14/07/2026
Wer sich mit Gedanken eines Verkaufs seiner Immobilie beschäftigt sollte aufgrund der neuen Regelung betreffend der Immobilienertragssteuererhöhung ab 2027 sich evt. noch in diesem Halbjahr damit beschäftigen.
Im Rahmen des Budgetbegleitgesetzes 2027/2028 ist eine Änderung der Besteuerung von sogenanntem Altvermögen im Bereich der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) vorgesehen. Unter Altvermögen werden Grundstücke und Immobilien verstanden, die zum 31. März 2012 nicht mehr der damaligen Spekulationsbesteuerung unterlagen. Für diese Vermögenswerte galt bislang eine begünstigte pauschale Ermittlung der Anschaffungskosten, da sie vor Einführung der Immobilienertragsteuer grundsätzlich steuerfrei veräußert werden konnten.
Die geplante Gesetzesänderung soll auf Veräußerungen Anwendung finden, die ab dem 1. Jänner 2027 erfolgen. Der Steuersatz der Immobilienertragsteuer bleibt unverändert bei 30 %. Die höhere Steuerbelastung ergibt sich jedoch aus einer Reduktion der pauschalen Anschaffungskosten, wodurch sich der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn erhöht.
Altvermögen ohne Umwidmung
Bei Altvermögen ohne Umwidmung sollen die pauschalen Anschaffungskosten von bisher 86 % auf 80 % des Veräußerungserlöses reduziert werden. Dadurch erhöht sich der steuerpflichtige Anteil des Verkaufserlöses von 14 % auf 20 %, wodurch die effektive Steuerbelastung von bisher 4,2 % auf künftig 6 % des Veräußerungserlöses steigt.
Beispiel:
Ein Einfamilienhaus, das als Altvermögen gilt und keiner Umwidmung unterlag, wird um 500.000 € verkauft.
Bisherige Rechtslage:
Steuerpflichtiger Gewinn: 14 % von 500.000 € = 70.000 €
ImmoESt: 30 % von 70.000 € = 21.000 € (4,2 % des Verkaufserlöses)
Geplante Rechtslage ab 2027:
Steuerpflichtiger Gewinn: 20 % von 500.000 € = 100.000 €
ImmoESt: 30 % von 100.000 € = 30.000 € (6 % des Verkaufserlöses)
Die Steuerbelastung erhöht sich somit um 9.000 €.
Altvermögen mit Umwidmung
Für umgewidmetes Altvermögen ist eine Absenkung der pauschalen Anschaffungskosten von 40 % auf 30 % vorgesehen. Dadurch erhöht sich die effektive Steuerbelastung von 18 % auf 21 % des Veräußerungserlöses. Kommt zusätzlich der seit 2025 geltende Umwidmungszuschlag zur Anwendung, kann sich die Gesamtsteuerbelastung auf bis zu rund 27,3 % des Verkaufserlöses erhöhen.
Beispiel:
Ein als Altvermögen eingestuftes Grundstück mit darauf befindlichem Wohnhaus wurde nachträglich umgewidmet und wird um 500.000 € verkauft.
Bisherige Rechtslage:
Steuerpflichtiger Gewinn: 60 % von 500.000 € = 300.000 €
ImmoESt: 30 % von 300.000 € = 90.000 € (18 % des Verkaufserlöses)
Geplante Rechtslage ab 2027:
Steuerpflichtiger Gewinn: 70 % von 500.000 € = 350.000 €
ImmoESt: 30 % von 350.000 € = 105.000 € (21 % des Verkaufserlöses)
Die Steuerbelastung steigt somit um 15.000 €. Sofern zusätzlich der Umwidmungszuschlag zur Anwendung kommt, kann die Gesamtsteuerbelastung auf bis zu 136.500 € (27,3 % des Verkaufserlöses) ansteigen.
Die Bundesregierung plant, die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) bei der Veräußerung von sogenanntem Altvermögen spürbar anzuheben. Altvermögen sind Immobilien, die zum 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren.
