Fasael Imóveis

Fasael Imóveis Fasael atua no mercado imobiliário desde 1.991, especializado na zona norte de São Paulo,

❤️❤️❤️ SÃO PAULO: Vc investe em imóveis?
28/11/2024

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23/10/2024

Crescimento do PIB impulsiona mercado da construção, mas desafios estruturais persistem
O Produto Interno Bruto (PIB) do Brasil registrou um crescimento de 1,4% no segundo trimestre de 2024, superando as expectativas do mercado. Com esse resultado, o mais expressivo desde o quarto trimestre de 2020, as projeções para a expansão no ano se aproximam de 3%, contra os 1,59% inicialmente previstos pelo relatório Focus em janeiro.

Apesar do crescimento do PIB, o mercado imobiliário brasileiro tem enfrentado desafios nos últimos 10 anos, principalmente devido às condições de financiamento, com 90% das transações dependendo dos financiamentos habitacionais tradicionais. “As vantagens do aumento do PIB são várias, mas só vamos conseguir aproveitá-las se estivermos preparados”, afirma Eduarda Tolentino, CEO da BRZ Empreendimentos.

Em análise feita para o portal da Gazeta da Semana, a executiva argumenta que o principal entrave para o setor são as restrições nas condições de financiamento, um desafio estrutural que requer soluções além das mitigadoras. “Qualquer medida que não enfrente o desafio estrutural será paliativa. Importante, mas paliativa”, argumenta.

Tolentino sugere duas estruturas importantes para o setor: o desenvolvimento do mercado secundário, e o foco no funding tradicional. Ela propõe que o FGTS continue voltado para o público de baixa renda, enquanto a Poupança atenda o segmento de média e alta renda.

Para aproveitar o aumento do PIB, a CEO recomenda que as empresas invistam em análise de demanda, estudos de viabilidade e preço de insumos, além de manter uma análise cautelosa dos riscos macroeconômicos.

“Com a demanda de imóveis aumentando, a busca por materiais de construção acompanha o movimento — o que impacta e muito no preço. O cimento, o aço e o vidro são os primeiros da lista a serem avaliados. Assim, se houver sinais de que o PIB e os preços continuarão crescendo, as construtoras podem decidir antecipar compras de materiais ou adotar práticas que reduzam a dependência de insumos tradicionais”, alerta.

Tolentino conclui enfatizando a necessidade de discussões amplas sobre medidas estruturais para o setor, destacando a importância da construção civil para a economia brasileira e a urgência em abordar o déficit habitacional do país.
Fonte: Gazeta da Semana

16/10/2024

Caixa aumenta entrada para financiamento imobiliário em novembro
Em meio a uma série de mudanças anunciadas pela Caixa Econômica Federal para o financiamento imobiliário – informação que o Portas Abertas adiantou na edição de segunda-feira (14) – a instituição financeira decidiu elevar a entrada mínima para quem precisa financiar a casa própria.

Nas linhas com tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), a entrada subirá de 20% para 30% do valor do imóvel. Já no sistema Price, o aumento será de 30% para 50%.

A medida faz parte de um “pacote” para enfrentar a escassez de recursos da caderneta de poupança e as condições mais restritas para emissões de Letras de Crédito Imobiliário (LCI) –essas são as duas principais fontes de recursos para abastecer os financiamentos.

A estratégia visa evitar um aumento nos juros cobrados dos clientes em um cenário de restrição de funding. A Caixa pode reavaliar essas regras no futuro, dependendo da capacidade de manter as emissões de LCI.

Segundo fontes internas, a expectativa é que no início do próximo ano, a depender das condições de mercado, a regra para a tabela SAC possa retornar aos parâmetros anteriores. No entanto, para o sistema Price, onde o banco leva mais tempo para receber o valor total do financiamento, é menos provável que as regras voltem ao patamar anterior.

Apesar das mudanças, a Caixa mantém um ritmo acelerado de crescimento no crédito imobiliário. Até setembro, o banco concedeu R$ 175 bilhões em financiamentos, um aumento de 28,6% em relação ao mesmo período do ano anterior.

A carteira de crédito habitacional da Caixa já ultrapassou R$ 800 bilhões, impulsionada pelas linhas com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e da poupança.

A instituição informou que “estuda constantemente medidas que busquem ampliar o atendimento da demanda excedente de financiamentos habitacionais”, incluindo discussões com o mercado e o governo.
Fonte: Estadão

09/10/2024

Caixa avança em contratos do Minha Casa, Minha Vida em BH, mas retém financiamento
Mesmo enfrentando atrasos na aprovação de financiamentos, a Caixa Econômica Federal continua a firmar contratos para empreendimentos do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) em Belo Horizonte (MG). Os anúncios surpreendem clientes, que relatam meses de espera para concretizar o sonho da casa própria.

Recentemente, novos contratos foram assinados com a Prefeitura de Belo Horizonte. Um dos acordos prevê R$ 520 milhões para a construção de 3.060 unidades habitacionais nas regiões Oeste e Pampulha, em terrenos públicos municipais. Em outro contrato (fechado do dia 4 de outubro), destina-se ao Residencial Mar de Rosas, no Bairro Juliana, com 72 apartamentos.

Segundo a parceria entre governo federal e prefeitura, a União investirá R$ 12,24 milhões, enquanto a administração municipal contribuirá com R$ 1,9 milhão para o desenvolvimento das moradias.

Enquanto as negociações avançam, do outro lado, clientes relatam em fóruns que a Caixa aguarda dotação orçamentária para agendar assinaturas de financiamentos. A falta de recursos ameaçaria atrasar projetos e compromissos. “A vistoria foi rápida, mas na hora de assinar o contrato, a Caixa informa que está sem reserva”, diz uma cliente que não teve a identidade revelada pelo Diário do Comércio.

Outro mutuário ouvido pela reportagem reclama de dois meses de espera sem solução. “Passei por análise documental e vistoria, mas a proposta aguarda dotação orçamentária. Tenho pressa e não me dão prazo”, denuncia.

Recentemente o governo federal reduziu a cota de financiamento para imóveis usados no MCMV, agora limitada a 70% nas regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste, e 50% no Sul e Sudeste.

O programa Pró-Cotista também sofreu ajustes, reduzindo o financiamento de 60% para 50% para rendas inferiores a R$ 12 mil.

Segundo o Ministério das Cidades, “o reajuste visa garantir recursos para imóveis novos até o fim do exercício”. A Caixa não respondeu aos questionamentos da reportagem sobre atrasos na liberação dos financiamentos.
Fonte: Diário do Comércio

07/10/2024

Caixa quer expandir atuação no setor imobiliário com novas operações
A Caixa Econômica Federal planeja ampliar sua presença no mercado imobiliário, indo além da concessão de empréstimos para compra e construção de imóveis. A instituição quer utilizar seu banco de investimento para estruturar operações no mercado de capitais, oferecendo alternativas de crédito para construtoras e investidores institucionais especializados no setor.

Com a maior carteira de crédito imobiliário do país (R$ 780 bilhões), a Caixa busca aproveitar sua experiência e preencher lacunas não atendidas pelo financiamento tradicional. “Reunimos vários produtos de mercado de capitais já existentes. O foco principal é fechar o ciclo de tudo que envolve financiamento imobiliário”, afirmou Tarso de Tassis, vice-presidente de Negócios de Atacado da Caixa, em entrevista ao Estadão/Broadcast.

O plano de ação abrange três eixos principais. O primeiro envolve a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) lastreados em receitas das construtoras, como vendas de apartamentos e distribuição de dividendos. O segundo eixo foca na assessoria financeira a empresas de construção para captação de recursos, incluindo desenvolvimento de novos projetos e recuperação de companhias com dificuldades financeiras.

Já o terceiro eixo consiste na assessoria a investidores institucionais na busca de oportunidades no setor, como desenvolvimento de fundos e injeção de capital em empreendimentos. “Vamos centralizar todos os produtos já existentes em cada uma dessas áreas para apresentarmos não só a investidores, mas também aos nossos clientes”, afirmou Tassis.

A fase de te**es já está em andamento, com 19 operações em curso e uma concluída. Os empreendimentos envolvidos têm potencial de vendas estimado em mais de R$ 2,3 bilhões. Para 2025, a previsão é realizar mais 20 operações, e em 2026, mais 40. “Se funcionar, vamos acelerar. Se não funcionar, vamos revisar”, diz Marco Buzzo, superintendente de Mercado de Capitais.

A Caixa mapeou 400 gestoras de recursos que já investem ou têm interesse em investir em ativos do setor. “Estamos usando nosso know-how e volume de dados do mercado de construção civil para diminuir as assimetrias, levando o investidor a poder aportar recursos com um grau maior de segurança”, complementa Buzzo.
Fonte: Estadão/Broadcast

25/09/2024

Como a alta da Selic impacta o financiamento imobiliário
A elevação da Selic – taxa básica de juros da economia brasileira – para 10,75% ao ano pode impactar o financiamento imobiliário, especialmente contratos atrelados à taxa básica de juros, apontam analistas. Quem já possui contrato com taxa fixa não será afetado, mas aqueles com taxas variáveis podem ver suas parcelas aumentarem.

“Haverá impacto nos contratos com taxas variáveis, com indexação à Selic ou ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA)”, diz Rafael Bodanese, head de Crédito Imobiliário da RJ+. O executivo explica que, para quem ainda não contratou financiamento, os juros também serão maiores.

Para novos financiamentos, a alta dos juros encarece o crédito, tornando a compra de imóveis menos acessível. Segundo Oswaldo Meireles, da Eu me banco, “o aumento da taxa elevará os custos e tornará a aquisição de imóveis menos acessível”. No entanto, os efeitos devem ser sentidos a longo prazo.

A alta da Selic também afeta o financiamento imobiliário ao encarecer fontes de funding, como a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Com a poupança menos atrativa, os bancos buscam essas alternativas de crédito, que são mais caras.

Para quem busca alternativas, Meireles sugere que LCIs, CRIs e Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) podem ser opções viáveis, oferecendo maior liquidez e diversificação.

No entanto, a compra da casa própria continua sendo o sonho de muitos brasileiros, e, nesses casos, a realização pessoal pode superar os cálculos financeiros.
Fonte: E-investidor

Retrofit de prédios comerciais vira tendência

12/09/2024

ITCMD: entenda como é cobrado e a hora de pagar
O tributo cobrado na transmissão de bens por falecimento ou doação rendeu R$ 12,5 bilhões aos cofres dos Estados em 2021

Silvia Pimentel

27/Set/2022
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O ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação) é um tributo administrado pelos Estados e pelo Distrito Federal, com previsão no artigo 155, da Constituição Federal de 1988.

O imposto surgiu com a Constituição de 1934 que, pela primeira vez, deu sinal verde para que os Estados instituíssem tributo sobre a transmissão de propriedade causa mortis. Na Constituição de 1988, foi incluída a doação no raio de abrangência do ITCMD.

Como a própria sigla sugere, a hipótese de incidência do imposto é a transmissão da propriedade de bens e direitos, decorrentes do falecimento do seu titular – causa mortis – ou de doações realizadas.

Com o objetivo de evitar conflitos entre os entes federativos, a Constituição prevê parâmetros que devem ser observados na instituição do tributo.

Assim, no caso de bens imóveis, o imposto compete ao Estado de localização do bem. Por sua vez, na hipótese de bens móveis, o tributo é devido ao Estado onde foi iniciado o processo de inventário ou o arrolamento (na transmissão causa mortis), ou onde for o domicílio do doador.

ALÍQUOTA MÁXIMA DE 8%

Outra previsão constitucional é que as alíquotas máximas do imposto são fixadas pelo Senado Federal. Dessa forma, a Resolução nº 9/1992 definiu em 8% a alíquota máxima do ITCDM, abrindo a possibilidade para que os Estados adotem alíquotas progressivas.

No estado de São Paulo, os contribuintes sujeitos ao pagamento recolhem alíquota máxima de 4%. No Rio de Janeiro, as alíquotas são progressivas, de acordo com o valor do bem transmitido, conforme a Lei 7.786/2017.

De acordo com dados do Confaz (Conselho Nacional de Política Fazendária), a arrecadação dos Estados com o ITCMD passou de R$ 8,7 bilhões, em 2020, para R$ 12,5 bilhões em 2021.

Em São Paulo, o imposto ocupa o quarto lugar em termos de arrecadação, atrás do ICMS, IPVA e das taxas.

IMUNIDADES

A Constituição Federal prevê várias hipóteses de imunidade tributária. Estão livres da tributação pelo ITCMD, por exemplo, partidos políticos, entidades sindicais dos trabalhadores, das instituições de educação e de assistência social, sem fins lucrativos. Essa regra é seguida pelas legislações estaduais.

Com relação à isenção do imposto, cada Estado tem a liberdade para impor suas próprias regras e definição das hipóteses em que o tributo não será cobrado.

No estado de São Paulo, por exemplo, é isenta do imposto, entre outros casos, a transmissão causa mortis de imóvel residencial, cujo valor for inferior a cinco mil Ufesps (Unidades Fiscais do Estado de São Paulo), o que equivale a R$ 159,85 mil, desde que os familiares beneficiados não tenham outro imóvel.

Pela legislação paulista, a transmissão causa mortis de depósitos bancários e aplicações financeiras, cujo valor total não ultrapassar mil Ufesps, ou R$ 31,97 mil, também é isenta do imposto.

As transmissões por doação relacionadas a bens com valores inferiores a 2,5 mil Ufesps, ou R$ 79,02 mil, também são isentas do imposto no Estado paulista.

CONTRIBUINTES

Conforme as hipóteses de incidência, são contribuintes do ITCMD herdeiros, na transmissão causa mortis; o donatário, nos casos de doação; e o cessionário, na cessão de herança.

De acordo com o CTN (Código Tributário Nacional), a base de cálculo do ITCMD é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. No estado de São Paulo, o imposto incide sobre o valor de mercado do bem ou direito na data de abertura da sucessão ou da realização do contrato de doação.

Na hipótese de transmissão causa mortis, o valor do bem corresponde ao valor atribuído na avaliação judicial ou declarado pelo inventariante.

Nos casos de bens urbanos, a base de cálculo não pode ser inferior ao que foi estabelecido para o lançamento do IPTU. Se for imóvel rural, a base será de acordo com o ITR (Imposto Territorial Rural) ou o valor avaliado pelo fisco, o que for maior.

PONTOS DE ATENÇÃO

De acordo com o advogado especialista em direito tributário e planejamento sucessório, Diego Viscardi, uma das principais dúvidas de contribuintes em relação do ITCMD diz respeito à base de cálculo. Em São Paulo, por exemplo, o fisco usa o valor venal de referência, que é mais alto que o valor venal usado para fins de IPTU.

“Já foi declarada a inconstitucionalidade do valor venal de referência. Assim, é possível questionar e, por meio de um mandado de segurança, recolher o tributo com base no valor venal para fins de IPTU”, explica.

É possível, também, solicitar judicialmente a restituição para os contribuintes que recolheram o imposto de forma equivocada.

Os prazos para o pagamento do imposto também geram dúvidas entre os contribuintes. No caso de transmissão do bem por falecimento do titular, o prazo é de 60 dias após o óbito. Nas hipóteses de doação, o pagamento é feito no ato do registro da doação. (Fonte Diário do Comércio)

07/09/2024

Crédito imobiliário bate recorde em julho, com R$ 17,97 bilhões em financiamentos
O volume de crédito imobiliário no Brasil atingiu R$ 17,97 bilhões em julho, um aumento de 63,4% em relação ao mesmo mês de 2023, recorde para o ano de 2024, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Os financiamentos vieram de recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

No mês de julho, foram financiados 54,4 mil imóveis nas modalidades de aquisição e construção, um aumento de 59% em relação a julho de 2023 e 8% superior ao registrado em junho de 2024.

Apesar do desempenho, a poupança SBPE registrou saques líquidos de R$ 2,9 bilhões em julho, após dois meses de resultados positivos. A Abecip ressalta que este valor é inferior aos saques registrados em julho de 2023 (R$ 3,7 bilhões) e julho de 2022 (R$ 11,6 bilhões), indicando uma possível melhora na tendência.

No acumulado de janeiro a julho de 2024, o volume financiado alcançou R$ 100,1 bilhões, um aumento de 14% em comparação com o mesmo período de 2023. Em sete meses foram financiados 302,2 mil imóveis com recursos da poupança SBPE, representando um crescimento de 2,3% em relação ao ano anterior.

Fonte: Valor Econômico

05/09/2024

Garantia locatícia ganha força no setor imobiliário
No lugar de um fiador para fechar um contrato imobiliário, proprietários estão preferindo os serviços oferecidos por bigtechs, em busca de maior segurança nos negócios. Não à toa: o índice de inadimplência no mercado condominial e no setor imobiliário foi de 3,53% em junho de 2024, de acordo com pesquisa realizada pela plataforma Superlógica. O Nordeste lidera o ranking por região, com 5,60%, seguido do Norte (5,07%), Centro-Oeste (3,37%), Sudeste (3,16%), e Sul (2,59%).

“Apesar de a garantia com fiadores ser uma opção comum no mercado imobiliário devido à ausência de custos adicionais, cada vez menos pessoas estão dispostas a assumir essa responsabilidade por terceiros”, afirma Gyselle Rodrigues Campos, diretora de locação do Grupo URBS, que atua
em Goiânia, em parceria com a Loft Fiança Aluguel.

No segundo trimestre de 2024, 63% dos contratos de locação da URBS foram realizados com a participação da empresa parceira.

A fiança locatícia difere do seguro fiança, sendo uma alternativa prevista em lei que permite que empresas atuem como fiadores profissionais. Esta modalidade tem ganhado popularidade por oferecer maior segurança aos proprietários e simplificar o processo para os inquilinos, com análises de crédito rápidas e opções de pagamento flexíveis.
Fonte: Diário de Brasília

04/09/2024

Reforma Tributária permitirá antecipar ITBI com desconto
O segundo projeto de regulamentação da Reforma Tributária propõe mudanças no ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), tributo municipal e do Distrito Federal. A versão aprovada pela Câmara dos Deputados, pendente de análise pelo Senado, permite a antecipação opcional do pagamento do imposto com desconto, na assinatura da escritura ou documento equivalente.

A proposta foi modificada após a versão original, que pretendia tornar obrigatória a antecipação. Para o advogado e professor da PUC-MG, Gustavo Lanna, existem riscos no pagamento antecipado, portanto, é recomendado ter cautela até que os municípios definam os descontos. “É preciso levar em conta que eventualmente o contribuinte pode desistir da compra e venda. Se tiver recolhido o ITBI de forma antecipada, ele vai arcar com essa despesa mesmo que o contrato já tenha sido assinado por ambas as partes, o que é raro, mas não impossível de acontecer”, afirma

O projeto que altera o texto da primeira regulamentação pretende resolver controvérsias jurídicas sobre o ITBI. Segundo Gilberto Perre, da FNP (Frente Nacional de Prefeitos), o imposto enfrenta constante judicialização quanto ao fato gerador, momento de incidência e base de cálculo.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determina que o fato gerador ocorre no registro imobiliário, não na promessa de compra e venda. Há também pronunciamentos do STF (Supremo Tribunal Federal), em algumas ações individuais, sobre a impossibilidade de cobrança no momento de formalização da compra e venda.

Já o advogado Igor Mauler Santiago, do Mauler Advogados, ressalta que a antecipação facultativa não viola o entendimento do Supremo. “O STF decidiu que o imposto é devido na transferência do registro. A antecipação facultativa não viola esse entendimento, justamente por ser opcional. Para ser atrativa, é preciso que o desconto seja relevante”, complementa. “Trata-se de aferir o valor do dinheiro no tempo”.

A nova proposta encaminhada ao Senado também altera o nome do tributo para “Imposto sobre Transmissão Inter Vivos, por Ato Oneroso, de Bens Imóveis e de Direitos a Eles Relativo”, mantendo a sigla ITBI.
Fonte: Folha de S.Paulo

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