24/02/2022
Inversores inmobiliarios se buscan!!!
Por Alfredo Lavalle
Cierto es que la Pandemia trajo consigo, una severa depresión de toda la actividad en general. No menos cierto que el mercado inmobiliario ya venía sufriendo un proceso recesivo desde Abril de 2018. Dicen que, “un tropezón no es caída”, me pregunto ¿cuánto tiempo más va a pasar para superar este severo resbalón?.
El tiempo pasa de todas formas y no se avizoran medidas tan contundentes como la situación requiere.
Por estos días volvemos al tema Alquileres y la necesidad de reformar aquellas cuestiones ya anticipadas, que iban a suceder. Y como no podía ser de otra manera. . . Sucedieron!.
Y sucede que, se habla de distintas alternativas a la hora de modificar la denominada “Nueva Ley de Alquileres”, y lo preocupante es que no se hace foco en el verdadero problema que, no de ahora, ni producto de la última modificación, que en todo caso aumento la consecuencia, sino que esta problemática en el mercado locativo viene in crescendo desde hace unos años a esta parte, aún con las anteriores condiciones de arrendamiento (24 meses, duración contrato). Me refiero a la rentabilidad que debido a sus rendimientos más bajos de que se pueda tener memoria, produce desinterés en invertir y volcar una propiedad al mercado de alquileres, reduciendo por ende en dicho mercado el número de oferta, que, frente a una demanda no solo sostenida, sino en aumento (por crecimiento demográfico, más imposibilidad de adquirir por falta de créditos accesibles), no hace otra cosa que elevar los precios.
Síntesis: propietarios/inversores e inquilinos; perjudicados.
Mientras los dólares de los inversores argentinos emigran, buscando rendimientos y seguridad jurídica, que alguna vez supimos tener; nos enredamos en una discusión sin sentido alrededor de una antinomia entre propietarios e inquilinos, que no existe, menos aún una rivalidad con los profesionales inmobiliarios, que precisamente si hubo un sector que trazó con claridad los claroscuros de la “Ley de Alquileres”, cuando aún era un proyecto, fue este sector.
Por estos días fue noticia que desde agosto 2020 a julio 2021, los argentinos son los primeros compradores internacionales, de todo Latinoamérica en el mercado de bienes raíces, en volumen de dólares, en Florida (EE.UU.); donde la mayoría se vuelca al mercado locativo. Por otra parte, la ciudad de Orlando hace 5 años consecutivos que lidera el crecimiento en cantidad de puestos de trabajo generado. Una de las sanas derivaciones de esta tendencia, es que se desarrolla la construcción a toda máquina. Un conjunto de 8 torres y 120 unidades por cada torre, se vendió en tiempo récord. ¿Compraron los trabajadores? La respuesta es, que en la mayoría de los casos son inversores que vuelcan lo adquirido al mercado locativo, con una renta del 6 al 7% anual. Y quien desea alquilar tiene frente a sí un menú amplísimo de ofertas y precios accesibles, ya que deben competir entre sí.
No hace falta irse tan lejos, también podemos mirar la evolución inmobiliaria de la mano de la inversión argentina, en países vecinos, Uruguay y Paraguay, por ejemplo. Volviendo a nuestro mercado, donde la renta en el mejor de los casos se ubica entre 1,5% a 2%, pero si medimos los rendimientos fuera de los centros urbanos, éstos se sitúan entre el 0,8 y 1,5%; no hay mucho más que agregar. Ni mencionar que, a dicha renta, hay que deducirle impuestos.
Concluimos que se necesita un VERDADERO PLAN DE LARGO PLAZO DE FOMENTO DE ADQUISICIÓN DE VIVIENDAS USADAS Y CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS, EN AMBOS CASOS DESTINADAS AL MERCADO LOCATIVO. Y plan de fomento significa, como aliento, una reducción significativa de cargas e impuestos, por un plazo no menor a los 10 años. Amén de alentar la actividad y generar trabajo; lo sustancial es que, sí, es atractivo para el inversor (reglas duraderas), invierte en su País, crece la oferta locativa, beneficia al inquilino. Claro que también los países citados, ostentan una inflación anual de un dígito. Pero. . ., empecemos por algo!!
En definitiva, son señales y datos objetivos de la realidad, que no solo muestran el n**o del problema, también, una probable solución. Fin de la historia.
