Administradora de Empresas

Administradora de Empresas Administração de Condomínios
CRA 20-96366

10/02/2020

Bom dia!!!

Serviço de Síndico profissional, podem ser contratados diretamente conosco....Garantia de excelência no serviço!

Dependendo do condomínio é mais vantajoso contratar um síndico profissional. Isso ocorre especialmente quando nenhum dos moradores têm interesse ou conhecimento suficiente para exercer a função.

Os requisitos legais para ser síndico são os mesmos em ambos os casos. O Art. 1.347 é o que regula a contratação:

Art. 1.347 – A Assembleia poderá escolher um síndico, não condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

A grande diferença entre as duas categorias está no quanto ganha um síndico profissional. Enquanto que o síndico morador nem sempre recebe salário, o cargo de síndico profissional é remunerado.

Por não existir uma tabela com piso salarial de síndico profissional, cada indivíduo deve fazer o cálculo do próprio pagamento. Nessas situações, deve-se levar em consideração:

Número de unidades do condomínio;
Quantidade de visitas semanais necessárias;
Número de áreas comuns, como piscina ou salões de festa;
Tamanho da equipe de funcionários contratados;
Valor da taxa condominial;
Localização do condomínio.
Esse pagamento é feito através de Nota Fiscal visto que a partir de um contrato de prestação de serviço. Por outro lado, gestores contratados por uma empresa de síndico profissional possuem salários tabelados.

ara ilustrar: apenas na cidade de São Paulo, uma entre três pessoas vive em um conjunto habitacional desse estilo. Naturalmente, a tendência é que esses números apenas aumentem nos próximos anos. Logo, mais vagas de síndicos profissionais devem aparecer no mercado.

Além disso, outra vantagem de se tornar um síndico profissional é a liberdade de atuar de forma independente e autônoma. A carreira permite que o síndico trabalhe como gestor de diversos condomínios ao mesmo tempo. Como resultado, o síndico pode trabalhar remotamente, através de um escritório ou até mesmo de casa. No entanto, o síndico não pode deixar de comparecer nas visitas semanais aos clientes.

Por fim, nem sempre o síndico profissional precisa de dedicação exclusiva à função. Por ser uma carreira com horários flexíveis, é possível conciliar as tarefas da gestão condominial com outras atividades profissionais. Assim sendo, o cargo de síndico profissional pode ser uma fonte de renda extra.

Como se tornar um síndico profissional: responsabilidades
como ser sindico profissional passos

Em resumo, as responsabilidades de um síndico profissional são as mesmas de um síndico morador. São elas:

Cuidar da administração do condomínio;
Organizar reuniões de assembleia e prestação de contas;
Coordenar a equipe de funcionários contratados e prestadores de serviços;
Administrar as demandas dos moradores;
Zelar pela preservação das áreas comuns e de toda a propriedade do condomínio;
Garantir que as manutenções e reformas necessárias sejam feitas;
Fiscalizar a inadimplência e ações judiciais do condomínio;
Gerenciar o fundo de reserva condominial;
Caso o condomínio contrate uma administradora, o síndico deve supervisionar a atuação e fiscalizar as contas.

Como se tornar um síndico profissional: deveres
No processo de como se tornar um síndico profissional, existem alguns deveres que devem ser cumpridos. Conforme o Art. 1.348 do Código Civil, compete ao síndico:

Convocar reuniões de assembleia;
Representar o condomínio em juízo ou fora dele;
Ser porta-voz dos condôminos e defender os direitos comuns destes;
Notif**ar a assembleia em casos de ação judicial ou administrativa em relação ao condomínio;
Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia geral;
Cuidar da conservação das áreas comuns;
Elaborar a previsão orçamentária e a previsão de contas anualmente;
Cobrar as taxas condominiais e controlar a inadimplência;
Contratar o seguro condominial.

19/12/2019

Uma das tarefas mais importantes e delicadas da rotina de síndicos e administradoras é a prestação de contas do condomínio. Afinal, trata-se de um documento que abrange as finanças dos condôminos e o orçamento do prédio para todos os investimentos e despesas. Nesse sentido, é fundamental trabalhar com o máximo de transparência possível para evitar problemas.

Para que a prestação de contas seja realizada, é necessário que os gestores deem andamento ao processo de forma organizada e produtiva — em outras palavras, é preciso saber exatamente o que deve ser exposto aos condôminos.

A seguir, saiba o que deve constar no documento e confira dicas valiosas para manter o máximo de precisão e transparência na prestação de contas condominial!



A IMPORTÂNCIA-CHAVE DA PRESTAÇÃO DE CONTAS CONDOMINIAL
Vale lembrar que demonstrar exatamente como está sendo aplicada a taxa condominial é uma responsabilidade central de síndicos e administradoras. A prestação de contas está prevista no próprio Código Civil, o que ressalta ainda mais sua importância.

No documento, constam todas as despesas e receitas ao longo do ano, o que resulta em um retrato completo das movimentações financeiras realizadas durante a gestão. Oferecendo a transparência e a justif**ativa contábil que é direito dos condôminos, essa tarefa reflete a integridade e o comprometimento da administração.

COMO ORGANIZAR UMA PRESTAÇÃO DE CONTAS DO CONDOMÍNIO BEM-SUCEDIDA?
Alguns itens são fundamentais na formulação de uma prestação de contas eficiente. Prazos e toda a documentação que comprova as despesas e receitas devem ser incluídos e devidamente divulgados, sendo que a gestão deve disponibilizar o documento em modelo físico ou online.

A seguir, confira o passo a passo para não errar na prestação de contas do condomínio:

1. REÚNA A DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA
O primeiro passo do processo é levantar todos os documentos essenciais para a elaboração dos relatórios de entradas e saídas do condomínio. Para tanto, é preciso compilar os seguintes dados:

despesas ao longo de todo o ano, separadas mensalmente;
receitas ao longo de todo o ano, separadas mensalmente;
saldo financeiro ou extrato da conta do condomínio;
situações de inadimplência do condomínio, se houver;
seguros e certif**ados obrigatórios;
certidões negativas do condomínio relacionadas à Receita Federal e ao FGTS;
gastos com alguma reforma ou manutenção que fugiu das despesas mensais;
qualquer outra pendência que seja pertinente considerar.
2. CRIE OS RELATÓRIOS
Depois de separados todos esses documentos, é o momento de preparar todos os relatórios que serão apresentados e devem compor a prestação de contas. São eles:

relatório de orçamento;
relatório de receitas;
relatório de despesas;
balancete;
relação de inadimplências.
Esses relatórios geralmente demonstram como a gestão do síndico/administradora lidou com todo o dinheiro que entrou e que saiu do caixa do condomínio, bem como todo o controle financeiro das dívidas ao longo do ano.

Fora isso, a administração deve apresentar quaisquer possíveis ocorrências e riscos que o condomínio possa estar atravessando, sempre primando pela transparência para que os condôminos entendam os motivos de possíveis gastos necessários e inusitados.

É o caso, por exemplo, de obras ou intervenções programadas, além de multas ou autuações que o condomínio tenha sofrido por parte de órgãos fiscalizadores e também da prefeitura, ou até mesmo processos judiciais.



3. REPASSE OS DADOS AO CONSELHO FISCAL
Atuando de forma complementar ao trabalho do síndico e da administradora, o conselho fiscal é um órgão que analisa o quadro de finanças do condomínio e recomenda ou não a aprovação das contas.

Vale lembrar que o conselho é composto por condôminos eleitos por votação nas assembleias (com a maioria do público presente). Os requisitos para candidatura devem constar na convenção.

Acompanhando o trabalho do síndico e da administradora, o conselho deve estar a par da situação contábil do condomínio e contratar um serviço de auditoria sempre que houver suspeita de fraudes ou irregularidades.



4. APRESENTE A PRESTAÇÃO DE CONTAS
Por fim, chega o momento mais importante e decisivo: a apresentação da prestação de contas. Todos os condôminos devem receber um parecer bastante detalhado do documento, com os devidos relatórios. Na hora da apresentação na assembleia, é importante que a gestão busque, ao máximo, facilitar o entendimento de todos.

Para tanto, é interessante apostar em uma apresentação mais objetiva, com exposição dos pontos centrais da prestação de contas e o máximo possível de recursos visuais. Dessa forma, o síndico evita confusões sobre os dados informados e a reunião f**a bem menos cansativa.

Vale ressaltar que, após a apresentação, é essencial que os condôminos aprovem as movimentações financeiras, também por meio de votação. Depois da análise das despesas do último ano e da previsão orçamentária para os próximos 12 meses, é preciso que eles aprovem, reprovem ou aprovem parcialmente as contas.

13/12/2019

Administrando condomínios!!!

8 regras de etiqueta no condomínio
cartilha com regras de etiqueta no condomínio
É comum ouvirmos: o que vale é o bom senso de cada um.

Porém, somente este aspecto não é suficiente para garantir a harmonia.

Afinal, o bom senso também varia de morador para morador.

Então, vamos às regras principais.

Na vida condominial, há a presença de diversos funcionários, interações com o síndico e administradora, além dos prestadores de serviços, visitantes, etc. É preciso zelar para que essa convivência seja sadia. O desafio para que essa engrenagem rode bem é grande. Mas possível.
Uma das regras de etiqueta no condomínio refere-se ao uso das áreas comuns. Os usuários dos espaços devem fazer o máximo para evitar mal entendidos e egoísmo.
O respeito aos horários de utilização e os devidos cuidados quanto à limpeza são essenciais. Ninguém quer reservar uma churrasqueira ou o salão de festa e encontrá-los sujos e sem condições de uso.
As garagens também são pontos de atenção (ver mais informações no capítulo abaixo sobre a cartilha de etiqueta em condomínios).
O uso dos elevadores por crianças, idosos e visitantes deve seguir as estipulações de capacidade de peso e número de pessoas, além das exigências de segurança.
Se colocar sempre no lugar do outro parece fácil, mas não é. A empatia é fundamental pra enfrentar as mudanças, reformas, manutenções e outras obras nos apartamentos ou fachada do prédio que também são alvo de muitas reclamações. É o famoso mal necessário.
Os fatores que mudam a rotina do condomínio devem ser primeiramente informados ao síndico. É papel dele fazer com que o regimento interno seja cumprido, seja sobre horários ou outros itens fundamentais para que essas ocorrências atrapalhem o mínimo possível a vida condominial.
Festas barulhentas, gestão do lixo, circulação de visitantes, reuniões de condomínio, assembleia e delivery complementam a lista das principais regras de etiqueta no condomínio.
Como criar e divulgar uma cartilha de etiqueta em condomínios?
normas e regras de etiqueta no condomínio
O ideal é montar um folheto que descreva algumas dicas sobre postura, comportamentos e regras de etiqueta e boa educação para todos.

O melhor jeito é dividir o conteúdo por temas como:

Barulho;
Obras;
Funcionários;
Cachorros e outros animais;
Crianças;
Lixo;
Garagens;
Piscinas e outras áreas comuns.
Além destes, junte outros que fazem sentido de forma específ**a no seu condomínio.

Ai, basta criar tópicos para cada um dos assuntos, como nos exemplos abaixo:

regras de etiqueta no condomínio
BARULHO: Psiu!
Pratique as normas de silêncio previstas no Regimento Interno;
Você não mora em uma ilha. Mesmo em horários permitidos, evite andar de saltos altos, pular, arrastar móveis e outros gestos que impactem a vida do vizinho de baixo;
Se der uma festa, lembre aos seus convidados que música alta ou gargalhadas na varanda impedem o descanso dos demais moradores;
Se você tem filhos pequenos, os vizinhos não são obrigados a ouvir gritos, choradeiras e brincadeiras pra lá de animadas depois das 22h. Tente controlá-los.
GARAGENS: Calma nessa hora!
Não se esqueça de devolver sempre o carrinho de supermercado ao local de origem. O vizinho pode ser o próximo a precisar!
Vaga de garagem não pode servir de depósito para objetos que você não usa mais, nem mesmo sua bicicleta. O carro é o único “morador” de sua vaga;
Respeite sempre os limites de velocidade sinalizados nas placas de orientação. E nunca buzine ou use a vaga alheia;
Dobre e redobre atenção nos retrovisores. Crianças podem surgir correndo inesperadamente. Cuidado!
Está saindo ou entrando? A preferência é sempre de quem está chegando. Não finja que não viu e evite acidentes!
Percebeu como uma linguagem leve e o tom informal podem ajudar na conscientização e mudança de atitudes de todos?

Agora, basta imprimir em papel e deixar um exemplar da cartilha de etiqueta em condomínios para cada unidade.

Agora, compartilhe este artigo nas suas redes sociais. Gentileza gera gentileza!

25/10/2019

Assim como qualquer espaço comum, é preciso estabelecer regras do salão de jogos do condomínio.

Já imaginou um grupo de jovens jogando sinuca ou pebolim às 2 horas da manhã, aos gritos, incomodando os moradores dos andares mais baixos?

Para evitar os abusos, a coletividade deve adicionar regras de convivência e de funcionamento desse espaço.

É preciso, porém, f**ar atento para que não sejam estabelecidas regras abusivas.

Veja a seguir como funcionam as regras do salão de jogos do condomínios
As regras do salão de jogos devem abranger, no mínimo, quem pode utilizá-lo, o horário de funcionamento, as condutas proibidas com suas respectivas sanções.

Veja o mais comum acerca desses pontos:

Quem pode utilizá-lo: moradores (e visitantes), podem utilizar o salão de jogos do condomínio, devendo, para tanto, retirar as chaves na portaria/zeladoria. A idade também pode ser limitada, se for o desejo da coletividade;
Horário de funcionamento: o salão de jogos pode ser utilizado de 8 horas às 22 horas;
Condutas proibidas: brincadeiras que possam danif**ar os equipamentos e instalações, uso impróprio do equipamento (desvio de finalidade), exceder no barulho no local etc.
Sanções: mesmas previstas no regimento interno, tais como advertência, multa e suspensão de uso (as sanções devem ser escalonadas).
Existe uma regra abusiva que alguns condomínios estabelecem sobre o uso do salão de jogos e de outras áreas comuns: proibir que o morador inadimplente frequente esses espaços.

Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça afirmou que o morador inadimplente pode fazer uso de piscina, salão de festas, salão de jogos, churrasqueira e outros espaços comuns.

No entendimento do tribunal, o condomínio só pode utilizar de meios financeiros para exigir que a dívida seja paga.

Sobre o uso do salão por visitantes (ou sua proibição), não há abuso.

Depende do que a coletividade deseja.

É possível limitar o uso aos finais de semana ou quanto aos horários, por exemplo.

O mesmo ocorre com a idade.

Há locais em que os menores de 16 anos devem ser acompanhados por um responsável.

O regimento interno é o documento que reúne as regras de convivência, de caráter cotidiano de um condomínio.

As regras do salão de jogos do condomínio podem constar somente em uma circular, mas essa prática não é recomendável.

O ideal é inseri-las no regimento.

Para isso, há alguns passos obrigatórios para atualizar esse documento.

São eles:

O síndico deve convocar uma assembleia de condôminos para aprovar as alterações propostas. Neste caso, é a adição de regras do salão de jogos do condomínio;
As alterações devem ser aprovadas por maioria simples (50% mais um), que é o quórum para modif**ação do regimento interno;
O resultado da assembleia deve ser registrado na ata da reunião.

04/07/2019

Caúnia e Difamações entre vizinhos de condomínios. Saiba o que caracteriza e como evitar

02/07/2019

O síndico pode dar descontos no valor da cota?
Essa é uma dúvida muito comum e a resposta é não. O valor da cota é compartilhado por todos os condôminos. O desconto representa um direito especial que não foi concedido aos demais. Mas em algumas ocasiões pode ser do interesse do condomínio, como para viabilizar o recebimento de cotas condominiais em atraso, de valores elevados. Havendo proposta de acordo para viabilizar o recebimento mais rápido, essa deverá ser debatida em uma assembleia geral, com item específico na pauta, sujeito a aprovação da maioria dos presentes.

Mesmo quando ocorre o pagamento antecipado da cota, nenhum tipo de vantagem ou desconto pode ser oferecido, isso porque as cotas condominiais envolvem a manutenção e uso de um bem que pertence a todos, e por isso, não há vantagens ‘comerciais’ em relação ao pagamento, visto que a administração de um imóvel não é feita para gerar lucro, e existe apenas para garantir o usufruto do imóvel por todos os moradores, podendo ser entendido como multa indireta.



Quando um condômino é considerado inadimplente?
No dia seguinte ao vencimento da cota, o condômino que não pagar já é considerado inadimplente. Como consequência, além de não poder participar de assembleias, f**a sujeito ao pagamento de multa de 2% e juros de 1% ao mês de atraso.

Não existe uma norma geral de como proceder na cobrança dos condôminos inadimplentes. Mas é comum e eficiente evitar cobrança judicial antes de 90 dias, prazo no qual o condomínio deve autorizar a cobrança administrativa, mais interessante tanto para o condomínio quanto para o proprietário da unidade. Não surtindo efeito a cobrança administrativa, a recomendação é a ação de cobrança. Importante: A ação de cobrança da cota de condomínio é uma das poucas situações em que o bem de família não está protegido. Ou seja, se o condômino não pagar, seu imóvel será leiloado, mesmo que seja seu único bem.



Qual a melhor forma de administrar um condomínio?
Nenhum condomínio é perfeito, mas boas práticas administrativas ajudam a calcular as cotas de forma mais eficiente, tais como: diminuir a taxa de inadimplentes, fazer uma gestão eficiente do orçamento, além de prever questões internas, como planejamento do quadro de pessoal, e seguros que protegem o prédio ou condomínio em que você mora, tanto quanto a eventuais sinistros quanto a responsabilidade civil.

Cota condominial é sempre um assunto que suscita muitas dúvidas, sobretudo no que se refere à questão de inadimplência, rateio e controle dos gastos. Os síndicos devem ter em mente que administram o patrimônio e recursos de terceiros, e que a melhor ferramenta para uma gestão de sucesso é uma prestação de contas detalhada e atualizada, propiciando a transparência, acima de tudo.

02/07/2019

Quem deve pagar o IPTU e taxa de incêndio?
IPTU e Taxa de incêndio são taxas que incidem diretamente sobre a unidade individual. Assim como o condomínio, é necessário que o contrato de locação especifique se o inquilino ou o proprietário que vai pagar essas taxas, sendo praxe é que seja o inquilino. Importante: Taxa de incêndio e seguro contra incêndio são despesas distintas. A taxa de incêndio tem como objetivo financiar o sistema de combate e prevenção de incêndios do Estado. Já o seguro garante e cobra danos derivados de incêndio. O seguro de incêndio obrigatório do condomínio é considerado uma despesa ordinária, e como tal pode ser cobrado do locatário. Importante: O seguro de incêndio do condomínio não cobre o conteúdo do seu imóvel, como eletrodomésticos e móveis. É conveniente que você contrate o seguro de incêndio individual para sua unidade.



Qual a diferença entre taxas ordinárias e as extraordinárias?
As taxas ordinárias são as que cobrem os custos indispensáveis: pagamento dos funcionários, conservação, seguros, consumo de água, energia, despesas administrativas, etc. As extraordinárias devem ser aprovadas em assembleias. Pode ocorrer uma situação de emergência, onde não haja necessidade de algum gasto extra, mas não se tenha tempo hábil para convocação de uma assembleia. Nesse caso poderá o síndico, excepcionalmente, autorizar o gasto e o rateio, levando o tema para justif**ativa e aprovação de assembleia logo que possível.

Por lei, o inquilino só pode ser responsabilizado pelas taxas ordinárias, todos os custos extraordinários são responsabilidade do proprietário. O parágrafo primeiro do artigo 23 da Lei 8245/91 estabelece aquelas despesas que são classif**adas como ordinárias. Por dedução, tudo aquilo que não estiver previsto naquele artigo, deve ser entendido como despesa extra. Use o bom senso. Sempre que a despesa trouxer alguma valorização patrimonial para o condomínio, é do proprietário. Sempre que for relativa a manutenção, funcionamento, administração, pequenos reparos e até mesmo reposição de fundo de reserva quando esse tiver sido usado para suportar despesa ordinária, poderá ser repassada pelo proprietário ao locatário.

02/07/2019

Como é calculada a cota condominial?
Primeiro é importante lembrar que orçamento é projetado de forma a suportar os custos do condomínio, e seus custos vão determinar o valor da cota de condomínio. Por exemplo, se dois condomínios com as mesmas características, sendo que em um deles a portaria funciona 24 horas por dia, e no outro não há porteiro durante a noite, o primeiro terá uma cota de condomínio de valor superior ao segundo. Isso porque fornece uma conveniência que o outro não possui.

É função do síndico apresentar à Assembleia a proposta de orçamento, que deve ser minuciosamente preparada, levando em consideração os custos de operação e manutenção do condomínio e uma previsão de aumento nas tarifas de serviços públicos, como água e luz.

Conhecer bem a composição desses custos é fundamental para projetar um orçamento ef**az. Os principais custos de condomínios em média são: Pessoal, com 39% de peso nos orçamentos, seguido de Água/Esgoto com 11% e Energia com 6%.

Aprovado o orçamento na Assembleia, esse valor será rateado entre as unidades do condomínio, sempre de acordo com o que prevê a Convenção do Condomínio. Na grande maioria dos casos, a Convenção estabelece que o rateio será de acordo com a fração ideal de cada unidade, que representa a participação da unidade no todo do condomínio. Em algumas Convenções mais antigas, pode ocorrer do critério de rateio ser igualitário, ou seja, dividir o orçamento pela quantidade de unidades.

Qualquer que seja o critério de rateio, aprovado o orçamento e rateadas as cotas, essas são devidas por todos os condôminos.



É possível mudar o valor ou a forma de calcular a cota?
Lembrando que o valor do orçamento deve suportar os custos do condomínio, claro que pode ser alterado a qualquer momento, mediante decisão de uma nova assembleia. Através de programas de redução de custos, o condomínio pode reduzir seus gastos, seja otimizando o quadro de pessoal ou racionalizando o uso de água e energia. Nesse caso um novo estudo pode propor redução da cota de condomínio.

Por outro lado, caso haja aumentos de custos não previstos no orçamento aprovado, ou mesmo a incidência de inadimplência expressiva no condomínio, deverá ser levantado e aprovado novo orçamento, com aumento da cota, para manutenção de todos os serviços do condomínio.

Já modif**ar a forma de rateio importa em alteração da Convenção, que necessita de decisão de assembleia, com item específico na pauta e sujeito a aprovação de pelo menos 2/3 (dois terços) de todas as unidades do condomínio.



Quem é o responsável por pagar o condomínio?
A relação jurídica do condomínio será sempre com o proprietário da unidade, independente desta estar alugada. Ou seja, o responsável por pagar as cotas de condomínio é o proprietário.

Já o proprietário, no contrato de locação, pode estabelecer que o inquilino irá arcar com as despesas ordinárias de condomínio. Para fazer essa cobrança, deverá o proprietário incluir esses valores no recibo de aluguel. Já as despesas não ordinárias e o fundo de reserva, pagas pelo proprietário, não poderão ser cobradas do locatário. Importante: Nem toda cota extra é uma despesa extraordinária. Antes de fazer a cobrança, se informe com a administração do condomínio.

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20/05/2019

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