02/02/2026
Apartamentos Compactos x Preconceito: uma resistência à mudança social
Um artigo do engenheiro Otávio Grimberg, da SIG Engenharia, critica o discurso contra apartamentos compactos e aponta que a rejeição, vendida como “técnica”, esconde resistência social, em meio a mudanças demográf**as e regras do Plano Direto.
No debate sobre os apartamentos compactos, tem ganhado força um discurso que se apresenta como técnico, mas que na prática é profundamente ideológico: o de que esse tipo de moradia afetaria o trânsito, a qualidade de vida e a “vocação” de determinados bairros, descritos como familiares, pacatos e homogêneos. À primeira vista, a crítica parece razoável. Mas, olhando com mais atenção, f**a claro que ela não se sustenta em dados urbanos consistentes, e sim em uma resistência à mudança social.
Apartamento compacto não é problema urbano, é escolha. Escolha de quem prefere morar perto do trabalho, reduzir deslocamentos, viver com mais praticidade e aproveitar melhor a cidade. Tratar esse modelo como ameaça é ignorar transformações reais nos modos de vida contemporâneos e tentar preservar artificialmente um padrão urbano excludente.
Esse comportamento tem nome: NIMBY, “Not In My Back Yard”. É o discurso de quem diz apoiar uma cidade moderna, diversa e inclusiva, desde que essa diversidade não chegue à sua rua, ao seu quarteirão, ao seu entorno imediato. Defende-se a cidade para os outros, mas não para perto.
Além disso, o preconceito embutido nesse discurso sequer se sustenta do ponto de vista econômico. Os apartamentos compactos localizados em áreas valorizadas do próprio bairro são vendidos a preços de metro quadrado elevados e superiores aos praticados por unidades maiores na mesma região, o que afasta a ideia de “moradia popular disfarçada”. Ao contrário, trata-se de produtos imobiliários voltados a um público que escolhe localização, eficiência e estilo de vida, e que paga caro por isso. Esse movimento responde a uma mudança demográf**a real: dados oficiais do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) indicam que o número de pessoas morando sozinhas é um dos que mais cresce no país. Diante dessa demanda, o mercado imobiliário apenas ajusta a sua oferta, desenvolvendo unidades menores, funcionais e bem localizadas, compatíveis com quem não busca grandes metragens, mas praticidade e qualidade urbana.
Também não procede o argumento de que o aumento do número de moradores, por si só, prejudicaria a qualidade de vida do bairro ou causaria colapso no trânsito. Essa afirmação não encontra respaldo na realidade urbana do Rio de Janeiro. Exemplos consolidados como o Condomínio Village São Conrado, com nove blocos de 25 pavimentos cada, o Condomínio Selva de Pedra, no Leblon, com cerca de 40 edifícios entre 13 e 17 andares, o Condomínio Morada do Sol, em Botafogo, com sete torres de 25 pavimentos e o bairro planejado Península, na Barra, com 65 torres e com mais de 5.000 unidades residenciais, demonstram que empreendimentos residenciais de alta densidade não geram, por si só, impactos signif**ativos nas áreas adjacentes. Não há histórico de problemas estruturais de trânsito na entrada ou na saída desses condomínios, justamente porque a dinâmica residencial é distribuída ao longo do dia. Diferentemente de equipamentos como escolas, shoppings ou grandes eventos, moradores não entram e saem todos ao mesmo tempo, o que dilui naturalmente qualquer impacto viário.
As críticas às cozinhas compactas e à ausência de gás seguem a mesma lógica. São apresentadas como preocupação com qualidade, mas revelam uma visão desatualizada e elitista do morar. Em grande parte dos Estados Unidos, referência internacional em padrão residencial, o uso de gás em cozinhas é exceção. Predominam soluções elétricas ou por indução, mais seguras, eficientes e alinhadas com práticas contemporâneas de sustentabilidade. Cozinhas menores refletem escolhas de estilo de vida, não perda de padrão.
Outra preocupação recorrente levantada por moradores vizinhos é a possibilidade de locação por temporada nessas unidades. Essa crítica parte de um equívoco conceitual. A eventual existência desse tipo de locação não é um problema do entorno ou do bairro, mas uma questão interna de cada condomínio. O morador que adquire a unidade conhece previamente as regras da convenção e assume os riscos inerentes ao uso permitido do imóvel. Se a convenção admite a locação por temporada, eventuais impactos decorrentes dessa escolha dizem respeito exclusivamente aos moradores e não aos vizinhos. Além disso, esse modelo atende a uma demanda real, atrai investidores, amplia a oferta de hospedagem e contribui para o turismo urbano, gerando circulação econômica e arrecadação para a cidade.
Outro ponto frequentemente invocado nesse debate é o chamado “direito de vizinhança”, como se os impactos de um empreendimento fossem ignorados pelo poder público. Essa premissa é simplesmente falsa. No município do Rio de Janeiro, nenhum projeto é aprovado sem passar por uma rigorosa e sucessiva análise de impactos, conduzida por diferentes órgãos técnicos, cada um dentro de sua competência específ**a. No campo viário, o empreendimento é submetido à avaliação da CET-Rio, que analisa o impacto no sistema viário do entorno e, sempre que identif**a qualquer sobrecarga potencial, exige a adoção de medidas mitigadoras. Do ponto de vista ambiental, o projeto passa pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente, que avalia possíveis impactos ambientais e impõe condicionantes técnicas para assegurar que não haja danos ao meio ambiente. A análise urbanística é conduzida pela Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento (SMDU), responsável pelo planejamento urbano da cidade e pelo licenciamento dos empreendimentos, verif**ando a estrita conformidade do projeto com o Plano Diretor, a legislação urbanística e as normas de uso e ocupação do solo. Já os aspectos patrimoniais são examinados pelo Instituto Rio Patrimônio da Humanidade (IRPH), que avalia eventuais interferências sobre bens preservados ou tombados no entorno. Em outras palavras, antes de qualquer licença ser concedida, o projeto enfrenta uma verdadeira bateria de avaliações técnicas, sendo ajustado, condicionado ou mitigado para que cause o menor impacto possível à vizinhança. Sustentar que empreendimentos regularmente licenciados desconsideram o direito de vizinhança é desconhecer, ou deliberadamente ignorar, o próprio funcionamento do sistema de licenciamento urbano do Rio de Janeiro.
Nesse ponto, é relevante destacar a posição institucional do presidente da Câmara Municipal do Rio de Janeiro, Carlos Caiado, que tem ressaltado publicamente a amplitude e a legitimidade do processo de aprovação do Plano Diretor. Segundo ele, a Câmara e a Prefeitura discutiram o Plano Diretor ao longo de dois anos e meio, período em que foram realizadas mais de 30 audiências públicas em todas as regiões da cidade, com participação aberta de associações de moradores, entidades de classe e da sociedade em geral. Caiado lembra ainda que, em nenhuma dessas audiências ou em qualquer outro momento do debate urbanístico, houve registro de mobilização de moradores do Leblon com o objetivo de impedir mudanças que alegadamente afetariam as “características pacatas e familiares” do bairro. Para o presidente da Câmara, uma vez aprovadas após amplo debate democrático, as regras urbanísticas devem ser respeitadas, não podendo empreendimentos regularmente licenciados ser inviabilizados por pressões localizadas ou mobilizações pontuais, sob pena de se comprometer a segurança jurídica da cidade.
No fundo, o incômodo não está na metragem do apartamento, nem no tipo de cozinha, nem em impactos urbanos reais. O incômodo nasce da falsa impressão sobre o perfil e o nível social de quem opta por esse tipo de moradia, como se o tamanho do imóvel fosse indicador de renda, comportamento ou valor social. O que se tenta preservar não é o bairro, mas um determinado recorte social idealizado. O problema não é o apartamento compacto.
Diário do Rio, Mercado Imobiliário, 02/fev
