25/10/2025
Делян Костадинов, д-р по икономика:
"Ще паднат ли цените на имотите?
Няма как да говорим за динамика на цените, без да можем да ги посочим конкретно. Според анализа на НСИ те са едни, според строителните предприемачи са съвсем други, според ангажираните в предлагане на имоти са още по-различни, накрая идват пазарни субекти, които искат да се възползват от активността преди въвеждането на еврото и предлагат сделки, отдавна прескочили границата на здравия разум. Ще си позволя да нарека последната група "лотарийни играчи", защото предлагат имоти на цени, в които самите те не вярват и не биха платили, но ако успеят да ги постигнат, ще имат късмет и печалба като от лотарийна игра. Това са сделки изцяло в принципа "нагоре по нервите". Подобни играчи създават и нова "котва" сред купувачите, на базата на която много завишени цени минават за пазарни.
В центъра на столицата, в големите морски и речни градове, в икономически зони в сърцето на България, където се извършва производство или международна търговия, туризъм и има икономическо основание за пребиваване, покупката на имот на зелено от строителна фирма по цените в съответния район със сигурност е инвестиция. Същото важи и за сделки на вторичния пазар за зоните с изградена инфраструктура. Дали инвестицията е направена в най-подходящия момент и на най-добрата цена е друг въпрос, но е устойчива, с риск само върху ликвидността ѝ за определен период от икономическия цикъл.
Обективен ли е пазарът
Ако сравним Варна с Виена: през 2024 г. във Виена са регистрирани 18 865 000 нощувки, а във Варна - 3 561 074, тоест Виена е посрещнала 5.3 пъти повече туристи през същата година; също така мечтаната средна работна заплата във Варна е 1160 евро - към обичайните 4260 евро във Виена.
Съпоставяме и БВП на България - 103.4 млрд. евро, и този на Австрия - 485 млрд. евро (защото НСИ няма подробна статистика по градове). Забелязваме, че Австрия има 4.7 пъти по-голям БВП от България. Нека отбележим все пак, че правим сравнение между имперска столица в Западна Европа и провинциален град без достъп по магистрала до столицата и съседните градове, камо ли държави.
При разлика в порядъка на 5 пъти в БВП брой туристи и ниво на заплати, цените на м² във Favoriten (10-и район) и Margareten (5-и район) съответно са около 4827 евро и 4070 евро, а в кв. "Чайка" са 3000 - 4000 евро за м².
Можем да сравним и най-скъпия район на София с най-евтиния в Сингапур. Данните са статистически, поради което цените за София може би ще са по-ниски от пазарните. (Забележка: в Сингапур има цени до 15 000 евро за м², но това е град-държава, използван от елита на Китай и Русия включително.)
Показател София Сингапур
Средна работна заплата
(брутна) ~1500-1700 евро ~4500-5000 евро
Нощувки на туристи
(годишно) ~1.2 млн. ~19 млн.
БВП Около 103 млрд. евро Около 390 млрд. евро
Средна цена на жилище на м² ~3000 - 4000 евро
(например в "Лозенец") ~4600 евро (в по-евтини райони)
Посочените данни би следвало да дават ясна представа за това дали цените на недвижимите имоти са на основата на икономически фактори или поради пазарна еуфория. София като европейска столица не вярвам да усети особени колебания в цените на имотите, предлагани на зелено във и около централната част - не защото са адекватни на икономиката, а защото могат да бъдат поддържани от ентусиазма на пазара с условието за скрити договорки от порядъка на минус 10-20%.
Отнасям се с умерен ентусиазъм към новите архитектурни шедьоври в средата на поляни без каквато и да е инфраструктура. И крайно предпазливо спрямо цените на прекупвачи, които до момента успешно създават дефицит и препродават през 20% между първа копка и Акт 14, реализирани чрез потребителски кредит и прилива от купувачи.
Няма да разглеждам и логиката в цените на панелните паметници на социализма, застанали рамо до рамо с модерните сгради на добра локация и с адекватна инфраструктура.
Не знам защо сравнявам Варна с Виена, при положение че Варна е град, по-сходен със Сингапур, защото е почти град-държава, поради отчетливото рускоезично присъствие и традиционни силово-икономически кръгове. Всички морски градове по света са около заливи, а Варна заради социалистическата идеология е извън залива, за да бъдат отделени курортните комплекси от града с цел да се избегне смесването на туристите на "прогнилия Запад" с порядъчните граждани на соц. строя.
Тази аномалия създава и инфраструктурното предизвикателство от тънък и дълъг град, в който придвижването е трудно и всичко е далеч от центъра на града. А цялата инфраструктура се свежда до само един булевард с повече от две платна. Разбира се, развитието му също не почива на пазарна логика, а се диктува от определени икономически интереси, които не позволяват да се вкарва в регулация целият район около Варненското езеро и платото около телевизионната кула. Това създава естествената пазарна аномалия с липсата на терени за строителство. Тази административна безизходица създаде модерни гета без улици, без тротоари, без градска среда, без възможност за интегриране на градски транспорт, при това в "оправена" от инвеститорите "червена зона".
След като преминем през пазарна еуфория и търсенето по естествен начин изостане от предлагането, кой и при какви цени би предпочел предградията пред урбанизираната градска среда?
Ролята на държавата в пазара на недвижими имоти
През 2025 г. за пръв път в Европейския парламент има комисия Right of housing (оглавена от Дан Йоргенсен), която разглежда "правото на дом" и факторите, изкривяващи пазарите на недвижими имоти в Европа. Тоест това е обществен проблем, присъстващ по различен начин в европейските държави. Тепърва ще наблюдаваме какви стратегии за подобряване на достъпността до дом ще наложи ЕС. И как това ще се отрази на цените.
Сравнението между Варна и Виена показва не само сходните цени на недвижимите имоти, но и съществената разлика в регулациите. Данъчната тежест на имотите във Виена най-често е между 3 и 10 евро за м² на месец, което представлява регулативна функция на данъчната система.
Подобна индиректна регулация на пазара на недвижими имоти чрез прогресивно нарастваща данъчна тежест ще повлияе на вторичния пазар, където в момента динамиката е ниска, а пустеещите жилища стоят като "депозити" в спокойствието на пренебрежимите данъци.
Правилната държавна стратегия е за прогресивно облагане на недвижимите имоти с данъчно облекчение за "първо жилище" и нарастваща тежест за всеки следващ имот. Щом следваме средните заплати в Европа, трябва да се разделим и с романтизма "50 лева годишен данък за жилище".
Увеличаването на данъчната тежест първо ще изкара пустеещи имоти на пазара на наеми, а след това ще раздвижи и вторичния пазар на имоти. Където една по-висока динамика би довела и до възприемане на обективни критерии за цената като състояние, енергиен клас на сградата, инфраструктура и пр.
Мотивирането на гражданите да управляват активно недвижимите си имоти ще насърчи пазара към равновесие и ще имаме възможността да видим къде ще бъдат цените при пазарно равновесие. Също така ще има основа за инвестиции в инфраструктура и може би ще видим съвременна урбанизация и в България.
"Нагоре по нервите" е стратегия, валидна и за много други пазари в България, където наблюдаваме "цени напук". В това число на храните, трудно догонващи потребителския ентусиазъм."
