29/10/2020
🏠 Entenda tudo sobre financiamento de imóveis
Com a redução dos juros pela Caixa Econômica Federal, as taxas de financiamento de imóveis também caíram, a partir de 6,5% ao ano + Taxa Referencial, somando em torno de 14%/ano. Como é de se imaginar, essa queda tem chamado a atenção de muitas pessoas que veem na modalidade uma alternativa para sair do aluguel e conquistar a casa própria.🏡
Mas atenção: como há muito em jogo, é preciso entender cada detalhe envolvido para saber se planejar financeiramente.
Ao ler os próximos tópicos, você terá um conhecimento mais completo sobre as diversas modalidades de financiamento de imóveis, os prós e contras de realizá-lo, dicas para escolher entre casa ou apartamento e outras questões importantes a fim de tomar a melhor decisão. Continue a leitura e saiba tudo sobre o assunto!
O que considerar ao fazer um financiamento de imóveis?
financiamento de imóveis
A lógica é simples: no financiamento de imóveis, você compra uma casa ou apartamento com recursos de terceiros. O bem é vendido à vista. O banco empresta o dinheiro para a aquisição, e você paga o valor em parcelas. Às mensalidades são somadas algumas taxas, como juros e seguro. Normalmente, funciona da seguinte forma:
• você encontra o imóvel desejado, que pode ser novo, usado ou mesmo de uma construtora, ou incorporadora, ainda na planta;
• conhecendo o valor pedido, você faz a simulação de um financiamento de imóveis para descobrir o máximo que pode financiar, bem como calcula os valores de parcelas, o prazo de pagamento, as taxas de juros, entre outros dados;
• a documentação do imóvel (que precisa estar regularizada) será verif**ada;
• se tudo estiver certo, o banco solicitará alguns documentos e pode enviar um engenheiro até o imóvel para fazer uma avaliação;
• após a assinatura do contrato, o vendedor espera cerca de um mês para receber o valor financiado.
Condições de pagamento, taxas cobradas, valor máximo que pode ser financiado e prazo do contrato: todas essas variáveis oscilam bastante de banco para banco. Justamente por isso, é preciso considerar alguns detalhes antes de entrar nessa operação. Veja só!
É um projeto de longo prazo
O financiamento de imóveis pode chegar a um prazo de até 35 anos; ou seja, uma ação financeira que leva uma vida! O ideal mesmo é que todo o processo dure cerca de 15 anos, já que f**a muito difícil prever em que condições estará sua família além desse prazo.
É preciso avaliar as necessidades da família
Muitas famílias optam por um financiamento de imóveis porque julgam que pagar aluguel é jogar dinheiro fora. Mas a verdade é que o aluguel nem sempre é uma desvantagem! Tudo vai depender das necessidades e do estilo de vida da sua família.
É preciso considerar, por exemplo, que os preços de imóveis no Brasil costumam ser muito caros, mesmo em momentos de recuperação econômica. Sem falar que financiar a juros altos em um longo prazo pode tornar a operação simplesmente inviável.
Por essas e outras, alugar pode sim sair mais barato. Para confirmar essa possibilidade, é preciso colocar tudo na ponta do lápis.
Também é necessário avaliar o seu perfil. Pensando que o aluguel sai mais barato que a compra, f**a mais fácil morar em bairros de melhor padrão de vida, preferencialmente próximos aos grandes centros.
Para profissionais mais jovens, ter a flexibilidade de morar em qualquer lugar pode ser bem vantajoso. Além disso, o inquilino não precisa se preocupar com a manutenção ou com reparos no imóvel, tornando a vida mais prática.
Por outro lado, para aqueles que miram no longo prazo, têm a vida mais estabilizada e pensam no futuro financeiro da família, o financiamento de imóveis pode ser uma ótima opção.
Se um casal inicia o contrato enquanto seu filho ainda é bebê, por exemplo, pode conseguir quitar o imóvel antes que ele atinja a maioridade.
É pouco provável financiar 100% do valor
O financiamento de imóveis é um tipo de crédito negociado entre credor e cliente, como se fosse um empréstimo e, normalmente, não é possível financiar o valor total da moradia.
A exceção, porém, está no programa Minha Casa Minha Vida, que realiza o cadastro de famílias de baixa renda. Em uma determinada faixa, o banco quita 90% do valor do imóvel e financia os outros 10%, resultando em 100% do valor do imóvel.
É necessário dar uma entrada
Todo financiamento de imóveis exige que você pague uma entrada. E o valor aqui vai afetar diretamente o tempo de financiamento e as taxas de juros. Por isso, o ideal é poupar o suficiente para dar uma entrada de 15% a 20% do valor total do imóvel. Alguns bancos, porém, podem exigir entre 20% e 30%.
O imóvel não é seu até que seja quitado
Ao longo da vigência do contrato, o imóvel ainda pertence ao banco, até que a dívida seja completamente paga. Assim como acontece com um inquilino, se você não pagar as parcelas, poderá ser despejado.
Por essas e outras, é fundamental escolher um valor de mensalidade que caiba no seu bolso. Conte inclusive com o fato de você poder passar por momentos de aperto financeiro durante o financiamento.
A compra de um imóvel não é investimento
É comum as pessoas considerarem um imóvel como um tipo de investimento. Mas precisamos repensar esse conceito, uma vez que o imóvel próprio não gera receita, apenas despesas. Assim como um empréstimo, o financiamento é uma modalidade de crédito e não uma aplicação que trará retorno monetário.
Mesmo quem adquire um imóvel para destinar à locação precisa considerar que o rendimento do aluguel nas principais cidades do país não tem superado os 0,4%, taxa de retorno inferior à taxa da poupança. Isso sem falar nos riscos de redução no valor do aluguel e no tempo em que a moradia pode f**ar vaga, apenas gerando custos.
É essencial levar em conta todos os gastos com o imóvel
Ao iniciar um financiamento de imóveis, é preciso lembrar que a entrada e as parcelas são apenas alguns dos custos envolvidos na operação. É essencial considerar também outros gastos, como:
• Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e custos cartoriais, com valores que podem chegar a 10% do montante total do imóvel — alguns bancos e financeiras permitem que esses valores sejam incorporados às parcelas, o que facilita bastante;
• Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), pago uma vez por ano à prefeitura — havendo impostos atrasados, você precisará regularizá-los;
• gastos com a mudança — apesar de óbvio, muitos compradores se esquecem de computar esse gasto.
É possível transferir o financiamento de imóveis
Se sua preocupação diz respeito ao que fazer caso um dia não consiga mais dar conta de um financiamento de imóveis, saiba que é possível sim transferir o contrato e reaver o valor já pago — ou ao menos parte dele. Para isso, no entanto, os bancos e as instituições financeiras impõem algumas regras. É preciso tomar alguns cuidados, como:
• não deixar o imóvel no seu nome para que ele não fique negativado caso o novo comprador deixe de arcar com as parcelas;
• só entregar o imóvel depois do pagamento e da aprovação oficial do banco ou da financeira.
É preciso pensar em algumas limitações. Geralmente, por exemplo, é preciso já ter pago uma quantidade mínima de parcelas para estar apto à transferência.
Além disso, não pode haver parcelas atrasadas. Sem falar que ainda pode ser necessário pagar uma taxa para realizar a operação.
Todos esses pontos devem ser considerados na hora de decidir fazer ou não um financiamento de imóveis. Mas outro aspecto interessante está relacionado ao tempo certo de entrar nessa modalidade de crédito. A partir de agora, vamos considerar alguns detalhes para você avaliar com cuidado, ok?
Quais são os requisitos para financiar um imóvel?
financiamento de imóveis
O financiamento imobiliário é um recurso fornecido por diferentes bancos e, por isso, as condições e os critérios variam bastante. Mas existem alguns requisitos mínimos para seguir com o empreendimento:
• é necessário ter, pelo menos, 18 anos, ou seja, ter alcançado a maioridade civil;
• não ter restrição ao crédito nos órgãos de cadastro de inadimplentes, como SPC (Serviço de Proteção ao Crédito) e Serasa;
• ter formas de comprovar a renda.
Entenda melhor como funcionam esses itens.
Comprovação de renda
A comprovação de renda é uma das principais dúvidas quando o assunto é financiamento imobiliário. O objetivo do credor é saber se o usuário terá condições de cumprir com os pagamentos mensais e, com base nessa informação, o banco vai determinar o valor do financiamento.
Apesar disso, nem sempre o solicitante tem um contracheque ou holerite para fazer essa comprovação. Por isso, há outros meios de atestar sua renda, entre eles:
• IRPF — Declaração do Imposto sobre a renda da Pessoa Física;
• Decore (Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos);
• movimentação bancária com base na emissão do extrato da conta.
O comprovante aceito depende de cada instituição financeira. Por isso, é importante verif**ar essa informação.
Documentos necessários
Agora é hora de reunir os documentos. Confira uma lista completa!
DOCUMENTOS DO COMPRADOR
• Documento oficial com foto, como RG, CNH (Carteira Nacional de Habilitação) e aqueles de natureza profissional emitidos por entidades classistas, como a Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) ou Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) de cada estado.
• CPF atualizado, que pode ser facilmente emitido online no site da Receita Federal. Se, no documento de identif**ação, já constar o número de CPF, normalmente não será necessário apresentar o registro.
• Comprovante de endereço, como conta de luz, telefone ou correspondências do banco (em nome do solicitante).
• Comprovante de estado civil, bastando levar a certidão de nascimento (no caso dos solteiros) ou a certidão de casamento.
• Declaração de Imposto de Renda do último ano. Se isento, não é necessário levar nada.
• Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União emitida pela Receita Federal.
• Comprovante de renda, como mencionado na lista anterior.
• Carteira de trabalho com cópias da folha de rosto e dos contratos de trabalho.
• Extrato do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), caso deseje utilizá-lo no financiamento de imóveis. Mais adiante, vamos explicar as possibilidades de uso desse benefício para a compra do imóvel próprio.
DOCUMENTOS DO VENDEDOR PESSOA FÍSICA
• Documento oficial de identif**ação com foto.
• Declaração de atividade profissional.
• CPF, se não constar no documento de identif**ação.
• Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União emitida pela Receita Federal.• Certidão de casamento ou de nascimento.
DOCUMENTOS DO VENDEDOR PESSOA JURÍDICA
• Carta dos representantes da empresa com firma reconhecida em cartório.
• Certidão Negativa de Débito (CND).
• Cópia do contrato ou estatuto social registrado em Junta Comercial.
• Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais (CCN).
• No caso de estatuto social, também é necessário apresentar a Ata de Eleição da Diretoria registrada na Junta Comercial.
DOCUMENTOS DO IMÓVEL
• Cópia do IPTU do ano corrente (Imposto Predial e Territorial Urbano).
• Cópia com menos de 30 dias da matrícula do imóvel.
Em todas essas listas, pode haver variações do que cada instituição vai solicitar. Por isso, faça uma consulta para garantir que nenhum documento f**ará de fora.
Valor mínimo de entrada
Como comentamos, é preciso ter um montante para dar de entrada no financiamento do imóvel. Afinal, são raras as opções de compra com 100% do valor financiado.
Além disso, esse valor inicial vai determinar o tamanho das parcelas, e a conta é simples: quanto maior o aporte inicial, menores serão os pagamentos mensais. Ele também vai impactar as taxas de juros e o tempo necessário para quitar a dívida do financiamento.
Qual é o momento ideal da vida para fazer o financiamento?
Boa parte das vantagens de fazer um financiamento e sair do aluguel depende das suas condições atuais e do momento da vida em que você está. Mais no início deste artigo, compartilhamos algumas desvantagens do financiamento. Agora, confira situações que podem justif**ar a aquisição da casa própria dessa forma!
Você pensa em ter um filho?
Aumentar a família é um ótimo motivo para você fixar residência em um lugar que considerar adequado para seu bebê crescer com segurança e tranquilidade. Nesse momento, ter sua casa própria é essencial.
Quer ter uma casa que expresse sua identidade?
Na prática, o imóvel alugado tem algumas limitações que podem incomodar. Nesse caso, por exemplo, nem sempre é possível fazer mudanças estruturais para atender às suas necessidades.
É claro que se for um apartamento ou uma casa em um condomínio, qualquer modif**ação desse nível deverá levar em conta as regras definidas. Mesmo assim, a liberdade é maior que a oferecida pelas normas de um locador.
Quer criar seu patrimônio?
Apesar de não ser um investimento, um imóvel fará parte do patrimônio da sua família, dando maior segurança e qualidade de vida a todos. Ao terminar o pagamento das parcelas do financiamento, o imóvel será seu.
Mesmo que, no futuro, você escolha morar em outro lugar, poderá alugar o imóvel e usar parte do valor para bancar os custos da nova casa ou do novo apartamento.
Encontrou boas oportunidades de financiamento?
Se encontrar condições facilitadas de pagamento, essa pode ser uma ótima hora para entrar no financiamento. Pode ser que você se depare com um imóvel com preço acessível e prestações que caibam no orçamento, por exemplo.
Há também iniciativas sociais que facilitam o pagamento, como o próprio programa Minha Casa Minha Vida, sobre o qual já falamos.
Nesse cenário, o valor das parcelas varia de acordo com a renda do comprador, mas nunca ultrapassando 30% da receita. Os juros também são mais baratos que os praticados no mercado, e ainda é possível usar o FGTS.
Sua vida financeira se encontra estável?
Se você pode dizer que seu emprego dá relativa estabilidade financeira, talvez seja uma ótima oportunidade de entrar em um financiamento e ter um patrimônio duradouro para sua família. Nesse sentido, as dúvidas normalmente são ainda menores se você é servidor público.
Você tem um plano B?
É bom pensar em um plano B ou em uma receita adicional para o caso da sua fonte de renda principal falhar. Imagine se você é demitido, por exemplo. Aproveitar para montar um fundo de emergência também é uma ótima alternativa, pois ele pode segurar as pontas enquanto você organiza sua vida financeira.
E saiba: se você respondeu “sim” para a maioria das perguntas dos intertítulos, provavelmente está no momento certo para ingressar em um financiamento de imóveis, apesar dos lados negativos que comentamos.
Como escolher entre casa ou apartamento?
Antes de comprar um imóvel, pode surgir uma dúvida aflitiva: será que é melhor morar em uma casa, ou um apartamento é a opção mais vantajosa? Não existe uma resposta fechada para essa questão, mas analisando alguns prós e contras, você vai conseguir chegar a uma boa conclusão para o seu caso!
Prós e contras de comprar uma casa
Quem sonha em comprar uma casa normalmente está buscando maior liberdade. É verdade que não ter vizinhos que dividem a parede ou estão acima do teto tem muitas vantagens:
• as chances de sofrer com barulhos de crianças brincando, música alta e passos no teto são bem menores;
• se você gosta de mudar móveis de lugar, isso não vai incomodar seus vizinhos;
• normalmente, não há regras de condomínio para seguir;
• você tem mais privacidade;
• os bichanos vão ser sempre bem-vindos;
• você e seus filhos poderão contar com um quintal e ar livre para o lazer.
Mas como nem tudo são flores, é importante se lembrar das desvantagens:
• você pode ter que desembolsar quantias altas com gastos extras para manutenção da casa, pois o imóvel f**a totalmente por sua conta;
• a casa f**a mais exposta e vulnerável quando comparada a um apartamento;
• se sua casa tem um espaço externo maior, a limpeza será mais trabalhosa.
Prós e contras de comprar um apartamento
Agora vamos analisar o outro lado da moeda: os apartamentos. Ao mudar para esse espaço mais enxuto, você talvez goste de algumas destas características:
• a limpeza desse tipo de residência é mais fácil de ser realizada, devido ao tamanho;
• você não precisa se preocupar com a manutenção de diversos serviços, como hidráulica, elétrica, telefonia entre outros, pois f**am por conta do administrador;
• alguns deles têm áreas externas que contribuem para a socialização com outros moradores;
• é seguro, principalmente para quem mora ou f**a em casa sozinho a maior parte do dia, ou faz muitas viagens.
Apesar disso, precisamos compartilhar algumas das desvantagens:
• a falta de privacidade pode ser o calcanhar de Aquiles dos apartamentos. Dependendo do prédio, a acústica é péssima, e f**a fácil escutar o que se passa na casa dos seus vizinhos;
• se você não gosta de escadas, foque aquisições no primeiro andar, porque subir e descer degraus poderá se tornar um hábito diário, sobretudo em prédios mais antigos ou menores que, muitas vezes, não têm elevador.
Como é possível ver, essa escolha é muito particular, e tudo depende do perfil da sua família.
