12/02/2026
Viel diskutiertes Urteil des Verwaltungsgerichtshofes:
VwGH 09.12.2025 (Ra 2023/06/0023-12): Berufsbedingte Nutzung schließt „Ferienwohnung“ nach § 16 Abs 2 RPG aus (Vorarlberg)
⚡ Der VwGH stellt klar:
Eine Zweitwohnung ist keine Ferienwohnung iSd § 16 Abs 2 RPG, wenn ihre Nutzung berufsbedingt ist.
Für die Qualifikation als Ferienwohnung müssen zwei Voraussetzungen kumulativ vorliegen:
1) kein ganzjähriger Wohnbedarf und
2) zeitweilige Nutzung zu Urlaubs-, Ferien- oder Erholungszwecken
👉 Fehlt das zweite Element, liegt keine Ferienwohnung vor.
Entscheidend ist daher nicht:
➡️ ob sich dort der Mittelpunkt der Lebensinteressen befindet
➡️ wie häufig die Wohnung genutzt wird
➡️ oder ob dort auch Freizeit verbracht wird
Entscheidend ist ausschließlich:
👩🏭 Ob berufsbezogene Umstände die Aufenthaltnahme gerade an diesem Ort erfordern
Der VwGH nennt als Beispiele u.a. Objektbesichtigungen, Bauüberwachung, Bauverhandlungen und projektbezogene Tätigkeiten, die eine örtliche Präsenz verlangen.
Selbst wenn die Wohnung außerhalb der Arbeitszeiten auch zu Wohn- und Freizeitzwecken genutzt wird, ändert dies nichts an der rechtlichen Qualifikation, solange die Nutzung insgesamt berufsbedingt ist.
Unzulässig ist demnach die behördliche Argumentation, die Tätigkeit „könnte auch von einem anderen Ort aus ausgeübt werden“.
Leitsatz:
Eine berufsbedingt genutzte Zweitwohnung fällt nicht unter den Begriff der Ferienwohnung nach § 16 Abs 2 RPG.
VwGH Ra 2023/06/0023-12, 09.12.2025.
