22/03/2024
„Официално: ателиетата получиха статут на жилища!“
„Край на сделките с ателиета, и те също стават апартаменти!“
Това са заглавията на голяма част от публикуваните новинарски статии, след като на 23.02.21г. в брой 16 на Държавен вестник бе обнародван Закон за изменение и допълнение на Закона за устройство на територията. Към §5, т.29 и т.29а от ДР на ЗУТ законодателят добави следното изречение: „При определяне предназначението на сградата ателиетата се считат за жилища.“
Така всички приеха, че ателиетата вече са жилища! Дори лицата, професионално ангажирани с построяването или с покупко-продажбата на имоти. През последните няколко седмици в практиката ми отново срещнах това убеждение (или по-скоро заблуждение). Реших да споделя моя прочит на допълнението в закона.
Какво е жилище и какво е ателие?
Съгласно §5, т.30 от ДР на ЗУТ „жилище“ е съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди.
В ЗУТ, както и в поднормативните актове към него, липсва легално определение на понятието „ателие“. Регламентация е дадена в чл.38, ал.1 от ЗУТ където е посочено, че в надземните етажи на жилищна сграда освен жилища могат да се изграждат и ателиета и кабинети за индивидуална творческа дейност.
Когато задоволява жилищни нужди, обектът е жилище. Когато служи за задоволяване на творческите потребности, обектът е ателие.
Техническите правила, на които следва да отговарят обектите, са посочени в Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони на МРРБ. В този поднормативен акт е дадена уредба и за ателиетата. Анализът на нормите сочи, че техническите изисквания за жилищата са по-високи. При изграждането им има специални правила относно вътрешното разпределение на площта, височината на помещенията, осветяването и т.н. В същото време за ателиетата не се прилагат завишените строителни норми и ограничения, предвидени за жилищата.
Получиха ли ателиетата статут на жилища според последните изменения в ЗУТ?
Съгласно разпоредбата на чл. 40. (1) от ЗУТ „всяко жилище трябва да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него“.
Липсва норма, според която площта на ателиетата трябва да е разпределена по същия начин. Няма промяна и в Класификатора за предназначение на сградите, на съоръженията на техническата инфраструктура със самостоятелни обекти и на самостоятелните обекти в тях. В него ателиетата и жилищата продължават да са с различен код.
Следователно и след последните изменения в устройствения закон разлика между двата обекта има и тя зависи от основното им предназначение. Нормативните актове, които уреждат правилата и нормите за устройство на отделните видове територии, продължават да допускат изграждането на ателиета. Изискванията за построяването им не са променени (завишени).
Това означава, че противно на заглавията от пресата и на нагласите сред заинтересованите, с последните изменения в ЗУТ законодателят не е поставил знак за равенство между двата обекта. Ателиетата не са приравнени на жилища и изискванията за построяването им продължават да са различни.
Какви са промените в ЗУТ и за какво се отнасят?
Промените в ЗУТ не се отнасят до изискванията, на които следва да отговарят жилищата и ателиетата. Допълненията в закона прецизираха начина, по който една сграда се определя като „жилищна“ или „нежилищна“ с оглед строителните правила.
В §5, т.29 и 29а от ДР на ЗУТ е дадено определение на понятията „Жилищна сграда“ и „Сграда със смесено предназначение“.
„Жилищна сграда“ е сграда, предназначена за постоянно обитаване, и се състои от едно или повече жилища, които заемат най-малко 60 на сто от нейната разгъната застроена площ.
„Сграда със смесено предназначение“ е нежилищна сграда, която се състои от самостоятелни обекти с различно предназначение, като при наличие на жилища, те заемат по-малко от 60 на сто от разгънатата є застроена площ.
С изменението и допълнението на ЗУТ от 23.02.2021 г. към двете разпоредби беше добавено следното изречение: „При определяне предназначението на сградата ателиетата се считат за жилища.“
Преди допълнението, видът на сградата се определяше според броя на жилищата в нея. Съотношението им спрямо разгънатата застроена площ „изкуствено” се намаляваше чрез предвиждането на ателиета, които на практика се използват за живеене. По този начин сградата се определяше не като жилищна, а като такава със смесено предназначение. За сградите, които не са жилищни, не е задължително да се спазват изискванията за отстояние, разположение, строителни елементи, конструкции, инсталации и т.н.
Каква е целта на допълненията?
Законодателят добави посоченото по-горе изречение, за да ограничи заобикалянето на правилата за строеж. Така при определяне на вида на сградата ателиетата ще се считат за жилища. Предназначението на сградата ще се определя не само от броя на апартаментите в нея, но и от броя на ателиетата, които за тази цел се приравняват на жилища. По този начин, дори когато в сградата има ателиета, тя ще трябва да се изпълни в съответствие с по-високите изисквания за строителни, санитарни и хигиенни норми, определени в Наредба № 7/2003 г. за жилищните сгради.
Допълнението към §5, т.29 и 29а от ДР на ЗУТ следва да ограничи възможността жилищните сгради да се „прикриват” като общежития, апартхотели или сгради със смесено предназначение, за които техническите изисквания и нормите за безопасност са занижени.
Лично аз считам, че за купувачите на жилища или ателиета, посочената промяна е много добра. „Затварянето на вратичките“ за избягване на по-високите строителни изисквания би следвало да доведе до по-добра и сигурна среда за живеене. От гледна точка на реализиране на инвестиционните намерения вероятно ще има трудности. Най-големи ще са по отношение на някои „неблагодарни“ в устройствено и техническо отношение имоти. Какви ще са тези трудности и как ще бъдат преодолявани е въпрос на време да разберем.
Ако статията Ви е харесала, ще се радвам да споделите мнение или коментар!
адвокат Снежина Ковачева
