23/08/2023
La fixation du loyer dans le bail à usage d’habitation au Burkina Faso : que dit le législateur et quelle attitude des locataires ?
La question du logement constitue l’une des préoccupations majeures des sociétés modernes. Elle se pose avec plus d’acuité dans les pays à forte pression démographique et en pleine urbanisation comme le Burkina Faso. Dans ces contrées, le logement est l’un des biens les plus demandés entrainant ainsi toute sorte de spéculation autour des baux d’habitation. A ce rythme, une marge importante de la population risque de se trouver sans logement, la forte demande faisant flamber les coûts des loyers. Pourtant au Burkina Faso, le droit au logement est un droit consacré (article 18 de la Constitution).
C’est pourquoi l’Etat, dans son rôle régalien et garant de ce droit, intervient pour règlementer cette question des coûts des loyers qui, au fil des ans, aiguise l’appétit des commerçants de logement.
En effet, suite à la grogne générale concernant la flambée des loyers dans les villes de Bobo et de Ouaga, le défi du législateur était donc de trouver une législation permettant de maitriser la fixation du loyer et éviter que les locataires soient à la merci des bailleurs. C’est ainsi que la loi n°103-CNT/2015 portant bail d’habitation, du décret n°2018-0687/PRES/PM/MUH/MINEFID/MCIA portant fixation de la nature des travaux à la charge du bailleur et du locateur et modalités de révision du loyer du bail d’habitation privée au Burkina Faso et de l’arrêté n°2019-0026/MUH portant valeur des coûts de réalisation des immeubles destinés au bail d’habitation privée au Burkina Faso ont été adoptés.
Ces textes, il faut le reconnaitre, nous offrent un régime satisfaisant quant à la fixation du loyer (I). En revanche, ce qui est regrettable, c’est l’attitude des locataires en la matière (II).
I. Un régime satisfaisant de la fixation des loyers dans les baux d’habitation
Le problème du coût du loyer se pose à la conclusion du contrat de bail et au cours de son exécution en cas de révision. Seront donc présentées, les règles applicables à la fixation du loyer à la conclusion du contrat et celles applicables à sa révision. Mais il convient de préciser que la location avec option d’achat et les baux de logements meublés ne sont pas concernés par cette règlementation (article 1 de la loi n°103-CNT/2015).
A la conclusion du bail, l’article 6 al. 1 de la loi n°103-CNT/2015 prévoit que le montant du loyer est fixé en tenant compte de la valeur locative annuelle plafonnée à sept pour cent (7%) de l’estimation du coût de réalisation de l’immeuble à louer. Par exemple, un bâtiment dont le coût de réalisation s’élève à 10 000 000 F CFA aura un loyer annuel de 700 000 F CFA, ce qui revient à 58 333 F CFA en termes de loyers mensuel. Si le bâtiment est divisé en lot ou appartement, le loyer de chaque lot est obtenu en divisant le loyer global par le nombre de lots ou d’appartements. Dans notre exemple, si le bâtiment de 10 000 000 F CFA est divisé en 4 lots, le loyer mensuel de chaque lot est de 14 583 F CFA.
Afin de faciliter l’évaluation de l’immeuble, l’alinéa 2 de la même disposition prévoit qu’ « un référentiel des valeurs des coûts de réalisation est arrêté et révisé tous les trois ans par le ministère en charge de l’habitat ». Mais le coût de réalisation n’est pas le seul élément pris en compte dans la fixation du loyer.
En plus du coût de réalisation de l’immeuble, entrent en ligne de compte, pour la fixation du loyer, la zone de situation de l’immeuble et le type de bâtiment. A cet effet, la loi distingue trois types de bâtiment et repartit le pays en plusieurs zones. On a les bâtiments de type 1 qui concernent les bâtiments en banco le type 2, les bâtiments en parpaing et le type 3, les bâtiments à niveau qui sont en parpaing et autre. Chaque type de bâtiment comporte plusieurs catégories. Quant aux zones, il faut noter que Ouaga et Bobo constituent une zone à part, les 11 capitales régionales une zone, les chefs-lieux de province une zone et les communes urbaines qui ne sont pas des chefs-lieux de province comme Cinkanssé, Pouytenga, Garango et Niangoloko forment une zone. Les communes rurales et les villages rattachés constituent également une zone à part.
Ces éléments pris en compte, deux bâtiments de même coût peuvent avoir de loyers différents s’ils sont dans des zones différentes ou s’ils sont de types différents. Mais si on considère le fait que les matériaux de constructions ont des coûts différents selon les zones, l’incidence de la différence de zone sur le loyer ne devrait pas être trop perceptible.
Il est important de signaler que le locataire peut requérir du tribunal, en cas de dépassement du plafond du loyer, la fixation d’une indemnisation correspondante au préjudice subi. Ainsi, lorsqu’un bailleur dépasse le plafond de 7 % prévu par la loi, le locataire peut l’assigner en indemnisation du préjudice subi du fait du paiement du surplus (Article 6 alinéa 3). Par ailleurs, en cas de désaccord entre le bailleur et le locataire, le loyer est fixé par le tribunal compétent conformément au référentiel des valeurs des coûts de réalisation prévu à l’alinéa 2 de l’article 6 de la loi. Mais le loyer n’est pas donné de façon définitive. Il est susceptible de révision à la hausse comme à la baisse.
Concernant la révision du loyer, il s’agira ici de préciser les conditions et le taux de la révision des loyers.
Relativement aux conditions de la révision, l’article 8 du décret prévoit que la révision du loyer prévu au contrat ne peut intervenir avant un délai minimum de trois (03) ans à compter de la date du contrat de bail ou de la date de la dernière décision judiciaire ou amiable. Toutefois, la révision peut intervenir sans délai en cas d’amélioration apportée au bâtiment conduisant à un changement de catégorie, en cas de dégradation ou de destruction partielle du bien ou encore en cas de changement de forme des lieux réduisant le confort initial du local.
Pour ce qui est du taux de la révision, le décret prévoit à son article 9 que le taux de révision du loyer ne peut excéder 5% de son montant durant la période minimale triennale. Par exemple, pour un loyer de 50 000 F CFA, en cas d’augmentation, elle ne saura dépasser 2 500 F CFA.
II. L’attitude curieuse des locataires en matière de fixation des loyers
La Loi en elle-même n’est que lettre morte. Pour qu’elle ait vie, pour qu’elle atteigne sa finalité, il faut une action des justiciables qui l’accompagne, qui la déclenche. La question des loyers étant avant tout une question d’intérêt privé, il revient aux locataires d’agir pour que la protection octroyée soit effective. Nous n’essayons pas de dire qu’en la matière l’œuvre de l’Etat est parfaite et totale. Mais il faut dire que les droits consacrés par la loi sur cette question des loyers sont essentiellement des droits subjectifs. A ce titre, le juge n’assure la protection qu’à la demande des titulaires. L’œuvre législative du législateur doit se conjuguer avec l’action des justiciables pour lui donner pleine efficacité.
En matière de fixation des loyers, l’attitude curieuse et regrettable des locataires consiste en leur passivité face à certaines pratiques qui violent directement ou indirectement leurs droits.
Il en est ainsi des cas d’imposition des loyers hors barèmes par les bailleurs, acquiescés par les locataires sans contestation.
C’est aussi le cas lorsque les révisions des loyers sont imposées par les bailleurs en violation ou en dehors des conditions de révision prévues par la loi et ce, sans la moindre réaction des locataires. C’est le cas par exemple de la pratique courante consistant à augmenter systématiquement les loyers dès qu’il y a des travaux de bitumage dans le secteur. Pourtant, il s’agit de travaux publics effectués grâce aux impôts de tous les citoyens auxquels les bailleurs veulent en tirer profit exclusif.
Il en est surtout le cas du démarchage dans le domaine qui n’affecte pas directement le coût du loyer, mais qui alourdit le coût de la location. La pratique est la suivante : Le bailleur charge une personne de trouver un locataire pour sa maison et c’est à ce dernier, c’est-à-dire le locataire, de le rémunérer sachant que cette rémunération équivaut généralement à un mois de loyer. Normalement cette charge revient au bailleur comme c’est le cas avec les sociétés immobilières qui font le même travail que les démarcheurs. Ce phénomène doit s’arrêter et il ne pourra en être ainsi qu’avec la volonté des locataires.
Cette brève analyse nous permet de comprendre que si économiquement les locataires sont sans doute la partie faible, juridiquement ils sont dans une situation plus confortable que celle des bailleurs. Alors, ils sont assez armés et il leur revient d’exiger le respect de leurs droits devant le juge. Si le législateur doit faire plus, on risque de tuer la poule aux œufs d’or en décourageant l’investissement immobilier. Il faut dépasser cette attitude comparable à celle du mendiant assit sur une montagne d’or.
