07/09/2025
*Isenção do IR na venda de imóveis:* veja como funciona e quem tem direito!
A venda de um imóvel pode gerar ganho de capital ou seja, lucro sobre a diferença entre o preço de compra e o preço de venda. Nesse caso, a Receita Federal cobra o Imposto de Renda (IR), geralmente na alíquota de 15%.
Mas nem sempre esse imposto precisa ser pago. Desde 2005, a Lei nº 11.196/2005 estabelece situações em que o contribuinte pode ter isenção do IR na venda de imóveis residenciais.
Nos últimos meses surgiram rumores sobre mudanças nas regras, mas a Receita Federal reforçou: nada mudou. As normas seguem as mesmas de quase 20 anos atrás.
*O que diz a Receita Federal sobre a isenção do IR na venda de imóveis!*
De acordo com a Receita, quem vende um imóvel residencial e utiliza o valor obtido para comprar outro imóvel residencial no Brasil, no prazo de até 180 dias, pode ficar livre do pagamento do IR sobre o ganho de capital.
*Alguns pontos importantes:*
O benefício só pode ser usado uma vez a cada cinco anos.
O valor da venda precisa ser aplicado integralmente na aquisição do novo imóvel.
A operação deve ser informada corretamente na declaração de Imposto de Renda.
Segundo a Receita, muitos veículos de imprensa trataram essa regra como novidade, mas ela já estava prevista desde a criação da chamada “Lei do Bem” em 2005.
*Quem pode ter isenção do IR na venda de imóveis!*
Além da regra do reinvestimento em até 180 dias, existem outras situações em que o contribuinte pode se beneficiar da isenção.
1. *Venda de único imóvel até R$ 440 mil*
O proprietário que vende um único bem de até R$ 440 mil está isento do IR, desde que não tenha realizado outra venda nos últimos cinco anos.
2. *Imóveis adquiridos antes de 1969*
Quem comprou imóveis antes de 1969 não paga nenhum imposto sobre o lucro da venda.
3. *Imóveis adquiridos entre 1969 e 1988*
Existe um fator redutor que diminui o imposto conforme o tempo de posse. A cada ano, a partir de 1969, a redução é de 5%, até chegar a 100% para os imóveis mais antigos.
4. *Benfeitorias e reformas comprovadas*
Obras de melhoria (como ampliações e reformas) aumentam o valor de aquisição do imóvel. Isso reduz o ganho de capital e, em alguns casos, pode gerar isenção total.
5. *Desapropriação para reforma agrária*
A indenização recebida nesse tipo de desapropriação não é tributada como ganho de capital.
6. *Variação cambial*
Em alguns casos de imóveis adquiridos com recursos em moeda estrangeira, a variação cambial pode ser isenta.
7. *Compra de outro imóvel em até 180 dias*
Como já citado, desde 2005, quem reinveste o valor integral da venda de um imóvel residencial em outro imóvel residencial, no prazo de seis meses, não paga IR.
*Como é calculado o ganho de capital*
O cálculo é feito com base na diferença entre o valor de compra do imóvel (registrado oficialmente, acrescido de despesas de escritura, ITBI e reformas comprovadas) e o valor de venda.
Sobre esse lucro incide a alíquota do IR, geralmente de 15%. Porém, se o contribuinte se enquadrar em alguma das hipóteses de isenção, o imposto não será devido.
