15/09/2021
COMO FUNCIONA A DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS?
POR URBS Imobiliária - Publicado em 17 de julho de 2019
Tempo de leitura 7 min
Com relação ao mercado imobiliário, é de extrema importância manter seu imóvel
bem cuidado, seja para investir, seja para comprar, vender ou alugar. Conhecer as
regras do setor é essencial para evitar problemas e dores de cabeça. Nesse sentido, a
depreciação de imóveis é um dos principais pontos que se deve prestar atenção.
Afinal, a taxa de depreciação interfere diretamente em uma negociação. Para
esclarecer o assunto, preparamos este post com o conceito desse termo, que fatores
contribuem e, ainda, mostramos os métodos mais utilizados para calculá-lo.
Acompanhe!
O que é depreciação de imóveis?
Trata-se de uma forma de avaliação que calcula a redução de preço de um bem por
algo que modif**a seu estado original ou que impede sua utilização para o fim ao qual
foi destinado. Ou seja, é a redução do preço ou do valor econômico de um bem
devido a alguma alteração em seu estado inicial.
Pode-se dizer que é um percentual que é subtraído mensal ou anualmente do valor de
um bem conforme o tempo passa. Todos os bens físicos sujeitos à deterioração
podem ser depreciados. No Brasil, o cálculo é feito de acordo com critérios fixados
por intermédio da Receita Federal.
Assim, a depreciação de imóveis é a sua desvalorização, podendo envolver o desgaste
ocasionado pelo tempo de uso, obsolência ou mesmo ações da natureza que
prejudicam a integridade da construção. O objetivo da taxa de depreciação é saber
em quanto foi reduzido o valor de um imóvel e é fundamental para a avaliação de seu
preço para uma negociação.
Qual sua importância?
Conforme mencionamos, saber a taxa de depreciação é fundamental para avaliar o
valor de um imóvel. Então, para os investidores do mercado imobiliário, ela serve
para saber quanto o imóvel tende a valer no futuro, mesmo que as dinâmicas do
mercado possam afetar a estimativa.
Para quem procura um imóvel apenas para fins residenciais, saber o valor da
depreciação ajuda a indicar um custo máximo a ser gasto em uma possível reforma,
por exemplo. Construções antigas geralmente têm um preço mais baixo devido à taxa
de depreciação e podem precisar de reformas, mas, estas não são incorporadas ao
seu valor.
O que interfere na depreciação de imóveis?
De modo geral, há dois tipos de fatores que afetam a depreciação imobiliária:
externos e internos. Os externos estão relacionados à localização do imóvel e as
características da região. Por sua vez, os internos estão ligados à estrutura e ao
estado de conservação. A seguir, conheça os principais pontos que interferem na
desvalorização de um imóvel: má conservação: vazamentos, paredes descascando, acabamentos mal
conservados, fiações elétricas desencapadas e defeitos visíveis evidenciam a
necessidade de uma boa reforma, que refletirá no valor da compra;
decoração ultrapassada: mesmo que o possível cliente possa repaginar todo
imóvel, apresentar um ambiente com decoração ultrapassada ou exagerada
causa má impressão, fazendo que ele perca o interesse na negociação. Aliás, o
ideal é oferecer um imóvel no qual o comprador não precise realizar tantas
mudanças;
pouco espaço: ausência de varanda, quintal ou área externa reduzem a chance
de um imóvel ser vendido ou alugado e isso força a diminuição do seu preço no
mercado;
infraestrutura urbana comprometida: esse fator externo é fundamental na
valorização de um imóvel. O ideal é que ele esteja em uma região próxima a
escolas, centros comerciais, com boa iluminação, segurança e asfaltamento;
documentação irregular: não há como alugar ou vender facilmente um imóvel
que não esteja em dia com suas obrigações legais pois a pessoa interessada
terá que desembolsar uma certa quantia para regularizar a documentação.
Quais imóveis sofrem mais depreciação?
A depreciação não é uniforme para todos os bens. Além dos fatores internos e
externos vistos acima, ela varia conforme o tipo de imóvel. Descubra, a seguir, como
é a desvalorização em cada um.
Imóveis que sofrem maior depreciação
Os apartamentos apresentam taxa de depreciação maior em relação às casas. Os lofts
e flats que precisam de ajustes constantes para atender às exigências desse segmento
do mercado imobiliário também tendem a se depreciar com maior rapidez. O mesmo
ocorre com as salas comerciais, apartamentos e casas de alto padrão, que contêm
mais cômodos e mais vagas na garagem.
Imóveis que sofrem menor depreciação
Terrenos e vagas de garagem para aluguel apresentam pouca desvalorização, visto
que a deterioração é bem menor em relação aos bens citados no item anterior. Do
mesmo modo, lojas localizadas nas ruas, casas populares, galpões e salas comerciais
simples também sofrem pouca depreciação, pois exigem pouca manutenção e não
requerem grandes adaptações.
Como é feito o cálculo da depreciação de imóveis?
Com os métodos utilizados é possível encontrar o coeficiente de depreciação (Kd) que
indicam o valor atualizado do imóvel. Conheça os cálculos mais utilizados:
Método da linha reta
Esse cálculo demonstra o valor atual da depreciação de uma moradia. Por esse
motivo, utiliza-se a idade da construção. A fórmula é a seguinte:
Kd = [(n – x)/n]*Pd + PrComo vimos, Kd é o coeficiente de depreciação, “n” é a vida útil do imóvel, “x” é a
idade da construção, “Pd” é a parcela depreciável em valores decimais e “Pr” é a
parcela residual, também em formato decimal.
Digamos que você tenha um apartamento cujo valor seja R$ 100 mil, idade igual a 20
anos, vida útil de 70 anos e que tenha 25% do valor residual. Para saber o coeficiente
de depreciação (Kd), temos:
Kd = [(70-20)/70]*0,75+0,25
Kd = 0,786
Em seguida, é preciso aplicar esse coeficiente ao valor do imóvel. Como o imóvel
custou R$ 100 mil, temos: 100.000*0,786 = R$ 78600 é o valor depreciado.
Método da linha reta (variante)
Caso o objetivo seja avaliar a depreciação total da residência, usa-se a seguinte
fórmula:
D = [(i-5)/5] * 7%
A letra “D” representa a depreciação total, “i” é a idade do imóvel, o número 5
refere-se a um intervalo de 5 anos e o 7% é a percentagem de desvalorização da
moradia durante esse período. Em seguida, para obter-se o coeficiente, utiliza-se: Kd
= 1-D.
Utilizando o exemplo anterior, temos:
D = [(20-5)/5]*0,07 = 0,21
Kd = 1-0,21 = 0,79
Aplicando o coeficiente ao valor do imóvel, temos o resultado de R$ 79 mil
depreciado.
Método do valor decrescente
Essa forma de cálculo é utilizada para saber o valor da depreciação causada pelo uso,
desgaste ou manutenção de uma moradia. Para isso, usa-se a seguinte fórmula:
Kd = (1-R)^x
A letra “R” representa a razão de depreciação e a letra “x” é a idade do imóvel. Ainda
utilizando o mesmo exemplo anterior e cuja razão de depreciação é de 15%, temos:
Kd = (1-0,015)^20
Kd = 0,739
Ao aplicar o coeficiente ao valor do imóvel, chegamos a um resultado de R$ 73900 de
depreciação.
Método de Kuentzle
Esse cálculo se baseia na depreciação ao longo do tempo, sendo que é maior na fase
inicial e menor na fase final. Ou seja, é utilizado para avaliar o desgaste progressivo
da edif**ação. A fórmula para esse caso é:
Kd = (n^2-x^2)/n^2Lembrando que “n” é a vida útil do bem e “x” é a idade no momento da avaliação.
Ainda utilizando o mesmo exemplo, temos:
Kd = (70^2-20^2)/70^2
Kd = (4900-400)/4900
Kd = 0,918
Aplicando o coeficiente ao valor do imóvel, o resultado é de R$91800 de depreciação.
Agora que você já sabe o que é depreciação de imóveis, como funciona, quais fatores
interferem no valor e de que forma pode-se calculá-la, ficou mais fácil encontrar o
imóvel ideal para investir ou comprar para viver com sua família.
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amigos também saberão como calcular a depreciação de um imóvel para fazer a
escolha certa da unidade a ser comprada!
