11/05/2026
**Conflictos de interés en la propiedad horizontal: un problema silencioso, pero estructural**
Hace poco tuve la oportunidad de exponer en el Consejo Profesional de Ciencias Económicas sobre un tema que, a mi entender, merece mucha más atención dentro del régimen de propiedad horizontal: los **conflictos de interés en la vida consorcial**.
La propiedad horizontal argentina ya no puede ser pensada únicamente como un régimen de convivencia entre vecinos. En muchos casos —edificios complejos, centros comerciales, consorcios mixtos, torres con amenities o unidades funcionales con explotación económica— el consorcio funciona también como una verdadera **organización económica**.
Allí se toman decisiones con impacto patrimonial, contractual y operativo: contratación de proveedores, ejecución de obras, asignación de gastos, administración de recursos comunes, definición de prioridades, aplicación de sanciones, autorización de usos y resolución de conflictos internos.
En ese contexto, el conflicto de interés no es una rareza. Es una posibilidad permanente.
El problema es que nuestro régimen de propiedad horizontal, regulado en los arts. 2037 a 2069 del Código Civil y Comercial de la Nación, no contiene una regulación específica sobre esta materia. El Código regula el consorcio como persona jurídica, el rol del administrador y el funcionamiento de la asamblea, pero no establece con claridad deberes de revelación, abstención, incompatibilidades ni consecuencias específicas frente a decisiones adoptadas bajo la influencia de un interés personal.
Ese vacío normativo no significa que no haya derecho aplicable. Significa que debemos interpretar estas situaciones desde los principios generales: la buena fe, el abuso del derecho, la prevención del daño y la responsabilidad por ejercicio irregular de la administración.
La buena fe exige lealtad, transparencia y conducta colaborativa. No elimina el conflicto, pero lo vuelve jurídicamente visible.
El abuso del derecho permite revisar decisiones formalmente válidas cuando, en los hechos, aparecen desviadas de su finalidad comunitaria.
La prevención del daño impone actuar antes de que el conflicto se traduzca en perjuicio concreto.
Y la responsabilidad del administrador se configura, muchas veces, no por haber decidido mal, sino por haber permitido procesos opacos, insuficientemente informados o carentes de control.
En la práctica consorcial, estas situaciones aparecen de muchas formas: proveedores “de siempre” sin comparación real de presupuestos; obras aprobadas con información incompleta; contrataciones vinculadas; miembros del consejo que intervienen en decisiones donde tienen interés directo o indirecto; urgencias invocadas para evitar deliberaciones; sanciones aplicadas de manera selectiva; gastos comunes que encubren beneficios particulares.
No toda situación de conflicto de interés es ilícita. Esa es una distinción importante.
El conflicto puede ser jurídicamente tolerable cuando es revelado oportunamente, no condiciona la decisión colectiva y no genera un perjuicio desproporcionado para el consorcio.
Pero se transforma en un problema serio cuando se oculta, cuando influye en el proceso decisorio o cuando produce resultados injustificados.
Por eso, la pregunta central no debería ser si existen conflictos de interés en los consorcios. Existen. Son estructurales.
La verdadera pregunta es si contamos con reglas, prácticas y estándares suficientes para reconocerlos, transparentarlos y gestionarlos.
En este punto, la propiedad horizontal necesita avanzar hacia una idea más robusta de **gobernanza consorcial**. No alcanza con cumplir formalmente el reglamento o convocar una asamblea. Hace falta construir procesos confiables: información previa suficiente, comparación real de alternativas, registración clara de vínculos, abstención cuando corresponda, control del consejo, rendición documentada y decisiones orientadas al interés común.
El reglamento de propiedad horizontal podría cumplir un papel mucho más relevante. Debería incorporar cláusulas operativas sobre deber de revelación, abstención, contratación transparente, intervención del consejo, manejo de urgencias y criterios para evitar que el interés particular interfiera en la decisión colectiva.
A falta de reglas expresas, propongo pensar en un estándar mínimo: quien decide en el consorcio debe actuar en interés de la comunidad y abstenerse cuando su interés personal, económico, profesional o vincular pueda razonablemente influir en la decisión.
A ese estándar podemos llamarlo **deber de lealtad consorcial**.
La propiedad horizontal ya no puede ser analizada solamente como un sistema de convivencia. También es un ámbito de administración de intereses económicos, recursos comunes y decisiones colectivas con impacto jurídico real.
Ignorar los conflictos de interés no los elimina. Los consolida.
El desafío no es pretender que no existan. El verdadero desafío es saber cuándo un conflicto es aceptable, cuándo debe ser revelado, cuándo exige abstención y cuándo se convierte en un riesgo jurídico para el consorcio, para sus autoridades y para el administrador.
Trabajar sobre estos temas no significa judicializar la vida consorcial. Significa exactamente lo contrario: prevenir conflictos, fortalecer la confianza y mejorar la calidad institucional de las decisiones comunes.
