MS Conte - Gestão de Condomínios

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No condomínio, a autoridade não se constrói apenas tomando decisões. Ela também se constrói quando o morador percebe que...
09/09/2026

No condomínio, a autoridade não se constrói apenas tomando decisões. Ela também se constrói quando o morador percebe que sua opinião foi ouvida, que sua preocupação foi considerada e que existe alguém disposto a entender antes de decidir.

Em um condomínio em implantação, essa é uma verdade ainda mais forte. São muitas as dúvidas, anseios e medos de quem, muitas vezes, pela primeira vez, está formando um lar.

Na prática, escutar não diminui a autoridade de quem administra. Fortalece.

Depois de tantos anos acompanhando a rotina de condomínios, principalmente em implantações, aprendi que as melhores decisões nem sempre começam com uma resposta pronta. Muitas delas, começam na escuta.

Prédio novo nunca viu um verão de verdade, então ainda não sabe onde vai falhar. A nota técnica conjunta do INPE, INMET,...
04/09/2026

Prédio novo nunca viu um verão de verdade, então ainda não sabe onde vai falhar.

A nota técnica conjunta do INPE, INMET, Funceme e Censipam aponta mais de 95% de chance de o El Niño se confirmar e seguir até pelo menos o início de 2027.

Vale compartilhar com quem também decide a manutenção do seu condomínio.

03/09/2026

Gestão sólida se constrói em rede. Com que critério você escolhe com quem somar?

Não é bisbilhotar. É perceber que alguém mudou de jeito, sem cobrar explicação por isso.Setembro Amarelo é a campanha na...
02/09/2026

Não é bisbilhotar. É perceber que alguém mudou de jeito, sem cobrar explicação por isso.

Setembro Amarelo é a campanha nacional de prevenção ao suicídio e à automutilação, oficializada por lei em 2025. O dia 10 de setembro é o Dia Nacional de Prevenção do Suicídio, e desde 2003 também é o Dia Mundial. Não é data decorativa, existe pra ajudar a evitar que aconteça.

Um condomínio reúne, todo dia, muita gente fisicamente perto. Mas proximidade não é vínculo: dá pra morar a poucos metros de alguém, cruzar na garagem toda manhã, sem trocar uma palavra que valha alguma coisa. É nesse intervalo que um problema passa despercebido: alguém que deixou de participar do que participava, mudou de humor por semanas, ou já não cuida de si.

Se perceber isso em alguém por perto, o caminho é conversar direto e sem julgamento, ouvir de verdade em vez de resolver rápido, e ajudar a buscar apoio profissional. Se o risco parecer imediato, não é hora de prometer segredo, é hora de não deixar essa pessoa sozinha e chamar ajuda.

E se o problema for com você, com quem está lendo isso agora: peça ajuda. Não é fraqueza, é o mesmo cuidado que se espera de quem repara no outro. O CVV, Centro de Valorização da Vida, atende de graça e em sigilo pelo 188, 24 horas por dia. Se preferir ser atendido pessoalmente, procure a UBS do seu bairro: é ela que acolhe e encaminha pro CAPS, o Centro de Atenção Psicossocial, serviço do SUS especializado em saúde mental.

Pra mim, isso resume o mês: reparar em alguém não pede diploma, pede atenção. E isso cabe em qualquer prédio, o ano inteiro.

Pode ser um vazamento que não espera, uma assembleia marcada para aquela tarde e um funcionário que faltou sem aviso. Tr...
31/08/2026

Pode ser um vazamento que não espera, uma assembleia marcada para aquela tarde e um funcionário que faltou sem aviso. Três coisas pedindo resposta na mesma hora. E só uma pode vir primeiro.

A reação mais comum é tratar tudo como igualmente grave. Mas isso é ausência de prioridade disfarçada de cuidado: na prática, quem faz isso está resolvendo na ordem em que os pedidos chegaram, quem grita primeiro, quem manda mensagem primeiro.

O que eu levo em conta nesse instante: o que piora rápido se f**ar sem resposta, risco à segurança das pessoas, e o que aguenta esperar algumas horas sem virar dano maior. O que só eu resolvo, e o que já dá pra encaminhar pra equipe enquanto cuido do resto. Não é fórmula fechada. É leitura de campo, feita ali, com o que se tem na mão.

Isso não muda com o tempo de casa nem com o tamanho do condomínio. Se repete todo mês, em qualquer fase da gestão, foi assim na minha primeira implantação e continua sendo hoje.

No seu condomínio, quando duas coisas pedem resposta ao mesmo tempo, o que decide qual vem primeiro?

Nem todo sinal de implantação malfeita tem prazo para resolver. Um tem, e o tempo não avisa quando vence. No seu condomí...
28/08/2026

Nem todo sinal de implantação malfeita tem prazo para resolver. Um tem, e o tempo não avisa quando vence.

No seu condomínio, algum desses cinco sinais parece familiar?

27/08/2026

5 passos que eu sigo desde a entrega das chaves. Salva para usar na sua próxima implantação.

Antes de decidir qualquer dispensa na equipe direta do condomínio, eu olho o calendário antes de olhar o motivo.A regra ...
26/08/2026

Antes de decidir qualquer dispensa na equipe direta do condomínio, eu olho o calendário antes de olhar o motivo.

A regra é essa: se a dispensa é sem justa causa e o contrato termina nos 30 dias que antecedem a data-base da categoria, o condomínio paga uma indenização de um salário, separada da rescisão. Data-base é o dia em que o sindicato renegocia o salário do ano, o que muita gente chama de dissídio. Aqui em São Paulo, na equipe própria, ela cai em 1º de outubro. Setembro inteiro, portanto, é o mês caro (Lei 7.238/1984, artigo 9º).

Tem um detalhe que quase ninguém calcula: o aviso prévio entra nesse prazo mesmo quando é indenizado, e ele cresce três dias por ano de casa, até 90 dias. Quem tem tempo de casa cai na janela mesmo sendo comunicado antes de setembro.

Na prática, sobra uma escolha, e as duas são legítimas: se a dispensa pode esperar, a partir de outubro ela sai sem essa indenização, já com o salário reajustado. Se não pode, entra um salário a mais no orçamento e você decide sabendo disso. O que não dá é descobrir na hora do acerto.

Fora de São Paulo o mecanismo é o mesmo, muda a data-base da região. Eu confirmo com o sindicato local antes de mexer.

Você sabe qual é a data-base da sua equipe?

O portão que trava porque ninguém mostrou o jeito certo de abrir. O comunicado que sai torto porque ninguém passou o mod...
24/08/2026

O portão que trava porque ninguém mostrou o jeito certo de abrir. O comunicado que sai torto porque ninguém passou o modelo que o condomínio usa. A área comum que f**a pela metade, sempre no mesmo ponto, toda semana. Esses erros se repetem porque ninguém parou pra explicar, uma vez, como deveria ser feito.

A reação mais comum quando isso acontece é cobrar mais forte, trocar quem não entrega, contratar outra pessoa. Alguns síndicos passam o mandato inteiro nesse ciclo: cobra, troca, contrata, e corrige o mesmo erro de novo, só que com outra pessoa.

Eu prefiro fazer diferente. Antes de cobrar resultado, eu ensino o padrão: como a portaria recebe um morador, como a zeladoria prioriza uma manutenção, como a limpeza organiza a rotina da semana. Isso acontece antes do erro, quando ainda dá pra evitar que ele vire hábito.

Depois disso, a cobrança f**a mais simples: a pessoa sabe exatamente o que está sendo pedido. E quando o erro volta a acontecer, quase sempre é sinal de que o padrão ainda precisa ser mais bem ensinado.

Formar equipe faz parte do meu método de gestão. Gasta tempo no começo, mas evita que eu corrija o mesmo problema, do mesmo jeito, mês após mês.

Vale perguntar: quando a equipe erra sempre no mesmo ponto, o problema é falta de empenho, ou falta de um padrão que nunca foi explicado?

21/08/2026

A especialização não vem do título. Vem de estar dentro, dezenas de vezes, e aprender o que o campo ensina.

Endereço

Rua Joaquim Floriano, 101/Conj. 304
São Paulo, SP
04534-010

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