08/09/2022
"FGTS Futuro"
O governo pretende autorizar, às vésperas das eleições, o uso do FGTS futuro — a previsão de recursos que o trabalhador com carteira assinada terá no Fundo caso continue empregado — para o financiamento de imóveis do programa do governo federal Casa Verde e Amarela, destinado à população de baixa renda.
O objetivo é usar os depósitos que serão feitos pelo empregador na conta do FGTS no cálculo de renda das pessoas que querem comprar a casa própria. Os valores f**am bloqueados para o pagamento desse empréstimo.
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— É claro que o depósito do FGTS não pode ser caracterizado como renda. Mas como eu amplio a capacidade de renda das famílias? Quando o banco entende que, fora da renda normal, ela tem mais um componente — afirmou o secretário nacional de Habitação do Ministério de Desenvolvimento Regional (MDR), Alfredo dos Santos.
Uma família que ganha R$ 2 mil, por exemplo, compromete em média 22% dessa renda com financiamento habitacional e poderá assumir uma prestação de R$ 440. Com o uso do FGTS futuro, poderia assumir uma prestação de R$ 600, considerando a contribuição de 8% para o FGTS, de R$ 160 por mês.
Para o especialista José Urbano Duarte, o comprometimento do FGTS futuro pode gerar problemas.
— A consignação do FGTS poderá criar um poder de compra que a pessoa talvez não tenha para adquirir a sua casa — disse Duarte. — E quem comprometer o FGTS na prestação nunca acumulará o montante para tentar antecipar a quitação.
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A medida atende a um pleito das construtoras, que estão com estoques elevados de imóveis. Entre janeiro e julho deste ano, foram contratadas 145,2 mil unidades do programa Casa Verde e Amarela, 17,6% a menos que no mesmo período de 2021, quando foram assinados 176,2 mil contratos. O programa é operado basicamente pela Caixa.
Demissão aumenta custo
Em caso de demissão após a compra do imóvel com uso futuro do FGTS, o mutuário terá de arcar com a prestação total ou perder o imóvel. No exemplo citado, terá de pagar uma prestação de R$ 600, não os R$ 440 anteriores à dispensa:
— O cliente fala “eu quero dar em caução os meus depósitos futuros”, e o banco fará uma análise. Vamos dizer que seja um cliente tradicional, que tenha emprego. Se a pessoa estivesse pagando uma parcela de R$ 440, ficou desempregada e não tem atividade, vai pagar os R$ 440? Não. Então qual é a diferença entre R$ 440 e R$ 600? Vai f**ar inadimplente de qualquer forma — disse o secretário, considerando renda de R$ 2 mil.
Duarte explica que a mesma MP vai permitir o relançamento do Fundo Garantidor da Habitação Popular para cobrir inadimplência em caso de desemprego, se o tomador fizer a opção pelo seguro. Esse fundo foi criado em 2009, com aportes da União, da Caixa e do Banco do Brasil.
m 2016, o fundo atingiu a meta de cobertura de dois milhões de imóveis e teve de suspender novas operações. Dos R$ 2 bilhões em caixa, R$ 800 milhões poderão ser usados em novos contratos, com ou sem a caução do FGTS.
A minuta de resolução do ministério deverá ser discutida na reunião do grupo técnico do Conselho Curador do FGTS na próxima semana.
Segundo técnicos da Caixa, a ideia é focar nas camadas de renda mais baixa do programa, até R$ 4,8 mil. O uso do FGTS deverá vigorar menos de dez anos. O argumento é que a inadimplência é maior no início do contrato.
Além de acionar o fundo garantidor, o próprio imóvel serve como garantia do empréstimo. Em caso de inadimplência, a casa poderá ser tomada. O trabalhador f**aria sem a casa e sem o Fundo, alertou um conselheiro do FGTS.
O resultado do programa deste ano é o pior do governo Bolsonaro, que entre janeiro e julho de 2020 teve 180,5 mil financiamentos; em 2019, foram 181,3 mil contratos.
A ideia do governo é permitir que os cotistas possam oferecer aos bancos, no momento da contratação do crédito, os depósitos que serão feitos na sua conta do Fundo para abater da prestação.
A autorização para o uso do FGTS futuro consta na medida provisória (MP) 1.107, que criou o microcrédito digital para microempreendedores. Ela se tornou lei no fim de agosto. O uso do FGTS futuro foi incluído na MP durante a tramitação no Congresso a pedido do próprio governo, para atender as construtoras. A medida já está em vigor, só falta a resolução.
Segundo o secretário do MDR, a regulamentação ainda está sendo costurada e será submetida ao Conselho Curador do FGTS, no qual o governo tem maioria. Ele antecipou que a norma não deve impor um prazo para o uso do FGTS futuro nos financiamentos habitacionais.
— Vai depender de quanto o trabalhador precisa comprometer do FGTS. A caução pode durar quatro anos, seis anos — disse Santos, acrescentando que um dos principais objetivos é ampliar a capacidade de pagamento das famílias.
Segundo ele, estima-se que a medida possa levar à contratação de 80 mil unidades além da meta deste ano, de 330 mil.
Prejuízo ao trabalhador
Quem optar por essa nova modalidade f**a com os depósitos futuros bloqueados por determinado período. Em caso de demissão, os depósitos serão interrompidos. Mas as prestações podem ser incorporadas ao saldo devedor, caso o mutuário não consiga honrá-las.
No programa Casa Verde e Amarela, o trabalhador pode suspender o pagamento das parcelas por até seis meses se perder o emprego. A multa de 40% na demissão sem justa causa continua a incidir sobre o saldo do Fundo, mesmo que este tenha sido usado nas prestações.
Segundo o secretário, a cada dez pedidos de contratação, cinco são aprovados, dois são reprovados e três não têm capacidade de pagamento. Destes, metade é atendida pelas construtoras, e o restante não consegue o financiamento. Este é o grupo alvo do governo.
As famílias do programa Casa Verde e Amarela têm renda entre R$ 2,4 mil e R$ 8 mil. No grupo de menor renda, o FGTS entra com a concessão de subsídio, desconto a fundo perdido na hora da compra do imóvel de até R$ 47,5 mil.
A nova modalidade é polêmica e já divide integrantes do Conselho Curador. Segundo um interlocutor, ela pode prejudicar o trabalhador no momento de maior necessidade. Mas beneficia o setor da construção, que reclama dos estoques elevados, com aumento no valor dos imóveis e queda na renda das famílias.
A estratégia é fazer um teste com o Casa Verde e Amarela e, futuramente, ampliar para outras linhas com recursos do FGTS, disse o secretário.
O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), José Carlos Martins, defendeu a medida. Para ele, a proposta facilita o acesso ao crédito das famílias de baixa renda e evita o uso do FGTS em saques emergenciais, que serve apenas “de estímulo ao consumo”:
— Nós defendemos o máximo possível que o FGTS seja utilizado na linha do patrimônio, para ajudar a realizar o sonho da casa própria.
