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Maf - Administração e Negócios Imobiliários Ltda, Niterói (2026)

26/10/2017

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS: PRAZO DE 12 OU 30 MESES?

No ramo do direito imobiliário ainda existem muitas questões que geram dúvidas, uma delas é sobre o prazo de locação.

Muitos locatários questionam o fato que proprietários e imobiliárias fazem questão de alugar seus imóveis por prazos de no mínimo 30 (trinta) meses. Outras imobiliárias alugam por 12 (doze) meses. Mas afinal, o que a Lei do Inquilinato diz sobre o prazo nas locações residenciais e qual os reflexos dos prazos nas relações locatícias?

Inicialmente importa ressaltar que é livre a estipulação de qualquer prazo que se entender desde que exista acordo entre o locador e locatário (Artigo 3º da Lei do Inquilinato - Lei 8.245/91). Muito embora o prazo da locação seja de livre estipulação ainda se discute qual é o prazo ideal e se isso pode afetar nos direitos e deveres das partes da relação locatícia.

Os contratos de locação podem ser celebrados por prazo determinado ou não.No caso das locações por prazos determinados, é bastante comum que os contratos de locação residencial sejam sempre de 12 (doze) meses, pelo menos é o que se observa na prática. Contudo a lei não estipula prazo mínimo ou máximo de duração do contrato. Este pode ser de 12 (doze), 24 (vinte e quatro), 30 (trinta meses), ou tantos meses quanto as partes acordarem.

Porém os prazos nas locação urbanas residenciais, influem diretamente na locação e consequente nos direitos e deveres não somente dos inquilinos mas também dos proprietários, veja abaixo o porque:

a) Locação com prazo igual ao superior a 30 (trinta) meses

Lei 8.245/91 - Lei do Inquilinato:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notif**ação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Nas locações com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses a locação termina ao final do prazo, independentemente de notif**ação, aviso ou motivo. Ou seja, terminou o prazo de 30 (trinta) meses o proprietário poderá simplesmente pedir o imóvel e o locatário poderá entregar sem pagar multa ou qualquer tipo de indenização.

Por outro lado se o proprietário e inquilino desejarem, poderão continuar a locação que passará a vigorar por prazo indeterminado.

Vigorando por prazo indeterminado qualquer uma das partes poderá terminar a locação bastando dar um aviso com no mínimo 30 (trinta) dias de antecedência para desocupação.

Essa tipo de locação é mais usada por imobiliárias, administradores pelo simples fato de que a locação termina: pelo fim do prazo contratual. Ou seja o proprietário poderá retomar o imóvel locado sem uma motivação além do fim da vigência do prazo em que foi pactuado o contrato de aluguel.

Chamamos esse tipo de retomada de Denúncia Vazia ou Imotivada.

Todavia o locatário poderá devolver o imóvel antes dos 30 (trinta) meses, desde que pagando uma multa proporcional ao tempo que cumpriu. A multa é a chamada Cláusula Penal Compensatória (art. 409 do CC). O parágrafo único, do artigo 4º da Lei do Inquilinato, permite a dispensa da multa em caso de transferência, desde que por motivo de serviço e não a pedido do inquilino, ou seja, desde que a transferência independa da vontade do inquilino.Contudo a lei exige que o inquilino notifique o locador, avisando da desocupação antecipada, com trinta dias de antecedência.

b) Locação com prazo inferior a 30 (trinta) meses

Na prática do direito imobiliário, é possível observar que muitos locatários não concordam com um prazo de locação mais longo.

Isto se justif**a por vários motivos: incerteza do futuro, os locatários pensam que podem não gostar do local para morar a longo prazo, quando a locação se da para trabalho ou estudo que não irá tomar mais do que alguns meses...entre outros motivos.

Os proprietários por sua vez, pensam que : se for um contrato muito longo não poderei reaver o imóvel antes do prazo, se o inquilino não for agradável como irei tirá-lo da casa com um prazo tão longo, afinal são 02 anos e meio... entre outros motivos.

Diante de tantos motivos, não raras as vezes se estipulam contratos com prazos inferiores a 30 (trinta) meses. Na prática é comum o prazo de 12 (doze) meses.

Para a devida análise deste prazo inferior a 30 (trinta) meses, vamos considerar o que a Lei do Inquilinato prevê.

Vejamos o que diz a Lei do Inquilinato no Artigo 47:

Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

Veja agora o incisos desse mesmo artigo que enumera as hipóteses em que o locador poderá reaver o imóvel locado, após decorrido o prazo inicialmente estipulado, passando a locação para o prazo indeterminado:

1. Art. 9º : a) Mútuo acordo; b) Infração legal ou contratual; c) Falta de pagamento; d) Reparações urgentes.
2 . Extinção do contrato de trabalho: (Ex. Zelador). Pode, desde que o prazo do contrato de locação esteja vinculado ao contrato de trabalho (art. 47, II).
3. Casos de Uso: (art. 47, III): uso próprio; uso cônjuge/companheiro(a); uso ascendente/descendente.
4. Demolição aumento de área em 20% ou mais, edif**ação, ou transformação em hotel, pensão art. 47, IV.
5. Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Pois bem, o que isso se signif**a ?

Signif**a que, se o contrato de locação for feito por prazo inferior a trinta meses, como por exemplo 12 (doze) meses, terminado este prazo se o inquilino permanecer no imóvel por livre e espontânea vontade, sem a oposição, o contrato de locação passará a vigorar por prazo INDETERMINADO. Passando para o prazo indeterminado o PROPRIETÁRIO somente poderá retomar o imóvel através da chamada Denúncia Cheia ou Motivada. Em outras palavras o PROPRIETÁRIO não poderá simplesmente pedir o imóvel ao locatário, o proprietário deverá justif**ar o seu pedido com uma das hipóteses taxadas na lei: (i) mútuo acordo, (ii) infração legal ou contratual; (iii) falta de pagamento; (iv)reparações urgentes, (v) extinção do contrato de trabalho do locatário quando a locação se deu por este motivo; (vi) casos de uso próprio do imóvel: uso cônjuge companheiro (a), ascendente/descendente desde que não tenha outro imóvel próprio, (vii) demolição para aumento da área ou (viii) se o contrato passar de 05 anos.

Isso decorre porque a regra é que: "durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado".

Nota-se que o locatário tem uma proteção maior quando a locação for por prazo menor do que 30 (trinta) meses . Tal proteção, expressada na lei do inquilinato, é concedida ao locatário porque se entende que é a parte mais frágil da relação locatícia.

Considerações Finais

Diante todo exposto, podemos concluir que: é lícito as partes acordarem qualquer prazo da locação. Contudo existem direito e deveres a serem observados a partir de um prazo específico.

Igual ou superior a 30 (trinta) meses. Sabemos então que findado este prazo o proprietário poderá reaver o imóvel locado sem um justo motivo. Apenas pelo simples fato da locação terminar. Todavia o locatário poderá devolver o imóvel antes dos 30 (trinta) meses, desde que pagando uma multa proporcional ao tempo que cumpriu. A multa é a chamada Cláusula Penal Compensatória (art. 409 do CC). O parágrafo único, do artigo 4º da Lei do Inquilinato, permite a dispensa da multa em caso de transferência, desde que por motivo de serviço e não a pedido do inquilino, ou seja, desde que a transferência independa da vontade do inquilino.Contudo a lei exige que o inquilino notifique o locador, avisando da desocupação antecipada, com trinta dias de antecedência.

Inferior a 30 (trinta) meses, nesse tipo de locação com prazo inferior aos 30 (trinta) meses, aprendemos que existe uma proteção maior ao locatário. Quando findo o prazo da locação inferior a 30 (trinta) meses e o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador a locação passará a vigorar por prazo indeterminado, o proprietário somente poderá reaver o imóvel neste caso, justif**ando o seu pedido, o que chamamos de denúncia cheia ou motivada. Desta forma a retomada somente poderá ocorrer em determinados casos expressos na lei (artigo 47 da Lei do Inquilinato). Por outro lado o locatário, poderá entregar o imóvel quando da locação f**ar por prazo indeterminado tão somente notif**ando o locador, avisando da desocupação antecipada, com trinta dias de antecedência.

Enfim, tanto os proprietários quanto inquilinos, devem atentar quanto às consequências que o prazo da locação pode representar sejam elas vantajosas ou desvantajosas. Na primeira, o proprietário não precisa explicar o motivo do pedido de retomar o imóvel. Na segunda, o pedido deve se encaixar no que a lei determina.

Referências:
Lei do Inquilinato;
Código Civil.

Lucas Daniel Medeiros Cezar - Advogado e Consultor Imobiliário.
Fonte: Artigos JusBrasil

26/10/2017

CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO NÃO PODE SER EXIGIDA PARA REGISTRO DE IMÓVEL

De forma unânime, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) decidiu que não é preciso comprovar a quitação de créditos tributários, contribuições federais e outras imposições pecuniárias compulsórias para realizar qualquer operação financeira no registro de imóveis.

A decisão se deu em julgamento durante a 28ª Sessão Plenária Virtual do Conselho em processo proposto pela União contra a Corregedoria do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ), que determinou aos cartórios de registro de imóveis do estado fluminense, por meio do Provimento n. 41/2013, que deixem de cobrar, de ofício, certidão negativa de débito previdenciária (CND) nas operações notariais.

A Advocacia-Geral da União (AGU) argumentou, no processo, que a cobrança é obrigatória pela Lei n. 8.2012/91. Além disso, para a AGU, toda averbação notarial de bem imóvel deve ser acompanhada da necessária apresentação da certidão negativa de débito, sob pena de acarretar prejuízo legal e patrimonial em razão da perda de arrecadação de tributo destinado à Previdência Social.

No CNJ, o Corregedor Nacional de Justiça, ministro João Otávio de Noronha, relator do processo, deu parecer de que não se pode falar em comprovação da quitação de imposições pecuniárias compulsórias para o ingresso de qualquer operação financeira no registro de imóveis por representar uma forma oblíqua de cobrança do Estado, retirando do contribuinte o direito de livre acesso ao Poder Judiciário.

De acordo com o voto do relator, acompanhado pelos demais conselheiros do CNJ, a própria Receita Federal e a Procuradoria de Fazenda Nacional já editaram a Portaria Conjunta RFB/PGFN n. 1751, de 2/10/14, dispensando comprovações de regularidade fiscal para registro de imóveis quando necessário à atividade econômica da empresa.

Processo: Pedido de Providências 0001230-82.2015.2.00.0000

Acesse aqui a íntegra da decisão.

Fonte: Portal CNJ

25/10/2017

A RETOMADA DA CONFIANÇA NO SETOR IMOBILIÁRIO

O mercado imobiliário vem ensaiando uma recuperação gradual e lenta. Houve avanço nas vendas de novos imóveis e aumento da procura por novos negócios no setor, o que não ocorria desde o último trimestre de 2016 e meados do primeiro semestre deste ano. Segundo as últimas pesquisas do Secovi-SP, foi registrado um aumento no volume de vendas e de lançamentos na capital paulista e nota-se que a confiança do consumidor o estimulou a tomar decisões que há tempo adiava. Esse processo promete ser alavancado agora com a redução da taxa básica de juros para 8,25% ao ano, decidido pelo Copom (Comitê de Política Monetária) do Banco Central. Pela primeira vez em quatro anos, a Selic chega a um patamar abaixo de 10% ao ano e espera-se que a trajetória de queda continue, repercutindo diretamente no crédito, tornando-o mais barato e estimulando a produção e o consumo.

Grandes bancos também reagiram com os anúncios do Copom e, no intuito de reforçar o estímulo ao consumo de modo geral, informaram que repassariam o corte dos pontos percentuais da taxa básica em suas principais linhas de crédito, tanto para pessoas físicas quanto para pessoas jurídicas. No entanto, causa apreensão aos empreendedores do país as dificuldades enfrentadas pela Caixa Econômica Federal, em função das restrições às operações de financiamento imobiliário e crédito em geral, em função dos índices necessários para alavancagem determinados pelo Acordo de Basiléia III.

Os empreendedores também são agraciados com esse movimento propulsor. O comportamento mais confiante do consumidor e os bons indicadores econômicos contribuem com a perspectiva de melhoria nos negócios, motivando-os a desenvolver novos projetos ou a tirar da prateleira aqueles que estavam pausados devido à incerteza do momento. Claro que após um receoso período de instabilidade e incerteza econômica, será necessário que o mercado imobiliário apare diversas arestas para retomar a produção em quantidade adequada à demanda e, por conseguinte, ajudar a reduzir o déficit habitacional brasileiro. O nosso DNA de empreendedor tem a capacidade de se reinventar, principalmente no setor imobiliário, que apresenta potencial ímpar para reativar a economia, desde que em circunstâncias e ambientes macroeconômicos favoráveis.

Mesmo com algumas adversidades persistentes, o horizonte menos desanimador dá impulso para empreender e superar as dificuldades. Em setembro, pelo quarto mês consecutivo, o Índice de Confiança da Construção (ICST) evoluiu positivamente – de 76,1 pontos em agosto para 77,5 pontos –, conforme apuração do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre) da Fundação Getúlio Vargas (FGV), e pode signif**ar, neste segundo semestre, um cenário menos negativo para as empresas de construção. Mesmo com muitos desafios, que sempre existirão, as oportunidades persistem e, com elas, as soluções para aproveitá-las. O povo brasileiro tem criatividade de sobra e não falta coragem para perseverar. Basta acreditar na capacidade de reinvenção e trabalhar para o crescimento coletivo e em prol do País.

Celso Petrucci - Economista-chefe do Secovi-SP, presidente da Comissão da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CII/CBIC) e colaborador da FIABCI-BRASIL.

25/10/2017

AGORA A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL FICOU MAIS FÁCIL

O Novo Código de Processo Civil trouxe um grande avanço na desjudicialização e no fomento à regularização de muitos imóveis espalhados pelo país, admitindo, sem prejuízo da via judicial, o reconhecimento da usucapião em cartório, instituto denominado usucapião extrajudicial (também conhecida por usucapião administrativa).

A usucapião extrajudicial foi acrescentada à Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), por meio do art. 216-A, no qual foi descrito um rito próprio que se inicia com a obrigatoriedade da lavratura de uma ata notarial em um cartório de notas, documento em que o tabelião atesta o tempo de posse do interessado com base em documentos apresentados e a situação de fato, e termina com o registro da propriedade junto ao Oficial de Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, após acurada análise da documentação e requisitos obrigatórios de cada modalidade de usucapião existente na legislação.

Entretanto, a referida lei condicionou o registro da usucapião extrajudicial à concordância expressa daquele que tem o nome registrado na matrícula do imóvel usucapiendo, ou seja, o proprietário, bem como dos donos dos imóveis vizinhos.

O detalhe é que, caso nenhuma das mencionadas pessoas se manifestassem, a Lei presumia a discordância e a consequente impossibilidade do reconhecimento da usucapião perante o Registro de Imóveis, devendo o procedimento ser remetido à via judicial.

Essa presunção de discordância obstava inúmeros pedidos extrajudiciais de usucapião, já que, via de regra, é difícil obter a anuência do proprietário e das demais pessoas, em razão das dificuldades de localização das mesmas pelas dimensões continentais do país e do lapso temporal que é condição indispensável para a própria usucapião.

Diante do limitado efeito gerado pela usucapião extrajudicial e a evidente necessidade de regularização de imóveis que se encontram sob domínio de possuidores, foi publicada no Diário Oficial da União a Lei Federal 13.465, de 11 de julho de 2017, que reparou especialmente a condicionante relativa à anuência do proprietário e confrontantes, o que possibilitará alcançar o propósito de oficializar a propriedade de muitos cidadãos e resgatar os imóveis que atualmente se encontram fora do mercado imobiliário e alimentam uma perigosa prática de transações informais.

Em suma, a referida Lei alterou o § 2º do art. 216-A para dispor que a ausência da manifestação do proprietário do imóvel na matrícula, bem como dos proprietários vizinhos, importará concordância, não mais sendo um impedimento ao registro da usucapião extrajudicial, como se verif**a no texto legal, abaixo reproduzido;

§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notif**ado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como concordância.

Com a elogiosa alteração legislativa, caso não seja possível a obtenção das assinaturas do proprietário do imóvel ou dos vizinhos na planta e memorial descritivo, o Oficial do Registro de Imóveis irá notificá-los para se manifestarem em 15 (quinze) dias, ainda que seja por edital. Verif**ado o prazo sem resposta, o Oficial dará prosseguimento ao registro, desde que os demais documentos estejam em ordem.

Além da referida modif**ação, resumem-se abaixo, as demais alterações trazidas pela Lei 13.465/2017, em destaque:

REDAÇÃO ANTERIOR LEI 13.465/2017
Art. 216-A… Art. 216-A…
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 – Código de Processo Civil;
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ouna matrícula dos imóveis confinantes;
§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notif**ado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância § 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notif**ado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como concordância.
§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso § 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
§ 11. No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, f**a dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará a notif**ação do síndico para se manifestar na forma do § 2º deste artigo.
§ 12. Se o imóvel confinante contiver um condomínio edilício, bastará a notif**ação do síndico para o efeito do § 2º deste artigo, de modo que é dispensada a notif**ação de todos os condôminos.
§ 13. Para efeito do § 2º deste artigo, caso não seja encontrado o notif**ando ou caso ele esteja em lugar incerto e não sabido, tal fato será certif**ado pelo registrador, que deverá promover a sua notif**ação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notif**ando como concordância.
§ 14. Regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição das serventias poderá autorizar a publicação do edital em meio eletrônico, caso em que f**ará dispensada a publicação em jornais de grande circulação.
§ 15. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput deste artigo, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justif**ação administrativa perante a serventia extrajudicial que obedecerá, no que couber, ao rito previsto nos arts. 381, §5º, 382 e 383 da Lei nº 13.105, de 16 março de 2015 – Código de Processo Civil.
Assim, caso tenha interesse me fazer a usucapião extrajudicial, recomenda-se ir a um Cartório de Notas para fazer uma ata notarial a fim de atestar o tempo de posse no imóvel e, em seguida, procurar um advogado para apresentar a ata notarial e os demais documentos necessários ao Registro de Imóveis.

Rafael Depieri e Isaque Ribeiro
Fonte: CNB/SP / Portal do RI

24/07/2017

CONTRATO DE LOCAÇÃO PREDIAL URBANA: DA RENÚNCIA TÁCITA DE CLÁUSULA CONTRATUAL

Mesmo que o locatário seja escolhido de forma criteriosa, é muito comum que este deixe de adimplir com as prestações pactuadas no contrato, o que pode trazer complicações para o locador caso não sejam tomadas providências acerca desse descumprimento.

1. Definição de contrato de locação predial urbana

O contrato de locação predial urbana pode ser definido como um contrato onde uma das partes, o locador, cede à outra, o locatário, o direito de uso o gozo de um imóvel a ser retribuído mediante pagamento de parcelas periódicas durante um período de tempo. Trata-se de contrato bilateral oneroso e sinalagmático, ou seja, celebrado entre duas ou mais pessoas, com previsão de retribuição pelo uso do imóvel, bem como com obrigações recíprocas para ambas as partes, respectivamente.

A previsão legal consta essencialmente da lei do inquilinato – Lei nº 8.245/91, a qual regula todas as peculiaridades da locação predial urbana, sem prejuízo das disposições do Código Civil, bem como de leis especiais, que tratam de outras espécies de locação urbana.

2. Do pagamento a menor e da conduta omissiva do locador

Em algumas situações, não obstante o locatário tenha sido escolhido mediante criteriosa análise de cadastro, este pode vir a passar por processo de insolvência e deixar de adimplir com o contrato na forma como pactuado.

Uma vez que o locatário deixe de pagar o aluguel ou o pague em valores menores do que o acordado, caso o locador não se oponha ao reiterado descumprimento contratual, este comportamento pode ser interpretado como uma concordância tácita, caracterizando, assim, uma renúncia à disposição contratual que trata acerca do valor locatício, o que impossibilitaria futura execução das quantias inadimplidas. Essa é a aplicação da chamada Teoria da supressio.

3. Definição de supressio

A aplicação do instituto da supressio implica na redução ou no total desaparecimento de um conteúdo obrigacional, em decorrência da conduta omissiva de quem tinha por direito exigi-lo, de modo a gerar naquele que se encontra no outro polo da relação jurídica a expectativa de que não seja mais exercido.

Pode-se dizer que aquele que perdeu o direito teria abusado do direito de se omitir, mantendo comportamento reiteradamente omissivo, seguido de um surpreendente ato comissivo, com que já legitimamente não contava a outra parte.

Apenas para contextualizar, utiliza-se como exemplo um contrato de locação que prevê o pagamento mensal no valor de R$ 2.000.00,00. Em determinado momento, o locatário, passando por dificuldades financeiras, passa a pagar mensalmente apenas R$ 1.200,00. O locador, por sua vez, se omite e aceita o recebimento do valor a menor, achando que seria melhor cobrá-lo apenas ao final do contrato. Transcorrido todo o curso do contrato com os pagamentos a menor, o locatário devolve o imóvel ao locador, o qual, aproveitando a oportunidade, resolve cobrá-lo pela diferença apurada. De acordo com a teoria da supressio, essa cobrança seria um ato surpreendente comissivo, com o qual já não contava mais o locatário, de forma que não seria mais possível ser realizado.

4. Aplicabilidade da renúncia tácita aos contratos de locação predial urbana

A doutrina e os tribunais pátrios vêm adotando sistematicamente a teoria da supressio aos contratos de locação imobiliária, seja para os casos de alugueis pagos de forma insuficiente, seja para os casos de reajustes periódicos nos valores, os quais, apesar de previstos contratualmente, se não forem oportunamente realizados pelo locador, impossibilitam cobrança posterior.

5. Como deve proceder o locador?

A prática jurídica vem demonstrando algumas maneiras para o locador se prevenir de futura alegação de renúncia tácita em caso de reiteração de descumprimento contratual, sem que haja necessidade de interrompê-lo antes do fim. Entre elas, pode-se destacar a própria previsão contratual de não aplicação da teoria da supressio ou renúncia tácita, bem como realização de notif**ação judicial ou extrajudicial de pagamento insuficiente, caso o fato efetivamente ocorra.

5.1 Da previsão contratual

Acerca da previsão contratual de cláusula de não aplicação da teoria da supressio, é válido destacar que este apenas teria validade em contratos onde não há situação de vulnerabilidade em relação a qualquer das partes. Por outro lado, nos contratos regidos pelo direito do consumidor, a exemplo dos realizados entre pessoas físicas e imobiliárias, tal cláusula pode ser declarada nula, de ofício, caso o juiz entenda que ela viola qualquer dos direitos básicos da parte vulnerável.

5.2 Da realização de notif**ação

Por sua vez, a notif**ação realizada pelo locador acerca do descumprimento da prestação periódica, ou pelo cumprimento de forma insuficiente, parece ser a forma mais segura para aquele resguardar seu direito de realizar futura cobrança de dívida que lhe é devida. Dessa maneira, uma vez notif**ado o locatário, f**a cabalmente demonstrado, por ato explícito, a intenção do locador em receber as prestações na forma como pactuada.

É válido ressaltar que a preservação dos direitos aqui analisados depende de uma atuação preventiva do locador, sob pena de incorrer em irremediável prejuízo futuro. Dessa forma, para se resguardar dessas e de outras armadilhas, é importante consultar um advogado de confiança.

Marcus Vinícius Vasconcelos Abreu - Advogado, sócio do escritório Raimundo da Cunha Abreu Advocacia
Fonte: meuadvogado.com.br

24/07/2017

DECRETO DISPENSA RECONHECIMENTO DE FIRMA EM ÓRGÃOS FEDERAIS

O reconhecimento de firma de documentos a serem entregues em órgãos públicos federais só será necessário se houver dúvida quanto à autenticidade ou previsão legal das informações. A medida foi oficializada nesta terça-feira (18/7) pelo Decreto 9.094/2017, publicado no Diário Oficial da União.

“Exceto se existir dúvida fundada quanto à autenticidade ou previsão legal, f**a dispensado o reconhecimento de firma e a autenticação de cópia dos documentos expedidos no País e destinados a fazer prova junto a órgãos e entidades do Poder Executivo federal”, prevê o dispositivo em seu artigo 9º.

Outra mudança é que a apresentação de documentos poderá ser feita por meio de cópia autenticada não sendo necessária a conferência com o original.

A autenticação de cópia de documentos, especif**a a norma, poderá ser feita pelo próprio servidor público que receber a documentação, a partir do documento original. Em caso de falsif**ação de informações, continua, serão adotadas medidas administrativas, civis e penais.

Decreto 9.094/2017

Fonte: Consultor Jurídico

14/07/2016

CONDÔMINO TERÁ CONTA DE ÁGUA INDIVIDUAL

O presidente em exercício, Michel Temer, sancionou na terça-feira, 12, a lei que obriga novos condomínios a terem medição individual de água. Além de incentivar economia no consumo, o objetivo é que os condôminos paguem um valor mais justo na taxa de água, pois o hidrômetro permite discriminar o consumo de cada apartamento, dividindo só o consumo de áreas comuns.

A sanção da Lei 13.312 foi publicada na terça-feira, em edição extra do Diário Oficial da União (DOU). Ela altera a Lei 11.445, de 2007, que estabelece diretrizes nacionais para o saneamento básico. "As novas edif**ações condominiais adotarão padrões de sustentabilidade ambiental que incluam, entre outros procedimentos, a medição individualizada do consumo hídrico por unidade imobiliária", diz o texto. A lei só entra em vigor cinco anos após a publicação e não atinge condomínios construídos antes dela.

Clique no link abaixo para acessar a Lei 13.312 de 12 de julho de 2016:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2016/Lei/L13312.htm

Maf - Administração e Negócios Imobiliários Ltda

26/10/2017

26/10/2017

25/10/2017

25/10/2017

24/07/2017

24/07/2017

14/07/2016

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Sexta-feira	08:00 - 19:00
Sábado	08:00 - 19:00