A.Lopez & Asoc. Administracion de Consorcios de Propiedad Horizontal

21/09/2016

Ejecutar judicialmente la deuda por expensas del consorcista moroso, es imperativo para todo buen administrador. No resulta justo ni equitativo que todos los otros propietarios contribuyan pagando las expensas del que no lo hace.
Las razones por las que no se paga pueden ser variadas, algunas comprensibles otras injustificables. Para las primeras, el buen administrador intentará previamente formalizar un acuerdo de pago, que, en la medida que importe quita de capital o de intereses, deberá contar con aprobación asamblearia.
En caso de no quedar formalizado ningún acuerdo, o si se incumple el existente, no queda otra opción que iniciar juicio ejecutivo.
Convengamos que ejecutar expensas no es lo mismo que ejecutar un cheque o un pagaré. En los últimos casos se ejecuta una obligación firmada por el propio moroso que decidió incumplir. En cambio, ejecutar una deuda por expensas importa ejecutar a quien no firmó personalmente el instrumento que se ejecuta, sino que el mismo surge de una certificación expedida por un tercero: el administrador, que representa a la persona jurídica privada consorcio de propietarios.
Ni siquiera se acerca ese proceso ejecutivo a la ejecución fiscal o juicio de apremio, por cuanto el fisco ejecuta una obligación legal determinada y cierta que resulta incumplida, ya sea que ejecute por sí o por delegación.
Cuando el consorcio ejecuta expensas, al ejecutado le quedan pocas defensas procesales, (que son planteos de oposición a la ejecución, meramente formales), quien no puede discutir la causa de la obligación ni tampoco abrir a prueba el expediente. Si hay inconsistencias deberá reclamar en juicio ordinario posterior.
Es aquí donde hay que prestar atención a la realidad de esos juicios ejecutivos.
A veces el ejecutado, al que por diversas razones se le ha negado recibir el pago de expensas en tiempo y forma, se ve atado a un juicio interminable donde paga reiteradamente - en el expediente - capital, intereses y gastos causídicos por expensas que se van devengando mes a mes, sin que pueda poner finiquito a un juicio que termina siendo injusto al prolongarse indefinidamente, cuando el ejecutado tiene voluntad de pago.
Al que quiere liquidación final para pagar y acabar con el pleito, se le dificulta.
Por qué ocurre esto??
Hay un déficit, un vacío o una imprecisión en la ley procesal, en el mismo procedimiento ejecutivo, que lleva a una solución inequitativa en algunos casos.
En efecto, en el Código Procesal Civil y Comercial (vigente para la ciudad de BS AS) se legisla sobre el CREDITO POR EXPENSAS COMUNES en el artículo 524 que establece: “Constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal.
Con el escrito de promoción de la ejecución deberán acompañarse certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si éste no los hubiere previsto deberá agregarse constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el administrador o quien haga sus veces.”
Salvo ese artículo, en todo lo demás, el procedimiento es común a todo juicio ejecutivo.
Este artículo 524 - a partir del 1-8-2015 - se deberá integrar con el artículo 2048 in fine del Código Civil y Comercial que dispone : “….El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones”
El Código Procesal también establece lo siguiente : “LIMITES Y MODALIDADES DE LA EJECUCION Art. 558 BIS. - Durante el curso del proceso de ejecución de créditos por expensas comunes , el juez, a pedido de la parte demandada, fijará UNA (1) audiencia para que comparezcan ejecutante y ejecutado con el objeto de establecer la forma más rápida y eficaz de satisfacer el crédito, procurando evitar perjuicios innecesarios. A esta audiencia deberán comparecer ambas partes personalmente , y se celebrará con la que concurra. No podrá señalarse UNA (1) nueva con el mismo objeto, ni tampoco podrá el ejecutado promover posteriormente incidentes por causas anteriores que no fueron invocadas en dicha audiencia”.
Esta audiencia es facultativa del juez, el cual muchas veces por razones de tiempo y colapso tribunalicio, no la concede cuando el ejecutado la solicita.

25/01/2016

En consultas sobre el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (CCC) observo que hay un tema recurrente.
Qué hay que hacer cuando se rompen cañerías? Qué es común y qué es propio?
En primer lugar considero que el CCC no ha derogado los Reglamentos de Copropiedad y Administración (hoy Reglamentos de Propiedad Horizontal), que son contratos de adhesión y ley de cada consorcio.
Me permito apoyarme para esta conclusión en los artículos 962 al 965 del CCC.
Es aquí donde muchos doctrinarios señalan que a partir de la vigencia de CCC y conforme al art. 2041 inc. f) de cosas necesariamente comunes, las cañerías son comunes en todo su recorrido.
Me permito disentir con tales opiniones, por los siguientes fundamentos.
Si se pretende sostener que las cañerías son comunes en toda su extensión debió haber otra redacción en el inciso f) del art.2041.
El inciso f) del art.2041 no establece que todas las cañerías son comunes.
En efecto, dicho inciso, dentro de las cosas necesariamente comunes señala:
“f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;”
El uso de la coma, signo de puntuación importante en la redacción de un texto, permite sostener que la norma quiso establecer que todos los caños y los cableados son comunes hasta su ingreso en la unidad funcional, donde pasan a ser propios.
Las razones que esgrimo son exclusivamente gramaticales, de sintaxis. Lo redactado entre comas se integra como sumatorio a la primera proposición.
Conclusión: para el CCC tanto los caños cuanto los cableados son comunes hasta la entrada a las unidades funcionales.

30/07/2015

En breve estaremos regidos por un nuevo Código Civil. Sin perjuicio de las opiniones oportunamente expresadas respecto del anteproyecto de reforma , hay varios temas particularmente trascendentes para los propietarios que es importante resaltar.
Uno de esos temas es el de las nuevas atribuciones (y responsabilidades) del Consejo de Administración. Desde que fuera sancionada la ley 13512 de Propiedad Horizontal, ninguna normativa nacional ha hecho siquiera mención del Consejo de Administración. En otras palabras, para la ley de propiedad horizontal vigente hasta el 31-7-2015, el Consejo no existe.
Algunos reglamentos lo crean, y a veces, algunas asambleas lo establecen, pero la figura del Consejo ha sido siempre difusa y ha dado lugar a muchos malos entendidos.
Actualmente el Consejo no es más que un grupo de vecinos (propietarios o no, que habiten el inmueble o no) que ponen sus buenos oficios para aconsejar al Administrador. El administrador escuchará el consejo si le parece pertinente, pero excepto que el Reglamento o la Asamblea expresamente indiquen lo contrario, no está obligado a ello.
Los consejeros son una especie de “nexo” entre la administración y el resto de los condóminos, y en algunos casos tienen el “contralor técnico y económico” de la gestión de la administración. Esto último se traduce en la carga “moral” de revisar cómo gestiona la administración los fondos del edificio, pero sin facultades ejecutivas.
En algunos casos, hay edificios y administraciones que -en la práctica- delegan responsabilidades y decisiones en los miembros del Consejo, pero ello es una mera práctica que en principio no modifica las responsabilidades legales de gestionar los fondos del edificio que tiene el administrador.
Ahora bien, el nuevo texto legal, sí hace mención de los Consejos de Administración, con la finalidad de controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio. Se llamarán "Consejos de Propietarios".
Serán optativos. El Consejo de Propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.
Al llamarse consejo de “propietarios”, dicho órgano no debiera integrarse más que por propietarios, y no por meros ocupantes o parientes de los propietarios.
En caso que haya consejeros designados por Asamblea, cumplirán las funciones legales y -además- las que puedan asignarles el Reglamento de cada Consorcio.
Conforme el nuevo texto legal, -entre otras incumbencias-, deberá aprobar los certificados de deuda, el uso de los fondos de reserva y asumir la propia administración del consorcio, ante determinadas situaciones.
Cabe agregar que el Consejo se expide por simple mayoría de sus miembros, y a falta de indicación contraria del Reglamento de Copropiedad y Administración (llamado a partir del 1-8-2015 “Reglamento de Propiedad Horizontal”), cada consejero tiene un voto.

09/06/2015

Son recurrentes las quejas de los inquilinos que viven en Consorcios. Les cargan las expensas de manera indiscriminada y nadie escucha sus reclamos. Si no las pagan, se hará saber la novedad al propietario y éste los desalojará, pues hay una cláusula en el contrato de locación que dice que si el locatario no paga las expensas, el contrato se rescinde. A su vez, la Inmobiliaria que ha actuado como apoderada del propietario también suele desentenderse del problema. En resumen: el inquilino se encuentra desprotegido ante el variable monto de las expensas, y a nadie parece importarle.
Quiere tener su techo propio, pero pocos planes oficiales de adquisición de viviendas resultan una solución factible. Por lo general, hay que reunir requisitos de solvencia que están fuera de su alcance, o hay que esperar a que la suerte lo favorezca con el sorteo de determinados créditos, que en gran medida son pura publicidad preelectoral.
A él le gustaría que los candidatos a ejercer los cargos públicos discutieran, por ejemplo, si es cierto lo que se dice de la Provincia de San Luis. Que allí no hay problema de vivienda porque existen planes oficiales que la hacen accesible a todos los bolsillos. ¿Será verdad, o un simple rumor? Y en caso de verificarse que sea cierto, ¿cómo lo hacen? Ese tipo de temas es lo que a la población le importa, más allá de los coyunturales de la política menor.
El problema de carecer de un techo propio marca a fuego a las personas, imprimiéndoles ideas, temores y resentimientos. Los niños criados en hogares que mudan de domicilio constantemente por causa del vencimiento de los contratos de locación crecen acuciados por una sensación de inseguridad que afecta negativamente su personalidad para toda la vida.
Por otra parte, según el régimen legal de propiedad horizontal, el inquilino es un "don nadie" dentro del Consorcio. Todo lo que hace o deja de hacer, es considerado como hecho u omisión del propietario. No existe una vinculación legal directa entre él y el Consorcio donde vive.
Desde Nuestra Administración queremos señalar seguidamente algunos conceptos básicos que los inquilinos debieran saber, y aplicar en resguardo de sus intereses:

Desde un punto de vista estrictamente legal, la obligación de pagar expensas recae exclusivamente sobre el propietario del inmueble, al igual que los impuestos, y no sobre el inquilino.

Es precisamente por la existencia de esta disposición legal, que los propietarios se cubren poniendo en los contratos una cláusula por la cual, no obstante lo que manda la ley, el inquilino acepta hacerse cargo de esos pagos. Y para reforzar la obligación, otra cláusula dice que la falta de pago de las expensas se considerará mora en el pago del alquiler, pudiendo, por esa vía, ser desalojado.

Demás está decir que, si por cualquier circunstancia, el contrato nada dice al respecto, el inquilino no tendrá obligación de pagar ninguna suma correspondiente a expensas o impuestos.

Sobre las expensas, debemos saber que todas ellas son llamadas "comunes", en el sentido de que deben ser prorrateadas entre todas las unidades del edificios, pero pueden ser: "Ordinarias" si corresponden a gastos "Habituales"-que son los que se repiten necesariamente en el tiempo de un modo regular- y "Extraordinarias", que reflejan los gastos "Eventuales", "Imprevistos", u "ocasionales" que deba afrontar el Consorcio.

También debe saberse que el Administrador puede calcular por sí mismo las expensas Ordinarias, pero para las "Extraordinarias" deberá requerir el consentimiento previo de la Asamblea de Propietarios. La única excepción la constituyen gastos de extrema urgencia, que podrá hacerlos sin este requisito, pero igualmente deberá convocar a Asamblea luego de realizado el gasto, a fin de lograr su aprobación, o no por los propietarios.

Todo esto es sumamente importante saberlo al momento de la firma del contrato de locación. El futuro inquilino deberá leer detenidamente, antes de firmar, verificando si dice que las expensas que se compromete a pagar son las "Ordinarias", o las "Comunes" -todas, es decir: Ordinarias y Extraordinarias".

Es bueno que el inquilino asuma su poder de negociación y discuta los términos del contrato antes de comprometerse. Y sobre todo, es bueno que los propietarios sepan que, en general, el mal inquilino se caracteriza por firmar el contrato a ciegas, mientras que el buen inquilino se revela cuando discute lo que se compromete a pagar.

Además, también es importante saber que así como escasean las viviendas, también escasean los buenos inquilinos que cumplen puntualmente con las obligaciones asumidas.

Respecto de las liquidaciones de expensas, normalmente el buen administrador discrimina en ellas en columnas separadas los gastos Ordinarios de los Extraordinarios, pero no es su obligación. Además, tampoco es conveniente que el inquilino se guíe ciegamente por el criterio reflejado en la liquidación.

Cuando el inquilino se ha comprometido a pagar las expensas Ordinarias, debe hacer lo siguiente: Debe tomar, cada mes, la liquidación de expensas y frente a cada rubro, preguntarse: ¿es un gasto Ordinario? Entonces lo pago. ¿Es un gasto extraordinario? Entonces, lo tacho. No lo pago. Y en caso de discordancias o dudas sobre si se trata de un gasto Habitual o Eventual, discutir el asunto directamente con el locador, o su apoderado en su caso.

05/05/2015

LAS PARITARIAS DE ENCARGADOS Y LA FALTA DE TRANSPARENCIA DE LAS AUTORIDADES DEL MINISTERIO DE TRABAJO, EMPLEO Y SEGURIDAD SOCIAL

Qué es una paritaria? Es un contrato que se celebra entre las entidades representativas de trabajadores y empleadores, que tiene por objeto regular las condiciones de trabajo y las remuneraciones en cada sector de la economía.
Una vez celebrado, ese contrato se transforma prácticamente en una ley, porque luego de ser aprobado por el Ministerio de Trabajo, sus cláusulas se aplican obligatoriamente a cada trabajador y a cada empleador como si ellos mismos lo hubiesen firmado.

En tales condiciones, se hace ineludible la publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina del texto de esos contratos colectivos de trabajo. Resulta ominosa la falta de publicación, reveladora de falta de transparencia.

Resulta poco seria la siguiente afirmación que suele emitir el Ministerio responsable “Hágase saber que en el supuesto que este MINISTERIO DE TRABAJO, EMPLEO Y SEGURIDAD SOCIAL no efectúe la publicación de carácter gratuita del acuerdo homologado y del texto ordenado aprobado, resultara aplicable lo dispuesto en el tercer párrafo del Artículo 5° de la Ley Nº 14.250 (t.o. 2004)”.
Ese cliché resulta capcioso.

El art.5º de la ley 14250, texto ordenado en 2004 por el Decreto 1135/2004 establece: “ARTICULO 5º.- Las convenciones colectivas regirán a partir de la fecha en que se dictó el acto administrativo que resuelve la homologación o el registro, según el caso.
El texto de las convenciones colectivas será publicado por el MINISTERIO DE TRABAJO, EMPLEO Y SEGURIDAD SOCIAL, dentro de los DIEZ (10) días de registradas u homologadas, según corresponda.
Vencido este término, la publicación efectuada por cualquiera de las partes en la forma que fije la reglamentación, surtirá los mismos efectos legales que la publicación oficial.
El MINISTERIO DE TRABAJO, EMPLEO Y SEGURIDAD SOCIAL llevará un registro de las convenciones colectivas, a cuyo efecto el instrumento de las mismas quedará depositado en el citado MINISTERIO.”

El susodicho art.5º aún no ha sido reglamentado, por lo cual NO EXISTE AL MOMENTO UN CONTROL OFICIAL DEL TEXTO DE DICHOS ACUERDOS, QUE LOS GREMIOS O LOS MEDIOS DE DIFUSIÓN DAN A CONOCER, LO QUE TRANSFORMA A LA PUBLICIDAD ORDENADA POR LA LEY, EN SIMPLES TRASCENDIDOS QUE SUELEN DISTORSIONARLOS.

En lo que respecta al sector de la Propiedad Horizontal, dicha práctica resulta particularmente irritante para los sufridos propietarios e inquilinos que habitan consorcios de propiedad horizontal, que son los que en definitiva van a pagar los aumentos de salarios o premios que suelen establecer aquellos convenios. La población se ve informada de esos aumentos por los diarios, la radio, la televisión, o la página web del gremio de Encargados, que a veces contienen errores que dan lugar a diferentes interpretaciones.

Es hora de que el Ministerio del área tome cartas en el asunto para evitar tal irregularidad, no sólo por razones de elemental seriedad en la gestión, sino para evitar el desconcierto de la población.

12/03/2015

Este tema ha merecido varios artículos. Hoy sigue siendo un tema conflictivo. Los propietarios, los inquilinos y también los meros ocupantes, deben saber que el inmueble que habitan está sujeto a toda la legislación nacional y local y también a la ley consorcial propia y específica del edificio que habitan, que es el Reglamento de Copropiedad y Administración, llamado Reglamento de Propiedad Horizontal en el Código Civil y Comercial (ley 26994).
Hay reglamentos que prohíben la tenencia de animales domésticos, lo cual debe ser respetado y cumplido.
Sin perjuicio de ello, hay animales que son considerados acompañantes terapéuticos, por lo cual, si hay reclamos sobre su presencia en el edificio, los jueces evaluarán esa circunstancia, siendo difícil lograr sacarlos de la unidad funcional que habitan.
De todas formas, aun no diciendo nada el reglamento acerca de la tenencia de animales (por lo cual lo que no está expresamente prohibido, está permitido) un animal doméstico no debe molestar en forma tal que exceda la normal tolerancia. Si el animal molesta, su dueño viola el artículo 6º inciso b) de la ley 13512 y también el art.2618 del Código Civil, haciéndose el mismo pasible de las sanciones del art.15º de la ley 13512.
Ocurre que nadie quiere judicializar el tema y suelen los consorcios imponer multas a los propietarios u ocupantes renuentes a cumplir con las leyes y con las mínimas normas que impone la educación convivencial.
Esas multas se incluyen en las expensas.
Es necesario enfatizar que imponer multas es facultativo de los jueces, salvo que los reglamentos contemplen específicamente la potestad de multar (como suele ocurrir en los clubes de campo).
No obstante, si nada establece sobre multas el reglamento consorcial, la legitimidad de las mismas se deberá apoyar en una asamblea, que, con un mínimo de dos tercios de votos computables, resolverá incorporar al reglamento multas, especificando las causales de su fijación, el canon y un sistema recursivo para evitar situaciones abusivas. Esto lleva a la intervención notarial pues resulta ser una modificación del reglamento, que debe ser inscripta en el registro de la propiedad inmueble de cada jurisdicción.

Normativa aplicable a la problemática de los animales que molestan en el Consorcio

Art. 6° ley 13512
Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
Art.2618 Código Civil
Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias.
En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso.
El juicio tramitará sumariamente.
Art. 15 ley 13512
En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del art. 6°, el representante o los propietarios afectados formularan la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísino la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese, un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado. La aplicación de estas p***s no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.
ARTICULO 2047 del Código Civil y Comercial (ley 26994) vigente a partir del 1-8-2015
Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
Art.1973 Código Civil y Comercial (ley 26994) vigente a partir del 1-8-2015
Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.
Infracciones
ARTICULO 2069 del Código Civil y Comercial (ley 26994) vigente a partir del 1-8-2015
Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.

24/02/2015

RENOVACIÓN DE MANDATO Y FALTA DE QUORUM: Qué pasa si, en la Asamblea, para tratar la renovación del mandato del administrador, no hay quorum suficiente?
Recientemente fue noticia una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de Buenos Aires, que declaró inconstitucional una norma emitida por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor. Concretamente se trata de la Disposición 1000/DGDYPC/2012 que establecía la renovación automática de la Administración de un Consorcio de propietarios en caso de no existir quorum en la Asamblea convocada a los efectos de la renovación de su mandato.

¿Cómo queda entonces el Consorcio, cuando falta quorum en la Asamblea donde se trata la renovación del mandato de su administrador? Éste queda automáticamente desplazado de su cargo, o se mantiene como administrador?

Antes de referirnos a los términos de la sentencia del Supremo Tribunal, quiero adelantar nuestra conclusión: En ese caso, la administración deberá continuar al frente del Consorcio normalmente, hasta que una nueva Asamblea trate el tema y decida expresamente su remoción.

Examen de los puntos relevantes del Fallo
Los actores requieren se declare la inconstitucionalidad de varias normas:
- Disp. 3570/11 DGDYPC (que establece el quorum que debe tener la Asamblea que tratará la renovación del mandato de la administración)
- Disp. 1000/12 DGDYPC (renovación tácita del mandato del administrador si no hay quorum)
- Disp. 1698/12 DGDYPC (cursos del SERACARH)
- Disp. 1001/12 DGDYPC (la asamblea puede disponer por simple mayoría que el administrador sea el único habilitado en la cuenta)
- Res. 408/12 SECGCyAC (Secretaría de Gestión Comunal y Atención Ciudadana - que impone por primera vez la obligación de transparentar las expensas obligando a los administradores a enviar en formato digital la documentación respaldatoria de los gastos mensuales).

De las cinco normas, el Tribunal mantiene el amparo solamente respecto de la Disposición 1000. El resto es desestimado por distintas razones.

Por dicho motivo suponemos que se decidió que las costas del proceso fueran “por su orden”, es decir, que cada parte se debía hacer cargo de sus propios gastos procesales, sin condenar a la Ciudad de Buenos Aires a que pague todas las costas.

Si bien los miembros del Tribunal se expiden en el sentido de considerar inconstitucional la norma, es interesante el voto en disidencia del Dr. Lozano, quien, a diferencia del resto, opina que la norma impugnada es constitucional y la misma se encuentra dentro de las facultades de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor.

El argumento central del actor sostiene que la renovación tácita prevista en la Disposición 1000 constituye un exceso reglamentario porque “impone a los consorcistas un nuevo año de administrador que no estaba previsto en la ley” y “además de un exceso reglamentario, resulta contrario al espíritu de la ley, que fue evitar la perpetuación del administrador”.

Por su parte, los argumentos de los Jueces que deciden a favor de la inconstitucionalidad de la norma, pueden resumirse en que “la ley n° 941 establece que el mandato del administrador tiene un límite temporal (que puede surgir del reglamento de copropiedad o de la ley en caso de silencio de éste), que una vez cumplido el plazo aquél concluye y que aunque puede ser renovado, la decisión debe ser tomada por la asamblea de copropietarios. No surge, de la ley ni de su reglamentación, que la renovación pueda ser ficta o tácita”.

Por su parte, el voto en disidencia se sustenta en una interpretación global del régimen de la Propiedad Horizontal, indicando que “ni la ley 941 ni el decreto reglamentario dan una solución expresa acerca de qué corresponde si, convocada asamblea para resolver acerca de la renovación del mandato del administrador, no se llegare a reunir las mayorías correspondientes”, agregando que la ley 13.512 impone “que los consorcios cuenten con un representante legal [...], mientras que si prosperase la inconstitucionalidad planteada, y se derogase la disposición [1000], se supondría posible un escenario regulado por la ley local inconsistente con las previsiones que [...] dictó el legislador nacional. En efecto, en un escenario en que existen la ley 941 y su decreto reglamentario, la renovación tácita del mandato permite que, al menos, si no se reuniese la mayoría suficiente para decidir la renovación, remoción o designación de un administrador, el consorcio [...] no quede desprovisto de alguno [...]”.

Entonces, cómo queda el tema de la falta de quorum?
La Disposición 1000, que ha sido declarada inconstitucional, establecía una extensión automática por un año en caso que no se consiguiera quorum en la Asamblea convocada a los fines de la renovación del mandato del administrador.
Lo que excedía las facultades de Defensa del Consumidor era la determinación de un nuevo plazo, so pretexto de aclarar la situación ante la inexistencia de quorum en la Asamblea.

Qué ocurre entonces en un Consorcio donde se convoca a Asamblea para tratar la renovación del mandato y no se consigue el quorum necesario para poder sesionar? Pongamos un ejemplo extremo: nadie concurre a la Asamblea.

En ese caso, la administración continúa al frente del Consorcio, liquidando expensas, pagando sueldos y contestando eventuales demandas o planteos judiciales contra el Consorcio hasta que una nueva Asamblea trate el tema y decida expresamente.

En otras palabras: mientras pase el tiempo y no se vuelva a tratar el tema de la renovación del mandato en una Asamblea (convocada a tal efecto por el Administrador o por los mismos propietarios), el Administrador seguirá ejerciendo su calidad de tal al frente del edificio, con todas las responsabilidades que ello conlleva.

05/02/2015

La nueva normativa (Disposición DGDYPC 1494/2014) que ya está vigente permite que los vecinos no sólo tengan impresa la liquidación de las expensas, sino que puedan recibirla por correo electrónico."También se podrán denunciar irregularidades de la administración en las sedes comunales y asistir a una audiencia con el administrador para resolverlas", informó la Secretaría de Gestión Comunal y Atención Ciudadana a cargo de Eduardo Macchiavelli, mediante un comunicado.
El nuevo modelo de liquidación de expensas contiene información detallada de los gastos de contrataciones y sueldos del personal, e incorpora datos que, por lo general, no se dan a conocer, como por ejemplo: el estado patrimonial y los juicios que enfrenta el consorcio, entre otros. Si bien los consorcistas podrán optar por recibir la liquidación en papel, se estima que dejarán de imprimirse unos 4,9 millones de hojas por mes, dada la conveniencia económica y de acceso a la información que supone el almacenamiento de archivos digitales.
En cuanto al nuevo procedimiento para realizar denuncias, les permite a los porteños tener una audiencia con el administrador y un representante de Defensa al Consumidor con el objetivo de resolver la problemática. Para presentar una denuncia, los ciudadanos deben sacar un turno en la página web (www.buenosaires.gob.ar/turnos), llamar al teléfono 147 o acercarse a una sede comunal.
Los vecinos pueden denunciar aquellos casos en los que el administrador no tenga su matrícula; cuando no sea clara la información de las expensas; en caso de falta de mantenimiento y conservación de las partes comunes; si no convoca a asamblea conforme al reglamento, y demás aspectos previstos por la ley 941. También se podrá denunciar la falta de contratación de los seguros, la omisión de información en el recibo de pago, y la negativa a mostrar los libros y la documentación del consorcio..

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