23/03/2022
EV ALMAK VEYA SATMAK İSTEYENLER UZUN YAZDIM AMA İŞİNİZE YARAR, OKUMAKTA FAYDA VAR...
Gayrimenkul konusu insanlarin, ailelerin, sirketlerin tamamini etkileyen, ilgilendiren ve çok ciddiye alinmasi gereken bir konudur. Insanlarin butçelerindeki payi en yuksek olan kalem gayrimenkuldur. Burda gayrimenkul derken basinizi sokacak bir ev, geleceginizi garanti altina alacak, birikimlerinizi degerlendirebilceginiz bir yatirimdan bahsediyoruz. Bu konu ile ilgili alacaginiz kararlar sizin ve çocuklariniz gelecgini, maddi yasantilarini, ruhsal durumlarini, yetisme biçimlerini kisaca her seyi yakindan etkilemektedir ve boyle bir karar tesaduflere birakilmaz. Iyi dusunulmeli, incelenmeli ve bu sektorun uzmanlari olan noterlerden, emlak burolarindan ve bankacilardan mutlaka oneriler alinmali, onlara danisilmalidir.
Bu yazimda herkesin kafasinda olan bazi konular hakkinda isin hukuki ve finansal boyutlari hakkinda bilgiler verecegim ama daha once genel olarak dusuncelerimi paylasmak isterim.
Soyleki Belçika’da yasayan Turk kokenlilerin gayrimenkul sahip olma orani diger kokenden gelenlere gore çok daha fazladir, ilk geldikleri yillarda kiralik ev bulabilmek için çok zoralanan ve ne bulursa kiralayan Turkler bugun itibari ile genelde birden fazla mulk sahibidir ve kiraci konumundan kiraya veren mal sahibi konumuna gelmislerdir. Belcikalilar genelde birikimlerini degerlendirmek için mulk alirken Turkler ilerde birikimim olsun diye mulk almislardir ve iyi de yapmislardir. Bankalar nezdinde en itibarli musteriler, borclarina en sadik musteriler olarak gorulurler. Belcika’da ki ipotek kredilerinin kolayligi ile Turklerin cesareti ve girisimci ruhlari birlesince ortaya çok olumlu bir tablo cikmistir. Ailelerin bu konuda daha once aldiklari bu olumlu kararlar devamindaki nesillere hem motivasyon kaynagi hem de sermaye olmustur yeni nesillerde aynen devam etmektedirler.
Sektor ile ilgili konulara gelelim ve okuyucularin kafasindaki bir çok konuya cevap verelim, onlari bilgilendirelim ;
MULK ALIMI FINANSMANI (IPOTEK KREDILERI)
Krediler konusunda son yillarda devletin aldigi ve bankalarin uygulamak zorunda olduklari kriterler onceki yillara gore zor olsa da yine de Belcika bu konuda Avrupa’nin en rahat ulkesi diyebiliriz.
« SUNU RAHATLIKLA SOYLEYEBILIRIM KI CPAS DEN SOSYAL YARDIM ALAN TEK BASINA YASAYAN BIR GENC BILE KREDI ALIP OTURACAGI KONUTUN SAHIBI OLUR ».
Ipotek kredileri konusunu biraz acarsak kredileri asagidaki sekilde siaralayabiliriz ;
1-KONUT FONUNDAN ALINAN KREDILER (FONDS DU LOGEMENT) :
Amaci dunyanin herhangi bir yerinde kendine ait bir mulku olmayan kisilere konut edindirmektir ve kosullari sunlardir :
-dunyanin hic bir yerinde uzerinize kayitli mulkunuz olmayacak
-daha once almis oldugunuz kredilerin duzgun odenmemesinden dolayi Merkez Bankasi kayitlarinda olumsuz kaydiniz olmayacak
-mumkunse baska hiç bir borcunuz olmayacak veya olan borcunuz gelirinize gore dusuk olacak
-evinizi aldiktan sonra en geç iki sene içinde tasinmak ve en az 5 sene oturmayi kabul etmek ve bu sure zarfinda kismende olsa evinizin bir bolumunu kiraya vermemek
-mumkunse %5-%10 arasi özkaynak sahibi olmak ama özkaynak çok az veya hiç yoksa da olabilir.
-issizlik parasi alan, Cpas’den sosyal yardim alan veya dusuk gelirli olan herkes yukardaki kosullari tasiyorsa « FONDS DU LOGEMENT » dan ipotek kredisi alarak konut sahibi olabilir.
Bu kurum tarafindan verilen krediler « sosyal krediler » olup faizleri piyasaya gore dusuktur. Bu sekilde alinan evler 5 yil sonra satilabilir veya kiraya verilebilir. Satildigi zaman satildigi andaki ipotek borcu krediyi veren kuruma odenir ve kalani mulk sahibinin olur, satma konusunda herhangi bir yasak yoktur. Kiralamak da mumkundur ama kiraladiginizi krediyi veren kuruma bildirmek zorunlulugu vardir ve bu bildirimden itibaren kurum faizleri yukseltir.
2- BANKALAR VEYA DIGER FINANS KURULUSARINDAN ALINAN IPOTEK KREDILERI :
Bu tip krediler konu ile ilgili yurulukteki yasalara uygun olarak ozel bankalar veya finans kuruluslari tarafindan verilen kredilerdir. Daha onceki yillara gore ck daha zorlassa da ipotek kredisi alabilme kosullari tuketiciler acisindan diger AB ulkelerine gore iyi olan bir ulkedir Belcika. Bu tip kredileri edinebilme kosulllarini su sekilde siralayabiliriz :
-alinan krediyi « ODEME GUCU » nuz olacak, bunun icin duzenli geliriniz olmasi gerekiyor. Bu duzenli gelir maasiniz, kira geliriniz ve/ veya sahibiniz oldugunuz sirketten aldiginiz maas olabilir ;
Ucretli iseniz, is kontartiniz suresiz olmasi ve en az bir yildan beri calisiyor olmaniz gerekir,
Kira gelirlerinizin %80’i odeme gucunuz hesaplanirken dikkate alinacak miktardir ,
Kendi isyerinizden maas aliyorsaniz , yani « INDEPENDANT » statusunde iseniz, is yerinizin en az iki tane bilançosunun yayinlanmasi, baska bir deyisle iki vergi yili gecirmis olmasi ve zarar etmemesi gerekmektedir. Daha da onemlisi kendinize odediginiz maasin kendi sahsi vergi bildiriminde belirtilmesi gerekir, bankalar maas bordorolariniza degil yillik sahsi vergi beyannemenizde ( declaration extrai du role) ne kadar gelir beyan ettiginize bakar.
Butun bu gelir kalemlerinin toplaminin %45 i kadar aylik odeme gucunuz vardir ve o miktara karsilik gelen miktar kadar borclanabilirsiniz.
-en az alinan kredi miktari kadar bedeli olan bir gayrimenkulu « GARANTI » olarak gostermeniz gerekmektedir.
-Merkez Bankasi verilerinde « SICIL » inizin duzgun olmasi gerekmektedir. Daha once kullandiginiz kredilerden dolayi herhangi bir gecikme olmamali, hakkinizda olumsuz kayitlar olmamalidir.
- en az % 10’ a tekabul eden « BIRIKIM » miniz olmasi gerekmektedir.
Bunlar genel kosullar olup, kisiye ve alinan mulkun ozelliklerine gore degisebilmektedir.
Bu tip kredileri hesabinizin oldugu bankadan talep edebileceginiz gibi baska bankalardan da talep edebilirsiniz ama istenilen bilgi ve belgelerin duzgun bir sekilde bir araya getirilip basvurunuzun eksiksiz yapilmasi icin, talebinizin en iyi sekilde savunulmasi ve anlatilabilmesi icin « COURTIER » araci kurumlara da basvuru yapabilirsiniz. Eger yukarida belirttigim kosullardan birini veya bir kacini karsilamiyorsaniz fazla umitsizlige kapilmaniza gerek yok, araci kurumlardan birine basvurdugunuzda size mutlaka bir çozum bulacaklardir.
3. NOTER MASRAFLARI VE VERGILER :
Bu konu Turk toplumu tarafindan yanlis anlasilmktadir. Soyleki gayrimenkul satin alma ile ilgili olan butun kalemlerin toplamini « noter parasi » olarak adalandirip tek bir kaleme indirgemektedirler. Oysa alim vergisi veya tapu kayit vergisi (droit d’enregistrement) bu masraflarin toplaminin icinde en onemli yeri tutar ve indirimler bu tapu kayit vergisi ile ilgilidir. Masraflarin toplamini olusturan kalemler su sekildedir :
-% 12,5 oraninda tapu kayit (droit d’enregistrement) harci
-%1.5 civarinda ipotek harci
-yaklasik 3000-4000 euro arasi noterlik ucreti
-yaklasik 1000 euro arastirma ucreti.
Son 3 kalem her satin aalmada mutlaka vardir ve aliciya aittir. Indirim sadece lik belirtilen kalemde yani tapu kayit harcinda vardir. Bunlardan yola cikarak konuyu bolge bolge inceleyelim ;
-BRUKSEL BOLGESI :
Bruksel Bolgesi icin %12,5 olan tapu kayit harci (droit d’enregistrement)’nda bugun icin yururlukte olan uygulama ilk evi olanlar icin asagidaki kosullari tasimak kaydiyla odenmemektedir ki buna hukuki dilde « abattement » diyoruz ;
-ilk eviniz olacak
-bu ev sizin oturacaginiz ev olacak ( yatirim amacli olmayacak)
-evin degeri 500 000 euroyu gecmemek kaydi ile 175 000 euro tutarindaki kismi bu harçtan muaftir
-tapu uzerine gectinizden itibaren en geç iki sene içinde eve tasinmak, ikamet kaydinizi aldirmak ve 5 sene boyunca o evde kesintisiz oturmak zorundasiniz.
Eger aldiginiz evin degeri 175 000 euro ise hiç tapu kayit harci odemeyeceksiniz ama buna ragmen diger masraflarin toplama 9 000 -10 000 € arasinda olcaktir.
Aldiginiz evin degeri 250 000 € ise tapu kayit harci ilk 175 000 euro icin odenmeyecek, kalan 75 000 euro uzerinden %12,5 yani 9 000 € tapu kayit harci ve buan ek olarak yaklasik 10 000 € diger sabit masraflar da eklenerek yaklasik 19 000 euro tutarinda noter masrafi odenecektir.
FLAMAN BOLGESI :
Bu bolgede genelde ayni kousllar gecerli olmak kaydiyla tapu harci ilk ev icin %3 olarak guncelenmis olup normal tapu harci orani %12 dir. Bruksel bolgesi icin bahsettigimiz sabit masraflar bu bolge iicnde gecerlidir.
Ornegin bu bolgede satin aldiginiz 250 000 € degerindeki birr evin toplma noter masrafi ; 250 000 x %3 = 7 500 € + 10 000 € diger masraflar olmak uzere 17 500 € dur.
WALLON BOLGESI :
Bu bolgede tapu kayit harci orani %12,5 olup ilk evi olanlar icin sadece ilk 20 000 euroluk bir miktar bu harctan muaftir ancak bu bolgede « modeste » konut yani dusuk kaliteli konut olarak tarif edilen konutlarda ki burada belirleyici olan kriter konutun kadastro vergisidir, bu oran satin alma degerinin tamaminin %6 si olarak hesaplanir. Bu oranlara yukarida degindigimiz diger sabit giderleri de eklemek gerekmektedir.
Birden fazla mulku olanlar, isyeri satin alanlar veya ilk evi olsa bile orada ikamet etmeyecekler icin normal vergi oranlari uygulanir, indirim yoktur.
Deginilmesi gereken bir diger masraf tutatiri da yeni konutlarda uygulanan % 21 oranindaki TVA dir ve bu tur yeni binalarda vergi indirimi yoktur.
Ayrica burda deginmedigimiz ve bolgelere gore degisen bazi istisnalar vardir. Bu konu ile ilgili en dogru ve en guncel bilgi noterlerden edinilebilir, edinilmelidir.
SATICININ YUKUMLULUKLERI :
Saticilarin, mulk sahiplerinin de bazi yukumlulukleri vardir. Son yillarda gayrimenkul satislari konusunda kanunlarin mulk sahiplerine yukledigi sorumluluklar asagidaki gibidir :
- Imar Durum Belgesi ( les renseignements urbanistiques) : bu belge belediyelerin « URBANISME » servisinden alinir ve deyim yerindeyse mulkun rontgenini ceken bir belgedir ; mulk uzerinde izinsiz, kanuna aykiri yapilmis bir insaat var mi ? evde kaç unite var (konut ve/ veya isyeri) ? gibi konular bu belgede belirtilir ve satici bu belgeyi temin etmeden evini satisa koyamaz. Belgenin temini icin kendisi Urbanisme servisine basvurabilecegi gibi noterinden veya emlak burosundan destek alabilir. Bu belge icin ozel bir form doldurulmali ve 80 euro %c%ivarinda bir bedel onceden odenmelidir. Butun bu islemler yapildiktan sonra yaklasik 5 hafta icinde belge saticinin eline ulasmaktadir.
- Enerji Sertifikasi ( PEB ) : bu belgede mulk satisa konmadan edinilmesi gereken bir belgedir ve bu konuda uzman kisiler tarafindan verilir, 150 € dan baslayan 1000 € yak adar varan bir ucreti vardir.
- Elektrik Tesisati Belgesi : bu belge de satici tarafindan aliciya satis gunu teslim edilmek zorunda olan bir belgedir. Yeni yapilan evlerde muteahhit elektrik tesisati hatasiz ve normlara uygun bir sekilde vermek zorundadir, bunun disinda bu konuda bagimsiz olarak gorev yapan kanunda yetkilendirilmis kurumlar veya sirketler satilan evin elektrik tesisatinin durumunu rapor eden belgeyi duzenleyebilir. Tesisat « CONFORME » olmak zorunda degildir, sadece durum tespit raporudur.
- DUI ( dossier intervention ultérieur) : 2001 den sonra yapilan tadilatlar veya yeni insaat icin zorunlu bir dosya olup kullanilan malzemelerin faturalari, iscilik faturalari, mimari ve teknik planlar, garanti belgelerinden olusan dosyadir. Satici evinde insaat yaptigini beyan ederse veya alici bunu tespit edebilirse satici bunlari bir dosya halinde satis gunu notere beraberinde getirmek zorundadir.
Mustafa Taşkıran
Gayrimenkul danışmanı-Expert
