22/05/2026
🏛️ Когато купувате имот с ипотечен кредит, трябва да имате предвид, че кредитиращата банка няма да ви предостави цялата сума, която ви е необходима за покупката на имота. Затова трябва да разполагате с т.нар. самоучастие.
💰 Самоучастието е сумата от собствени средства, която купувачът на недвижим имот трябва да осигури, тъй като банките не финансират 100 % от стойността му. Обикновено сумата, която те предоставят, се равнява на 70%-85% от пазарната оценка на имота. Това означава, че остатъкът от продажната му цена трябва да осигурите от собствения си джоб.
🧾 Важно е да знаете, че самоучастието не включва само сумата за покупка на имота, която банката не покрива, а и всички свързани с покупката разходи, като: нотариални такси, местен данък за придобиване на недвижим имот, пазарна оценка на имота, изготвена от оценител на кредитиращата банка, застраховка на имота, която е задължителна при отпускане на ипотечен кредит, комисион на брокера ви, ако имате такъв и др.
👇 Нека разгледаме какво самоучастие ориентировъчно би ви било необходимо, в случай че купувате имот с ипотечен кредит, чиято продажна цена е 100 000€.
1️⃣ Ако приемем, че пазарната оценка на имота е също 100 000€ и банката ще финансира 80 % от оценката, това означава, че ще получите кредит в размер на 80 000€. Следователно, горницата от 20 000€ трябва да осигурите сами. (100 000€ – 80 000€).
2️⃣ Приемаме, че имотът се намира на територията на Община Варна, където местният данък за придобиване на недвижим имот е в размер на 3 % от продажната цена. Тогава ще са ви нужни още 3000€, за да го платите. (100 000€ х 3%)
3️⃣ Нотариалните такси за изготвяне и заверка на нотариалния акт за договорна ипотека при материален интерес от 80 000€ са приблизително 1100€ с ДДС. В зависимост от необходимите допълнително справки, декларации, заверка на подписи, пълномощни и др. е възможно е да има и други такси.
4️⃣ Нотариалните такси за изготвяне и заверка на нотариалния акт за покупко-продажба на имота при материален интерес от 100 000€ са приблизително 1200€ с ДДС. В зависимост от необходимите допълнително справки, декларации, заверка на подписи, пълномощни и др. е възможно е да има и други такси.
5️⃣ Изготвянето на пазарна оценка от лицензиран оценител варира между 150€ и 250€ в зависимост от населеното място, площта и други параметри на имота.
6️⃣ Имуществената застраховка най-често струва между 150€ и 350€ годишно и отново зависи от редица фактори, като местоположение на имота, тип строителство, обема на застрахователното покритие и др.
7️⃣ Други разходи, в т. ч. комисион на брокер, ако има такъв
🧮 Рекапитулацията:
🏠 За покупката - 20 000€
💸 Местен данък - 3000€
📜 Нотариални такси (ипотека) - 1100€
📜 Нотариални такси (покупко-продажба) - 1200€
📊 Пазарна оценка - мин. 150€
🛡️ Имуществена застраховка - мин. 150€ за първата година
👉 Грубата сметка показва, че за имот на стойност 100 000€, ще са ви нужни минимум 25 600€ самоучастие.
🚩 Крайната цена на имота с вкл. данъци и такси се равнява на 105 600€ (25 600€ самоучастие + 80000€ финансиране от банката).
😥 Често клиентите не разполагат с достатъчно лични средства, за да покрият самоучастието си по сделката. Тогава на помощ идват инструменти като потребителски кредит, заем от приятел и т. н.
