04/04/2016
INFORME OCSA: MENDOZA. ABRIL 2016 - ES MOMENTO DE INVERTIR.
Que Argentina es un país muy oscilante en lo económico, no es ninguna novedad. Esto a la vez puede ser un dato pesimista o bien, todo lo contrario. Cuando el mar lleva una gran ola a la playa, para algunos, los que están preparados, es una gran oportunidad o bien para zambullirse o bien para surfear. Para otros es llegar sin ropa a la arena. En esto hay una gran similitud.
Estamos, para muchos gurúes, en la era de la información. Esto es, un buen dato, marca una gran diferencia. Entonces tome nota: ES MOMENTO DE INVERTIR EN LADRILLOS. Compre hecho o invierta en pozo. El motivo es el siguiente: desde el mes de diciembre de 2.015, se observa un cierto estancamiento en las propiedades - sobre todo en unidades de uno (1) y dos (2) dormitorios - que se contrapone al gran avance de los costos de la mano de obra y de los materiales. Esto hace que la ganancia histórica, entre comprar hecho o construir, no sea mayor al diez o quince por ciento (menos de la mitad acostumbrada por índices promedios anuales históricos), siendo que el plazo de construcción difícilmente sea inferior a nueve meses.
En otras palabras, construir respecto de comprar hecho desde el momento cero, beneficia al constructor en un porcentaje no mayor al 10 o 15%, en un plazo casi anual, lo que da un rendimiento en principio negativo con una inflación de tres decenas como la actual y proyectada.
Entonces ¿no es negocio construir? Todo lo contrario. Hay una excepción, EL PAGO FINANCIADO. ¿Porque? Porque el sector está esperando una revaluación importante de los precios de venta, en virtud de ser casi el mismo precio de venta al de construcción, y cuando no inferior. Esto así, si vende un departamento de un dormitorio en una zona en auge de Guaymallén por ejemplo, a estrenar con cochera, de cincuenta metros cuadrados (50 m2), el precio oscila alrededor de los $800 mil pesos, y quien lo haga se va a encontrar con la novedad que con suerte vuelve a construir lo que tenía, y cuando no unos metros menos. Ahora, imagine que el precio de construcción por metro cuadrado se aproxima a los $11.000, obtenemos un total, sin incluir el costo del terreno, de $550.000. Si a eso último le sumamos el 20% más de incidencia del terreno, es decir unos $150.000 (por ejemplo en un complejo de cuatro departamentos con cochera, hasta un 20% de incidencia del terreno respecto del valor total) estamos en un precio de construcción total de $700.000, en un plazo, como dijimos de doce meses siempre que yo hayan trabas burocráticas.
Esto no lleva inexorablemente a la conclusión que no es momento de vender, sino de comprar, ya sea al contado o financiado, y en este último caso, respetando los principios del stock de materiales a fin sufrir las vicisitudes de la inflación respecto del menor margen posible.
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