29/10/2014
DICA 3: Riscos da aquisição de imóvel sem Registro
São freqüentes as dúvidas das pessoas que estão adquirindo imóveis, sempre preocupadas em proceder da forma mais confiável possível, pois a aquisição da propriedade imobiliária no Brasil não pode ser considerada um fato comum, onde muitas vezes a economia de uma vida inteira é empregada na aquisição. Em nossos tempos, infelizmente, a palavra já não tem o mesmo valor, devendo os negócios serem firmados com a maior cautela possível, utilizando-se dos instrumentos que o nosso direito disponibiliza. O primeiro e um dos mais importantes cuidados para a aquisição de imóveis é a necessidade do registro dos títulos que formalizam as alienações.
Para a aquisição da propriedade do imóvel não basta o simples acordo de vontades entre adquirente e transmitente, ou seja, lavrar a escritura pública ou particular. O contrato de compra e venda, por exemplo, não é suficiente, por si só, para transmitir o domínio. Essa transferência somente se opera com o registro do título no cartório, antes deste somente existirá o direito pessoal. O artigo 1.227 do Código Civil é taxativo ao afirmar que os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos respectivos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos. O § 1º do artigo 1.245 do mesmo código dispõe que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
As conseqüências jurídicas dessa sistemática são sérias, exemplificando, se determinada pessoa formaliza o negócio através de escritura pública e não a registra corre sério risco, se o vendedor cujo registro encontra-se lançado em seu nome deixar de cumprir qualquer obrigação civil (compra de bens móveis p. ex), fiscal (IPTU, IPVA, ISS etc) ou trabalhista, os credores poderão penhorar e arrematar o imóvel para satisfazer seus créditos. Sem falar no risco do alienante transmitir o imóvel novamente cometendo estelionato, surgindo a seguinte questão: qual a situação do adquirente? O adquirente (que nem assim poderia ser chamado) possui apenas o direito de cobrar o dinheiro do vendedor, o que é de extrema dificuldade porque, no primeiro caso o alienante já está insolvente com o credor e no segundo trata-se de estelionatário.
Assim, para se adquirir um imóvel é IMPRESCINDÍVEL verificar sua situação no Registro de Imóveis através de certidão e observar se o título (escritura) do alienante está registrado, referida certidão irá espelhar a situação registrária do imóvel, se está hipotecado ou se existe outro direito ou ônus real. Com a Lei 6.015/73 cada imóvel deve possuir uma matrícula que receberá um número de ordem e nela deve constar todas as alienações ou alterações relativas ao imóvel, sob pena de não valer contra terceiros.
A segurança que o registro do título outorga ao proprietário não deve ser renunciada, os riscos são elevados e o velho ditado popular de que “quem não registra não é dono”, apesar de singelo, está correto.
