Este concepto va mucho más allá de la simple venta, porque nuestra labor no es vender una propiedad, sino satisfacer una necesidad. En pocas palabras, nuestra labor comienza desde antes de lanzar el producto al mercado y termina en el feliz momento en que entregamos la propiedad al cliente, a entera satisfacción. Las estrategias de comercialización serán diferentes según los requerimientos de cada
Inmueble y cada propietario. Sin embargo podemos definir algunos lineamientos generales, dividiendo así nuestro trabajo en tres etapas:
Valuación del Inmueble
(Determinación del valor de promoción)
Fijar el valor de promoción del Inmueble correctamente es fundamental para el éxito en la comercialización del mismo. Para determinar el precio, llevamos a cabo un análisis teniendo en cuenta las siguientes variables:
Antecedentes de la propiedad: son los datos generales de la propiedad como su ubicación, tipo de inmueble, destino de la valuación. Características urbanas: Clasificación de la zona, tipo de construcción predominante, índice de saturación en la zona, población, contaminación ambiental, uso del suelo (habitacional, residencial, etc.), vías de acceso e importancia de las mismas, servicios públicos y equipamiento urbano. Características del terreno: Distancia del terreno a las calles transversales limítrofes, orientación, medidas, croquis de localización, área total del terreno, topografía, características panorámicas, densidad habitacional. Características del inmueble: uso actual, enumeración y descripción de los locales que integran el inmueble, cantidad de niveles, calidad de la construcción, antigüedad, vida útil remanente, estado de conservación, calidad del proyecto. Elementos de la construcción: (principalmente para obras nuevas)
- Obra gruesa: Cimientos, estructura, muros, entrepisos, techos, azoteas.
- Revestimientos y acabados interiores: revoques, cielorrasos, pisos, revestimientos sanitarios, escaleras, pinturas, recubrimientos especiales.
- Carpintería
- Instalaciones hidráulicas y sanitarias
- Instalaciones eléctricas
- Vidriería
- Cerrajería
- Fachadas
- Instalaciones especiales
- Elementos accesorios
- Obras complementarias
Valor físico o directo: Lo obtenemos mediante la suma de:
- Valor del terreno (Investigación de mercado – valores de calle o de zona).
- Valor de las construcciones
- Valor de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias. Valor por capitalización de rentas: efectiva o estimada calculando el % de capitalización sobre la base de la edad, uso, estado de conservación, proyecto y ubicación del inmueble. Valor de mercado: Se calcula teniendo en cuenta el precio que se ha pagado últimamente por inmuebles de iguales o similares características y ubicación. De la ponderación de las variables anteriores, surge el valor comercial que será el precio de venta para lanzar el producto al mercado. Promoción y Publicidad
Una vez determinado el precio de venta y el plazo disponible para promocionar el producto, nuestro equipo de profesionales pone en marcha el plan de estrategias especialmente diseñado para su propiedad teniendo en cuenta las potencialidades del inmueble así como también los segmentos a quienes estará dirigida la publicidad. Podemos puntualizar sintéticamente seis estrategias básicas de llegada:
Cartera de Clientes: Durante los más de 2 años operando en el mercado inmobiliario, nuestra Empresa a cosechado una basta Cartera de Clientes Registrados. Tenemos una importante cantidad de pedidos concretos de propiedades específicas, de modo que podríamos contar con interesados para su propiedad, aún antes de comenzada la promoción de la misma. Sistema Argenprop: Integramos el sistema más importante de Latinoamérica en cuanto a la comercialización de Bienes Raíces, lo que se traduce en una espectacular ventaja para Ud., ya que al proveer acceso a nuestros listados a las Empresas integrantes, aumentamos la exposición de su propiedad, multiplicando el número de potenciales compradores. Marketing Directo: Esta modalidad de promoción es utilizada por nuestra Empresa específicamente en el caso de Inmuebles Industriales y Comerciales (oficinas, locales, terrenos, fracciones, etc.). Contamos con una basta nómina de Empresas de los más variados rubros calificadas según sus requerimientos (destino, ubicación, presupuesto, etc.), con las que mantenemos una estrecha vinculación. Carteles: este tipo de publicidad estática, es uno de los pilares fundamentales en promoción del inmueble. La colocación de un cartel con el nombre de nuestra Empresa en el frente de una propiedad, otorga seriedad al ofrecimiento, a la vez que complementa las demás acciones de promoción. Publicaciones: Utilizamos los principales medios gráficos para la publicidad de nuestras propiedades. Tareas de Seguimiento
Sabemos que existe una imperante necesidad de servicios orientados a la comunicación directa entre el cliente y el corredor, y como tal procedemos. A medida que crecemos nos preocupamos más por brindar un servicio profesional de carácter serio y responsable, pero sin perder de perspectiva el trato caluroso que día a día nos comprometemos a ofrecer a nuestros clientes. Por este motivo, y para evitar someter a su transacción a un sistema burocrático, nuestra Empresa le asignará un corredor que lo mantendrá informado acerca de todas las gestiones relacionadas a la venta, durante el proceso de comercialización del inmueble. Qué acciones realizará el Corredor
Calificación de posibles compradores: todos los clientes son evaluados para determinar su real potencial de compra. De esta forma se evita que el propietario invierta tiempo en clientes que no generarán ningún negocio. Mostrar la propiedad: el corredor muestra la propiedad logrando el impacto deseado, y respondiendo satisfactoriamente a las objeciones presentadas por los potenciales compradores. Evaluación de publicidad: se evalúa la estrategia publicitaria y su impacto. Evaluación de impresiones: el corredor evalúa los comentarios de los clientes sobre el inmueble y hace sugerencias al propietario para mejorar las posibilidades de comercializar con éxito el Bien Raíz. Coordinación de Guardias: el corredor coordinará con la aprobación del propietario guardias en el inmueble, a cargo de promotores capacitados en la labor de ventas. Esta modalidad es utilizada principalmente en la comercialización de Inmuebles Residenciales. Reporte de actividades: a fin de poder dar seguimiento a los inmuebles, el corredor presenta informes periódicos de las actividades realizadas
( clientes atendidos, medios de captación, comentarios de los clientes, etc.) Manejo de la negociación
El corredor asignado a su propiedad manejará el proceso de negociación en su totalidad con el aporte de nuestro departamento de Asesoría, de fundamental importancia en esta etapa del proceso, hasta llegar al cierre final de la operación. Las acciones más importantes de esta etapa son las siguientes:
Evaluamos a los interesados, su solvencia moral y económica, obteniendo las mejores garantías de la operación. Llevamos a cabo creativamente la negociación para satisfacer los intereses de ambas partes y cerrar exitosamente la operación. Dirigimos al comprador a conseguir el mejor financiamiento que posibilite la concreción de la operación. Asesoramos a las partes en la cuantificación del monto de los impuestos, derechos, deducciones o exenciones, propios de la transacción de cualquier inmueble. Confeccionamos los contratos y boletos tomando en consideración las circunstancias particulares de las partes.
