna capire quanto rischio stiamo assumendo per ottenere quel rendimento e quale probabilità abbiamo di preservare il capitale nel tempo.
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Il vero dato interessante: domanda rental e domanda di acquisto si incontrano
C'è un altro aspetto dell'analisi che considero particolarmente significativo.
Molte delle community più ricercate dagli inquilini compaiono anche tra quelle maggiormente ricercate dagli acquirenti.
JVC, Business Bay, Dubai Marina, Downtown e Arjan mostrano quindi interesse da entrambi i lati del mercato.
Per me questo è importante perché un investimento immobiliare dovrebbe avere idealmente due mercati di uscita.
Il primo è il tenant che vuole affittare.
Il secondo è il futuro acquirente al quale potrei rivendere.
Quando entrambi sono presenti, la posizione dell'investitore diventa potenzialmente più interessante.
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Ma attenzione: una ricerca online non è un contratto Ejari
Questo è probabilmente il punto più importante di tutta l'analisi.
Non comprerei mai un appartamento soltanto perché una community è molto cercata su un portale.
Le ricerche rappresentano intenzione.
I contratti Ejari rappresentano domanda effettivamente convertita in un affitto.
Per questo, quando analizziamo un investimento per un cliente, personalmente preferisco incrociare più informazioni:
ricerche online → nuovi contratti Ejari → prezzo reale di acquisto → affitto effettivamente registrato → service charge → futura offerta → liquidità sul mercato secondario.
Solo a quel punto possiamo iniziare a parlare seriamente di rendimento.
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Cosa significa tutto questo per chi vuole investire oggi?
La mia lettura è positiva, ma selettiva.
Una crescita del 44% delle ricerche rental suggerisce che la domanda abitativa rimane molto attiva.
Ma ancora più interessante è dove questa domanda si sta dirigendo.
Il mercato sembra premiare community che rispondono a esigenze precise:
JVC → rapporto prezzo/spazio e rendimento.
Business Bay → centralità e domanda professionale.
Dubai Marina → lifestyle, maturità e liquidità.
Arjan → affordability e potenziale rendimento.
Downtown → posizione prime e protezione del capitale.
Non sceglierei quindi la stessa area per ogni investitore.
Se il mio obiettivo fosse principalmente cash flow, guarderei con attenzione JVC, Arjan e determinati edifici di Business Bay.
Se volessi combinare domanda rental e liquidità, Business Bay e Dubai Marina sarebbero molto interessanti.
Se cercassi maggiormente qualità dell'asset e protezione del capitale, Downtown entrerebbe inevitabilmente nell'analisi.
E se cercassi crescita futura in una community ancora in espansione, valuterei anche aree come Dubai Creek Harbour, pur sapendo che la futura offerta deve essere attentamente considerata.
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La mia conclusione
Il dato più importante che ricavo da questa analisi non è che JVC sia prima o che Business Bay sia seconda.
È un altro:
il tenant sta diventando sempre più selettivo.
Dubai continua a crescere, ma contemporaneamente aumenta anche l'offerta immobiliare.
Questo significa che in futuro non sarà sufficiente possedere “un appartamento a Dubai”.
Bisognerà possedere l'appartamento che il tenant vuole scegliere.
Ed è qui che cambia completamente il lavoro dell'investitore.
Non bisogna più chiedersi soltanto:
“Quale zona rende di più?”
La domanda dovrebbe essere:
“Chi affitterà questa proprietà, perché dovrebbe scegliere proprio questa e quanta concorrenza avrà tra tre o cinque anni?”
Per me è questa la differenza tra comprare un immobile a Dubai e costruire realmente un investimento immobiliare.
Valerio Sciamannetti
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