07/07/2012
LADO B DEL PLAN HIPOTECARIO OFICIAL: las pequeñas grandes limitaciones para los que buscan un crédito para su vivienda
Un millón y medio de personas ya se inscribieron en la ANSES esperanzadas en obtener los préstamos baratos del Gobierno. Sin embargo, la iniciativa incluye algunas particularidades que pueden jugar como condicionantes a la hora de recibir el dinero. ¿Para qué alcanzaría ese monto? La letra "chica".
A poco más de quince días de anunciado, el plan oficial Procrear de crédito para la vivienda única familiar sigue ganando relevancia en el sector inmobiliario, pese a que la forma en cómo se implementará esta iniciativa continúa siendo un gran misterio.
Los más de 1,5 millones de particulares que ya se inscribieron en la ANSES -esperanzados en obtener el "milagro K" de pagar un crédito a tasas que arrancan en un 2%, cuando la inflación es diez veces superior- dan cuenta de la expectativa que ha generado.
En el arranque fue todo fervor. Pero las dudas entre particulares y especialistas comenzaron a surgir cuando, papel y lápiz mediante, se hicieron cuentas sobre lo que se ofrece.
Sucede que, al repasar los requisitos a cumplimentar para ser un beneficiario del plan Procrear, quedan en evidencia cuestiones que terminan por complicar a los sectores de menor poder adquisitivo que apuestan a este programa como solución habitacional.
"Como está pautado, parece hecho para quien ya tiene una vivienda o no tiene mayores inconvenientes para encarar una construcción, porque posee desde el terreno hasta la espalda financiera para cumplir con todo lo que se pide", afirmó de manera categórica Armando Pepe, presidente del Servicio de Ofertas Múltiples (SOM) y fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CAI).
El primer condicionamiento fijado en el mega plan hipotecario puede encontrarse, justamente, en el requisito inicial que contempla: demostrar un trabajo en blanco con fondos suficientes por el período mínimo de un año.
Es que, tal como detalló la propia Presidenta en el marco del anuncio de las tarjetas Argenta para jubilados, el país hoy cuenta con "un 32% de trabajadores sin registro, en negro, más de un 7 por ciento de desocupación".
Sólo considerando el total de empleados en negro quedan "borrados de un plumazo" más de 4,3 millones de argentinos. Y, justamente, es en este grupo donde se encuentran las mayores carencias habitacionales.
"Esta es una limitación muy fuerte. Pero hay otra que también es significativa, como el monto tope prestado y qué tipo de construcciones son las que se pueden llevar a cabo. Y esto no ayuda a quienes quieren dejar de alquilar", aseguró iProfesional.com José Rozados, CEO de la consultora Reporte Inmobiliario.
El gran limitante
Entrando en mayores detalles sobre la iniciativa y "posando la lupa" sobre los condicionantes -además del ya mencionado- surge uno que es crucial.
Y tiene que ver con que el costo del proyecto de obra a encarar no puede superar en más de cuatro veces el valor del terreno.
"Esto es comprensible para un particular que cuente con un lote muy bien valuado y en dólares, por ejemplo. Ahora, es un dolor de cabeza para aquellos que tienen un pedazo de tierra en una zona poco cotizada", señaló Rozados, al tiempo que agrega que "para quienes más requieren de estos créditos este limitante es nocivo".
"Pensemos en una persona que dispone de un terreno en el Gran Buenos Aires o en el interior. En ese caso, un lote de 200 metros cuadrados en zonas de baja demanda -que es el tipo de espacio del que disponen muchos de quienes solicitaron los préstamos- puede cotizar en unos $15.000. Es decir, que recibirá no más de $60.000 para hacer su casa", apuntó el titular de Reporte.
Y aquí entra a tallar otra cuestión de relevancia: esa cifra puede resultar inferior si es que el Gobierno toma la valuación fiscal de los predios.
Precisamente, el programa no aclara cómo será determinado dicho valor.
"Uno tiende a pensar que se utilizará la cotización del mercado, pero en las condiciones del plan eso no se aclara. Si se aplica la valuación fiscal, el dinero que se esté entregando incluso puede ser más bajo del previsto", remarcó Rozados.
En esa dirección, comercializadoras de renombre como LJ Ramos y la mencionada Reporter Inmobiliario aseguraron a iProfesional.com que el precio de la tierra -de fijarse a valor fiscal- "puede decaer más de un 60% respecto de la cotización de mercado".
"En zonas alejadas de la provincia de Buenos Aires la cotización de un lote comercializable ronda entre los $4.000 y los $10.000. Es decir, que el máximo establecido de cuatro veces ese valor -que iría entre los $16.000 y los $40.000- hace casi imposible levantar una vivienda. Más aun con los actuales costos que se manejan en la construcción", expresó Rozados.
El experto detalló que, según los criterios que establece Procrear, "para obtener un crédito hipotecario razonable que permita construir una casa digna, aunque sin lujos, se deberá contar con un terreno cuya valuación no baje de los $50.000".
"Eso te hace acreedor de unos $200.000 pesos. Y te habilita a construir, al menos, un living y cocina integrada y baño en la habitación. Techo de tejas, paredes aisladas, y demás. El tema es que para una familia con hijos una casa de esas características queda muy chica. Por ende, hay que ver cuánto rendirá la plata que entregue el Gobierno", afirmó.
Según una investigación de mercado que será dada a conocer en los próximos días -adelantada en exclusiva a iProfesional.com- el costo de construcción de una vivienda de gama media se ubica en los u$s1.200 el metro cuadrado.
Dicho relevamiento para unidades del tipo de las viviendas del plan oficial ProCrear arroja una cifra del orden de los u$s1.000, es decir, 4.500 pesos.
De modo tal que para un terreno bien ubicado y cotizado en $50.000 -que habilitaría la obtención de un crédito de $200.000- esa cifra permite edificar (sin considerar gastos extras de tipo administrativo, de gestoría o desarrollo de planos) unos 44 metros cuadrados.
Es, precisamente, por este tipo de resultados que los expertos hacen hincapié en el limitante propio de la valuación del lote.
Respecto de este punto, Armando Pepe puso la lupa en las dificultades para aquellos que poseen terrenos poco cotizados y, además, perciben ingresos medios o bajos.
"El interesado, según el programa, debe hacer planos, presentarlos, y pagar derechos municipales según dónde vaya a construir. Eso le implica un gasto extra de hasta 12.000 pesos. Es muy difícil de afrontar para buena parte del segmento que busca estos créditos", indicó.
El desbalance de la tierra
Desde LJ Ramos Eduardo Pereira, gerente de Tasaciones de la inmobiliaria, también se refirió a este último punto.
"Quienes tengan acceso al crédito y terrenos en el conurbano bonaerense de por sí enfrentarán la desventaja de contar con una tierra muy barata. Y ni hablar si la cotización es fiscal. Hay que pensar que muchas municipalidades hace años que no actualizan estos valores", remarcó a iProfesional.com.
"La situación es diferente para los dueños de predios en San Isidro, Pilar o Vicente López. En esos casos, esa valuación fiscal está muy cerca del precio de comercialización", agregó.
No obstante, el experto aclaró que "suena poco convincente que le otorguen el crédito a quienes aparentan una mayor espalda económica".
Por supuesto, todo lo anteriormente dicho comprende a quienes ya disponen de un lote.
Ahora, ¿qué sucede con aquellos que no tienen terrenos? Según lo anunció la propia Presidenta, deberán inscribirse para que -a través de Lotería Nacional- resulten sorteados y así les sea asignado alguno de los predios fiscales que fueron puestos a disposición del plan.
Pero hay un detalle. La disponibilidad de espacios aportados por el Estado comprende apenas 86 parcelas, cuyas dimensiones varían desde las 0,35 hectáreas a las 180.
La distribución de estos terrenos que serían destinados al programa se concentra hoy, principalmente, en la provincia de Buenos Aires (32 predios), Córdoba (8), Santa Fe (5) y Tierra del Fuego (4).
¿Qué tipo de casas se puede construir?
Aunque luego fueron despublicadas de su página Web, el Hipotecario implementó la semana pasada en su portal de Internet, una opción que mostraba los modelos de viviendas construibles dentro del plan oficial para quienes carezcan de terreno.
Según pudo constatar iProfesional.com, dichos modelos fueron elaborados por técnicos de la entidad bancaria para cada región del país.
Por lo general se trata de viviendas de entre uno y tres dormitorios.
Para la zona Patagónica (Río Negro, Neuquén, Santa Cruz, Chubut y Tierra del Fuego) se plantearon dos alternativas, de una y dos plantas (68 m2 a 79 m2)
Modelo propuesto:
Para la región de Cuyo (Mendoza, San Juan y San Luis) se exhibieron casas de una o dos plantas con tres variantes: 1, 2 o 3 dormitorios (de 44 m2 hasta los 68 m2).
Alternativa divulgada (opción básica):
Para el Noreste argentino (Misiones, Formosa, Chaco, Santiago del Estero y Corrientes) serían de 1, 2 o 3 dormitorios (entre 55 m2 y 80 m2), techo curvilíneo.
Propuesta dada a conocer:
Por último, para el NOA (Jujuy, Salta, Tucumán, La Rioja y Catamarca), las viviendas presentadas comprenden 1, 2 o 3 ambientes, con techo inclinado o plano.
Modelo revelado:
Preguntas y respuestas básicas
En búsqueda de responder los interrogantes que surgen de los alcances del mega plan hipotecario oficial, iProfesional.com consultó a expertos para dar respuesta a muchas de las inquietudes que se han generado.
Una de ellas es si se puede edificar arriba de la casa de algún familiar, o si tiene que estar subdividido el terreno.
Hay que decir que no es necesario que esté fraccionado, pero que el lote debe ser del padre o del hijo.
De recurrir a esta opción, ambas casas quedarían hipotecadas al concederse el préstamo.
Otra particularidad del plan está dada por el hecho de que no es suficiente con presentar el boleto de compraventa del lote si no que éste tiene que haber sido escriturado.
Un nuevo interrogante que se presenta es si quienes ya poseen una casa sin terminar -o bien deseen ampliar su vivienda actual- pueden o no acceder a los créditos "baratos".
La respuesta es sencilla: el plan oficial sólo está orientado a la construcción de nuevas viviendas.
¿Y qué pasa con aquellos que deben tirar abajo lo existente para edificar algo nuevo? En ese caso, el plan oficial no cubre demoliciones, si bien el interesado puede acceder al crédito para levantar la nueva unidad.
Otra inquietud es cuál es el momento cero que se considera para la devolución del dinero recibido.
Al respecto, hay que decir que los tomadores del crédito no pagan la cuota durante el período que dure la obra.
Por otro lado, la pregunta de muchos interesados es si habrá una lista de constructores para contratar o si se puede llamar a cualquier conocido.
Las opciones:
Para los casos de los préstamos individuales (con terreno propio), el tomador del crédito puede elegir con quien construye.
En caso de que utilice tierras fiscales urbanizadas, podrá optar por las constructoras ya establecidas por el Estado.
¿Cómo se controlará que las obras se hagan y que realmente valgan el monto solicitado? En una primera instancia se deberá contar con la aprobación de un presupuesto que sea razonable según el proyecto de obra.
Luego, los desembolsos se realizarán de acuerdo con el cumplimiento de los plazos de ejecución, que se controlarán a través de inspecciones realizadas por el banco.
Otra inquietud surge de aquellos que cuentan con parte del capital atesorado. Por ejemplo, se piden $350.000 para una casa de $500.000.
En ese caso, se recuerda que el proyecto de obra no puede superar el monto equivalente a cuatro veces el valor del terreno.
¿Y en el caso de campos? ¿Se puede construir en un predio rural o de estancias? El plan oficial sólo contempla zona urbana o semiurbana que cuente con infraestructura y que no sea inundable.
En lo que se refiere a countries o barrios cerrados, todo indica que no deberían existir restricciones para este tipo de emprendimientos.
La dificultad de llevar el plan oficial a la práctica
A la hora de evaluar la puesta en práctica de la gran apuesta oficial, Armando Pepe apeló a un cálculo para abordar lo que él definió como una iniciativa "muy difícil de realizar".
"El plan fija 100.000 viviendas al año. Si a ese número lo dividimos por los 365 días, da como resultado 273 diarias. Dividido por 24, arroja 11 por hora. Esto resulta poco viable", recalcó.
El experto subrayó que la iniciativa le "hace recordar a la propuesta para inquilinos que, en su momento, anunciara Néstor Kirchner junto a Martín Redrado. La gente venía a nuestras oficinas a consultar pero al final del plan apenas entregaron 28 créditos a través del Banco Nación".
Por supuesto, no todos se muestran tan escépticos como el entrevistado. Prueba de ello lo da el millón y medio de particulares inscriptos en el plan hasta el momento, y que sueñan con que un techo propio respaldado por el Gobierno.
Fuente: I Profesional
