JB Palmer : Christie & Co. Property Group

06/05/2026

สวัสดีค่ะทุกคน วันนี้เจี๊ยบจะมาอธิบายการคาดการณ์ของ Tax Reform ใน Federal Budget วันที่ 12 พฤษภาคมนี้นะคะ ที่เกี่ยวกับ Capital Gain Tax, Negative Gearing, และ Trust ค่ะ

--------------------------------------------------—

ABC News พูดถึงว่า รัฐบาลพรรคแรงงานของ Anthony Albanese กำลังเตรียม “ปฏิรูประบบภาษีครั้งใหญ่” ในงบประมาณรัฐบาลกลางสัปดาห์หน้า โดยมี 3 ประเด็นสำคัญคือ:

1. การปรับ Negative Gearing
2. การเปลี่ยน Capital Gains Tax (CGT)
3. การเพิ่มกฎภาษีสำหรับ Trusts

บทความจาก Australian Financial Review นี้พูดถึงแนวคิดใหม่ของรัฐบาล Labor ในการ “เปลี่ยนระบบภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ (CGT)” โดยจะไม่ใช่การยกเว้นผู้ลงทุนเดิมทั้งหมด แต่จะใช้ระบบ “ค่อย ๆ เปลี่ยนผ่าน” สำหรับสินทรัพย์ที่ถืออยู่แล้ว เช่น อสังหาริมทรัพย์ หุ้น ETF & สินทรัพย์ลงทุนอื่น ๆ แต่ Negative Gearing น่าจะยกเว้นผู้ลงทุนเดิมทั้งหมดแต่อาจจะจำกัดว่าได้กี่หลังและอาจจะให้ brand new เท่านั้น moving forward

-----------------------------------------------------

มาดูความหมายของ Negative Gearing, CGT, และ Trust นะคะ ว่าคืออะไร

Negative Gearing

กลไกทางภาษีที่เปิดโอกาสให้นักลงทุนสามารถนำผลขาดทุนจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ เช่น ดอกเบี้ย ค่าใช้จ่าย และค่าบริหารจัดการ ไปหักลดภาษีจากรายได้ประเภทอื่นอย่างเงินเดือนหรือรายได้ธุรกิจได้ ซึ่งเป็นหนึ่งในเหตุผลที่นักลงทุนจำนวนมากยังเลือกถืออสังหาฯระยะยาว แม้กระแสเงินสดช่วงแรกอาจติดลบ

รายได้จากค่าเช่า < ค่าใช้จ่ายของอสังหาริมทรัพย์

เช่น:

ค่าเช่าได้ปีละ $35,000
ดอกเบี้ย + ค่าใช้จ่าย = $50,000
ขาดทุน: 50,000−35,000=15,000

รัฐบาลออสเตรเลียอนุญาตให้นำ “ผลขาดทุน” นี้ไปหักลดภาษีจากรายได้ประเภทอื่น เช่น เงินเดือนหรือรายได้จากธุรกิจได้

ดังนั้น นักลงทุนจำนวนมากยอมขาดทุนระยะสั้นเพื่อหวัง capital growth ระยะยาว

ABC อธิบายว่า นักลงทุนมักเชื่อว่ามูลค่าทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้นในอนาคตมากพอที่จะชดเชยผลขาดทุนช่วงถือครองได้

รัฐบาลมองว่า:

❌ระบบนี้เอื้อคนรายได้สูง
❌กระตุ้นการเก็งกำไรอสังหาฯ
❌ทำให้ราคาบ้านสูงขึ้นสำหรับคนรุ่นใหม่

ดังนั้น Labor กำลังพิจารณา:

✅จำกัด Negative Gearing
✅หรืออนุญาตเฉพาะบ้านใหม่ (new builds)
✅หรือจำกัดจำนวนที่หักได้

แต่ยังไม่มีรายละเอียดสุดท้ายประกาศอย่างเป็นทางการ

-----------------------------------------------------

Capital Gains Tax (CGT)

ภาษีที่จัดเก็บจาก “กำไร” ที่เกิดขึ้นเมื่อมีการขายสินทรัพย์ลงทุน ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ หุ้น หรือสินทรัพย์อื่น ๆ โดยในออสเตรเลีย หากถือสินทรัพย์เกิน 12 เดือน ปัจจุบันจะได้รับส่วนลดภาษี CGT 50% ซึ่งถือเป็นหนึ่งในกลไกสำคัญที่สนับสนุนการสร้างความมั่งคั่งผ่านการลงทุนระยะยาว

ตัวอย่าง:

ซื้อบ้าน $700,000
ขาย $1,000,000
กำไร: $1,000,000−$700,000=$300,000

ปัจจุบัน ถ้าถือเกิน 12 เดือน:
รัฐบาลให้ส่วนลด CGT 50%

ดังนั้น:
300,000×50%=150,000

หมายความว่า:
เสียภาษีจากกำไรเพียง $150,000 เท่านั้น

รัฐบาลกำลังพิจารณา:

✅ลดส่วนลด CGT จาก 50%
✅อาจเหลือ 25% หรือ 33%
✅หรือเปลี่ยนไปใช้ระบบ “the pre-1999 inflation indexation moel

“the pre-1999 inflation indexation model, which taxed only real gains”

อธิบายแบบเข้าใจง่าย:

“รัฐบาลจะไม่เก็บภาษีกับกำไรที่เกิดจากเงินเฟ้อ แต่จะเก็บภาษีเฉพาะกำไรจริงหลังหักผลของเงินเฟ้อแล้ว”

สมมุติ:

ซื้อบ้านปี 2000 ราคา $500,000

อัตราเงินเฟ้อตลอดช่วงระยะเวลาที่ถือครองสินทรัพย์อยู่ที่ประมาณ 40%

ขายปี 2026 ราคา $900,000

ภายใต้ระบบเดิม (ก่อนปี 1999)
ขั้นตอนที่ 1 — ปรับราคาซื้อด้วยอัตราเงินเฟ้อ

$500,000×40% =$200,000

ดังนั้น รัฐบาลจะถือว่า:

ต้นทุนหลังปรับตามเงินเฟ้อของคุณคือ $700,000 ($500,000 + $200,000)

ขั้นตอนที่ 2 — คำนวณ “กำไรจริง” (Real Gain)

$900,000−$700,000=$200,000

ดังนั้น:

กำไรที่ต้องนำไปเสียภาษี (Taxable Gain) จะเหลือ $200,000

ระบบปัจจุบัน : 50% CGT Discount

หากถือครองสินทรัพย์เกิน 12 เดือน รัฐบาลออสเตรเลียจะอนุญาตให้เสียภาษีเพียง 50% ของกำไรจากการขายสินทรัพย์

ตัวอย่าง

ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคา $500,000
ขายในราคา $900,000

ดังนั้นกำไรคือ:

$900,000−$500,000=$400,000

ภายใต้ระบบปัจจุบัน:

400,000×50%=200,000

ดังนั้น กำไรที่ต้องนำไปคำนวณภาษี (Taxable Gain) จะเหลือเพียง $200,000

ความแตกต่างที่สำคัญ

ทั้งสองระบบสามารถให้ผลลัพธ์ทางภาษีที่ “แตกต่างกันอย่างมาก” ขึ้นอยู่กับระดับเงินเฟ้อในแต่ละช่วงเวลา

🏠ในสภาพแวดล้อมที่เงินเฟ้อต่ำ (Low Inflation Environment)

ระบบปัจจุบันที่ให้ส่วนลด CGT 50%
มักจะให้ประโยชน์กับนักลงทุนมากกว่า

เพราะ:

มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นจาก “การเติบโตจริง” มากกว่าเงินเฟ้อ
นักลงทุนสามารถลดกำไรลงได้ทันที 50% ซึ่งโดยทั่วไปคุ้มค่ากว่าระบบ indexation

🏠ในสภาพแวดล้อมที่เงินเฟ้อสูง (High Inflation Environment)

ระบบ Inflation Indexation
อาจถือว่า “ยุติธรรมกว่า”

เพราะ:

ระบบนี้พยายามตัดผลกระทบจากเงินเฟ้อออกก่อน
รัฐบาลจะเก็บภาษีเฉพาะ “กำไรจริง” หลังหักการเปลี่ยนแปลงของมูลค่าเงินแล้ว กล่าวอีกมุมหนึ่งคือ
นักลงทุนจะไม่ถูกเก็บภาษีจากกำไรที่เกิดขึ้นเพียงเพราะเงินเฟ้อทำให้ราคาสินทรัพย์ดูสูงขึ้นตามเวลาเท่านั้น

———————————————————————————

ทำไมนักลงทุนถึงกังวล?

เพราะ ณ ตอนนี้ ยังไม่มีใครทราบอย่างชัดเจนว่า:

🏠ระบบ Inflation Indexation จะเข้ามาแทนที่ส่วนลด CGT 50% ทั้งหมดหรือไม่

🏠จะยังคงมีส่วนลดบางส่วน (Partial CGT Discount) เหลืออยู่หรือไม่

🏠สินทรัพย์ที่ถืออยู่เดิมจะได้รับการคุ้มครองภายใต้กฎเดิม (Grandfathering) หรือไม่

🏠และรัฐบาลจะออกกฎ “ช่วงเปลี่ยนผ่าน” (Transition Rules) อย่างไร

ความไม่แน่นอนเหล่านี้จึงกลายเป็นประเด็นใหญ่มากใน

✅การลงทุนอสังหาริมทรัพย์

✅การวางแผนภาษี

✅การจัดโครงสร้าง Trust

✅กลยุทธ์การลงทุนผ่าน SMSF (Self-Managed Super Fund)

เพราะหากมีการเปลี่ยนแปลงจริง:
อาจส่งผลโดยตรงต่อ:

💜ผลตอบแทนสุทธิของนักลงทุน
💜วิธีถือครองสินทรัพย์
💜ระยะเวลาการลงทุน
💜และโครงสร้างการวางแผนภาษีระยะยาวของทั้งบุคคลและครอบครัว
-----------------------------------------------------

Trust

โครงสร้างทางกฎหมายที่ใช้ในการถือครองและบริหารทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิภาพ ทั้งในมุมของการบริหารความเสี่ยง การวางแผนภาษี การกระจายรายได้ และการส่งต่อทรัพย์สินระหว่างรุ่น จึงเป็นโครงสร้างที่นักลงทุน ธุรกิจครอบครัว และผู้มีสินทรัพย์มูลค่าสูงนิยมใช้กันอย่างแพร่หลายในออสเตรเลีย

รัฐบาลกำลังพิจารณา:

🧡เพิ่มกฎภาษีสำหรับ Family Trust
🧡ลดการกระจายรายได้เพื่อประหยัดภาษี
🧡ปิดช่องทาง tax minimisation บางประเภท

เพราะมองว่า:

❌คนมีทรัพย์สินสูงใช้ Trust ลดภาษีได้มาก
❌ระบบไม่แฟร์กับพนักงานเงินเดือนทั่วไป

แต่ตอนนี้ยังไม่มีรายละเอียดชัดเจนว่า:

จะเก็บเพิ่มเท่าไร
หรือกระทบ Trust แบบไหนบ้าง

-----------------------------------------------------

ทำไมรัฐบาลถึงทำตอนนี้?

รัฐบาลให้เหตุผลว่า:

💙คนรุ่นใหม่ซื้อบ้านยากมาก
💙ราคาบ้านสูง
💙นักลงทุนได้เปรียบจากระบบภาษีเดิม
💙ต้องการลดแรงกดดันเงินเฟ้อ
💙ต้องการเพิ่มรายได้รัฐบาล

เป้าหมายคือเพิ่ม supply บ้าน และแก้ปัญหาความเหลื่อมล้ำระหว่างรุ่น

ฝั่งคัดค้านกังวลอะไร?

⭐️นักลงทุนจะซื้ออสังหาฯน้อยลง
⭐️Rental Supply จะลด
⭐️ค่าเช่าอาจขึ้น
⭐️ตลาดอสังหาฯอาจชะลอ
⭐️นักลงทุนรุ่นใหม่เสียโอกาสสร้าง wealth

สิ่งสำคัญมาก

ตอนนี้ยังเป็น:

“แผนและการคาดการณ์ก่อนงบประมาณ”

รายละเอียดจริงจะชัดเจนหลังประกาศงบประมาณรัฐบาลกลางวันที่ 12 พฤษภาคม 2026

ยังไม่มีการออกกฎหมายอย่างเป็นทางการ ณ ตอนนี้

เดี๋ยวเจี๊ยบทำ Live ให้ฟังนะคะ

❤️ทีม Christie & Co Property Group 🏠

Sydney
Melbourne
Brisbane
Goldcoast & Sunshine Coast

02/05/2026

สวัสดีค่ะ เอาตัวเลขมาแปะไว้ให้ดูก่อนนะคะ เดี๋ยวจะทำ วิดีโออธิบายให้ฟัง

เป็นข้อมูลจาก Cotality (อดีตคือ CoreLogic RPdata) ที่อัพเดทถึง 30/04/2026

ถ้าเขียนคงยาว เจี๊ยบว่าฟังง่ายกว่าอ่าน 🙏😊

เจี๊ยบใช้ข้อมูลตัวนี้ร่วมกับ ABS, Buyer agent 3-5 เจ้า, Dr. Andrew, Michael Yardney (คนนี้เจี๊ยบชอบเป็นพิเศษ) และจากนักเศรษฐศาสตร์ของแบงค์มาวิเคราะห์ร่วมกัน เลยใช้เวลาประมาณหนึ่ง เพราะถึงจะใช้ AI วิเคราะห์ให้ ยังอยากอ่านเองก่อน 1 รอบ เพราะ AI เจี๊ยบจะมี Bias อยู่ตลาดเมลเบิร์น เพราะเจี๊ยบใช้บ่อยเกี่ยวกับเมลเบิร์น ต้องตั้ง prompt ดีกว่านี้

ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ออสเตรเลียมีให้เยอะมาก เวลาเจี๊ยบโชว์ให้นักลงทุนต่างชาติดู เค้าชอบกันมาก มันมี facts & figures มาประกอบจริง เค้าตัดสินใจยากขึ้น เพราะเค้าจะรู้สึกว่าเค้าต้องใช้เวลาย่อยข้อมูลก่อน ซึ่งเจี๊ยบว่าดี เพราะเงินที่ใช้ลงอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างสูง เราควรจะได้รับข้อมูลหลายๆส่วนมาประกอบการตัดสินใจ ไม่ว่าจะเรื่อง purchase structure ที่ส่งผลในเรื่อง borrowing capacity, Individual Tax Income, CGT, Assets Protection, Will & Estate Planning

ถ้าเราเข้าใจข้อมูลมากขึ้น เราจะวางเป้าหมายได้ชัดเจนขึ้นน่ะค่ะ

27/02/2026

สวัสดีค่ะ ทาง Christie & Co ขอเชิญมางาน FREE Property Seminar 2 งานนะคะ จัดที่บริสเบนและเมลเบิร์น (บริสเบนมี guest speakers เมลเบิร์นเป็นเจี๊ยบและคุณทิพย์ค่ะ)

บริสเบน : เสาร์ที่ 28 กุมภาพันธ์ (พรุ่งนี้) เวลา 12-2pm ที่โรงแรม Stamford Plaza Brisbane (English)

เมลเบิร์น : อาทิตย์ที่ 1 มีนาคม เวลา 1-4pm ที่ตึก Christie Space on Collins Street (English)

สำหรับ Guest Speakers ที่เราเชิญมาให้ความรู้นะคะ

1. Jerome De Kretser : Financial Adviser จะมาให้ความรู้ในเรื่องของ retirement, pension, SMSF, Insurance ที่จะช่วยปกป้องเราในวันที่เหตุการณ์ไม่คาดฝันเกิดขึ้น รวมถึงเรื่องของ Asset Protection และการส่งต่อสินทรัพย์ให้คนข้างหลัง( Estate Planning & Wills)

2. Kenis Lay : Solicitor เราจะมาเรียนรู้ Asset Separation, การแบ่งทรัพย์สินจากการจากเป็นหรือจากตาย (divorce & death) ให้คำแนะนำในเรื่อง stamp duty exemption จากการได้รับพินัยกรรมหรือเปลี่ยนชื่อสัญญาจากการหย่าร้าง

3. Nui Neidhart : Finance Broker จะได้ความรู้การวางแผนเตรียมตัวกู้เงินสำหรับ First Home Buyers สำหรับ Investors ที่เป็น employee หรือ Self-employed เราจะได้เข้าสู่โลกของ lenders ที่มีหลากหลายประเภท ข้อดี ข้อเสีย ของ bank, non-bank lenders, private lenders, รวมทั้งการกู้เงินโดยใช้ corporate trustee & SMSF structure รวมถึง commercial loan

4. JB Palmer : Peoperty Strategist ในเรื่องอสังหาริมทรัพย์เจี๊ยบจะพูดถึงตลาด 40 ปี, 10 ปี, 5 ปี, 1 ปีที่แล้ว ปีนี้ และ 2027 เราจะได้ช่วยกันวิเคราะห์ทิศทางการลงทุน และจะกล่าวถึง Federal Scheme & State Grants and Exemptions/Concessions สำหรับ Fitst Home Buyers, Single Parents, และ Investors (เช่น Temporary off the plan concession ของเมลเบิร์น ที่ investors ได้ส่วนลด stamp duty เยอะเลยค่ะ) รวมถึงพูดถึง purchase structure ที่จะส่งผลต่อ borrowing capacity, tax strategy, asset protection, estate planing.

ขออภัยที่เรียนเชิญช้าค่ะ แต่ทางเราเต็มที่กับการให้ข้อมูลกับสังคมไทยเสมอมาตลอดเกือบ 15 ปีค่ะ เราเชื่อในเรื่องที่ว่าการประสบผลสำเร็จในด้านการเงิน เรียนรู้ข้อมูลจาก experts ได้ และเราควรจะตัดสินใจจากการได้รับข้อมูลที่เป็น fact มาประกอบการตัดสินใจค่ะ

งานนี้เหมาะกับทุกคนเลยค่ะ อาจจะมีบางส่วนยากต่อ first home buyer แต่การมาเรียนรู้แบบครบวงจรนี้ เป็นประโยชน์มากค่ะ

สิทธิพิเศษของคนที่มางานวันพรุ่งนี้และวันอาทิตย์นะคะ จะได้ FREE consultation กับ Financial Adviser (Jerome) ใน session แรกค่ะ เพื่อให้เค้าดู overall asset & liability แล้ววิเคราะห์ความเสี่ยงและดูแล asset protection ให้ ปกติ Jerome มีค่าใช้จ่าย $550 ต่อชั่วโมงค่ะ ❤️

RSVP Brisbane : https://forms.gle/TTP5V661PKneWtCF7

RSVP Melbourne : https://forms.gle/RY9UYqf4isxD6gQF7

29/10/2025

คุณเจี๊ยบลงดูแลลูกค้าเอง ใช้เวลา 3 วัน พาลูกค้าดูโรงเรียน ห้าง สวนสาธารณะ โรงแรม ร้านอาหาร major shopping centre, etc เพราะลูกค้าจะย้ายจากบริสเบนมาอยู่เมลเบิร์น

ทาง Christie & Co พยายามดูแลลูกค้าให้ทั่วถึงและดีที่สุด ลูกค้ารู้จักคุณเจี๊ยบตั้งแต่ 2013 แต่ไม่กล้าติดต่อมา เพราะคิดว่าไม่มีเงิน deposit และราคาก็ขึ้นไปจนถึงจุดที่ซื้อบริสเบนไม่ไหว

ยิ่งลูกค้ามารู้ว่ามีเคสชาวฟิลิปปินส์ที่คุณเจี๊ยบช่วยช่วงโควิด ใช้เงิน $2,700 ซื้อ house & land package $420,000 เป็นเคสยาก ลูกค้าอายุ 57 เกือบ 58 มีมัดจำไม่เยอะ (ตอนนั้นได้ First Home Owner Grant $15,000, Home Builder Grant $25,000, ไม่เสีย Stamp Duty, ใช้ First Home Guarantee กู้ 95% ไม่เสีย LMI) ลูกค้าและเอเจนท์และโบรกเกอร์ร้องไห้ปลื้มใจที่ทำความฝันของลูกค้ารายนี้สำเร็จ (เรื่องราวเบื้องหลัง เยอะมาก) ตอนนี้ราคาบ้าน $780,000

ยังไม่สายเกินไปที่เราจะเริ่มที่เมลเบิร์นนะคะ ❤️

เคสนี้ทาง Christie & Co ช่วยลูกค้าจองทาวน์เฮาส์ที่ติดกับ Town Centre ที่ Mambourin (เดิน 2 นาทีถึง) เป็นล็อตหัวมุม 2 ชั้น ราคา $630,000. วางมัดจำ 5% ($31,500) ยังไม่ต้องจ่ายเพิ่มจน land settlement 2026.

——————————————————————————

At Settlement :

First Home Buyer :

Purchase Price : $630,000

(Land : $210,000) (Build : $420,000)

Stamp Duty : $0 (First Home Stamp Duty Exemption)

Solicitor $1500

LMI : $0 (using Home Guarantee)

Other Costs : $5,000 (Coucil rates, land tax, water and sewage : Pro rata)

Total purchase Costs : $630,000 + $1,500 + $5,000 =$636,500

———————————————————————————-
Funding at settlement :

Loan : 95%LVR ($630,000 * 95%) =$598,500

Deposit : $31,500 (paid at contract signing)

First Home Owner Grant : $10,000

Total funds : $598,500 + $31,500 + $10,000 =$640,000

Surplus fund = $3,500

So $31,500 - $3500 =$28,000 ตอน settlement ไม่ต้องเก็บเพิ่ม 🎉🎉 (แต่เก็บดีกว่าค่ะ ไว้จ่าย construction interest

——————————————————————————-

Construction saving estimation : $20,000 (progressive payment)

So total of $48,000 saving needed to complete the townhome ❤️

If you have initial $30,000 and eligible for FHOG, FH Stamp Duty, Home Guarantee….this could be your home 🎉

ใครเป็น First Home Buyer ตัวนี้เหมาะมากเลยค่ะ ใครจะย้ายมาซื้อ ต้องวางแผนกู้นะคะ เพราะเราต้องมีใบรับรองจากนายจ้างว่าจะจ้างที่เมลเบิร์น หรือย้ายมาเช่าก่อน แล้วหางานใช้งานใหม่ในเมลเบิร์นกู้

เราสามารถซื้อบ้านได้ด้วยเงินเริ่มต้น $30,000 นะคะ ถ้าเราวางแผนมาดี ไม่ปลอม payslips เริ่มต้นแบบถูกต้อง ไปต่อยาวมากค่ะ ❤️

ติดต่อทีม Christie & Co ในแต่ละรัฐเลยค่ะ ❤️

23/09/2025

ข่าวดีสำหรับชาว First Home Buyers ในออสเตรเลียนะคะ วันที่ 1 ตุลาคมนี้ (อีก 7 วัน) โปรแกรมช่วยให้ซื้อบ้านหลังแรก ของรัฐบาลกลางที่ชื่อ Home Guarantee Scheme ได้เปิดกว้างมากขึ้นจากโปรแกรมเดิมที่จะเสร็จสิ้นไปในวันที่ 30 กันยายน 2025 นี้ จุดเด่นที่เปลี่ยนแปลงคือ No Income Caps & Higher Property Price Caps และ Unlimited Spots.

โปรแกรมนี้ดียังไง :

1.รัฐบาลการันตีเงิน Deposit ให้ up to 15% ทำให้เราไม่ต้องจ่าย Lender Mortgage Insurance (ดูในรูปนะคะ ว่าเซฟไปเท่าไหร่)

2. ใช้ได้กับอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็น brand new หรือมือสอง, House & Land, Off-the-plan

3. สำหรับคนที่เคยซื้อบ้านแล้ว แต่ 10 ปีที่ผ่านมา ขายไปแล้ว อาจจะจากปัญหาการเงินหรือหย่าร้าง ได้รับสิทธิ์นี้ หรือสำหรับพ่อ-แม่เลี้ยงเดี่ยว ใช้มัดจำแค่ 2% ของ property price

ข้อจำกัดของโปรแกรมนี้ :

1. สำหรับ owner occupiers เท่านั้น investment ใช้ไม่ได้

2. ถึงจะมีการการันตี deposit up to 15% ให้ แต่ผู้ซื้อต้องมี borrowing capacity ได้ถึง 95% ของ property price

เจี๊ยบคิดว่าตลาด First Home Buyers น่าจะกลับมาคึกคัก ด้วยโปรแกรมนี้ที่เปิดกว้างมากขึ้นในเรื่องขึ้น Price Caps สูงขึ้น และไม่มี Income Caps

ส่วน Investors ไม่มีส่วนได้ส่วนเสียกับโปรแกรมนี้ แต่คงจะมีการตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น เพราะกลัวว่าราคาบ้านจะขึ้นจากการมี demand ที่เพิ่มขึ้น และตลาด First Home Buyer & Investor คือ Price Sensitive ต้องการอสังหาริมทรัพย์ราคาดี

ส่วนตลาด Owner Occupiers ยังคงมองหา Inner City Properties ไม่น่าจะโดนกระทบมาก แต่ตลาดซิดนีย์อาจจะกระทบกลุ่มนี้ เพราะ Property Price Cap คือ $1,500,000 (แอบเห็นใจกลุ่ม First Home Buyers ของซิดนีย์ที่ตอนนี้ราคาเข้าตลาด ต้องเปิดให้ถึง $1,500,000 ถึงจะได้อสังหาริมทรัพย์ type อื่นๆบ้าง ไม่งั้นชาวซิดนีย์อยากอยู่ Inner City คงจับต้องได้แค่อพาร์ตเมนท์)

ใครสนใจดูอสังหาริมทรัพย์ที่ทางบริษัทแนะนำเชิญไปที่เพจ Christie & Co TH นะคะ : https://www.facebook.com/share/14H3SineYMu/?mibextid=wwXIfr

และใครสนใจ networking / daily activities ของ realestate agent ในออสเตรเลียไปที่เพจส่วนตัวเจี๊ยบเลยค่ะ : https://www.facebook.com/share/1NfkQua7ci/?mibextid=wwXIfr

09/09/2025

ถามตัวเอง ทำไมเราวัย 44 เหนื่อยจัง ทุกวันที่ลืมตาตื่นขึ้นมา มันคือหน้าที่และความรับผิดชอบที่ต้องทำในแต่ละวัน งานเยอะมากมายล้านแปดพันเก้า แต่อยากแชร์ความรู้ที่ศึกษามาตลอด 13 ปี และวิธีที่แชร์ได้เร็วที่สุดคือ ทำสัมมนา แล้วถ้าอยากแชร์ความรู้ที่ได้จาก experts ทำอะไรดี ก็คือทำ panel discussion เรียนรู้จาก case study จริง

การทำ panel discussion และเชิญวิทยากรพิเศษมา
บอกเลย ว่าทำไม่ง่าย โดยเฉพาะเราทำ 3 เมือง คือซิดนีย์ บริสเบน และเมลเบิร์น ทางทีมรับผิดชอบค่าใช้จ่ายของวิทยากรพิเศษในเรื่องไฟลท์และโรงแรม เราเชิญวิทยากรพิเศษ 4 อาชีพมาคือ solicitor, financial adviser, accountant, และ finance broker กว่าจะจัดตารางกันลงตัว เราจ่ายค่าสถานที่ ค่าอาหาร ทุกอย่างมีค่าใช้จ่ายของคนมางานประมาณ $100/คน แต่เราจัดงานให้เข้าร่วม FREE

คนอื่นอาจจะมองว่าเพราะเป็นงานจะขายอสังหาริมทรัพย์ไง เป็นงานฟรีก็เหมาะสมนะ แต่บอกเลยว่าถ้าจะขายจริงๆ ไม่ต้องทำสัมมนาหรือ panel discussion ให้เหนื่อยเลย โพสต์อสังหาทุกวัน ลงรูปสวยๆ ใช้วิธีการขายสายดาร์ค (อันนี้หนังสือขายดีมาก เค้าจะบอกถึงวิธีการขาย 5 ข้อ ที่ทำให้ลูกค้าต้อง say yes คือเล่นกับจิตวิทยา) งานง่ายกว่าเยอะ

แล้วทำทำไม? เพราะอยากแชร์ข้อมูล อยากให้ทุกคนที่อยู่รอบตัวเราได้เรียนในเนื้อหาที่เราคิดว่าดีมาก และน้อยมากที่คนทั่วไปจะได้รับข้อมูลเหล่านี้ฟรี กลุ่มวิทยากรพิเศษที่เชิญมานอกจาก finance broker แล้ว มีค่าใช้จ่ายในการทำ consultation ทั้งนั้น แต่เราพาพวกเค้ามาให้ความรู้ฟรีกับลูกค้าของเรา

เจี๊ยบยังยืนยันอีกครั้ง ว่างาน Panel Discussion ของ Christie & Co รอบนี้ไม่ควรจะพลาด เจี๊ยบยังได้เรียนรู้จากงานนี้เมื่อเสาร์ที่แล้วด้วย

ตอนแรกคิดว่าเรารู้ทุกอย่างแล้ว แต่วันเสาร์ที่ผ่านมายังมีเรื่อง

✅ advance super contribution $120,000

✅ มี unused super 5 years carry forward

✅ survivorship ของ purchase structure แบบ joint tenancy & tenancy in common

✅ ไม่ต้องจ่าย stamp duty ตอนแบ่งสินทรัพย์ถ้าตอนหย่าร้างมี financial binding agreement หรือ court order

✅ asset protection ที่ส่งต่อถึงลูกโดยลูกไม่ต้องจ่าย Captital Gain Tax และปกป้องไปถึงไม่ใ้ห้ partner ในอนาคตของลูกมาแบ่งสินทรัพย์ไป

ลูกค้าซิดนีย์หรือรัฐอื่นๆหลายท่านที่พลาดงานเมื่อวันเสาร์ที่แล้วในซิดนีย์ สามารถมาที่บริสเบนและเมลเบิร์นได้นะคะ และไหนๆก็มาแล้ว วันเสาร์เราทำ Panel Duscussion, วันอาทิตย์จะพาทำ Brisbane Property Tour มาแล้ว เอาให้คุ้ม ถ้าภายใน 90 วันหลังบินมาเพื่องานพวกเรา ทางบริษัทจะ reimburse ให้ $1000 ต่อ unconditional contract นะคะ

ตารางงานเป็นแบบนี้นะคะ :

เสาร์ที่ 13 กันยายน เวลา 12-2pm : Panel Discussion ที่ W Hotel Brisbane

อาทิตย์ที่ 14 กันยายน : Brisbane Property Tour

เสาร์ที่ 20 กันยายน เวลา 12-2pm : Panel Discussion ที่ Docklands

อาทิตย์ที่ 21 กันยายน : Melbourne Property Tour

เสาร์ที่ 27 กันยายน : Sydney Property Tour

ไม่จำเป็นต้องร่วมทั้ง Panel discussion และ Property Tour นะคะ เลือกวันใดวันหนึ่งได้เลยค่ะ

ลิงค์เนื้อหาที่จะได้เรียนรู้นะคะ : https://www.facebook.com/share/p/1BAYjSfL8J/?mibextid=wwXIfr

07/09/2025

ขอบคุณมากนะคะที่มาร่วมงานแล้วอธิบายได้ครบและจบในหัวข้อจริงๆ ทำ panel discussion ไป 2 ชั่วโมง จับได้ครบทุกหัวข้อเลยค่ะ 🙏😊❤️

แอดเป็นลูกหลานเจ๊กแซ่ลี้ครับ

ชาวเจ๊กอย่างเราชอบซื้อบ้านซื้อคอนโด 55555
ตอนเด็กๆ ไม่มีตังก็พาป๊าไปดูให้ซื้อๆ เก็บไว้
โตมามีตังก็แอบซื้อไว้เองบ้าง

ย้ายไปญี่ปุ่นก็ติดนิสัยเดิม ไปดูบ้านดูคอนโด แล้วก็ใช้ช่วงโควิดเนี่ยแหละซื้อบ้านสักหลัง

ตอนนี้ย้ายมาออส ก็เริ่มส่องๆ หาความรู้ก่อนเข้าตลาดไว้ก่อน

ที่ออส อสังหานี่เรื่องใหญ่มากครับ

มันมีประเทศไหนอีกมั้ยที่จะเช่าคอนโดสักห้อง เดือนละแสนกว่าบาท ต้องต่อแถวกัน 30 คน รอเข้าห้องไปดู
1คนสมหวัง อีก 29คน ไปลุ้นเอาห้องต่อไป

ประเทศก็ใหญ่ชิบหาย บ้านไม่มีให้เช่า สร้างไม่ทันคนซื้อ

"งี้เราก็ซื้อๆ ไปปล่อยเช่าก็กำไรป่าว" - เสียงในหัว

แต่ด้วยความปกติงานที่ทำมันวันๆ ต้องนั่งจับผิดอะไรที่มันดีเกินจริงตลอดเวลาอยู่แล้ว, Is there anything too good, there MUST be a catch.

ก็เลยไปนั่งศึกษาหาความรู้ครับว่าจะเริ่มจากตรงไหนดี

ที่ออส มีเอเย่นคนไทยหลายเจ้าเลยที่จัดสัมมนาอสังหาอยู่เรื่อยๆ เปลี่ยนกันไปแล้วแต่ theme แล้วแต่ goal

แอดว่าใครจะเข้าตลาด ไปขอคำปรึกษา ไปเรียนรู้ให้รอบคอบก่อน
ที่ออสเตรเลีย มันมีภาษี กฏหมาย เงื่อนไขถือครอง และท่าในการลดภาษีเยอะมาก อันนี้เป็น catch หลักๆ เลยที่ต่างจากไทย แต่ก็แลกมาด้วยผลตอบแทนที่น่าสนใจกว่าตลาดอื่นเหมือนกัน

หลายท่าคล้ายๆ ญี่ปุ่น เช่น การทำ negative gearing: เอาค่าใช้จ่ายพวกดอกเบี้ย+ค่าเสื่อมไปหัก taxable income

หรือการสร้าง family trust(家族信託) เพื่อถือครองอสังหาแทนชื่อตัวเองแล้วกระจายกันในครอบครัวผลประโยชน์เพื่อบริหารภาษีได้

ท่าเฉพาะตัวในออสเช่น self-managed superfund หรือเอากองทุนสำรองเลี้ยงชีพตัวเองที่ปกติเราทำอะไรกับมันมากไม่ได้ มันเป็นเงินที่นายจ้าง จ่ายให้เราทุกเดือน เดือนละ 10กว่า% แล้วตอนแก่เอาออกมาใช้
แต่นี่เรามีเอามาซื้ออสังหาได้ โดยสร้างLRBA holding/bare trust ได้ยินครั้งแรกคือเชี่ย มันมีท่าให้เล่นเยอะมาก

มีท่าโยกโควต้าภาษีในอดีต ในอนาคตมาใช้อีก ผ่าน super

แต่ละรัฐในออสก็มีภาษีกับโปรโมชั่นต่างกันอีก

แอดว่าตลาดออสมันน่าเล่นกว่าในไทย+ญี่ปุ่นมาก

ประเทศมันใหญ่และใหม่ มันมีอะไรให้สร้างอีกเยอะ
คนย้ายเข้าตลอด
กติกาภาษีเอื้อแก่การลงทุนมาก และยากที่จะเปลี่ยน

ราคา เอาจริงๆ มันก็แพง คอนโดริมน้ำห้องละพันล้านบาทก็มี

แต่ที่น่าสนใจคือ บ้านเดี่ยว100ตรว ขับรถเข้าเมือง30-40นาที ไม่ถึงสิบล้านบาทก็มี
ถูกกว่ากรุงเทพกรีทาอีก เวร.
เริ่มอยากได้สักหลังเก็บไว้ เผื่อลูกหลานจะจุดธูปขอบคุณที่ซื้อไว้ เหมือนที่อากงเรามีแปลงผักแถวชานพระนครสมัยก่อน 555555

ถ้าจะซื้อหรือสนใจอสังหาในออส ควรลองไปฟังอะไรแบบนี้สัก session นึง
มีอะไรสงสัยก็ถามไปเยอะๆ ครับ ฟรี
อันนี้ไปฟังของคุณเจี้ยบ JB Palmer : Christie & Co. Property Group
ความรู้แน่นๆ

ส่วนแอดไปกินฟรีอย่างเดียว ของกินมันเหลือ จะทิ้งก็เสียดาย เป็นคนeco 🤣🤣

08/08/2025

ขอเล่าเรื่องราวดีๆจากการทำงานหนักในการเลือกอสังหาริมทรัพย์ให้ลูกค้านะคะ

ทีม Christie & Co ดูแลทั้งเรื่องซื้อ - เช่า -ขาย มีทีมให้ความช่วยเหลือด้านกู้เงิน, กฎหมาย และ financial planner ให้คำปรึกษาด้าน Superannuation และมีผลลัพธ์จริง ไม่พูดไปเรื่อย ไม่ขายฝัน แต่มีผลลัพธ์ มีข้อมูลให้ดูประกอบตามจริง ไม่ปลอมเอกสาร แต่วางแผน purchase structure ทำให้ลูกค้ากู้ได้หลายตัว

ขอแชร์เคสลูกค้าที่โสด กู้คนเดียว

———————————————————————————-

Part 1 : เริ่มจอง Dec 2020

❤️Dec 2020 ลูกค้าจองทาวน์เฮาส์ 4 ห้องนอน, 2.5 ห้องน้ำ, ที่จอดรถ 2 คัน ในราคา $565,000 ด้วยเงินมัดจำ 5% ($28,250) ที่บริสเบน

———————————————————————————

Part 2 : วิกฤตหลัง COVID ปี 2022

❤️ตัว builder ของโครงการล้มละลายไป เจ้าของโครงการซึ่งเป็นชาวสิงคโปร์ฮึบไปต่อ ขอ builder licence เอง ขอความร่วมมือขอขึ้นราคา $30,000 โดยเอาตัวเลขให้ลูกค้าดูว่าทางโครงการลงเพิ่มเกือบ $70,000 ต่อหลัง พวกเราชาว buyers 16 หลังให้ความร่วมมือ เซ็นต์ deed of variation ให้ราคาซื้อคือ $595,000 ไปเคลียร์กันตอน settlement

———————————————————————————

Part 3 : settlement Jan 2025

❤️ทำ valuation ออกมาได้ที่ $865,000 (ราคาขึ้นมา $270,000 ยังไม่มีค่าใช้จ่ายอะไรเลย) ลูกค้ากู้ 100% คือ $595,000 ไม่ได้ใช้เงินเพิ่มเลย

———————————————————————————

Part 4 : Refinance & Cash out : August 2025

❤️ลูกค้าอยากซื้อ investment ที่เมลเบิร์น เป็นทาวน์โฮมของ Frasers 3 ห้องนอน ห่างจากเมือง 6KM ในราคา $1,250,000 ได้ดีลดีมาก Frasers พูดเองว่าลูกค้าได้ส่วนลดมากกว่า Frasers ได้กำไร (ได้ส่วนลด $35,000 ประหยัด stamp duty อีก $35,000 รวมทั้ง Christie & Co ให้ rental guarantee อีก 5 ปี มูลค่า $25,000 ได้ไปเกือบ $100,000 ระดับ Frasers ของเค้าดีมาก ต่อให้้้ไม่มีดีลยังขายเกลี้ยง ทีม Christie & Co จัดให้ลูกค้าเรา 20 ตัวดีลนี้)

❤️ทำ valuation ของอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งทำ settlement ไปเมื่อ Jan 2024 ราคาขึ้นมาอีกเป็น $920,000 (ราคาขึ้นอีก $55,000 ในเวลา 6 เดือน)

❤️ทำ refinance และดึง equity ออกมา เป็น loan ที่ $710,000 เอาเงินออกมาประมาณ $125,000

———————————————————————————

Part 5: วางมัดจำ ทาวน์โฮม ที่เมลเบิร์น ใช้ corporate trustee purchase structure

❤️ศึกษาอิงจาก success history ของ Frasers ที่ Carina Height & Hamilton ทางทาวน์เฮาส์ที่ซื้อ off-the-plan และถือครองประมาณ 3-5 ปีขึ้น $300,000 - $450,000 ถือครอง 10-12 ปีขึ้น $1,200,000

❤️มัดจำ townhome 3 ห้องนอน 2.5 ห้องน้ำ 2 ที่จอดรถ ซื้อ off the plan ที่ราคา $1,250,000 วิเคราะห์จากข้อมูลหลายแหล่ง เราคาดการณ์ว่าราคาจะขึ้นประมาณ $250,000 - $350,000 ภายใน 3-5 ปี และขึ้นประมาณ $700,000 ถ้าถือครอง 7-10 ปี (อันนี้เราคาดการณ์จาก ABS, RPdata, KPMG report นะคะ เป็นเพียงการคาดการณ์ ต้องรอดู)

——————————————————————————-

Part 6 : แพลนขายทาวน์โฮมตัวที่ดึง equity นี่แหละในปี 2026

❤️กะราคาขายไว้ที่ $950,000 - $980,000 (ตอนนี้มีขาย brand new off the plan ราคา 3 ห้องนอน เริ่มที่ $1,085,000)

❤️ ถ้าขายได้ $950,000 - $710,000 (หนี้) เหลือเงินมาประมาณ $220,000 หลังหักค่าใช้จ่าย ไม่ต้องจ่าย Capital Gain Tax เพราะเป็น PPR property (Principle Place of Residency) เอาเงินไปลงตัวเมลเบิร์น

———————————————————————————

Part 7 : แพลนอสังหาริมทรัพย์ตัวต่อไป พิจารณาใช้ Corporate Trustee & SMSF

❤️ ลูกค้าเป็น single ในเรื่องของ Borrowing Capacity ต้องใช้ Corporate Trustee & SMSF Structure มาช่วย

——————————————————————————

Part 8 : ถ้าไม่ทำอะไรเลย อยากมีตัวเดียว เก็บยาว 10-15 ปี จนเกษียณ

❤️ ทาวน์โฮม $1,250,000 มีหนี้อยู่ $1,000,000 สมมุติอสังหาริมทรัพย์ขึ้น 6% ต่อปี (จริงๆแล้วก่อน COVID อสังหาริมทรัพย์ของเมลเบิร์นขึ้นเฉลี่ย 8% ต่อปี) คือขึ้นไป $750,000 ขายไปราคา $2,000,000 หนี้ $1,000,000 เงินมัดจำ $28,250 ในวันนั้นพาเรามาไกลมาก

———————————————————————————-

นี่ไม่ใช่โพสต์ขายฝันนะคะ ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ทุกตัวจะได้ผลเหมือนกัน การวางแผนในเรื่อง purchase structure, Income & Capital Gain Tax, Legal & Wills มีผลต่อการเหลือเงิน กู้เงินหมดค่ะ

ทางทีมงาน Christie & Co อยากให้คนไทยซื้อบ้าน ถือครองบ้านจนได้กำไรนะคะ เราอยากให้ชาวไทยศึกษาเยอะๆ เลือกดีๆ ดูข้อมูล ดู research วางแผนให้ดี ทำอะไรแบบถูกต้อง ถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้หลายตัวอย่างยั่งยืน ทีมเราไม่เคยเทลูกค้าไว้กลางทาง ไม่ขายฝันโดยไม่มีตัวเลขมาประกอบ เอาง่ายๆเลยนะคะ มีเอเจนท์ไหนบอกเรื่อง short valuation ของ off the plan บ้าง หรือ progressive loan (จ่ายแบบขั้นบันไดของ house & land บ้าง) เรื่องที่สำคัญแบบนี้ ถ้าเราเป็น property consultant เราต้องแจ้ง แต่ถ้าเป็นเซลส์ขายบ้าน ก็คงพูดแค่ในสิ่งที่ทำให้ขายได้ อะไรที่พูดไปแล้ว ทำให้ขายยาก ไม่พูดดีกว่า ยืนยัน 1000% ค่ะ ว่าทีม Christie & Co แจ้งทุกเรื่อง ข้อดี/ข้อเสีย พวกเราภูมิใจในวิชาชีพของการเป็น Property Consultant ค่ะ พวกเราไม่เคยวางตัวเป็นเซลส์ ปรึกษาข้อดีเสียกับลูกค้ากับ experts ในด้านต่างๆ แล้วไปด้วยกัน 🙏😊❤️

ทางทีม Christie & Co มีกิจกรรมให้ความรู้เยอะมากนะคะ เดือนสิงหาคม - กันยายน เดี๋ยวมาแจ้งนะคะ กำมือกำเงินไว้แน่นๆก่อนนะคะ บอกเลยว่าอสังหาริมทรัพย์ที่เราเลือกมาให้ ดีมากๆค่ะ มีทั้งบ้านที่บริสเบน ทาวน์เฮาส์แค่ 2KM จาก Melbourne CBD, อพาร์ทเมนท์ที่ถือว่าเป็น rare item ที่ซิดนีย์ ใครรอไม่ไหว ติดต่อทีม Christie & Co ขอดูก่อนงาน Property Expo ได้เลยค่ะ 🙏😊❤️

22/07/2025

ขอโพสต์ให้ความรู้ในเรื่องของ realestate licence นะคะ เพื่อที่เราจะได้ล้างบางเอเจนท์ที่ไม่มี licence / certificate แต่อยากจะทำงานขาย ลูกค้าก็สามารถอุ่นใจใน 1 ระดับในการจะทำธุรกรรม

เจี๊ยบไม่ได้มากลั่นแกล้งเอเจนท์ที่ไม่มี licence / certificate เพราะการขอ licence ไม่ได้ยากเลย แต่มันกรองเอเจนท์ได้ในระดับหนึ่งเลย เพราะต้องใช้ police check แล้วส่วนมากต้องไม่มีประวัติล้มละลาย เพราะฉะนั้นเลยงงมาก ว่าเอเจนท์หลายท่านทำไมไม่ยอมขอ licence ทั้งๆที่ขั้นตอนมันง่ายมากเลย เราสามารถจับโป๊ะเอเจนท์ได้ด้วย เช่นกล่าวอ้างว่าขายมาเป็น 10 ปี อะไรต่างๆนาๆแต่เพิ่งมาสมัครขอ licence อะไรแบบเนี๊ย การตรวจดู licence มันกรองได้ระดับหนึ่งเลยจริงๆ

เจี๊ยบขออธิบาย licence ของ QLD, NSW, และ VIC เท่านั้นนะคะ เพราะเจี๊ยบยังไม่มีรัฐอื่นนอกจาก 3 รัฐนี้

QLD & VIC :

1. เป็น salesperson licence / certificate คือสามารถขายอสังหาริมทรัพย์ได้ แต่ไม่มีอำนาจในการเปิดบริษัท เปิด statutory trust account เพื่อ HOLD เงินจอง เงินมัดจำลูกค้าได้

2. Full licence : เปิดบริษัทได้ สามารถ manage statutory trust account ได้

NSW :

1. Sales Certificate : โพสต์ขายอสังหาริมทรัพย์ได้ แต่ทำสัญญาขายไม่ได้ ประมาณว่าเป็น assistant มากกว่า ต้องถือ certificate ทำงานอย่างน้อย 1 ปี แล้วมี Licence class 1 (Full licence) เซ็นต์ผ่านงานได้

2. Realestate Agent Class 2 : เทียบเท่า QLD & VIC Salesperson licence / certificate

3. Realestate Agent Class 1 : เทียบเท่า Full Licence ของ QLD & VIC

ตอนนี้ทุกรัฐยกเว้น QLD สามารถขอ Automatic Mutual Recognition ได้ แต่ QLD ทำได้แค่ Mutual Recognition กับรัฐอื่นๆ เอเจนท์คนไหนไม่เข้าใจ ทักมาถามได้ค่ะ ยินดีช่วยให้คำตอบเอเจนท์ที่ต้องการเป็นเอเจนท์ที่ทำอะไรทุกอย่างถูกกฎหมายของแต่ละรัฐ

ทีนี้มันไม่จบแค่นี้นะคะ ถ้าเอเจนท์ไหนเคลมว่าเป็น Director ของบริษัท ควรจะมี Corporate licence ของบริษัทมาโชว์นะคะ ข้อนี้สำคัญสำหรับลูกค้าเลย เพราะการจะขอ Corporate Licence ต้องมี Licencee in charge (ถ้า Director มี sales certificate แต่ไม่ทำการขาย ทำได้ แต่ถ้าจะเป็น Director ที่ขายบ้านด้วย ต้องเป็น full licence หรือ Class 1) และที่สำคัญตัว Corporate Licence ต้องมี Public indemnity insurance อย่างต่ำ $20M สำคัญมากกับลูกค้าค่ะ เพราะถ้าบริษัทไหนทำอะไรผิดกฎหมาย เล่นตุกติกกับลูกค้า ลูกค้าอุ่นใจได้ว่าถ้าจะฟ้องแพ่ง และถ้าเราชนะ ตัว public indemnity insurance จะมีเงินมาจ่ายเรา

ที่ VIC เอเจนท์ที่ไม่มี VIC licence / salesperson certificate ไม่สามารถโพสต์ขายบ้านได้ ถ้าไม่ได้อยู่ภายใต้ Corporate licence ของรัฐนั้น NSW โพสต์ได้ แต่ต้องภายใต้ licence class 1 แต่ VIC คือถ้าไม่มี VIC licence และไม่ได้อยู่ภายใต้ corporate licence ต่อให้เพื่อนร่วมงานมี full licence เราก็โพสต์ไม่ได้

อีกประเด็นหนึ่งที่สำคัญมาก คือบางรัฐค่าใช้จ่ายไม่เหมือนกัน เช่น

✅ Land Tax แต่ละรัฐ

✅ Stamp Duty Concession โดยเฉพาะ “Dutiable Value” ของ VIC บอกเลย ว่าเจี๊ยบต้องมาแก้ความเข้าใจผิดให้ลูกค้าที่ซื้อกับเอเจนท์รัฐอื่นเยอะมาก ให้ข้อมูลลูกค้าผิด งงมากว่าผ่านทนายมาได้ยังไง (แต่เห็นเอเจนท์ฮั๊วทนายเยอะ แทนที่ทนายจะดูแลผลประโยชน์ให้ลูกค้าที่จ่ายเงินให้ช่วยดูสัญญา กลับกลายเป็น closing tool ใ้ห้เอเจนท์ซะงั้น) เช่นเอเจนท์บอกลูกค้าว่าไม่ต้องจ่าย stamp duty เพราะลูกค้าได้ off the plan stamp duty concession / Temporary Stamp Duty Concession บอกผิด ชีวิตเปลี่ยน ลูกค้าไม่ได้เตรียมค่า stamp duty ไว้ แล้ว stamp duty คือ 5.5% เพิ่งมารู้ตอนจะ settlement ว่าต้องจ่าย จะหาเงินยังไง $10,000 - $40,000

✅ FIRB application fee exemption ของแต่ละรัฐ

มีข้อดีเยอะมากเลยค่ะ ในการที่สามารถตรวจสอบเอเจนท์ได้ เราอุ่นใจได้ในระดับหนึ่งเลย จับโป๊ะเอเจนท์ได้ด้วย

เจี๊ยบจัดการแจ้งเอเจนท์ของ Christie & Co ให้ปักหมุดที่หน้า Facebook ให้ลูกค้าตรวจสอบได้เลย เจี๊ยบปักหมุดไว้หน้าเพจเช่นกันค่ะ ไปดูได้เลยค่ะ

งงมากว่าข้อดีมากขนาดนี้ ทำไมเอเจนท์ถึงไม่สมัครขอ licence เจ็บใจมากค่ะ เวลาเอเจนท์ที่ไม่ซื่อสัตย์ทำเรื่องแย่ๆไว้ แต่เอเจนท์ที่ทำถูกกฎหมายต้องโดนเหมารวม และโดนเหมาว่าเอเจนท์เชื่อถือไม่ได้

อันนี้ link ตรวจสอบ licence ของเอเจนท์นะคะ

https://verify.licence.nsw.gov.au/home/Property

https://registers.consumer.vic.gov.au/EAsearch

https://www.qld.gov.au/law/laws-regulated-industries-and-accountability/queensland-laws-and-regulations/check-a-licence-association-charity-or-register/check-a-licence

เงินใช้ซื้อบ้านมันเยอะ บางคนทำงาน 3 จ๊อบ อดทนทุกอย่าง มาโดนเอเจนท์ไม่ดี ไม่มีคุณธรรม ไม่มี licence ทิ้งๆขว้างๆ ยิ่งไม่ไปต่อกับโปรเจ็คน์ ต้องดิ้นรนหาทางเอาเงินมัดจำคืนเลือดตาแทบกระเด็น ประหนึ่งเล่นปิงปอง เอเจนท์กับทนายโยนกันไปมา จนสุดท้ายต้องกระเสือกกระสนไปติดต่อทีมเจ้าของโครงการ แล้วก็โดนโยนกลับมาจุดเดิม จุดเริ่มต้น คือติดต่อเอเจนท์ไม่ได้ เลยต้องออกมาโพสต์เตือน ยิ่งตอกย้ำไปอีกว่าเอเจนท์ไม่ดี

เจี๊ยบก็ช่วยแก้ปัญหาให้ทั้ง 2 ฝั่งละกัน เอเจนท์ก็ไปขอ licence มาให้ถูก ถ้าโดนลูกค้าฟ้องแล้วแพ้ จะได้มี public indemnity insurance มาจ่ายให้ ส่วนลูกค้าก็อุ่นใจ ซื้อไป ใครตุกติก เช็คบิลได้ ทีนี้ใครจะมาเล่นตุกติก เราก็รู้สิทธิของเรา

อย่าให้เค้ามาว่ากันได้นะคะ ว่ามีแต่คนไทยที่หลอกกันเอง เอเจนท์ดีก็ตั้งใจทำงานต่อไป เอเจนท์ที่ไม่ดีก็อยู่ยาก ทำอะไรตุกติก เสี่ยงโดนฟ้อง เพราะลูกค้าปกป้องสิทธิ์ตัวเอง

28/06/2025

รวบรวมมาให้อ่านก่อนนะคะ เตรียมตัว register กันวันอังคารนี้สำหรับ QLD First Home Buyer.

ช่วงนี้เป็นไมเกรนบ่อย ไม่กล้าเซ็ตเวลาจะทำ Live ให้ฟังเลยค่ะ เพราะบทจะเป็นก็เป็น กลัวนัดเวลาไว้แล้วทำไม่ได้

อ่านแบบคร่าวๆนะคะ เดี๋ยวจะลงรายละเอียดให้ตอนทำ Live หรือ Online meeting.

QLD First Home Buyer initiative ตัวนี้เรียกว่า “Boost To Buy Scheme” : เป็น share equity scheme

✅ รัฐบาลช่วยวางมัดจำ 30% สำหรับ Brand New, 25% existing

✅ ให้ 1,000 applicants ค่ะ

✅ มี price cap ที่ $1,000,000 (เริ่ด)

✅ มี income cap : single รายได้ไม่เกิน $150,000, couple ไม่เกิน $225,000

เริ่ม Register Interest ได้วันที่ 1 กรกฎาคมนะคะ เดี๋ยวไปเช็คมาให้ว่า register ที่ website อะไร

ตัวนี้ใช้ร่วมกับ $30,000 First Home Owner Grant ได้นะคะ (ตัวนี้ price cap $750,000, brand new only)

ตัวนี้คือคนละตัวกับ Help to Buy ของ Federal Government นะคะ แต่ concept เหมือนกัน

QLD First Home Buyer ติดตาม/ติดต่อทีม Christie & Co ไว้เลยนะคะ พวกเราจะช่วยเต็มที่เลยค่ะ

ตัว scheme นี้มีข้อดี/ข้อเสีย ขอพัก 1-2 วันเดี๋ยวมา Live ให้ฟังนะคะ ❤️ ช่วงนี้โหมงาน สุขภาพแย่ อ่านแทบไม่ได้เลยค่ะ ปวดหัว แต่อยากรีบมาเล่าให้ฟังก่อน มันดีมากนะคะ ตัวนี้

ถ้าพิมพ์มีคำผิด ปล่อยผ่านนะคะ ปวดกระบอกตา คงไม่ได้ทวนดูคำผิด 🙏